Mietzinsentfall oder Minderung für Geschäftsräumlichkeiten im COVID-19 Lockdown!

Unternehmer aufgepasst! Sie sind Mieter von Geschäftsräumlichkeiten und waren von den behördlich angeordneten Schließungen im Zusammenhang mit dem COVID-19 Virus betroffen? Es stellt sich die Frage, wer das Risiko der Unbenutzbarkeit von Mietgegenständen trägt. Unter Anwendung des § 1104 ff ABGB ergibt sich die Möglichkeit einer Mietzinsminderung oder sogar eines gänzlichen Entfalls der Zahlungsverpflichtung. Trotz gesetzlich verankerter Mietminderungsrechte sind Einzelfälle – wie so oft- differenziert zu betrachten. Worauf Sie achten sollten und wie wir Sie dabei unterstützen erfahren Sie wie immer “BRANDaktuell” bei uns!

 

1. Mietzinsminderung / Mietzinsentfall

Hinsichtlich Mietzinsminderung respektive Mietzinsentfall sind die Bestimmungen des § 1104 ff ABGB derzeit in aller Munde. Die anfängliche Rechtsunsicherheit, ob und wenn ja in wie weit besagte Regelungen auf eine Unbenutzbarkeit geschäftlicher Mietgegenstände Anwendung finden, wird zwischenzeitlich durch etliche gerichtliche Entscheidungen aufgehellt. Seit 21. Oktober 2021 liegt der Rechtsfrage mit OGH 3 Ob 78/21y auch eine höchstrichterliche Entscheidung zugrunde. 

Zu Beurteilen bleibt stets der Einzelfall, § 1104 ABGB normiert allgemein:

“Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.”

Gemäß dieser Vorschrift sind Sie als Mieter nicht verpflichtet den Mietzins zu bezahlen, sofern die vertragsmäßige Nutzung des Mietgegenstandes aufgrund gravierender Fälle (Feuer, Wetterschläge oder auch Seuchen) nicht möglich ist. Je nach vertraglich vereinbartem Zweck kann dies in Folge eines Lockdowns gegeben sein. Umgekehrt – für die COVID-19 Situation aber unbeachtlich – ist der Vermieter nicht verpflichtet das Mietobjekt wieder herzustellen.

Ein Beispiel: Ein Unternehmer, der ein Sportartikelgeschäft betreibt, darf aufgrund des Lockdowns nicht öffnen. Die Räumlichkeiten des Geschäfts wurden für den Zweck des Sportartikelverkaufs angemietet und ist dies aufgrund der Schließung gänzlich nicht möglich. Der Mietgegenstand kann nicht vertraglich gebraucht werden und der Unternehmer ist nicht verpflichtet den Mietzins zu bezahlen. Alternativ könnte eine Mietzinsminderung geltend gemacht werden, wenn der Unternehmer das Geschäft unter Einschränkungen weiter betreiben kann. Zu denken wäre zum Beispiel an einen Click and Collect Service.

2. Vertragliche Vereinbarungen

Abweichende Haftungsregelungen:

Die Regelungen des einschlägigen § 1104 ff ABGB können durch Vertrag oder in AGB ausgeschlossen werden. Auch kann eine Haftung Ihrerseits für außerordentliche Zufälle explizit zum Vertragsinhalt werden. Wenn der Mietvertrag eine solche Bestimmung enthält, besteht kein Anspruch auf Mietzinsentfall oder Minderung.

Mietzweck:

Zur Beurteilung, ob ein Mietobjekt in Zeiten des Lockdowns als “brauchbar” oder eben “unbrauchbar” anzusehen ist, wird auf den vertraglichen Mietzweck abgestellt. Nur wenn von Unbrauchbarkeit auszugehen ist, kann ein Mietzinsentfall, bei teilweiser Unbrauchbarkeit eine Mietzinsminderung, wirksam werden. Ist der Mietgegenstand nicht für einen gewissen Zweck vermietet, wohl aber für die geschäftliche Nutzung, kann nicht automatisch Unbrauchbarkeit angenommen werden. Vielmehr muss in solchen Fällen der Einzelfall geprüft werden. 

