Immobilienkauf in Österreich: Leitfaden für deutsche Käufer 2026

Wer als deutscher Staatsbürger eine Immobilie in Österreich erwerben möchte, profitiert als EU-Bürger zwar von der Kapitalverkehrsfreiheit nach Art 63 AEUV, muss aber neun unterschiedliche Grundverkehrsgesetze, Nebenkosten von 10 bis 12 Prozent, eine Immobilienertragsteuer ohne Spekulationsfrist und Meldepflichten in Deutschland im Blick behalten. Besonders Freizeitwohnsitze in Tirol, Salzburg oder Kärnten sind ein Minenfeld: Eine falsche Erklärung gegenüber der Grundverkehrsbehörde oder eine illegale Nutzung kann Verwaltungsstrafen bis 40.000 Euro und die Rückabwicklung des Kaufes nach sich ziehen. Dieser Leitfaden führt Sie Paragraph für Paragraph durch das österreichische System – von der ersten Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe – und zeigt, wo sich die österreichische Rechtslage von der deutschen entscheidend unterscheidet.

Dürfen Deutsche überhaupt in Österreich eine Immobilie kaufen?

Die kurze Antwort: Ja, und zwar ohne die klassische ausländerrechtliche Genehmigung, die für Drittstaatsangehörige weiterhin gilt. Als deutscher Staatsbürger sind Sie Unionsbürger; Art 63 AEUV (Kapitalverkehrsfreiheit) stellt Sie im österreichischen Grundverkehr österreichischen Staatsbürgern gleich. Der Europäische Gerichtshof hat diese Gleichstellung mehrfach bestätigt (u. a. EuGH C-302/97 Konle, C-515/99 Reisch).

„Gleichgestellt“ heißt aber nicht „vollkommen frei“. Jedes der neun Bundesländer hat ein eigenes Grundverkehrsgesetz, das auch für EU-Bürger eine Erklärung, Negativbestätigung oder – bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken – eine Genehmigung verlangen kann. Wer diese Erklärung unterlässt oder unrichtig abgibt, riskiert die Abweisung des Grundbuchantrags. Der Kaufvertrag schwebt dann unwirksam, der Kaufpreis ist eingefroren.

Drei Regelungsebenen sind zu unterscheiden: der „grüne Grundverkehr“ für land- und forstwirtschaftliche Flächen (auch für EU-Bürger teils genehmigungspflichtig), der „graue“ oder „Baugrundverkehr“ für Bauland, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser (in der Regel nur Erklärung/Negativbestätigung) und die Sonderregelung für Freizeitwohnsitze in den touristischen Bundesländern (Tirol, Salzburg, Kärnten, Vorarlberg). Einen umfassenden Rahmen liefert unser Beitrag zum Ausländergrunderwerb in Österreich.

Grundverkehrsrecht: Das müssen Deutsche je Bundesland beachten

Österreich hat kein bundesweit einheitliches Grundverkehrsgesetz – das Grundverkehrsrecht ist Landessache. Für Sie als deutsche Käuferin oder deutschen Käufer heißt das: Welche Erklärung Sie unterschreiben müssen und ob eine Genehmigung nötig ist, hängt maßgeblich vom Standort der Immobilie ab. Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind teils dramatisch. Eine vertiefte Darstellung aller neun Landesregime finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Grundverkehrsrecht in Österreich.

Außerhalb dieser drei Bundesländer gilt: Steiermark und Vorarlberg verlangen in Beschränkungs- bzw. Raumordnungszonen eine Erklärung, dass das Grundstück nicht als Zweitwohnsitz dient – Vorarlberg hat seit 1993 ein faktisches Neu-Freizeitwohnsitz-Verbot. In Wien genügt eine Negativbestätigung nach dem Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz. Niederösterreich, Oberösterreich und das Burgenland sind liberaler; Erklärungspflichten greifen dort vor allem bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen. In jedem Fall bereitet Ihr Parteienvertreter die richtige Erklärung vor und beachtet die jeweiligen Landesfristen (etwa § 8 Abs 1 TGVG, zwei Wochen) – ohne diese Vorarbeit weist das Grundbuchgericht den Antrag zurück.

Freizeitwohnsitz kaufen? Das Minenfeld der Widmung

Wenn Sie ein Haus oder Ferienhaus in Österreich kaufen wollen, ergänzt unser Leitfaden zum Hauskauf als Deutscher die Fragen zu Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz und Feriennutzung. Dieser Überblick behandelt darüber hinaus auch Wohnung und Grundstück, Finanzierung sowie die steuerlichen Folgen im Verhältnis zu Deutschland.

