Anleger- und Vorsorgewohnungen gelten in Österreich noch immer als beliebte Form der Altersvorsorge. Doch hinter dem Bild „Wohnung kaufen, vermieten, abwarten“ liegen zwei steuerliche Fallen, die viele Käufer unterschätzen: die Liebhaberei-Verordnung und die richtige Behandlung der Umsatzsteuer. Wer in den ersten zwanzig Jahren keinen Gesamtüberschuss erzielt, riskiert die Aberkennung der Werbungskosten – inklusive Vorsteuer und Anlaufverluste. Wir zeigen, worauf es 2026 ankommt: Liebhabereiprognose, Vorsteueroption nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG, ImmoESt und der neue Umwidmungszuschlag nach dem Budgetbegleitgesetz 2025.
Anlegerwohnung und Vorsorgewohnung – die Begriffe
Anlegerwohnung und Vorsorgewohnung sind keine gesetzlich definierten Begriffe – sie haben sich aus der Vermarktung von Bauträgerprojekten etabliert. Gemeint ist in beiden Fällen eine zum Vermieten gekaufte Eigentumswohnung, die nicht der eigenen Bewohnung dient. Steuerlich werden beide gleich behandelt: als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 28 EStG, mit Sondervorschriften für die Umsatzsteuer und eine eigene Liebhaberei-Verordnung (LVO).
Der Unterschied liegt eher im Marketing: „Vorsorgewohnung“ suggeriert die Pensionsplanung über Jahrzehnte, „Anlegerwohnung“ stärker die Renditeerwartung. Steuerlich macht das keinen Unterschied. Was zählt, ist die wirtschaftliche Substanz: Wird über einen längeren Zeitraum ein Gesamtüberschuss erzielt, oder nicht?
Die Antwort auf diese Frage entscheidet darüber, ob Werbungskosten und Vorsteuer anerkannt werden. Wer das ignoriert und sich nur auf die Werbeprospekte der Bauträger verlässt, landet im Jahr 12 oder 15 nach Kauf nicht selten bei einer Nachforderung von zehntausenden Euro. Einen Überblick zur Immobilienertragsteuer beim späteren Verkauf finden Sie in unserem Beitrag zur Immobilienertragsteuer in Österreich.
Die Liebhaberei-Falle: Beobachtungszeitraum und Prognoserechnung
Die Liebhaberei-Verordnung (LVO 1993, mehrfach novelliert) prüft, ob eine vermietete Wohnung mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird oder bloß zur privaten Vermögensbildung dient. Wird ein Gesamtüberschuss innerhalb des Beobachtungszeitraums nicht erreicht, kann das Finanzamt die Tätigkeit als Liebhaberei einstufen – mit teils empfindlichen Folgen.
Für die typische Anlegerwohnung gilt: 20 Jahre Beobachtungszeitraum. Innerhalb dieser Spanne muss ein positiver Totalüberschuss prognostizierbar sein – aus Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten (Abschreibung, Zinsen, Reparaturen, Verwaltung). Liefert die Prognoserechnung kein positives Ergebnis, droht die Einstufung als Liebhaberei.
Die Folgen sind doppelt unangenehm. Auf Ertragsteuerebene werden alle bisher geltend gemachten Verluste rückwirkend aberkannt. Auf Umsatzsteuerebene wird die Vermietung zur unecht steuerbefreiten Tätigkeit – mit Verlust des Vorsteuerabzugs aus dem Kaufpreis. Bei einer Wohnung um 350.000 € netto sind das schnell 70.000 € Vorsteuerrückforderung, die plötzlich aus eigener Tasche aufzubringen sind.
Vorsteueroption nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG
Die Vermietung von Wohnraum ist nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG grundsätzlich unecht steuerbefreit. „Unecht“ heißt: Mieten werden ohne Umsatzsteuer abgerechnet, dafür gibt es auch keinen Vorsteuerabzug für die Errichtungs- oder Anschaffungskosten. Für Anlegerwohnungen ist das ungünstig – sie wären um 20 % Umsatzsteuer auf den Kaufpreis teurer als nötig.
Das Gesetz erlaubt deshalb eine Option zur Steuerpflicht. Der Vermieter kann zur Umsatzsteuer optieren – dann werden 10 % USt auf die Wohnungsmiete bzw. 20 % auf Geschäftsraummieten verrechnet, im Gegenzug ist der volle Vorsteuerabzug aus dem Kauf möglich. Bei Wohnungsmiete ist die Option für Mietverhältnisse über Privatpersonen praktisch alternativlos: Der private Mieter ist nicht vorsteuerabzugsberechtigt, die 10 % bleiben für ihn endgültig, sind aber gegenüber der Vorsteuerrückerstattung an den Vermieter ein deutliches Plus.
Wichtig: Die Option ist nicht für jeden Anlegerwohnungskäufer automatisch sinnvoll. Wer plant, innerhalb von zehn Jahren wieder zu verkaufen oder die Wohnung selbst zu nutzen, riskiert eine Vorsteuerkorrektur nach § 12 Abs 10 UStG. Die Vorsteuer wird dann anteilig zurückgefordert – je nachdem, wie viel Restbindungszeit noch offen ist. Bei einem Verkauf nach acht Jahren bedeutet das zwölf Zwanzigstel Rückforderung. Eine vertiefte Analyse zum Vorsteuerabzug bei höherwertigen Wohnobjekten finden Sie in unserem Beitrag Umsatzsteuer bei Luxusimmobilien 2026: Neue Steuerbefreiung und Vorsteuerabzug.
