Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln: Betriebskosten und Wertsicherung

Januar 28, 2025

Der österreichische Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einer aktuellen Entscheidung grundlegende Aussagen zur Wirksamkeit von Betriebskosten- und Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen getroffen. Die Entscheidung bringt wichtige Klarstellungen zur Anwendung des Transparenzgebots im Mietrecht und zur Frage, wann Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam vereinbart sind.

Das Transparenzgebot im Detail

Das Transparenzgebot nach § 6 Abs 3 KSchG verlangt, dass Vertragsbestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern klar und verständlich formuliert sein müssen. Diese Anforderung geht über die bloße sprachliche Verständlichkeit hinaus: Der OGH betont, dass Inhalt und Tragweite der Klauseln für den Verbraucher durchschaubar sein müssen. Ziel ist es, dass Verbraucher durch die Lektüre der Vertragsbedingungen eine klare und verlässliche Auskunft über ihre Rechtsposition erhalten.

Betriebskostenklauseln unter der Lupe

Der OGH hat sich intensiv mit der Frage auseinandergesetzt, wann Betriebskostenklauseln dem Transparenzgebot entsprechen. Als rechtlich problematisch werden dabei insbesondere folgende Aspekte eingestuft:

Klauseln mit nur beispielhafter Aufzählung von Kostenkategorien
Verweise auf nicht abschließend definierte Kostenarten
Formulierungen, die keine eindeutige Bestimmung der tatsächlichen Kostenbelastung ermöglichen
Kombinationen aus allgemeinen Umschreibungen und demonstrativen Aufzählungen

Wichtig ist die Klarstellung des OGH, dass bei Verstoß gegen das Transparenzgebot die gesamte Klausel unwirksam ist.

Bedeutung des Zahlungsverhaltens

Eine wichtige Klarstellung betrifft die rechtliche Bedeutung des Zahlungsverhaltens der Mieter. Der OGH stellt fest, dass die bloße vorbehaltlose Zahlung von Betriebskosten durch den Mieter nicht als konkludente Zustimmung zu einer Kostentragungspflicht gewertet werden kann. Für die Annahme einer schlüssigen Willenserklärung gilt ein strenger Maßstab.

Differenzierte Beurteilung von Wertsicherungsklauseln

Bei der Beurteilung von Wertsicherungsklauseln nimmt der OGH eine differenziertere Position ein. Diese werden grundsätzlich als zulässiges Instrument anerkannt, um das ursprüngliche Wertverhältnis der Leistungen zu wahren. Für die Wirksamkeit müssen jedoch folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Die Anpassung darf nicht rückwirkend erfolgen
Die Anpassungsmechanismen müssen klar und eindeutig formuliert sein
Es dürfen keine Umstände aus der Zeit vor Vertragsabschluss in die Preisanpassung einfließen
Die Wertsicherung muss dem legitimen Bedürfnis des Vermieters entsprechen, das ursprüngliche Äquivalenzverhältnis zu wahren

Résumé

Die Entscheidung des OGH hat weitreichende Bedeutung für die Gestaltung von Mietverträgen. Sie verdeutlicht die hohen Anforderungen an die Formulierung von Vertragsklauseln, insbesondere im Bereich der Betriebskosten. Für die Praxis bedeutet dies, dass ein besonderes Augenmerk auf eine präzise und vollständige Formulierung von Betriebskostenregelungen zu legen ist. Pauschale oder unbestimmte Formulierungen bergen das Risiko der Unwirksamkeit.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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