Geld zurückholen: So können Mieter ihre Mietzinserhöhungen zurückfordern

Juli 17, 2025

Höchstgerichtliche Urteile der letzten beiden Jahre belegen: Viele Wertsicherungsklauseln in österreichischen Wohnraummietverträgen sind gegenüber Konsumentinnen und Konsumenten unwirksam. Wenn Ihr Vermieter Ihre Miete seit Jahren an den Verbraucherpreisindex (VPI) oder gar an den Baukostenindex koppelt, ohne die gesetzlichen Vorgaben streng einzuhalten, haben Sie womöglich Anspruch auf mehrere tausend Euro Rückerstattung. Dieser Beitrag erklärt, worauf es jetzt ankommt – und wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, um Ihr Geld zurückzubekommen.

Warum Sie Ihren Mietvertrag gerade jetzt genauer ansehen sollten

Die Inflation hat die Verbraucherpreise und damit den VPI zuletzt kräftig steigen lassen. Viele Vermieter haben den Preisschub zum Anlass genommen, die Miete regelmäßig zu valorisieren. Doch eine Indexanpassung wirkt nur dann, wenn die zugrunde liegende Klausel alle Anforderungen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) erfüllt. Das Kernproblem: In Formularmietverträgen fehlt häufig ein ausdrücklicher Verzicht des Vermieters auf eine Mietzinserhöhung innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss. Fehlt dieser Verzicht, ist die gesamte Klausel nichtig – und jede auf ihr basierende Anhebung verliert automatisch ihre Rechtsgrundlage.

Die Zwei‑Monats‑Sperre – ein Fallstrick für Vermieter

§ 6 Abs 2 Z 4 KSchG schützt Mieter davor, dass ein Unternehmer‑Vermieter kurz nach Vertragsunterzeichnung den Mietzins anhebt. Das Gesetz räumt dieser Schutzbestimmung oberste Priorität ein: Eine Abweichung ist nur zulässig, wenn der Verzicht individuell ausgehandelt wird und sich diese Aushandlung auch aus dem Vertrag oder Begleitschreiben klar ergibt. Standardformulare genügen dafür nicht. Der Oberste Gerichtshof (OGH) stellt in mehreren Entscheidungen unmissverständlich klar, dass bei Fehlen des Verzichts nicht etwa „nur“ die Frühanpassung, sondern die komplette Wertsicherungsklausel fällt. Für Sie als Mieter bedeutet das: Sämtliche indexbedingten Erhöhungen verlieren ihre Wirksamkeit – und lassen sich zurückfordern.

Unklare Indexklauseln: Baukostenindex, Ersatzindex & dergleichen

Auch wer die Zwei‑Monats‑Sperre beachtet, bewegt sich noch nicht automatisch auf sicherem Terrain. Viele
Klauseln kranken daran, dass sie unverständlich formuliert sind oder auf einen sachlich unpassenden Index
verweisen. Beispiele:

Baukostenindex (BKI) bei gewöhnlichen Wohnraummietverhältnissen

Der OGH hält den BKI mangels unmittelbarem Bezug zum Lebenshaltungskostenrisiko der Mieter regelmäßig für nicht gerechtfertigt.

Ersatzindex-Regel

Formulierungen wie „der am ehesten vergleichbare Index wird herangezogen“ gelten als intransparent, weil sie dem Vermieter einseitig die Wahl überlassen.

Unklare Ausgangsbasis

Fehlt die Angabe, welcher Monats- oder Jahreswert des Index als Startpunkt dient, bleibt die Erhöhung rechnerisch im Dunkeln und scheitert an der Transparenzprüfung (§ 6 Abs 3 KSchG).

Bei all diesen Schwächen gilt: Ist eine Klausel intransparent oder sachlich unbegründet, fällt sie ersatzlos weg. Die Miete bleibt dann auf dem Ausgangsniveau des Vertragsabschlusses eingefroren.

Kein Zwei-Monats-Verzicht

Baukostenindex statt VPI

Unklare Ersatzindex-Regel

Unbestimmter Startwert

Klausel transparent & VPI-basiert

Wie lange können Sie zu viel bezahlte Miete zurückholen?

Die regelmäßige Verjährungsfrist für wiederkehrende Zahlungen beträgt grundsätzlich drei Jahre ab dem Zeitpunkt jeder einzelnen Überzahlung. Dennoch lohnt ein Blick darüber hinaus: Liegt eine besonders gravierende, den Vermieter erkennbare Rechtswidrigkeit vor, kann sich der Rückforderungsanspruch aus dem Bereicherungsrecht ableiten und sich auf bis zu 30 Jahre erstrecken. Parallel dazu diskutiert die Politik, Rückforderungen auf fünf Jahre zu begrenzen. Noch ist eine solche Beschränkung jedoch nicht in Kraft – wer rasch handelt, hat daher die besten Karten.

Kontaktieren Sie uns gerne noch heute

Wenn Sie den Verdacht haben, dass Ihre Mieterhöhungen nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, senden Sie uns einfach Ihren Mietvertrag und die bisherigen Vorschreibungen – völlig unverbindlich und ohne Kostenrisiko. Wir prüfen, ob Ihre Indexklausel angreifbar ist, erläutern Ihnen die rechtlichen Möglichkeiten klar und verständlich und begleiten Sie – falls gewünscht – bei den nächsten Schritten. Ein kurzes E-Mail oder Anruf genügt, um den ersten Stein ins Rollen zu bringen und Ihr Geld zurückzuholen.

Rechtsanwalt in Salzburg | RA Mag. Bernhard Brandauer LLB.oec

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