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Monat: September 2025

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Scheidung im Ausland & nachehelicher Unterhalt: Wie es in anderen Staaten funktioniert – und was das für Österreich bedeutet

Zwei Laptops und ein kleines Modell eines Eifelturms
Zwei Laptops und ein kleines Modell eines Eifelturms

Scheidung im Ausland & nachehelicher Unterhalt: Wie es in anderen Staaten funktioniert – und was das für Österreich bedeutet

Wer in Österreich lebt, aber im Ausland geschieden wird, steht schnell vor heiklen Anschlussfragen: Gibt es nach der Scheidung noch Unterhalt – und wenn ja, nach welchen Regeln? Der Dreh- und Angelpunkt in Österreich ist oft der Verschuldensausspruch. Viele Nachbarländer kennen dieses Prinzip so jedoch nicht. Hier lesen Sie exemplarisch, wie Deutschland, Frankreich, die Schweiz und die Niederlande den Ehegattenunterhalt nach der Scheidung regeln, warum das mit österreichischem Recht kollidieren kann – und wie Sie typische Fehler vermeiden.

Österreich im Überblick: Ohne Verschulden kaum „klassischer“ nachehelicher Unterhalt

Österreich koppelt den vollen nachehelichen Unterhalt traditionell an Verschulden: Trifft eine Seite das überwiegende oder alleinige Verschulden am Scheitern der Ehe und kann die andere ihren Lebensunterhalt nicht selbst decken, kommt „angemessener“ Unterhalt in Betracht. Fehlt ein Schuldausspruch – etwa bei Scheidung ohne Schuld oder bei gleichteiligem Verschulden –, bleibt oft nur Billigkeitsunterhalt (deutlich schmaler und zeitlich eher begrenzt). Daneben gibt es den verschuldensunabhängigen Unterhalt bei bestimmten Konstellationen, etwa wegen Kinderbetreuung oder ehebedingter Nachteile (§ 68a EheG).

Kommt ein Scheidungsurteil aus dem Ausland ohne Schuldausspruch, lässt sich dieser in Österreich nur in engen Ausnahmen nachträglich ergänzen (§ 61 EheG). Der Oberste Gerichtshof legt diese Ergänzungsmöglichkeit streng aus: Sie dient primär Konstellationen der österreichischen Zerrüttungsscheidung und hilft nicht als „Reparatur“ für ausländische No-Fault-Urteile – insbesondere dann nicht, wenn die scheidungswillige Person selbst aktiv die Scheidung betreibt.

Unterhalt nach der Scheidung – 5-Länder-Vergleich

ÖsterreichVerschulden + Bedürftigkeit
  • „Klassischer“ Unterhalt oft an (Überwiegens-)Verschulden geknüpft.
  • Ohne Schuldausspruch meist nur Billigkeitsunterhalt.
  • § 61 EheG: Ergänzung nur in engen Fällen (Zerrüttung).
DeutschlandEigenverantwortung
  • Bedarfsorientiert (z. B. Betreuung, Krankheit, Aufstockung).
  • Kein Schuldsystem; grobe Unbill nur ausnahmsweise relevant.
  • Häufig begrenzt in Dauer/Höhe.
FrankreichPrestation compensatoire
  • Ausgleichszahlung (oft Kapital) statt klassischem Unterhalt.
  • Kriterien: Ehedauer, Alter, Vermögen, Chancen.
  • „Schuld“ nur randständig bedeutsam.
SchweizSelbstständigkeit
  • Unterhalt bei Unzumutbarkeit der Eigenversorgung.
  • Fokus: ehebedingte Nachteile, Lebensprägung der Ehe.
  • Kein Schuldsystem.
NiederlandeZeitliche Begrenzung
  • Grundsatz: max. 5 Jahre (i. d. R. ½ der Ehedauer).
  • Ausnahmen: z. B. minderjährige Kinder, sehr lange Ehe.
  • Kein Schuldsystem.

Hinweis: Ergebnis und Dauer hängen zusätzlich von Zuständigkeit & anwendbarem Recht (EU/International) ab.

Deutschland: Bedürftigkeits- statt Verschuldensprinzip

In Deutschland gilt seit der Reform das Prinzip der Eigenverantwortung: Nach der Scheidung soll grundsätzlich jede/r für sich selbst sorgen (§ 1569 BGB). Nachehelicher Unterhalt gibt es bedarfsgesteuert, z. B. wegen Kinderbetreuung (§ 1570 BGB), Krankheit oder Alter, Erwerbslosigkeit/Aufstockung (§ 1573 BGB) oder aus Billigkeitsgründen – aber nicht, weil jemand „schuld“ an der Scheidung wäre. Grobes Fehlverhalten wirkt nur ausnahmsweise kürzend/versagend (§ 1579 BGB). Für die Praxis heißt das: Wer in Deutschland „no-fault“ geschieden wird, kann trotzdem (zeitlich/oder der Höhe nach) begrenzten Unterhalt erhalten – sofern die gesetzlichen Tatbestände erfüllt sind.

Frankreich: Keine „Unterhaltspflicht“ wie in Österreich, sondern prestation compensatoire

Frankreich kennt nach der Scheidung primär die prestation compensatoire – eine Ausgleichszahlung (meist als Kapital), die Einkommens- und Lebensstandardlücken aus der Ehe kompensieren soll (Art. 270 ff. Code civil). Die Zuerkennung richtet sich nach Kriterien wie Dauer der Ehe, Alter, Gesundheit, berufliche Perspektiven und Vermögen (Art. 271 Code civil). „Schuld“ spielt nur randständig: Bei einem ausschließlich verschuldeten Ehegatten kann das Gericht aus Billigkeit die Ausgleichszahlung verweigern, muss es aber nicht. Ergebnis: Frankreich arbeitet kaum mit Verschuldensaussprüchen für Unterhalt – ein klarer Gegensatz zu Österreich.

