Grundlagen der laufenden Besteuerung von Privatstiftungen in Österreich

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Grundlagen der laufenden Besteuerung von Privatstiftungen in Österreich

Privatstiftungen sind ein zentrales Instrument der Vermögensverwaltung und Nachfolgeplanung in Österreich. Sie unterliegen spezifischen steuerlichen Regelungen, die je nach Art der Stiftung und der Erfüllung der Offenlegungsverpflichtungen variieren. In diesem Beitrag werfen wir einen Blick auf die laufende Besteuerung der Privatstiftungen in Österreich.

Einkunftsarten der Privatstiftungen

Privatstiftungen sind juristische Personen des privaten Rechts und unterliegen daher der Körperschaftsteuer. Die steuerliche Behandlung richtet sich nach der Art der Stiftung sowie der Erfüllung der Offenlegungsverpflichtungen. Man unterscheidet folgende Typen:

  • Eigennützige außerbetriebliche Privatstiftungen, die ihren Offenlegungsverpflichtungen nachkommen: Diese können wie natürliche Personen verschiedene Einkunftsarten haben und profitieren von bestimmten steuerlichen Sonderbestimmungen.

  • Eigennützige außerbetriebliche Privatstiftungen, die ihren Offenlegungsverpflichtungen nicht nachkommen: Für diese gelten keine steuerlichen Sonderbestimmungen, alle Einkünfte werden als Einkünfte aus Gewerbebetrieb behandelt. Seit 2011 erfolgt zudem eine Meldung an die Geldwäschemeldestelle durch das Finanzamt.

  • Betriebliche Privatstiftungen: Diese liegen vor, wenn die Vermögenszuwendung des Stifters aus einem Betriebsvermögen erfolgt und als Betriebsausgabe anzusehen ist. Für sie gelten eigene steuerliche Regelungen.

  • Gemeinnützig tätige Privatstiftungen: Diese sind nur mit bestimmten Kapitalerträgen und der Veräußerung von Grundstücken beschränkt körperschaftsteuerpflichtig, ansonsten jedoch steuerfrei.

Im Folgenden konzentrieren wir uns auf die eigennützigen außerbetrieblichen Privatstiftungen, die ihren Offenlegungsverpflichtungen nachkommen und somit von den steuerlichen Sondervorschriften profitieren.

Betriebliche Einkünfte

Eigennützige Privatstiftungen können betriebliche Einkünfte aus folgenden Quellen erzielen:

  • Land- und Forstwirtschaft
  • Selbstständige Arbeit
  • Gewerbebetrieb

Es ist zu beachten, dass bestimmte selbstständige Einkünfte aufgrund berufsrechtlicher Vorschriften nicht möglich sind und Einkünfte aus Gewerbebetrieb dem Verbot der gewerbsmäßigen Betätigung gemäß Privatstiftungsgesetz widersprechen. Diese Einkünfte werden daher meist über Beteiligungen an Personengesellschaften erzielt.

Außerbetriebliche Einkünfte

Privatstiftungen können außerbetriebliche Einkünfte aus folgenden Quellen erzielen:

  • Einkünfte aus Kapitalvermögen
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
  • Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG
  • Sonstige Einkünfte, z.B. Spekulationseinkünfte

Steuerliche Belastung

Betriebliche Einkünfte der eigennützigen Privatstiftung unterliegen der Körperschaftsteuerpflicht mit 25%. Außerbetriebliche Einkünfte sind entweder steuerfrei oder unterliegen der Körperschaftsteuer mit 25% bzw. der Zwischensteuer mit 25%.

Résumé

Die steuerliche Behandlung von Privatstiftungen in Österreich ist komplex und erfordert eine sorgfältige Analyse der spezifischen Umstände jeder Stiftung. Eine gründliche Kenntnis der relevanten Vorschriften ist unerlässlich, um steuerliche Vorteile optimal zu nutzen und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

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Der Bauträgervertrag: Schutz und Sicherheit beim Immobilienerwerb

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Der Bauträgervertrag: Schutz und Sicherheit beim Immobilienerwerb

Wer eine Wohnung kauft, die noch gebaut oder saniert wird, muss oft hohe Vorauszahlungen an den Bauträger leisten. Ein Bauträgervertrag bietet hier essenziellen Schutz: Er verhindert, dass Erwerber ihre Vorauszahlungen verlieren, falls der Bauträger in Insolvenz geht. Doch was genau regelt ein solcher Vertrag und welche Rechte und Pflichten haben die Vertragsparteien? Erfahren Sie alle wichtigen Aspekte über den Bauträgervertrag und die gesetzlichen Vorgaben, die Ihre Investition sichern.