3. Mietzinsminderung / Mietzinsentfall und COFAG Zuschüsse?

Aus dieser höchstgerichtlichen Rechtsprechung ergeben sich auch weitreichende Auswirkungen auf den gewährten Fixkostenzuschuss und Verlustersatz. Bei der COFAG antragstellenden Unternehmen wird beispielsweise nur dann ein Fixkostenzuschuss gewährt, wenn kein Recht auf Minderung oder Entfall des Mietzinses zusteht. Hinsichtlich Lockdown-Umsatzersatz Zuschüssen könnte sich bei gleichzeitiger Gewährung mit einem Mietzinsentfall ein Recht auf zumindest teilweise Herausgabe an Ihren Bestandgeber ergeben. 

Wir unterstützen Sie!

Zielgerichtet und schnell unterziehen wir Ihre Mietverträge einer juristischen Prüfung und kläre Sie über Ihre Möglichkeiten auf! Jeder Einzelfall ist differenziert zu betrachten – wir finden die optimale Lösung für Sie und unterstützen Sie gegebenenfalls bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber Ihrem Bestandgeber. So erhalten Sie als Unternehmer was Ihnen wirklich zusteht. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung..

WEG-Novelle 2022 – das kommt im neuen Jahr auf Sie zu!

Das WEG wird auch 2022 wieder etwas novelliert durch den Gesetzgeber. Im Sommer 2021 wurde vom Änderungsentwurf des WEG auf ministerialer Ebene nichts entgegengesetzt. Im Spätsommer wurde es dem Bundesministerium für Justiz übermittelt und nun steht der Änderung nicht mehr viel im Weg. 
Die Änderung bringt eine Erleichterung für Wohnungseigentümer mit sich, die vor allem die Nachhaltigkeit und Umwelt betreffen. Zu einer erheblichen Entlastung kommt es ebenfalls mit Einführung einer Zustimmungsfiktion. 

WEG ist die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. Wie der Name schon sagt, beschäftigt sich dieses mit der Eigenümerschaft und Eigentümergemeinschaft an Wohnungseigentumsobjekten. 
Darin ist im Generellen geregelt, wie der Erwerb und das Erlöschen abläuft, wie die Liegenschaft verwaltet wird und die Eigentümer untereinander, zueinander stehen. Welche Rechte und Pflichten damit einhergehen. 

Die Zustimmungsfiktion soll Prozesse vereinfachen und beschleunigen. Im Fall des WEG wird sie eingesetzt um einen Umbau oder eine Änderung in der eigenen Wohnung vornehmen zu können, ohne das es der Zustimmung aller bedarf.  Es reicht hierbei aus, wenn in einem gewissen Zeitraum, niemand dem Projekt widersprochen hat.

Dies gilt jedoch nur solange nicht in die schutzwürdigen Interessen anderer Eigentümer eingegriffen wird und es nicht zu einer dauerhaften und wesentlichen Beeinträchtigung kommt. 

– Vorhaben im Bereich Umwelt und Nachhaltigkeit (Ladestationen für E-Autos und Anbringung von Photovoltaikanlagen)

– Vorhaben betreffend behindertengerechte Ausgestaltung der Liegenschaft  

– Einbau von einbruchsicheren Türen

Neben den schon erwähnten Änderungen: 

– Neuerung des Mehrheitsbegriffes der Eigentümer (Mehrheit der Eigentümer oder Mehrheit von 2/3) 

– Bestimmung hinsichtlich Rücklagen (Erhöhung)

– Bestimmungen betreffend die Pflichten des Verwalters 

– Modernisierung bei Eigentümerversammlungen. Nun ist auch eine Teilnahme mittels Videokonferenz möglich. 

Die Änderungen des WEG 2002 bringen einige Erleichterungen für Wohnungseigentümer bzw. künftige Wohnungseigentümer mit sich. 
Jedoch gibt es auch neue Regelungen, insbesondere die Rücklagen einer Liegenschaft betreffend, die nun zu beachten sind. 

Sollten Sie sich für eine Wohnung interessieren und diese kaufen oder verkaufen wollen oder sollten Sie sich in Ihren Rechten verletzt fühlen sind wir gerne für Sie da und unterstützten Sie in allen Belangen. 