ImmoESt und der neue Umwidmungszuschlag
Wer eine Anlegerwohnung verkauft, unterliegt der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) nach § 30 EStG. Der Standardsteuersatz beträgt 30 % auf den Veräußerungsgewinn (Differenz aus Verkaufserlös und Anschaffungskosten zzgl. Werbungskosten). Sondertarife (Inflationsabschlag, Hauptwohnsitzbefreiung) sind bei reinen Anlegerwohnungen meist nicht anwendbar – die Wohnung dient ja gerade nicht dem Hauptwohnsitz.
Eine wichtige Änderung kommt mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025): Der Umwidmungszuschlag erhöht die Bemessungsgrundlage bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 1987 in Bauland umgewidmet wurden. Konkret kommt ein Zuschlag von 30 % auf den Veräußerungsgewinn hinzu – aus den 30 % ImmoESt wird de facto eine Steuerbelastung von 39 % auf den eigentlichen Gewinn. Details finden Sie in unserem Beitrag zum Umwidmungszuschlag und der ImmoESt-Verschärfung.
Für Käufer einer Anlegerwohnung in einem Neubaugebiet, das nach 1987 umgewidmet wurde, ist diese Verschärfung beim späteren Verkauf zu berücksichtigen. Wer in einem über Jahrzehnte gewachsenen Bauland kauft, ist davon hingegen nicht betroffen. Vor dem Kauf lohnt sich daher ein Blick in den Flächenwidmungsplan: Wann wurde umgewidmet?
Sieben typische Steuer-Fallstricke bei Anlegerwohnungen
Aus unserer Beratungspraxis kennen wir wiederkehrende Stolpersteine. Wer sie kennt, kann frühzeitig gegensteuern – statt im Jahr fünfzehn oder zwanzig vor dem Scherbenhaufen zu stehen.
Anlegerwohnungen in Salzburg – regionale Besonderheiten
In Salzburg gelten dieselben Bundesregeln zur Liebhaberei, Umsatzsteuer und ImmoESt wie bundesweit. Drei regionale Eigenheiten sind aber zu beachten.
Salzburger Raumordnungsgesetz und Zweitwohnsitzbeschränkungen
Das Salzburger Raumordnungsgesetz (S.ROG 2009) beschränkt in vielen Gemeinden – insbesondere im Pinzgau, Pongau und in der Stadt Salzburg – die Errichtung und Nutzung von Zweitwohnsitzen. Anlegerwohnungen sind nur zulässig, wenn sie tatsächlich der Vermietung dienen (typischerweise mit Hauptwohnsitzcharakter). Eine reine Renditeüberlegung ohne Bewohner verstößt gegen das S.ROG und kann zu Zwangsmaßnahmen der Gemeinde führen.
Touristische Nutzung in Skigebieten
Wer eine Anlegerwohnung in Saalbach, Hinterglemm, Kaprun oder Zell am See touristisch vermietet, verlässt die klassische Wohnungsvermietung. Steuerlich kann dann eine gewerbliche Beherbergung vorliegen – mit anderen Umsatzsteuerregeln (10 % auf Beherbergungsleistung, ggf. Bagatellgrenze), gewerblicher Einstufung und Sozialversicherungspflicht. Dazu unser Beitrag Privatzimmervermietung in Österreich – Steuer, MRG-Status, Tourismusabgabe in Salzburg.
Hohe Kaufpreise, schmale Renditen
Insbesondere in der Stadt Salzburg liegen die Kaufpreise pro Quadratmeter über dem Bundesschnitt – häufig bei 8.000 € und mehr im Innenstadtbereich. Die erzielbaren Mieten halten damit nicht überall Schritt. Die Folge: Eine realistische Prognoserechnung kommt rasch in den Grenzbereich der Liebhaberei. Wer in dieser Konstellation kauft, sollte vor dem Notartermin die steuerliche Tragfähigkeit prüfen lassen – nicht erst beim Steuerberater im Jahr darauf. Wir prüfen Kaufverträge und Prognosen oft gemeinsam mit Steuerberatern, insbesondere bei höherwertigen Objekten; vgl. dazu auch unseren Beitrag Kaufvertrag Immobilie: Anwalt oder Notar?.
Häufige Fragen zu Anlegerwohnung und Vorsorgewohnung
Das Wichtigste auf einen Blick
- Liebhaberei-Verordnung: 20 Jahre Beobachtungszeitraum bei kleiner Vermietung. Ohne prognostizierten Totalüberschuss drohen Aberkennung aller Verluste und Vorsteuerrückforderung.
- Vorsteueroption nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG bringt vollen Vorsteuerabzug, bindet aber 20 Jahre. Bei vorzeitigem Verkauf oder Nutzungsänderung droht anteilige Korrektur.
- ImmoESt 30 % auf den Veräußerungsgewinn. Mit BBG 2025 zusätzlich Umwidmungszuschlag bei Grundstücken mit Umwidmung nach 1987.
- Sieben typische Fallstricke: unrealistische Bauträgerprognosen, vorzeitiger Verkauf, Eigennutzung, Kurzzeitvermietung, falsche Abgrenzung Erhaltungs-/Herstellungsaufwand, Vermietung unter Angehörigen, Umwidmungszuschlag.
- Salzburg-Besonderheit: S.ROG-Zweitwohnsitzregeln, touristische Nutzung in Skigebieten, hohe Kaufpreise bei moderaten Mieten.
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Wie wir Ihnen helfen können
Wir begleiten Käufer von Anleger- und Vorsorgewohnungen vor, während und nach dem Erwerb – von der Prüfung des Kaufvertrags und der Prognoserechnung über die Optionserklärung nach § 6 Abs 1 Z 16 UStG bis zur Verteidigung in Liebhaberei- und Vorsteuerkorrekturverfahren. Bei Anlegerwohnungen in Stadt und Land Salzburg arbeiten wir eng mit Steuerberatern und Immobilientreuhändern zusammen. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf. Stand: Mai 2026.