Schweiz: Vorrang der wirtschaftlichen Selbstständigkeit, Unterhalt nur bei Unzumutbarkeit

Die Schweiz stellt beim nachehelichen Unterhalt (Art. 125 ZGB) die eigenständige Existenzsicherung in den Vordergrund: Unterhalt gibt es, wenn es unzumutbar ist, den eigenen Bedarf selbst zu decken – unter Berücksichtigung von Rollenaufteilung, Ehedauer, Alter, Gesundheit, Erwerbsmöglichkeiten und der „lebensprägenden“ Wirkung der Ehe. Ein Schuldprinzip gibt es nicht; entscheidend sind Bedarf und Leistungsfähigkeit sowie die ehebedingten Nachteile.

Niederlande: Gleiche Logik wie D/CH – plus klare Zeitgrenze

Auch die Niederlande folgen keinem Verschuldensmodell. Besonders praktisch: Seit 1. Jänner 2020 ist die Regeldauer der Partner(alimente) auf maximal 5 Jahre begrenzt (grundsätzlich ½ der Ehedauer, Ausnahmen u. a. bei minderjährigen Kindern oder sehr langen Ehen). Dadurch ist schon bei der Planung klar, wie lange Unterhalt typischerweise fließt – und dass er zur finanziellen Verselbstständigung motivieren soll.

Warum das international wichtig ist: Zuständigkeit & anwendbares Recht

In grenzüberschreitenden Fällen entscheiden EU-Vorschriften, welches Gericht zuständig ist und welches Recht gilt. Für Scheidungen regelt Brüssel IIb (VO 2019/1111) die internationale Zuständigkeit und Anerkennung; das auf die Scheidung anwendbare Recht bestimmt in den teilnehmenden Staaten Rom III (VO 1259/2010). Für Unterhalt legt die Unterhalts-VO (VO 4/2009) Zuständigkeit und Anerkennung fest; das anwendbare Unterhaltsrecht richtet sich regelmäßig nach dem Haager Protokoll 2007. Konsequenz: Scheidungsrecht und Unterhaltsrecht können unterschiedlichen Rechtsordnungen unterstehen – mit spürbaren Folgen für Anspruch, Höhe und Dauer.

Was heißt das jetzt ganz konkret für Sie?

Wer in Österreich lebt und Unterhalt nach der Scheidung erwartet – oder befürchtet –, sollte vor einem Auslandsverfahren prüfen lassen:

  • Welches Gericht wird zuständig sein – und nach welchem Recht wird Scheidung und Unterhalt beurteilt? (Brüssel IIb, Rom III, Unterhalts-VO/Haager Protokoll).

  • Welche Scheidungsform kennt das Zielland? Ein No-Fault-Urteil ohne Verschuldensausspruch (typisch z. B. D/FR/NL/CH) trägt in Österreich in der Regel keinen vollen verschuldensbasierten Anspruch – eine spätere Ergänzung (§ 61 EheG) hilft nur in Ausnahmefällen.

  • Welche Unterhaltslogik gilt dort? Deutschland prüft Tatbestände (§§ 1570 ff. BGB), Frankreich setzt auf Prestation (Art. 270 ff. Code civil), die Schweiz bewertet Unzumutbarkeit (Art. 125 ZGB), die Niederlande setzen Zeitgrenzen. Das kann – verglichen mit Österreich – Höhe und Dauer komplett verändern.

Typische Fragen, klare Antworten

Ja – aber nicht automatisch im österreichischen Sinn. Der deutsche Unterhalt ist bedarfsgesteuert und kennt verschiedene Anspruchsgründe (Kinderbetreuung, Krankheit, Aufstockung usw.). Ein österreichischer Verschuldensunterhalt lässt sich aus einer deutschen No-Fault-Scheidung nicht herleiten; allenfalls kommt Billigkeitsunterhalt nach österreichischem Recht in Betracht, wenn hierzulande Unterhaltsrecht anwendbar ist.

Grundsätzlich ja – Brüssel IIb und die Unterhalts-VO fördern Anerkennung und Vollstreckung. Inhaltlich handelt es sich aber nicht um „Unterhalt“ im strengen österreichischen Sinne, sondern um Ausgleich von Lebensstandard-Unterschieden. Das kann sich bei Änderungen oder Steuerfragen auswirken.

Sie bringt Planbarkeit: Meist endet die Zahlung nach ½ der Ehedauer, höchstens 5 Jahre, mit gesetzlichen Ausnahmen (Kinder, sehr lange Ehe, Rentennähe). Achtung: Diese Zeitlogik gilt unabhängig von „Schuld“, was für österreichische Erwartungen überraschend sein kann.

Nur in engen Fällen. § 61 EheG greift bei Scheidungen, die an österreichische Zerrüttungstatbestände anknüpfen; eine allgemeine „Nachbesserung“ ausländischer No-Fault-Urteile ist nicht vorgesehen. Der OGH betont diese strikte Linie.

Checkliste – die 8 wichtigsten Punkte vor einer Auslandsscheidung

  • Zuständiges Gericht (Gerichtsstand) prüfen – wo darf oder muss ich klagen?
  • Anwendbares Recht für Scheidung (Rom III) und Unterhalt (Haager Protokoll) getrennt klären.
  • Kennt das Zielland einen Schuldausspruch? Falls nein: Auswirkungen auf Unterhalt in Österreich bedenken.
  • Ziel definieren: Höhe/Dauer vs. Planbarkeit (z. B. NL-Zeitgrenzen).
  • Belege sammeln: Einkommen, Vermögen, Erwerbschancen, Gesundheit.
  • Kinderbetreuung & Erwerbsobliegenheit voraussehen (bes. D/CH).
  • Anerkennung/Vollstreckung im Blick behalten (Unterhalts-VO).
  • Frühzeitig fachkundig beraten lassen; Forum-Shopping-Risiken vermeiden.