Was ist ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag wird zwischen einem Bauträger und einem Erwerber abgeschlossen. Ziel dieses Vertrags ist der Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum, Baurecht, Bestandsrecht oder anderen Nutzungsrechten, einschließlich Leasing. Der Bauträgervertrag wird ausschließlich für Gebäude und Wohnungen abgeschlossen, die zukünftig errichtet oder vollständig saniert werden. Es ist zwingend erforderlich, dass der Bauträgervertrag schriftlich vereinbart wird.

Wo ist der Bauträgervertrag geregelt?

Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG), umgangssprachlich auch Bauvertragsgesetz genannt, bildet die Grundlage für den Bauträgervertrag. Dieses Gesetz greift, wenn der Käufer vor der Fertigstellung des Objekts mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche an den Bauträger zahlt.

Was regelt das Bauträgervertragsgesetz konkret?

Das BTVG legt fest, welche Bestandteile zwingend in einem Bauträgervertrag enthalten sein müssen. Dazu gehören vor allem Rücktrittsrechte und Sicherungsmodelle, einschließlich Ratenplan und Treuhandschaft. Ein Treuhänder dient als neutrale Schnittstelle zwischen Bauträger und Erwerber. Auf eine Treuhandschaft kann nur im Fall einer schuldrechtlichen Sicherung verzichtet werden (BTVG § 12).

Rücktrittsrechte im Bauträgervertrag

Das Bauträgervertragsgesetz sieht in § 5 zwei konkrete Rücktrittsrechte vor:

Rücktritt wegen mangelhafter Information:
Der Erwerber kann vom Vertrag zurücktreten, wenn nicht alle relevanten Vertragsinhalte bis spätestens eine Woche vor Vertragsabschluss vorgelegt werden. Der Rücktritt kann bis zum Zustandekommen des Vertrags oder innerhalb von 14 Tagen danach erklärt werden. Das Recht erlischt spätestens sechs Wochen nach Vertragsabschluss.
 
Rücktritt wegen Nichterhalt einer Förderung:
Der Erwerber kann zurücktreten, wenn eine dem Vertrag zugrunde liegende Wohnbauförderung nicht oder nur teilweise gewährt wird, und die Gründe dafür nicht beim Erwerber liegen. Der Rücktritt muss innerhalb von zwei Wochen erklärt werden und erlischt spätestens sechs Wochen nach Erhalt der Information über die nicht gewährte Förderung.
 

Die Sicherungspflicht im Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag muss mindestens eines der im BTVG festgelegten Sicherungsmodelle enthalten, um den Erwerber vor dem Verlust bereits geleisteter Zahlungen zu schützen:

  • Schuldrechtliche Sicherung durch Bankgarantie oder Versicherung (BTVG § 8)
  • Grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und Treuhandschaft (BTVG § 9) – dies ist das am häufigsten strapazierte Modell
  • Pfandrechtliche Sicherung (BTVG § 11) inklusive Treuhandschaft

Die Sicherungspflicht endet erst mit der Übergabe der fertiggestellten Immobilie und dem rechtmäßigen Besitz des Erwerbers.

Die Ratenpläne laut Bauträgervertragsgesetz

Die Ratenpläne im Bauträgervertrag legen fest, in welchem prozentualen Höchstausmaß der vereinbarte Preis nach Abschluss der einzelnen Bauabschnitte in Raten an den Bauträger zu zahlen ist. Zu den Bauabschnitten zählen etwa der Baubeginn oder die Fertigstellung des Rohbaus und des Dachs.

Es gibt zwei Optionen:

  • Ratenplan A: Schnellere Rückzahlung, mit gewissen Sonderregelungen bei dringendem Wohnbedürfnis.
  • Ratenplan B: Langsamere Rückzahlung, anzuwenden, wenn die Sonderregelungen von Ratenplan A nicht erfüllt werden oder keine Einigung besteht.

Résumé

Der Bauträgervertrag bietet wichtige Sicherheiten und Schutzmechanismen für Erwerber von Immobilien, die sich noch im Bau oder in der Sanierung befinden. Durch die Regelungen des Bauträgervertragsgesetzes wird sichergestellt, dass die Interessen der Erwerber gewahrt bleiben und finanzielle Risiken minimiert werden.

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