Die Hausverwaltung ist für Wohnungseigentümer der zentrale Ansprechpartner in allen Belangen rund um die gemeinsame Liegenschaft. Sie kümmert sich um Betriebskostenabrechnungen, organisiert Instandhaltungsarbeiten und vertritt die Eigentümergemeinschaft nach außen. Doch was tun, wenn die Verwaltung ihren Pflichten nicht nachkommt? In Österreich haben Wohnungseigentümer das Recht, den Verwalter zu kündigen oder gerichtlich abberufen zu lassen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Dieser Beitrag erklärt die gesetzlichen Pflichten einer Hausverwaltung, die typischen Kosten und den genauen Ablauf eines Verwalterwechsels nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
Warum eine professionelle Hausverwaltung?
Im Besitz einer Eigentumswohnung zu sein bringt eine Vielzahl von Verwaltungsaufgaben mit sich, die nicht zu unterschätzen sind. Von der Reinigung über Instandhaltungsarbeiten bis hin zur Betriebskostenabrechnung – all diese Aufgaben erfordern fachkundiges Wissen und Zeit. Wohnungseigentümer, die oft weder über die erforderlichen Qualifikationen noch die zeitlichen Ressourcen verfügen, setzen auf die Dienste professioneller Hausverwaltungen.
Der Verwalter wird durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft bestellt und erhält eine Vollmacht zur Vertretung der Gemeinschaft. Mieter haben kein Mitspracherecht bei der Wahl der Hausverwaltung – das Recht liegt ausschließlich bei den Wohnungseigentümern.
Gesetzliche Pflichten der Hausverwaltung
Die Aufgaben einer Hausverwaltung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) geregelt. Der Verwalter ist verpflichtet, die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu vertreten und die gemeinsame Liegenschaft ordnungsgemäß zu bewirtschaften.
Eine exzellente Hausverwaltung zeichnet sich über die gesetzlichen Pflichten hinaus durch ein vertrauensvolles Verhältnis zu den Eigentümern, Transparenz und Zuverlässigkeit aus. Proaktive Kommunikation und eine transparente Handhabung auch von nicht zwingend mit den Eigentümern abzusprechenden Investitionen sind Merkmale, die eine gute von einer durchschnittlichen Verwaltung unterscheiden.
Was kostet eine Hausverwaltung?
Die Kosten für eine Hausverwaltung hängen von verschiedenen Faktoren ab: der Anzahl der Wohneinheiten, der Größe der Liegenschaft und dem Leistungsumfang. Die Verwaltungshonorare werden üblicherweise auf einer von drei Grundlagen berechnet:
Ein Teil der Verwaltungskosten kann im Rahmen der Betriebskosten an die Mieter weiterverrechnet werden. Das Verwaltungshonorar selbst ist als Betriebskostenposition gesetzlich anerkannt (§ 22 WEG).
Vergleichen Sie bei einem geplanten Verwalterwechsel nicht nur die Kosten, sondern auch den Leistungsumfang. Manche Hausverwaltungen bieten günstige Basispakete an, verrechnen aber Sonderleistungen (z. B. Eigentümerversammlungen, Mahnwesen) extra. Lassen Sie sich immer ein detailliertes Angebot mit allen Leistungen und Nebenkosten vorlegen.
Kündigung des Verwaltungsvertrags
Die Kündigung einer Hausverwaltung ist der übliche Weg, wenn die Eigentümergemeinschaft einen Wechsel wünscht – ohne dass dem Verwalter eine grobe Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Dabei gibt es zwei Varianten:
Ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung erfordert keine spezifischen Kündigungsgründe, jedoch müssen bestimmte Fristen und Termine eingehalten werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 21 Abs 1 WEG). Idealerweise erfolgt die Kündigung zum Ende einer Abrechnungsperiode – meist zum Jahresende –, um Schwierigkeiten bei der Übergabe der Abrechnung zu vermeiden.
Die Kündigung setzt einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft voraus. Diese Mehrheit wird nicht nach Köpfen, sondern nach Liegenschaftsanteilen (Miteigentumsanteilen) berechnet. Ein gültiges Willensbildungsverfahren muss zugrunde liegen: Alle stimmberechtigten Eigentümer müssen die Gelegenheit zur Stellungnahme gehabt haben – typischerweise im Rahmen einer Eigentümerversammlung oder eines Umlaufbeschlusses.
Die Rechtzeitigkeit der Kündigung bemisst sich nach dem Eingang beim Verwalter. Eine verspätete Kündigung wird als zum nächstmöglichen Termin ausgesprochen betrachtet, sofern der Verwalter nicht freiwillig früher ausscheidet.
Außerordentliche Kündigung
Im Gegensatz zur ordentlichen Kündigung kann eine außerordentliche Kündigung sofort wirksam werden, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Typische wichtige Gründe sind:
- Grobe Pflichtverstöße des Verwalters (z. B. Veruntreuung von Geldern, fehlende Abrechnungen über längere Zeiträume)
- Langfristige Verhinderung des Verwalters durch Krankheit oder Geschäftsunfähigkeit
- Verlust der Gewerbeberechtigung
- Insolvenz der Hausverwaltungsgesellschaft
Auch die außerordentliche Kündigung braucht einen Mehrheitsbeschluss – es sei denn, die Eigentümer wählen den Weg der gerichtlichen Abberufung (siehe nächster Abschnitt).
Gerichtliche Abberufung bei grober Pflichtverletzung
Wenn die Eigentümergemeinschaft keine Mehrheit für eine Kündigung zusammenbekommt, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer das Recht, beim zuständigen Bezirksgericht die Abberufung des Verwalters zu beantragen (§ 21 Abs 3 WEG). Das gerichtliche Verfahren ist allerdings an eine strenge Voraussetzung geknüpft: Es muss eine grobe Pflichtverletzung vorliegen.
Der Antrag auf Abberufung kann mit dem Antrag auf die Bestellung eines neuen Verwalters gekoppelt werden. Das Verfahren zur Abberufung kann allerdings zeitintensiv und mit Kostenrisiken verbunden sein. Ein Alleingang zur Herbeiführung eines Verwalterwechsels ist daher nur dann ratsam, wenn sich unter den Eigentümern keine Mehrheit für die ordentliche Kündigung finden lässt.
Ablauf des Verwalterwechsels in der Praxis
Stimmrecht und Sonderfälle
Bei der Beschlussfassung über Kündigung und Neubestellung sind besondere Stimmrechtsregeln zu beachten:
Stimmrechtsausschluss bei Naheverhältnissen
Wohnungseigentümer mit einem Naheverhältnis zum Verwalter – etwa der Ehepartner, Geschäftspartner oder ein Gesellschafter der Verwaltungsfirma – sind bei der Abstimmung über die Kündigung oder Neubestellung vom Stimmrecht ausgeschlossen (§ 24 Abs 3 WEG). Das kann dazu führen, dass bei Kündigung und Neubestellung unterschiedliche Mehrheitsverhältnisse gelten.
Fruchtgenussrecht und Stimmrecht
In Fällen, in denen ein Fruchtgenussrecht an einer Eigentumswohnung besteht, fällt das Stimmrecht dem Fruchtnießer zu – nicht dem grundbücherlichen Eigentümer. Der Fruchtnießer gilt als „wirtschaftlicher Eigentümer“ und hat das Recht, an Abstimmungen zur Verwaltung teilzunehmen. Das kann relevant werden, wenn etwa eine Eigentumswohnung im Zuge einer Übergabe mit Fruchtgenuss belastet wurde.
Häufige Fehler beim Verwalterwechsel
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