Tipp: Scheidungs- und Unterhaltsstrategie immer zusammen denken – nicht nacheinander.

Kompass für die Planung – so vermeiden Sie teure Umwege

Wer im Ausland die Scheidung anstrebt, sollte frühzeitig drei Weichen stellen: Erstens, Zuständigkeit prüfen (wo kann/muss ich klagen?). Zweitens, das anwendbare Recht für Scheidung und Unterhalt sauber klären. Drittens, die Unterhaltslogik des Ziellands mit den eigenen Zielen abgleichen: Österreichs Verschuldensmodell, Deutschlands Bedürftigkeitskatalog, Frankreichs prestation compensatoire, die Schweizer Unzumutbarkeitsprüfung oder die niederländische Zeitgrenze führen oft zu völlig unterschiedlichen Ergebnissen. Wer hier richtig steuert, erspart sich spätere Überraschungen bei Anerkennung, Abänderung und Vollstreckung.

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Rückabwicklung beim Immobilienkauf: Gewährleistung und Schadenersatz in Österreich

Ein Richterhammer und ein Paragraf
Ein Richterhammer und ein Paragraf

Rückabwicklung beim Immobilienkauf: Gewährleistung und Schadenersatz in Österreich

Die Schlüsselübergabe war perfekt – bis die ersten Wochen zeigen, dass Feuchtigkeit in den Wänden steckt, die Heizung nur sporadisch anspringt oder zugesicherte Wohnflächen nicht stimmen. Genau hier setzt das österreichische Gewährleistungsrecht an. In diesem Beitrag erklären wir, wie Sie Mängel richtig rügen, wann eine Rückabwicklung (Wandlung) tatsächlich durchsetzbar ist, welche Alternativen – insbesondere Preisminderung und Verbesserung – sinnvoller sein können und wann zusätzlich Schadenersatz in Betracht kommt.

Gewährleistung: Was Käufer konkret erwarten dürfen

Beim Kaufvertrag haftet der Verkäufer verschuldensunabhängig dafür, dass die Immobilie bei Übergabe die vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat. Weicht der Ist-Zustand vom Vertrag ab – etwa weil zugesicherte Trockenheit, Funktionsfähigkeit der Heizung oder bestimmte Flächenangaben nicht vorliegen – liegt ein Mangel vor.

Das Gesetz stellt dafür vier Rechtsbehelfe zur Verfügung: Verbesserung (Sanierung), Austausch (bei Liegenschaften praktisch kaum relevant), Preisminderung und – nur bei nicht bloß geringfügigen Mängeln – Wandlung, also die Rückabwicklung des gesamten Geschäfts.

In der Praxis beginnt man fast immer mit der Verbesserung: Der Verkäufer bekommt eine faire, aber klare Frist, um den Mangel zu beheben. Scheitert das, ist die Preisminderung oft der schnellere Weg zum angemessenen wirtschaftlichen Ergebnis. Die Wandlung ist ein starkes Instrument, erfordert aber einen erheblichen Mangel oder eine Konstellation, in der eine Sanierung unzumutbar, unmöglich oder unvernünftig wäre.

Welche Option ist sinnvoll?

1) Mangel beurteilen

Liegt ein Abweichen vom Vertrag vor (Eigenschaften, Zusicherungen, gewöhnliche Erwartung)?

§ 922 ABGB

2) Verbesserung zumutbar?

Wenn ja: Verbesserung verlangen und Frist setzen. Wenn nein/gescheitert: weiter zu Preisminderung/Wandlung.

§ 932 ABGB

3) Preisminderung vs. Wandlung

Preisminderung bei behebbaren/geringfügigen Mängeln. Wandlung nur, wenn der Mangel nicht bloß geringfügig ist oder Sanierung unzumutbar.

§ 932 ABGB

4) Verschulden prüfen

Bei Täuschung/Verschulden zusätzlich Schadenersatz (Sanierung, Wertminderung, Folgekosten) geltend machen.

§ 933a iVm § 1489 ABGB

Schadenersatz: Wenn Verschulden hinzukommt

Neben der reinen Gewährleistung – die, wie gesagt, kein Verschulden verlangt – kann Schadenersatz geltend gemacht werden, wenn der Verkäufer schuldhaft gehandelt hat, etwa durch arglistiges Verschweigen eines Feuchteschadens oder falsche Zusicherungen im Exposé.

Dann geht es nicht nur um die Beseitigung des Mangels oder eine Preiskorrektur, sondern auch um Folgekosten: Sachverständigengutachten, Zwischenfinanzierung, Hotelkosten während einer Sanierung, Wertminderungen oder doppelte Umzugskosten. Die Verjährung folgt hier eigenen Regeln (typischerweise drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger) und läuft unabhängig von den Gewährleistungsfristen.

Fristen: Die stillen Spielentscheider

Für unbewegliche Sachen – also Immobilien – gilt grundsätzlich eine dreijährige Gewährleistungsfrist, gerechnet ab Übergabe. Entscheidend ist die rechtzeitige Geltendmachung: Eine bloße „freundliche“ Mängelrüge per E-Mail ersetzt nicht die rechtzeitige gerichtliche Durchsetzung, wenn keine Einigung gelingt.

