Gewährleistungsverzicht beim Wohnungskauf: Was Käufer über versteckte Mängel wissen müssen

September 16, 2024

Beim Erwerb einer Immobilie ist der Gewährleistungsausschluss ein häufig diskutiertes Thema. Doch wie steht es um die Haftung bei versteckten Mängeln? Ein aktuelles Gerichtsurteil bringt Klarheit für Käufer und Verkäufer.

Verborgene Baumängel trotz Besichtigung

Stellen Sie sich vor: Sie kaufen eine scheinbar neuwertige Wohnung, nur um später festzustellen, dass sie erhebliche Mängel aufweist. Diese waren bei der Besichtigung nicht erkennbar. Kann der Verkäufer sich in solch einem Fall auf einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss berufen?

Der Vertragstext

Im konkreten Fall enthielt der Kaufvertrag folgende Formulierungen:

Die Käufer haben das Objekt vor Vertragsabschluss gründlich besichtigt
Sie kennen dessen Zustand und Beschaffenheit
Die Übergabe erfolgt im bestehenden Zustand
Der Verkäufer haftet nicht für einen bestimmten Bau- oder Erhaltungszustand

Der Weg durch die Instanzen

Das Erstgericht wies die Klage der Käufer ab, basierend auf dem Haftungsausschluss.
Das Berufungsgericht hingegen gab den Käufern Recht: Für bei der Besichtigung nicht erkennbare Mängel müsse gehaftet werden.
Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung.

Die Interpretation des OGH

Ein umfassender Gewährleistungsverzicht bezieht sich grundsätzlich auch auf „geheime“ Mängel.
Wird jedoch im Vertrag auf die Besichtigung und den bekannten Zustand hingewiesen, ändert sich die Interpretation.
In solchen Fällen gilt der Haftungsausschluss nur für Mängel, die bei sorgfältiger Besichtigung erkennbar gewesen wären.

Résumé

Diese Rechtsprechung stärkt die Position von Immobilienkäufern. Verkäufer sollten sich bewusst sein, dass ein pauschaler Verweis auf die Besichtigung ihre Haftung für versteckte Mängel nicht automatisch ausschließt. Für Käufer bleibt eine gründliche Prüfung des Objekts dennoch unerlässlich.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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Steueroptimierung bei Privatstiftungen: Clever mit Beteiligungsveräußerungen umgehen

September 16, 2024

Privatstiftungen bieten vielfältige Möglichkeiten zur Vermögensverwaltung. Ein besonders interessanter Aspekt ist der Umgang mit Veräußerungsgewinnen aus Beteiligungen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie durch geschickte Strategien Steuern sparen und Ihr Stiftungsvermögen optimal verwalten können.

Veräußerungsgewinne

Wenn eine Privatstiftung Anteile an Kapitalgesellschaften verkauft, sei es im In- oder Ausland, fällt grundsätzlich eine Zwischensteuer auf den Veräußerungsgewinn an. Doch es gibt einen cleveren Weg, diese Besteuerung zu vermeiden: die Übertragung stiller Reserven.

Die Kunst der Übertragung stiller Reserven

Voraussetzungen für eine erfolgreiche Übertragung

Um von dieser Steuerstrategie zu profitieren, müssen Stiftungen einige Bedingungen erfüllen:

Zeitnahe Neuanschaffung: Im Jahr der Beteiligungsveräußerung muss eine neue Beteiligung erworben werden.
Mindestbeteiligungsquote: Die neue Beteiligung muss mehr als 10% an einer in- oder ausländischen Körperschaft ausmachen.
Unabhängigkeit: Die Zielgesellschaft darf nicht eng mit der Stiftung, dem Stifter oder Begünstigten verflochten sein (weniger als 20% Beteiligung).

Flexibilität durch steuerfreien Betrag

Sollte im Veräußerungsjahr keine passende Gelegenheit zur Übertragung bestehen, können Stiftungen einen steuerfreien Betrag bilden. Dieser ermöglicht es, innerhalb von 12 Monaten nach dem Verkauf eine neue Beteiligung zu erwerben und die stillen Reserven zu übertragen.

Vielfältige Möglichkeiten der Beteiligungsanschaffung

Als qualifizierte Beteiligungsanschaffung gelten nicht nur direkte Anteilskäufe. Auch folgende Szenarien kommen in Frage:

Beteiligung an einer Neugründung (>10%)
Anteilserwerb bei Kapitalerhöhungen (Erreichen von >10% oder Erhöhung um >10%)
Verhältniswahrende Kapitalerhöhung (>10%)

Besonders interessant: Auch Gesellschafterzuzahlungen (Agio) im Rahmen von Kapitalerhöhungen können für die Übertragung genutzt werden.