In einer Zeit, in der der Immobilienmarkt boomt und Kauf- sowie Mietpreise steigen, stellt sich die Frage nach der Maklerprovision als entscheidender Kostenfaktor für Käufer und Mieter. Doch Sie müssen diese Gebühr nicht immer zahlen!
Problematische Provisionen
Häufig wird beim Kauf oder der Vermietung von Immobilien ein Makler eingeschaltet, der normalerweise eine Provision für seine Dienstleistungen erhält. In der Praxis gibt es jedoch Fälle, in denen Anbieter versuchen, auf verschiedenen Ebenen der Wertschöpfungskette zu profitieren. Hierbei gibt es oft Verbindungen zwischen Verkäufern und Maklern, die Fragen aufwerfen, ob und unter welchen Bedingungen der Makler berechtigt ist, eine Provision zu verlangen.
Rechtlicher Hintergrund
Laut § 6 Abs. 4 des Maklergesetzes steht dem Makler keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner ist oder wenn das Geschäft mit dem Verkäufer wirtschaftlich einem Geschäft entspricht, das der Makler selbst abgeschlossen hat. Ein wirtschaftliches oder familiäres Naheverhältnis zwischen Makler und Verkäufer, welches die Interessen des Käufers beeinträchtigen könnte, führt dazu, dass der Makler nur dann eine Provision erhalten kann, wenn er den Käufer unverzüglich über dieses Verhältnis informiert. Diese Regelung dient dem Schutz des Käufers.
Wann liegt ein Eigengeschäft vor?
Ein Eigengeschäft, bei dem der Makler keinen Provisionsanspruch hat, liegt vor, wenn der Makler im Verhältnis zum Verkäufer eine dominante Position einnimmt, wie etwa, wenn eine Muttergesellschaft durch eine Tochtergesellschaft vermittelt. Die Rechtsprechung berücksichtigt hierbei die spezifischen Umstände des Einzelfalls.
Wann besteht ein Naheverhältnis?
Ist kein Eigengeschäft gegeben, muss überprüft werden, ob zwischen Makler und Verkäufer ein „sonstiges familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis“ besteht. Hierbei sind die Art und das Ausmaß der wirtschaftlichen Verknüpfungen entscheidend.
Pflicht zur Aufklärung
Der Makler muss den Käufer vor Beginn seiner Tätigkeit über ein mögliches Naheverhältnis informieren. Für Verbraucher ist eine schriftliche Benachrichtigung gemäß § 30b Abs. 2 KSchG erforderlich.
Vertragsformulare und Warnfunktion
Standardisierte Hinweise zu einem Naheverhältnis müssen deutlich hervorgehoben werden, um die beabsichtigte Warnfunktion zu erfüllen. Der Grad der Offenlegung des Naheverhältnisses muss im Einzelfall beurteilt werden.
Résumé
Käufer können die Maklerprovision umgehen, wenn ein Eigengeschäft vorliegt oder die Pflicht zur Aufklärung über ein Naheverhältnis verletzt wurde. Für Makler ist es wichtig, frühzeitig und ausreichend (schriftlich für Verbraucher) über Naheverhältnisse zu informieren, um den Provisionsanspruch zu sichern. Überdies können unrechtmäßig gezahlte Provisionen innerhalb von 30 Jahren zurückgefordert werden.