Hinzu kommt eine viel übersehene Klagefrist von drei Monaten nach Ablauf der Gewährleistungsfrist: Wer bis dahin nicht klagt (oder die Ansprüche anderweitig rechtswirksam hemmt), riskiert den Verlust seiner Gewährleistungsrechte. Bei Schadenersatz beginnt die Uhr – wie erwähnt – gesondert zu laufen. Kurz gesagt: Wer zuerst beweissichernd dokumentiert und rechtzeitig die richtigen Schritte setzt, gewinnt.

Fristen-Überblick: Das steuert Ihre Taktik
Tag 0
Übergabe

Ab hier laufen die Gewährleistungsfristen für die Immobilie.

0–6 Monate
Beweislast-Vermutung

Es wird vermutet, dass Mängel bereits bei Übergabe bestanden. Nutzen Sie diese Phase für starke Beweise.

§ 924 ABGB
bis 3 Jahre ab Übergabe
Gewährleistungsfrist

Verbesserung, Preisminderung oder Wandlung geltend machen – schriftlich und nachweisbar rügen.

§ 933 ABGB
+ 3 Monate
Klagefrist

Nach Ablauf der 3 Jahre bleiben noch 3 Monate für die gerichtliche Geltendmachung.

§ 933 Abs 3 ABGB
parallel
Schadenersatz

Verjährung meist 3 Jahre ab Kenntnis von Schaden & Schädiger. Läuft unabhängig von der Gewährleistung.

§ 1489 ABGB

„Gekauft wie gesehen“: Kein Freibrief für versteckte Mängel

Viele Kaufverträge enthalten Formulierungen wie „gekauft wie besichtigt“ oder gar generelle Gewährleistungsausschlüsse. Das klingt endgültig, ist es aber nicht. Solche Klauseln erfassen in der Regel nur offenkundige, also bei gewöhnlicher Besichtigung erkennbare Mängel. Versteckte, „geheime“ Mängel bleiben davon meist unberührt – insbesondere dann, wenn der Verkäufer sie kannte oder kennen musste.

Gegenüber Verbraucher sind weitgehende Gewährleistungsausschlüsse vor Kenntnis des Mangels überhaupt unzulässig. Kurzum: Lassen Sie sich von pauschalen Vertragsfloskeln nicht abschrecken, sondern prüfen Sie, ob der konkrete Mangel überhaupt darunterfällt.

Der richtige Fahrplan: So läuft ein gut geführter Käuferfall

Am Anfang steht die Beweissicherung. Halten Sie den Zustand mit Fotos und Videos fest, dokumentieren Sie Messwerte, sichern Sie Bautagebücher, Protokolle und E-Mails. Je umfangreicher und objektiver die Unterlagen, desto stärker Ihre Verhandlungsposition – und desto zielgenauer kann später ein Sachverständigengutachten ansetzen.

Danach folgt die Mängelrüge: schriftlich, nachweisbar, mit präziser Beschreibung des Mangels und einer angemessenen Frist zur Verbesserung. Schon in diesem Stadium lohnt sich anwaltliche Struktur: Wir formulieren so, dass sowohl Gewährleistung als auch Schadenersatzoptionen offengehalten werden, ohne voreilig Positionen preiszugeben.

Scheitert eine außergerichtliche Lösung, bewerten wir gemeinsam den nächsten Schritt: Ist der Mangel erheblich genug für die Wandlung? Ist eine Sanierung technisch möglich und wirtschaftlich sinnvoll? Wie hoch wäre eine angemessene Preisminderung? Welche Folgeschäden sind bereits eingetreten oder absehbar? Parallel behalten wir die Fristen fest im Blick – denn nichts ist ärgerlicher, als einen inhaltlich starken Fall wegen Zeitablaufs zu verlieren.

Erstcheck: Diese Unterlagen beschleunigen Ihre Lösung

Kaufvertrag & Zusicherungen

Exposé, E-Mails, Inserat, Energieausweis.

Übergabeprotokoll

Mängellisten, Fotos/Videos vom Zustand bei Übergabe.

Mängelrügen

Datum, Zugangsnachweis, Fristsetzung.

Gutachten/Messungen

Feuchtewerte, Thermografie, SV-Berichte.

Rechnungen & Kosten

Sanierung, Hotel/Umzug, Zwischenfinanzierung.

Finanzierung

Darlehensvertrag, Pfandrecht, Bankkontakt.

Grundbuchsauszug

Lasten, Dienstbarkeiten, Rangordnungen.

Kommunikation

Makler/Verkäufer/Verwalter – Chronologie sichern.

Rückabwicklung in der Praxis

Die Wandlung ist kein Knopfdruck, sondern ein Prozess mit mehreren Zahnrädern. Das Eigentum wird im Grundbuch rückübertragen, Treuhandkonten werden aufgelöst, Pfandrechte der Bank müssen bereinigt werden und der Kaufpreis fließt Zug um Zug zurück. Bei kreditfinanzierten Käufen ist die finanzierende Bank einzubinden; häufig braucht es Koordination zwischen Käufer, Verkäufer, Bank, Treuhänder und Grundbuch.

Streit entsteht nicht selten über Nebenkosten: Wer trägt Gutachterhonorare, Zwischenfinanzierung, Ein- und Auszugskosten? Hier greift, soweit Verschulden vorliegt, der Schadenersatz. Fehlt Verschulden, lässt sich vieles über eine kluge Vergleichslösung regeln – eine realistische Preisminderung plus Kostenbeiträge kann wirtschaftlich sinnvoller sein als ein langer Prozess mit ungewissem Ausgang.

Rückabwicklung – wer macht was?