Disclaimer: Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt; eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen. Dieser Beitrag ersetzt auch keine Rechtsberatung.

Steuerberaterwechsel leicht gemacht!

Ob Unternehmer oder Arbeitnehmer, in steuerrechtlichen Fragen wird die Konsultierung eines Steuerberaters empfohlen. Auch wir als Rechtsanwaltskanzlei bedienen uns selbstverständlich eines solchen! Erwartet wird eine problemlose Zusammenarbeit mit wechselseitigem Vertrauen und kompetenter Unterstützung. Sollte dies nicht gegeben sein, empfiehlt sich der Wechsel des Steuerberaters. Was Sie dabei zu berücksichtigen haben erfahren Sie hier. 

Wenn es um Ihr Geld oder das Geld Ihres Unternehmens geht ist Vertrauen unerlässlich. Nicht zuletzt hat Ihr Steuerberater Einsicht in finanzielle und sohin äußerst sensible Daten. Die Gründe für den angestrebten Wechsel können folglich vielseitig sein. Mangelnde Kompetenz, schlechte Erreichbarkeit, Intransparenz oder zu hohe Kosten. Während sich die Kosten für einen Steuerberater in Deutschland nach der Vergütungsverordnung bestimmen, sind diese in Österreich Verhandlungssache. 

Grundsätzlich haben Sie jederzeit das Recht auf einen Wechsel!

Zuerst gilt es abzuklären, wann ein Wechsel vertraglich möglich ist. Grundsätzlich kann das Mandat jederzeit ohne Ausführung von näheren Gründen beendet werden. Liegt jedoch ein längerfristiger Vertrag mit dem Steuerberater vor, sind eventuell Kündigungsfristen zu beachten. Im Fall von vereinbarten Kündigungsfristen kann das Mandatsverhältnis außerordentlich gekündigt werden, sofern Sie einen guten Grund dafür haben. Wir empfehlen Ihnen den zugrundeliegenden Vertrag dahingehend zu prüfen beziehungsweise Ihren gegenwärtigen oder neuen Steuerberater um Auskunft zu ersuchen.

Einen idealen Zeitpunkt für den Wechsel gibt es nicht. Sie sollten lediglich beachten, das Mandat nicht genau dann zu beenden, wenn Ihr Steuerberater gerade mit Ihrer Steuererklärung, Bilanz oder ähnlichem beschäftig ist. In diesem Fall kann Ihnen ein Teilhonorar für die bereits geleistete Arbeit verrechnet werden. Ihr neuer Steuerberater würde die Leistung erneut verrechnen und Sie wären unter Umständen einer doppelten Zahlung für ein und dieselbe Leistung ausgesetzt. Ist Ihr Steuerberater auch mit der laufenden Buchhaltung oder Lohnabrechnung betraut, empfiehlt sich die Kündigung zum Monatsende.  

Tipp: Auf Ihren Wunsch hin, kann sich der neue Steuerberater mit seinem Vorgänger in Verbindung setzen und die erforderlichen Schritte für den Übergang in die Wege leiten!

Kündigen Sie den Vertrag schriftlich, idealerweise mittels eingeschriebenen Briefs. Das Kündigungsschreiben muss Ihren Name samt Anschrift sowie den Name und die Adresse des Steuerberaters enthalten. Nennen Sie den gewünschten Kündigungstermin und ersuchen Sie gegebenenfalls um Übermittlung sämtlicher Unterlagen. 

Tipp: Die Pflicht eines Steuerberaters zur Verschwiegenheit gilt auch nach einer Kündigung weiter. Diese ist gesetzlich geregelt und zeitlich unbefristet. 

Das Finanzamt sollte von dem getätigten Steuerberaterwechsel unbedingt informiert werden! Schließlich werden Sie von Ihrem Steuerberater in steuerlichen Angelegenheiten vertreten, was bedeutet, dass Zustellungen von Seiten des Finanzamts primär an Ihren Steuerberater adressiert werden. Auch wenn dieser Kulanz zeigt und Meldungen an Ihren neuen Steuerberater oder an Sie übermittelt kann ein Zeitverlust entstehen. Die Folgen können Säumniszuschläge, Mahngebühren oder ähnliches sein. 