Ein Freizeitwohnsitz ist nach bundesweit einheitlicher Definition (beispielhaft § 12 TROG 2022) ein Gebäude oder Gebäudeteil, der nicht ganzjährig dem Wohnbedürfnis dient, sondern Urlaubs-, Ferien- oder Erholungszwecken. Genau das suchen viele deutsche Käufer – und genau das ist in den Tourismusregionen Tirol, Salzburg, Kärnten und Vorarlberg regelrecht blockiert. Die Gemeinden versuchen, mit Widmungsvorschriften, Registern und Strafen dafür zu sorgen, dass Wohnraum nicht dem ansässigen Bevölkerungsbedarf entzogen wird.

Tirol hat das strengste System: Freizeitwohnsitze sind nur in eingetragenen Liegenschaften oder Gebäuden mit entsprechender Widmung zulässig. Seit 01.09.2022 existieren „Vorbehaltsgemeinden“ – darunter Kitzbühel, Sölden, Ischgl –, in denen kein neuer Freizeitwohnsitz mehr begründet werden darf. Wer eine entsprechende Liegenschaft kauft, unterschreibt zwangsläufig eine Nicht-Freizeitwohnsitz-Erklärung nach § 8 TGVG. Wird später Airbnb- oder Wochenendnutzung festgestellt, drohen Verwaltungsstrafen bis 40.000 EUR pro Person plus zivilrechtliche Rückabwicklungsdrohung.

Salzburg regelt die Materie in §§ 29 ff ROG 2009. In den Zweitwohnsitzbeschränkungsgebieten nach § 31a ROG 2009 – Flachgau, Pinzgau, Pongau, Lungau – können Gemeinden Neu-Zweitwohnsitze kontingentieren oder untersagen. Kärnten kombiniert die Negativbestätigung nach K-GVG mit einer Zweitwohnsitzabgabe (K-ZWAG, idF 01.04.2026), je nach Gemeinde bis über 2.500 Euro pro Jahr für eine 80-m²-Ferienwohnung.

Die dritte Falle ist der Scheinwohnsitz: die Anmeldung eines Hauptwohnsitzes, obwohl der Lebensmittelpunkt in Deutschland bleibt. Diese Praxis verstößt gegen § 17 Meldegesetz 1991 und ist nach § 22 MeldeG mit Geldstrafen bis 726 Euro pro Einzelverstoß belegt; zusätzlich kommt die grundverkehrsrechtliche Zweckverfehlung mit Rückabwicklungsdrohung. Wer in Österreich nur einige Wochen im Jahr verbringt, sollte „Freizeitwohnsitz“ ehrlich deklarieren – und gezielt ein Objekt mit entsprechender Widmung suchen.

Nebenkosten in Österreich – 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises

Die erste harte Zahl, die viele deutsche Käufer überrascht: In Österreich fallen beim Immobilienkauf Nebenkosten in Höhe von rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises an. Deutsche Erwartungshaltung liegt oft darunter, weil die Kostenstruktur anders verteilt ist. Für deutsche Käufer gelten dieselben Sätze wie für Inländer – eine „Ausländerzuschlag“ existiert nicht. Eine vollständige Übersicht aller Positionen liefert unser Beitrag zur vollständige Nebenkosten-Übersicht 2025/2026.

Zwei Zahlen sind besonders erklärungsbedürftig. Die Grunderwerbsteuer (Grunderwerbsteuer 2026 – Käufer-Ratgeber) liegt in Österreich einheitlich bei 3,5 Prozent, während sie in Deutschland je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW) schwankt – für Deutsche oft günstiger. Die Maklerprovision gilt beim Kauf traditionell je zur Hälfte für Käufer und Verkäufer; das „Bestellerprinzip“ nach MaklerG 2023 wurde nur für Wohnungsmieten eingeführt.

Wichtiger Stichtag: 30.06.2026. Bis zu diesem Datum gilt nach § 26c GGG eine temporäre Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr (Eigentum und Pfandrecht) für Hauptwohnsitz-Käufe bis zu 500.000 Euro Bemessungsgrundlage. Für Ferienwohnung oder Freizeitwohnsitz greift die Befreiung nicht. Bei einer Hauptwohnsitzverlegung lassen sich so rund 10.000 bis 12.000 Euro sparen – vorausgesetzt, die Eintragung erfolgt vor dem Stichtag.

Steuern: DBA Deutschland–Österreich und die 30-Prozent-Falle

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Österreich (BGBl III 2002/182) regelt, welcher Staat welche Einkünfte besteuert. Für Immobilien gilt nach Art 6 DBA das Belegenheitsprinzip: Ihre österreichische Mietwohnung in Zell am See wird in Österreich versteuert, nicht in Deutschland; gleiches gilt für Veräußerungsgewinne (Art 13 Abs 1 DBA). Deutschland stellt die österreichischen Einkünfte nach der Freistellungsmethode (Art 23 Abs 1 lit a DBA) frei – und bei EU-Immobilien entfällt seit 2008 sogar der Progressionsvorbehalt (§ 32b Abs 1 Satz 2 Nr 3 EStG-DE).