Käufer:in
Mangel rügen & Beweise sichernFristen beachten
Wandlung erklären (alternativ: Vergleich/Preisminderung)
Schlüssel & Besitz zurückstellen Zug-um-Zug
Bank informieren (Kreditauflösung/Anpassung)
Verkäufer:in
Verbesserung anbieten (falls zumutbar)
Kaufpreis rückerstatten über Treuhand
Kostenbeiträge verhandeln (z. B. Gutachten)
Mitwirkungserklärungen für Grundbuch
Bank
Pfandrecht lösen/anpassen
Darlehen abrechnen (Vorfälligkeit, Spesen)
Auszahlung/Einziehung über Treuhand
Treuhand & Grundbuch
Treuhandabwicklung (Sicherstellung Zahlungsströme)
Rückübertragung Eigentum & Pfandlöschung
Abschluss & Abrechnung

Typische Stolpersteine – und wie wir sie vermeiden

Häufig unterschätzt wird die Frage, was „geringfügig“ bedeutet. Ob ein Mangel die Schwelle zur Wandlung überschreitet, hängt nicht an Prozentzahlen, sondern an Zumutbarkeit, Sanierbarkeit und dem Verhältnis von Aufwand zu Nutzen.

Ein weiterer Klassiker ist die voreilige Selbstsanierung ohne Abstimmung: Wer dem Verkäufer keine Gelegenheit zur Verbesserung gibt, riskiert, auf Kosten sitzen zu bleiben.

Und schließlich die Beweislast: In den ersten Monaten nach Übergabe spricht eine gesetzliche Vermutung dafür, dass ein Mangel schon bei Übergabe vorhanden war – danach wird es erfahrungsgemäß beweisintensiver. Gute Dokumentation von Beginn an ist daher Gold wert.

Sonderfälle: Neubau, Bauträger, Rücktrittsrechte

Beim Erwerb vom Bauträger gelten neben dem ABGB die besonderen Sicherungsmechanismen des Bauträgervertragsrechts. Hier sind Ratenpläne, Übergabeprotokolle und Sicherungsmodelle zentral; in der Insolvenz des Bauträgers entstehen komplexe Mehrparteienlagen, in denen sich die Weichen sehr früh stellen.

Ebenfalls praxisrelevant sind besondere Rücktrittsrechte – etwa in engen Konstellationen rund um das Konsumentenschutzrecht –, die oft strenge Form- und Fristerfordernisse kennen. Wer sie nützen will, muss rasch und formal sauber handeln.

Wie wir Sie gerne rechtlich unterstützen

Wir verbinden prozessuale Durchsetzungskraft mit technischem Verständnis für Bau- und Sanierungsthemen. Das beginnt bei einer strukturierten Erstprüfung Ihrer Unterlagen, führt über strategisch gesetzte Mängelrügen, Vergleichsverhandlungen auf Augenhöhe und – wenn nötig – die fristwahrende Klage bis zur Rückabwicklung mit Grundbuchs- und Kreditabwicklung.

Unser Ziel ist kein Prinzipienstreit, sondern das wirtschaftlich beste Ergebnis: die fachgerechte Sanierung, eine spürbare Preisminderung oder – wo geboten – die saubere Rückabwicklung mit Ersatz Ihrer Folgekosten. Senden Sie uns Ihre Unterlagen, und wir sagen Ihnen im Zuge eines kostenlosen Erstgespräches gerne, welche Route für Ihren Fall die vernünftigste ist und welches Kosten-/Risiko-Verhältnis zu erwarten ist.

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Strukturierte Transaktionen & Finanzierung: So steuern Sie Ihren Immobilien-Deal in Österreich rechtlich sicher ins Ziel

Eine Person hält in der einen Hand ein Sparschwein und in der anderen Hand ein Modell eines Hauses
Eine Person hält in der einen Hand ein Sparschwein und in der anderen Hand ein Modell eines Hauses

Strukturierte Transaktionen & Finanzierung: So steuern Sie Ihren Immobilien-Deal in Österreich rechtlich sicher ins Ziel

Ob Zinshaus, Büroimmobilie oder Eigentumswohnung: Die richtige Struktur entscheidet über Risiko, Kosten, Steuern – und am Ende über die Rendite. In diesem Beitrag erklären wir verständlich, wie Sie zwischen Asset Deal und Share Deal wählen, worauf es bei der Finanzierung nach dem Auslaufen der KIM-Regeln ankommt und wie ein klug geschnürtes Sicherheitenpaket (Hypothek, Rangordnung, Zessionen, Pledges) Ihr Closing planbar macht. Unser Ziel: konkrete Antworten auf typische Mandantenfragen, damit Sie rasch und fundiert entscheiden können.

Warum die Struktur die Rendite bestimmt

Beim Asset Deal erwerben Sie die Liegenschaft unmittelbar. Das ist grundbuchsnah, für Banken gut handhabbar und in der Abwicklung meist sehr klar: Kaufvertrag, Aufsandungserklärung, Selbstberechnung von Abgaben, Eintragung von Eigentum und Pfandrecht – fertig. Dem stehen die Grundbuchgebühren gegenüber (typischerweise 1,1 % für die Eigentumseinverleibung und 1,2 % für das Pfandrecht, jeweils zuzüglich Eingabengebühr) sowie die Grunderwerbsteuer.

Beim Share Deal kaufen Sie Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie hält. Das kann Grundbuchgebühren sparen, verlangt aber eine tiefere Due Diligence: Verträge, Altlasten, Finanzierungen und die GrESt-Trigger (Beteiligungsschwellen, Erwerbergruppen, mittelbare Zurechnungen) müssen exakt geprüft werden.

Praxisbild: Wer klare Bankfähigkeit und einfache Abwicklung möchte, landet oft beim Asset Deal. Wer komplexere Strukturen, Portfolios oder Spezialziele (etwa Umgründungen) verfolgt, nutzt Share Deals – allerdings nur mit sauberer GrESt- und Haftungsanalyse.