Tipp: Oft wird die Ummeldung von Ihrem neuen Steuerberater vorgenommen, erkundigen Sie sich diesbezüglich am besten vorab.  

Je nach Tätigkeit und Ihren Bedürfnissen braucht Ihr Steuerberater einige Unterlagen um seiner Arbeit nachgehen zu könne. Wir haben die wichtigsten für Sie zusammengefasst.

        • allgemeine Angaben
        • Bilanzen (der letzten 3 Jahre)
        • persönliche Vermögenslage
        • komplette Buchaltung des laufenden Geschäftsjahrs
        • Summen- und Saldenlisten
        • Betriebswirtschaftliche Auswertungen
        • Belege und Bankauszüge
        • Auflistung offener Posten
        • Auflistung des Anlagevermögens
        • Personallisten

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Das Grundbuch – was Sie schon immer wissen wollten!

Das Grundbuch - was Sie schon immer wissen wollten!

Das Grundbuch ist das wichtigste und einzige öffentliche Register, welches der Veranschaulichung, Dokumentation und Bekanntgabe relevanter Informationen hinsichtlich Liegenschaften in Österreich dient. 

Das Grundbuch selbst wurde 1770 von Maria Theresia begonnen. Am Ende des 18. Jahrhunderts war Österreich somit eines der ersten Länder, welches über Aufzeichnungen zu Liegenschaften verfügte. 
Schon 1980 begann Österreich mit der Umstellung auf automationsunterstützte Datenverarbeitung und kann damit heute ein sehr breites Spektrum an Informationen zu jeder Liegenschaft zur Verfügung stellen. 

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in welchem Zahlen und Fakten zu Liegenschaften, sowie zu Eigentums- und Lastenverhältnissen ersichtlich sind. Aufgeteilt ist es in 5 Teile, wobei in diesem Blog nur näher auf das Hauptbuch eingegangen wird. 

Dieses ist in 3 Blätter unterteilt, die jeweils diverse Angaben zu der gesuchten Liegenschaft enthalten. Um ein erfolgreiches Suchergebnis zu erhalten, sind Mitteilung zu Einlagezahl und Katastralgemeinde unabkömmlich. 

– das A-Blatt: hier finden sich genauere Beschreibungen zum Grundstück selbst (wie zB Fläche, Adresse, Nutzungsart etc.) und Aufschlüsselung über mit der Liegenschaft verbundene Rechte. 
– das B-Blatt: hier sind die einzelnen Eigentumsverhältnisse zur Liegenschaft enthalten. 
– das C-Blatt: gibt die Lage der Schulden, Dienstbarkeiten und Reallasten, welche mit einem Grundstück verknüpft sind wieder. 

vor Ort bei den Bezirksgerichten, da das Grundbuch von diesen geführt wird
digitale Einsicht (mit Mehrkosten verbunden) 
– durch einen Anwalt oder Notar 

Durch die Öffentlichkeit des Grundbuchs gilt hier der Eintragungsgrundsatz. Das bedeutet für die Gültigkeit des erworbenen Rechtes, muss dieses eingetragen sein/werden. Daher bedarf es der Schriftform und in manchen Fällen der Beglaubigung durch einen Notar. 

Eingetragen werden können Einverleibungen und Löschungen (zB Eigentumsrechten, Pfandrechten, Veräußerungs- und Belastungsverbote etc.) sowie Vormerkungen und Anmerkungen (die Vormerkung dient der Rangwahrung, die Anmerkung dient rein der Ersichtlichmachung). 

Das Grundbuch spiegelt die derzeitigen Verhältnisse, welche eine Liegenschaft betreffen wieder. Dies oft in einer komplexen Art und Weise. Durch den Eintragungsgrundsatz muss jede Änderung sorgfältig dokumentiert werden und bedarf der Schriftlichkeit. 

Hier helfen wir Ihnen sehr gerne weiter und stehen für Fragen zur Verfügung. Wir übernehmen sehr gerne die Abwicklung Ihres Anliegens und helfen Ihnen Ihre Rechte und Pflichten durchzusetzen. 

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