Der gravierendste Unterschied ist die österreichische Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Seit Einführung 2012 und Erhöhung 2016 beträgt der Steuersatz pauschal 30 Prozent auf den Veräußerungsgewinn (§ 30a Abs 1 EStG 1988). Es gibt keine Spekulationsfrist: Während Sie in Deutschland nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen können (§ 23 Abs 1 Satz 1 Nr 1 EStG-DE), ist die österreichische Freigrenze seit 01.04.2012 entfallen (§ 30 Abs 1 EStG). Wer nach 15 Jahren seine Wohnung gewinnbringend veräußert, zahlt 30 Prozent ImmoESt – was in Deutschland steuerfrei wäre.

Die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG ist der wesentliche Rettungsanker – aber nur, wenn Sie den Hauptwohnsitz tatsächlich nach Österreich verlegt haben und entweder zwei Jahre ab Anschaffung oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre vor Verkauf dort gelebt haben. Für reine Ferienwohnungen gilt sie nicht. Neu zu beachten ist der Umwidmungszuschlag nach § 30 Abs 6a EStG (BBG 2025, seit 01.07.2025): Wer Grünland kauft, später Bauland-Umwidmung erreicht und verkauft, zahlt zusätzlich zur 30-%-ImmoESt einen Zuschlag auf die umwidmungsbedingte Wertsteigerung.

Auf deutscher Seite ist eine Formalie entscheidend, die viele übersehen: Obwohl Deutschland die österreichischen Einkünfte freistellt, müssen Sie sie in Ihrer Einkommensteuererklärung in der Anlage AUS angeben (§ 34d Nr 7 EStG-DE) – auch wenn keine deutsche Steuer anfällt. Wer das unterlässt, riskiert eine Berichtigungspflicht nach § 153 AO oder ein Verfahren nach § 370 AO. Mietverluste aus Österreich können in Deutschland nicht verrechnet werden, weil der Progressionsvorbehalt bei EU-Immobilien entfällt.

Finanzierung: Eigenmittel, Pfandrecht und die KIM-V-Nachfolge

Die KIM-Verordnung der Finanzmarktaufsicht war von 01.08.2022 bis 30.06.2025 in Kraft und ist zum Stichtag ausgelaufen. An ihre Stelle trat per 26.06.2025 ein FMA-Rundschreiben (WIK-Rundschreiben), das die Leitplanken als „nachhaltige Vergabestandards“ fortschreibt – rechtlich nicht mehr verbindlich, praktisch aber von fast allen österreichischen Banken weiter angewandt.

Die Eckwerte bleiben: mindestens 20 Prozent Eigenmittel (Beleihungsquote ≤ 80 % am Verkehrswert), Schuldendienstquote maximal 40 % des Haushaltseinkommens, Kreditlaufzeit höchstens 35 Jahre. Bei guter Bonität sind teils auch 10 bis 15 % Eigenmittel möglich – deutsche Käufer ohne österreichisches Einkommen begegnen aber konservativeren Maßstäben.

Ein rechtsdogmatischer Unterschied verwirrt deutsche Käufer oft: In Österreich wird die Hypothek als Pfandrecht im Lastenblatt (C-Blatt) eingetragen. Das Pfandrecht ist akzessorisch zur Forderung – bei Tilgung erlischt es automatisch. Die deutsche Grundschuld ist dagegen nicht akzessorisch und „bleibt stehen“. Die Eintragungsgebühr beträgt 1,2 % der Pfandsumme (§ 26a GGG); diese liegt typischerweise bei 120 bis 130 % der Kreditsumme und sollte im Kaufvertrag sauber beziffert sein.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt: Vom Anbot bis zum Schlüssel

Der österreichische Kaufprozess wirkt deutsch-vertraut – im Detail ist er es nicht. Wesentliche Unterschiede betreffen den Vertragserrichter (Anwalt oder Notar gleichrangig), die Beurkundung (Beglaubigung der Unterschriften genügt) und die Treuhand (Anwaltstreuhandkonto statt Notar-Anderkonto). Den vollständigen Ablauf finden Sie auf unserer Schwerpunktseite zu Kaufverträgen.

