Kündigen ist im Mietrecht heikel: Für Vermieter:innen gelten enge gesetzliche Leitplanken, Formvorschriften und Fristen. Wer sie kennt – und sauber dokumentiert –, spart Zeit, Geld und Nerven. Wir erklären Ihnen klar und praxisnah, wie Sie Ihre Vermieterrechte rechtssicher durchsetzen.
Hinweis: Ausnahmen & Details sind komplex – im Zweifel prüfen wir den Anwendungsbereich für Sie in wenigen Schritten.
Nach Mahnung säumig; Heilung möglich (siehe weiter unten).
Zerstörung, grobe Vernachlässigung, massive Störungen.
Ohne Zustimmung überlassen/weitervermietet.
Wohnung wird längere Zeit nicht als Hauptwohnsitz genutzt.
Dringender Bedarf Vermieter/nahe Angehörige; strenge Abwägung.
Z. B. vertragswidriger Gebrauch, Verweigerung von Zutritt/Duldungen u. a.
Wichtig für Eigenbedarf: Wurde das Miethaus erst gekauft, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs frühestens 10 Jahre nach Erwerb zulässig (§ 30 Abs 3 MRG). Für vermietete Eigentumswohnungen entfällt die Interessenabwägung.
Mahnschreiben, Zahlungsbelege, Fotos/Protokolle, Zeugennamen – früh & vollständig sichern.
Beim zuständigen Bezirksgericht; Mietobjekt, Termin & konkreten Kündigungsgrund anführen.
Mieter hat regelmäßig 4 Wochen Zeit für Einwendungen.
Vermieter trägt die Beweislast für den geltend gemachten Grund.
Ohne Einwendungen wird die Aufkündigung rechtskräftig – Exekutionstitel für die Räumung.
Kündigung zum Monatsletzten. Zustellung idR 1 Monat vorher (bei monatlichem Zinstermin), sonst 3 Monate.
Zum Quartalsende (31.3., 30.6., 30.9., 31.12.) mit 3 Monaten Frist.
Mieter: regelmäßig 4 Wochen ab Zustellung der Aufkündigung.
Aufkündigung vor Beginn der Kündigungsfrist einbringen.
Achtung: Fristen hängen vom Einzelfall/Vertrag ab. Wir prüfen Terminwahl & Zustellplan für Sie.
Bei Kündigung nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG (Rückstand) kann der Mieter – ohne grobes Verschulden – durch vollständige Zahlung bis zum Schluss der erstinstanzlichen Verhandlung die Kündigung abwenden (§ 33 Abs 2 MRG). Kalkulieren Sie diese Heilungsmöglichkeit mit ein und dokumentieren Sie Mahnung, Fälligkeiten und Zahlungseingänge exakt.
Fälligkeit dokumentieren, Vermieter mahnt nachweislich.
Gerichtliche Aufkündigung wegen Rückstand.
Ohne grobes Verschulden kann der Mieter bis Schluss der 1. Instanz alles begleichen.
Vollständige und rechtzeitige Zahlung → Kündigungsgrund „geheilt“.
Taktik: Mahn- & Zahlungschronologie akkurat führen; Alternativgründe prüfen.
Liegt das Mietverhältnis außerhalb des MRG, gibt es keine „ordentliche“ Vermieterkündigung mit gesetzlichen Gründen. Stattdessen kann der Vermieter die vorzeitige Auflösung verlangen, insbesondere bei:
Die Mahnung kann auch durch eine gerichtliche Geltendmachung erfolgen; ein klagbarer Rückstand muss nicht schon bei Klageeinbringung vorliegen, wenn er sich im Verfahren konkretisiert.
Gerichtliche Aufkündigung (§§ 30, 33 MRG); Heilungsfenster bis Schluss der Verhandlung einplanen.
Strenge Interessenabwägung; bei neu erworbenem Miethaus 10-Jahres-Sperre beachten.
Vorzeitige Auflösung nach § 1118 ABGB; Mahnung und Fristen sauber setzen.
Quartalskündigung mit 3 Monaten; Belege für Vertragsverstöße sichern.
Nachweisbare Mahnung(en) mit Datum & Frist.
Zahlungshistorie (Kontoauszüge, Saldenliste).
Fotos/Protokolle bei Schäden/Fehlgebrauch.
Zeugen (Kontakt & Aussagegegenstand) vormerken.
Vertrag, Nachträge, Hausordnung, Übergabeprotokoll.
Zustellnachweise (RSa/RSb, Gerichtssendungen).
Bei MRG-Mietverhältnissen: Ja, nur gerichtliche Aufkündigung ist zulässig (§ 33 MRG). In der Praxis wird aber auch im ABGB-Bereich häufig der gerichtliche Weg gewählt, weil er sofort zum Exekutionstitel führen kann, sofern keine Einwendungen erhoben werden.
Üblicherweise 4 Wochen (gerichtlich festzusetzen) – verpassen Mieter diese Frist, wird die Aufkündigung rechtskräftig.
Eigenbedarf ist ein MRG-Kündigungsgrund; im Miethaus nach Kauf erst nach 10 Jahren ab Erwerb. Bei vermieteten Eigentumswohnungen entfällt die Interessenabwägung
Für Wohnungen meist zum Monatsletzten, Zustellung 1 Monat davor (bei monatlichem Zinstermin), sonst 3 Monate; Geschäftsraum quartalsweise mit 3 Monaten.
Handeln Sie früh – schon die richtige Mahnung entscheidet oft den Prozess. Wir übernehmen das für Sie.