Finanzierung nach KIM

Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung hat sich die Praxis nicht in Luft aufgelöst – sie hat sich normalisiert. Viele Institute arbeiten weiterhin mit Richtwerten (z. B. Beleihungsquote, tragbare Schuldendienstquote, maximale Laufzeiten), gewähren aber Ausnahmen, wenn Projekt, Sicherheiten und Cashflows stimmig sind.

Für Sie bedeutet das: Term-Sheets sind wieder verhandelbarer, aber nicht beliebig. Wir sorgen dafür, dass die wirtschaftliche Logik Ihres Projekts mit den bankinternen Risikokriterien „spricht“. Dazu gehören realistische Annahmen zu Mieteinnahmen, Instandhaltung und Leerstand, ebenso wie klare Covenants (etwa DSCR/ICR), Reporting-Pflichten und Auszahlungsbedingungen.

Entscheidend ist, dass Abweichungen von Richtwerten mit Substanz hinterlegt werden: plausibler Business Case, taugliche Sicherheiten, solide Exit-Strategie.

Das Sicherheitenpaket – was wirklich schützt

Die Hypothek (Pfandrecht) bleibt der robuste Anker: Sie verknüpft Kredit und Objekt unmittelbar. Planen Sie dabei die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht ein (bei 1.000.000 € gesichertem Betrag sind 1,2 % eben 12.000 € – plus Eingabengebühr).

Um den Vorrang im Grundbuch zu sichern, nutzen wir die Rangordnung – etwa für die beabsichtigte Verpfändung –, damit keine „Zwischenlast“ vorzieht. Daneben ordnen wir Zessionen (Mietzins- und Versicherungsansprüche, Forderungen), Kontoverpfändungen und – bei Share Deals – Share/Quota-Pledges.

In Multi-Lender-Situationen regelt ein Intercreditor Agreement Rang, Stillhaltepflichten, Informationsfluss und die Verwertung. Alles fließt in eine Treuhandabwicklung mit Registrierung (anwaltliches oder notarielles Treuhandregister), damit Gelder erst dann fließen, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt und nachweisbar sind.

Sicherheiten-Übersicht

Hypothek (Pfandrecht) ObjektsicherheitAuszahlungsvoraussetzung

Bücherliche Sicherstellung des Kredits am Objekt.

Gebühr: 1,2 % des gesicherten Betrags (zzgl. Eingabengebühr).

Rangordnung (Eigentum / Verpfändung) Rang sichernGeltung ca. 1 Jahr

Reserviert den Grundbuchsrang, schützt vor „Zwischenlasten“.

Gebühr: bis 0,6 % (beabsichtigte Verpfändung).

Zessionen & Pledges Cash-Flow-KontrolleKontensperre

Mietzins-/Versicherungszessionen, Forderungsabtretungen, Kontoverpfändung; bei Share Deals: Share/Quota-Pledge.

Intercreditor & Negative Pledge Gläubigerkoordination

Regelt Rang, Enforcement, Stillhalte- und Informationspflichten zwischen Kreditgebern.

Treuhandabwicklung (RA/Notar) Register (eATHB/Notariat)

Auszahlung Zug-um-Zug nach dokumentierten Conditions Precedent; Schutz durch Registrierung und Versicherung.

Vom Term-Sheet zum Closing – der rote Faden

Zuerst definieren wir die Struktur: Asset oder Share, Steuer- und Gebührenwirkung, etwaige Befreiungen beim Wohnraumerwerb, und die optimale Reihenfolge der Schritte.

Parallel verhandeln wir das Term-Sheet: Höhe und Timing der Auszahlungen, Covenants, Prüfberichte, Gutachten, Versicherungen. Anschließend sichern wir den Rang im Grundbuch, richten die Treuhand ein und sammeln die Conditions Precedent (z. B. Lastenfreistellungen, Mietlisten, Energieausweis, Versicherungsbestätigungen).

Wir führen die Selbstberechnung der Abgaben durch, sorgen für eine rechtssichere Aufsandungserklärung und reichen die Anträge auf Einverleibung ein. Die Auszahlung erfolgt Zug-um-Zug über das Anderkonto – planbar, dokumentiert und revisionsfest. Nach dem Closing kümmern wir uns um Covenant-Monitoring, erforderliche Meldungen und etwaige Nachträge.

Closing-Fahrplan – die 10 Schritte

1
Struktur & Steuern festlegen
Asset vs. Share, GrESt-Matrix, Befreiungen
2
Term-Sheet verhandeln
Richtwerte, Covenants, Auszahlung
3
Sicherheitenpaket designen
Hypothek, Zessionen, Pledges, Intercreditor
4
Rangordnung beantragen
Eigentum & beabsichtigte Verpfändung
5
Treuhand einrichten
Register, Auszahlungsmatrix
6
CP-Nachweise einsammeln
Löschungen, Gutachten, Versicherungen, Mietlisten
7
GrESt & Gebühren berechnen
inkl. Share-Deal-Sondertatbestände
8
Unterfertigung & Auszahlung
Zug-um-Zug über Anderkonto
9
Einverleibung & Pfandrecht
Aufsandungserklärung, Grundbuch
10
Post-Closing
Covenant-Monitoring, Meldungen, Register

Häufige Fragen – konkret beantwortet

Ja, das kann passieren. Vereinen Erwerber (direkt, indirekt oder gemeinsam) bestimmte Beteiligungsschwellen, wird GrESt ausgelöst – und bei Immobiliengesellschaften kann die Bemessung am gemeinen Wert anknüpfen. Ohne vorausschauende Struktur drohen unerwartete Kosten.