Phase eins ist das Kaufanbot (§ 861 ABGB): ein schriftliches, nicht formgebundenes Vertragsangebot, das ab Unterfertigung verbindet. Wer es unterschreibt, hat den Vertragsabschluss erklärt und kann auf Abschluss verklagt werden – „unverbindliche Reservierung“ gibt es nicht. Aufzunehmen sind: Parteien, Kaufpreis, Übergabetermin, Anzahlung, Makler- und Vertragsregelung sowie Rücktrittsrechte.

Phase zwei ist die Vertragserrichtung durch einen Parteienvertreter – häufig den gemeinsamen Vertragserrichter beider Parteien, der zugleich Treuhänder wird. Der Vertrag regelt Gegenstand, Kaufpreis, Treuhandabwicklung, Lastenfreistellung, Übergabe, Haftung und die Aufsandungserklärung (§ 32 GBG).

Phase drei ist die Treuhandabwicklung: Der Kaufpreis fließt nicht direkt zum Verkäufer, sondern auf das Treuhandkonto des Rechtsanwalts. Die Treuhandschaft ist ab 40.000 Euro Kaufpreis im elektronischen Treuhandbuch (eTHB) der Rechtsanwaltskammer zu registrieren; die ATHB-Versicherung deckt bis 10 Mio. Euro pro Fall. Die Auszahlung erfolgt erst nach Erfüllung aller Treuhandbedingungen (Grundbuch-Eintragung, Lastenfreistellung, ggf. grundverkehrsbehördliche Unbedenklichkeit).

In Phase vier beantragt der Vertragserrichter die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung nach §§ 53 ff GBG. Sie sichert den Rang der Eintragung für ein Jahr und schützt vor Doppelverkauf oder neuen Belastungen.

In Phase fünf folgt die Grundbuch-Eintragung. Der Vertragserrichter berechnet die GrESt selbst (§ 11 GrEStG 1987) und führt sie ans Finanzamt ab; der Grundbuchantrag (§ 26 GBG) geht ans Bezirksgericht. Eintragungsdauer: vier bis acht Wochen. Phase sechs ist die Übergabe: Nach Eintragung zahlt der Treuhänder den Kaufpreis aus, Schlüssel und Übergabeprotokoll wechseln den Eigentümer.

Die 7 häufigsten Fehler deutscher Käufer

Aus unserer Kanzleipraxis kristallisieren sich sieben wiederkehrende Fehlerquellen. Wer sie kennt, erspart sich nicht nur Geld, sondern in vielen Fällen auch ein Gerichtsverfahren. Einen besonderen Blick verdient in diesem Kontext auch das Vorkaufsrecht bei Immobilien, das vor dem Kauf geprüft werden sollte.

Warum ein österreichischer Anwalt Pflicht ist – und was er leistet

„Pflicht“ ist juristisch nicht ganz präzise – Sie könnten auch einen österreichischen Notar beauftragen. In der Praxis ist der Rechtsanwalt für deutsche Käufer die naheliegende Wahl, weil er Vertragserrichtung, Treuhand und Grundbucheintragung in einer Hand bündelt und die Schnittstellen zum deutschen Steuerrecht abdeckt.

Das Leistungsspektrum umfasst: Vertragserrichtung inkl. Grundbuchstand-, Widmungs- und Drittrechtsprüfung (Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Dienstbarkeiten); eTHB-registrierte Treuhandschaft; Selbstberechnung der GrESt (§ 11 GrEStG 1987) und Abfuhr binnen 15. des Zweitmonats (§ 13 GrEStG); Grundbuchantrag mit Aufsandungserklärung (§ 32 GBG); Lastenfreistellung mit Zahlung der Restschuld aus dem Treuhandgeld; sowie die grundverkehrsrechtliche Erklärung oder Genehmigung, soweit vom Bundesland gefordert.

Der Käuferschutz über das Anwaltstreuhandkonto ist mindestens so hoch wie über das deutsche Notar-Anderkonto: eTHB-Registrierung jederzeit prüfbar, ATHB-Treuhandhaftpflicht bis 10 Mio. Euro pro Fall – seit Einführung des eTHB 2010 wurden in Österreich praktisch keine Treuhandschäden mehr gemeldet. Für Sie als deutsche Käuferin oder deutschen Käufer liegt der Mehrwert des Anwalts in drei Punkten: rechtliche Übersetzungsarbeit (Pfandrecht ≠ Grundschuld, Treuhand ≠ Anderkonto), steuerliche Doppelbetrachtung (Selbstberechnung in Österreich, Anlage AUS in Deutschland) und praktische Koordination mit Bank, Finanzamt, Bezirksgericht und Makler. Den Überblick über das gesamte Rechtsgebiet finden Sie auf der Schwerpunktseite Immobilienrecht bei Brandauer Rechtsanwälten.

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Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Österreich als Deutscher