Treuhänder-Haftung bei Bauträgerverträgen: Pflichten und rechtliche Konsequenzen

Januar 21, 2025

Die Rolle des Treuhänders im Bauträgerrecht ist von entscheidender Bedeutung für den Schutz der Käuferinteressen. Doch welche Pflichten hat ein Treuhänder konkret und wann haftet er für Schäden? Ein Überblick über die wichtigsten rechtlichen Grundlagen und Haftungsfragen.

Die zentrale Rolle des Treuhänders beim Immobilienerwerb

Bei Bauträgerverträgen nimmt der Treuhänder eine Schlüsselposition ein. Seine Hauptaufgabe besteht darin, die ordnungsgemäße Abwicklung des Vertrags sicherzustellen und insbesondere unerfahrene Käufer zu schützen. Das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) legt dabei klare Regeln für die Zusammenarbeit zwischen Käufer, Bauträger und Treuhänder fest.

Sicherungsmodelle zum Schutz der Käufer

Das BTVG sieht verschiedene Sicherungsmodelle vor, die häufig kombiniert werden:

Das Ratenplanmodell

Beim Ratenplanmodell zahlt der Käufer den Kaufpreis nicht direkt an den Bauträger, sondern an einen Treuhänder. Dieser überweist die Gelder entsprechend dem Baufortschritt in festgelegten Raten an den Bauträger. Dies bietet dem Käufer Sicherheit, da die Zahlungen an den tatsächlichen Projektfortschritt gekoppelt sind.

Das grundbücherliche Sicherungsmodell

Eine zusätzliche Absicherung erfolgt durch eine Ranganmerkung im Grundbuch. Diese stellt sicher, dass nur der vorgesehene Käufer Eigentum an der Immobilie erwerben kann.

Haftung des Treuhänders: Wann greift sie?

Die Haftung des Treuhänders ist umfassend und ergibt sich aus verschiedenen Rechtsgrundlagen:

Zweiseitige Treuhand

Wenn der Treuhänder sowohl vom Bauträger als auch vom Käufer beauftragt wird (zweiseitige Treuhand), muss er die Interessen beider Parteien wahren. Er haftet dann nicht nur nach dem BTVG, sondern auch nach den allgemeinen Grundsätzen des Treuhandauftrags.

Vertragserrichterhaftung

Als Vertragserrichter – meist Rechtsanwälte oder Notare – müssen Treuhänder die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigen. Sie sind verpflichtet, die Parteien vor Nachteilen zu schützen und den Vertragszweck zu sichern.

Schadenersatz bei Pflichtverletzungen: Unterschiedliche Szenarien

Die Art und Höhe des Schadenersatzes hängt davon ab, welche Pflicht der Treuhänder verletzt hat. Das Gesetz unterscheidet hier zwei wesentliche Fälle:

Verletzung von Leistungspflichten

Wenn der Treuhänder seine konkreten Leistungspflichten nicht erfüllt – etwa die im BTVG festgelegten Treuhänderpflichten – muss er den Zustand herstellen, der bei korrekter Pflichterfüllung bestanden hätte. Dies bezeichnet man als positives Erfüllungsinteresse oder Nichterfüllungsschaden.

Fehlerhafte Beratung

Anders verhält es sich bei Fehlern in der Beratung oder bei der Vertragserrichtung. In solchen Fällen muss der Treuhänder den sogenannten Vertrauensschaden ersetzen. Dies umfasst jene Nachteile, die dem Käufer entstanden sind, weil er auf eine korrekte Beratung vertraut hat. Konkret bedeutet das: Der Treuhänder muss die Vermögensdifferenz ausgleichen, die bei einer pflichtgemäßen Beratung nicht entstanden wäre.

Besonderheit: Entgangener Gewinn

Ein entgangener Gewinn muss grundsätzlich nur bei grober Fahrlässigkeit ersetzt werden. Ob ein Schaden als positiver Schaden oder als entgangener Gewinn einzustufen ist, muss im Einzelfall gerichtlich geklärt werden.

Résumé

Die Haftung des Treuhänders ist weitreichend und dient dem Schutz der Käuferinteressen. Besonders wichtig ist dabei die Kombination aus Ratenplanmodell und grundbücherlicher Sicherung. Der Treuhänder muss sicherstellen, dass der Käufer die vereinbarte Rechtsstellung erwerben kann. Bei Pflichtverletzungen haftet er für den entstandenen Schaden – eine wichtige Absicherung für Immobilienkäufer.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

Ein (persönlicher) Kaffee oder eine Videokonferenz zum Kennenlernen?

Kostenfrei, aber nicht umsonst. Wir hören Ihnen zuerst zu, damit Sie sich sicher sind. Und wenn wir Ihr Anliegen schon beim Erstgespräch lösen konnten – umso besser!

Bitte erwähnen Sie bei Terminvereinbarung und zu Beginn des Gesprächs, dass Sie davon ausgehen, dass dieses kostenlos ist.

This site is protected by reCAPTCHA and the Google Privacy Policy and Terms of Service apply.