Mit der Anmerkung der Rangordnung. Sie reserviert den Rang für Eigentum oder Verpfändung und schützt vor nachträglich dazwischen tretenden Rechten. Wir wählen die passende Form (Namens- oder Treuhänderrangordnung) und timen sie so, dass die Gültigkeit bis zum Closing trägt.

Neben der GrESt sind es regelmäßig 1,1 % für die Eigentumseintragung und 1,2 % für das Pfandrecht, jeweils vom maßgeblichen Betrag. Abhängig vom Anwendungsfall kommen Befreiungen oder Sondertarife in Betracht – wir rechnen das im Vorfeld durch und dokumentieren es für die Akte.

Es gibt mehr Flexibilität, aber keine Abkehr von Solidität. Gute Projekte mit stimmigen Sicherheiten erhalten auch außerhalb früherer Richtwerte Zusagen – wenn die Abweichung überzeugend begründet ist und die Verträge das sauber abbilden.

Häufige Fehler – und wie man sie vermeidet

Ein Klassiker sind Ranglücken: Wird die Rangordnung zu früh beantragt oder zu spät genutzt, können andere Rechte „dazwischenrutschen“. Deshalb koppeln wir Antrag, Unterfertigung und Einreichung zeitlich eng.

Ebenso riskant ist eine unscharfe Treuhandvereinbarung: Was genau muss vorliegen, bevor Geld fließt? Wir definieren klare Checklisten, Zuständigkeiten und Nachweisdokumente. Beim Share Deal unterschätzen viele die GrESt-Risiken aus mittelbaren Beteiligungen oder Erwerbergruppen. Wir modellieren die Schwellen – inklusive Stimmrechts- und Zurechnungsfragen – und bauen Absicherungen in die Verträge ein (z. B. Bedingungen, Garantien, Freistellungen).

Und schließlich: Wer Befreiungen (z. B. beim Wohnraumerwerb) nutzen will, muss Fristen, Nutzungszweck und Nachweise lückenlos erfüllen; wir planen das von Beginn an ein.

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10 teure Fehler beim Immobilienkauf & -vermieten (und wie Sie sie vermeiden) – und: die neue Mietpreisbremse einfach erklärt

Ein Mann mit einem Anzug ist ein Loch gefallen und streckt seine Hand heraus, um Hilfe zu bekommen
Ein Mann mit einem Anzug ist ein Loch gefallen und streckt seine Hand heraus, um Hilfe zu bekommen

10 teure Fehler beim Immobilienkauf & -vermieten (und wie Sie sie vermeiden) – und: die neue Mietpreisbremse einfach erklärt

Wer in Österreich Wohnungen kauft oder vermietet, macht in der Regel vieles richtig. Die wirklich teuren Ausreißer entstehen dort, wo Unterlagen nicht sorgfältig gelesen oder falsch eingeordnet werden: ein übersehenes Nutzwertgutachten, eine fehlerhafte Befristung, eine „harmlos“ klingende Betriebskostenklausel. In diesem Beitrag bringen wir Ordnung in die wichtigsten Problemfelder, zeigen konkrete Lösungen – und erklären, was die Mietpreisbremse ab 2026 sowie die geplante jährliche Index-Logik ab 2028 praktisch für Vermieter und Investoren bedeutet.

Warum Sorgfalt im Immobilienrecht so viel Geld spart

Die meisten Transaktionen laufen unspektakulär ab, manche sogar „papierarm“. Teuer wird es aus Erfahrung dort, wo grundlegende Dokumente überblättert werden: Grundbuch und Wohnungseigentumsunterlagen, das Nutzwertgutachten, Mietvertrag samt Wertsicherung und Betriebskosten, Protokolle der Eigentümerversammlung oder Hinweise auf Förder-Altlasten. Wer diese Papiere wirklich liest (und versteht), verhindert die wenigen, dafür sehr kostspieligen Fälle – Prozesse, Sondervorschreibungen über Jahre, Wertminderungen beim Exit.

Was in der Praxis schiefgeht – und wie Sie es vermeiden

1) Zusammengelegte Wohnungen ohne Spur im Grundbuch

Ein klassischer „Stolperstein“: zwei Einheiten wurden baulich vereint, rechtlich blieb alles beim Alten. Gerät die „zweite Hälfte“ des faktisch vereinten Objekts in eine Versteigerung oder einen Konkurs, sind Streit und Rückabwicklung programmiert.

Lösung: Prüfen Sie WE-Begründung/Parifizierung und Nutzwertgutachten – das ist die Brücke zwischen Bauplan und Rechtslage. Stimmen Flächen, Zuschläge und der Objektschnitt zum realen Bestand? Ziehen Sie neben dem aktuellen auch den historischen Grundbuchauszug, um frühere Anmerkungen zu erkennen.

2) Geschäftslokal: 10 % Fläche, 30 % Nutzwert

In Altbeständen wurden Geschäftsräume früher oft mit sehr hohen Faktoren bewertet. Folge: überproportionale Kostenanteile bei Dach, Fassade & Co. Wer 10 % Fläche hat, aber 30 % Nutzwert, zahlt drei Mal so viel wie gedacht.

Lösung: Vergleichen Sie Nutzwerte vs. Nutzflächen und prüfen Sie, ob eine (früher befristet mögliche) Neufestsetzung überhöhter Nutzwerte in Betracht kam oder kommt (§ 58g WEG 2002). Die WEG-Novelle 2022 eröffnete dafür eine Frist bis 31.12.2024 – wichtig zumindest fürs Risikoverständnis bei künftigen Deals.

3) Befristung „kreativ“ gelöst – und damit unwirksam

„Revolvierende“ Befristungen („verlängert sich automatisch…“), widersprüchliche Daten oder fehlende Unterschriften kippen die Befristung. Dann läuft der Vertrag unbefristet weiter – oft mit deutlichen wirtschaftlichen Folgen.

Lösung: Halten Sie sich an den Standard: Schriftform mit beidseitiger Unterschrift und glasklarem Endtermin. Das ist gelebte Praxis und wird von Behörden/OGH so verlangt. Die Mindestbefristung von 3 Jahren gilt (noch); neu geplant ist eine Anhebung auf 5 Jahre – nach Regierungsbeschluss für Neuverträge und Verlängerungen ab 1.11.2025 (Ausnahmen für kleine Vermieter).

4) Vermietete Wohnung übernehmen – und die Betriebskostenklausel fällt

OGH-Entscheidungen der letzten Zeit haben intransparente Betriebskostenvereinbarungen kassiert; umgekehrt wurden Wertsicherungsklauseln teils bestätigt, wenn sie sauber formuliert sind.

Lösung: Lesen Sie die Betriebskostenregelung wie ein AGB-Prüfer: klar, taxativ, ohne versteckte Sammelposten. Prüfen Sie daneben Wertsicherung (Index, Rechenweg, Fälligkeit) und die Befristung. So reduzieren Sie Rückforderungs- und Prozessrisiken.

5) Kein Wohnungseigentum, nur Miteigentum

Es klingt wie eine Formalie – tatsächlich ist die Verkäuflichkeit deutlich schlechter und das Risiko von Teilungsklagen real.

Lösung: Besteht WE tatsächlich? Liegt der WE-Vertrag vor? Stimmen Nutzwerte und Top-Zuordnung zum Bestand?

6) „Problemhaus“ unterschätzt

Dauerstreit, lärmintensive Nachbarn, Prozesslawinen im Haus – all das steht oft bereits in Protokollen, Aushängen oder Abrechnungen.

Lösung: Lesen Sie diese Unterlagen konsequent; sie sind für Vermietbarkeit und Exit oft wichtiger als ein frischer Anstrich.

7) Zimmerweise/Kurzzeitvermietung im Altbau

Ob Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des MRG: Erst wenn der Anwendungsbereich feststeht, wissen Sie, was rechtlich zulässig und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Lösung: Ordnen Sie das Objekt vor jeder Vermietungsstrategie dem richtigen MRG-Bereich zu (Voll/Teil/Ausnahme). Behörden- und Verbandsinfos geben einen sauberen ersten Rahmen.

8) Förder-Altlasten (WHW/WFG 1968) falsch eingeschätzt

Altbau ≠ automatisch freier Mietzins. Verweise im WHW/WFG können trotz späterer WE-Begründung den Vollanwendungsbereich des MRG „mitziehen“.

Lösung: Sichten Sie historische Einträge/Anmerkungen und Förderakten. Prüfen Sie, ob und wie Rückzahlungsbegünstigungen erfolgt sind – und was das heute für Mietzins und Indexierung bedeutet.

9) Instandhaltungsdarlehen & Sondervorschreibungen „übersehen“

„Top saniert“ – und trotzdem kommen jährlich saftige Sonderzahlungen? Dahinter stecken oft gemeinschaftliche Darlehen für Dach, Fassade, Leitungen.

Lösung: Lassen Sie sich Abrechnungen, Rücklagenstände, Beschlüsse und Darlehenspläne zeigen – mit Beträgen, Restlaufzeit und Verteilungsschlüssel.

10) „Frisch saniert“ – aber Elektrotechnik von gestern

Wird „saniert/renoviert“ beworben, erwarten Käufer zurecht sichere, zeitgemäße Installationen.

Lösung: Verlangen Sie Befunde (Elektro, ggf. Gas/Wasser). Gewährleistung greift eher, wenn eine gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft fehlt – aber verlassen Sie sich nicht blind darauf: besser vorher prüfen.

Mietpreisbremse & Indexierung – was ab 2026/2028 auf Sie zukommt

Fix für 2025

Die Indexierung der Richtwert- und Kategoriemieten (sowie bestimmter gemeinnütziger Mieten) wurde für 2025 per 4. Mietrechtlichem Inflationslinderungsgesetz ausgesetzt.

2026/2027 im geregelten Bereich

Die Regierung hat beschlossen, die Erhöhungen bei Richtwert-/Kategoriemieten auf 1 % (2026) bzw. 2 % (2027) zu beschränken und die Logik auch auf „angemessene“ Mieten im Vollanwendungsbereich auszuweiten.

Ab 2026 im ungeregelten Bereich & ab 2028 einheitlich

Künftig dürfen Mieten nur einmal jährlich erhöht werden; bis 3 % Inflation ist die Weitergabe voll, darüber nur 50 % des Mehrbetrags (Beispiel: 6 % Inflation ⇒ max. 4,5 % Erhöhung). Ab 2028 soll diese Logik auch im geregelten Bereich gelten. Ausgenommen bleiben gemeinnützige Bauvereinigungen. Wichtig: Das Ministerrats-Mietpaket ist politisch beschlossen; die gesetzliche Kundmachung folgt im Parlament/BGBl. Wir behalten das für Sie im Blick.

Mindestbefristung

Zusätzlich wird die Mindestbefristung von 3 auf 5 Jahre angehoben – geplant ab 1.11.2025 für Neuverträge und Verlängerungen (mit Ausnahmen für kleine Vermieter). Planen Sie Neuabschlüsse frühzeitig und prüfen Sie Vertragsmuster.

Tipp fürs Vertrags-Updates

Kombinieren Sie die Wertsicherung mit einem klaren Rechenbeispiel im Beiblatt und verankern Sie einen einmal-jährlichen Anpassungszeitpunkt (z. B. 1. Juli). Prüfen Sie Betriebskostenklauseln auf Transparenz; die aktuelle OGH-Linie zwingt hier zur Klarheit.

Due-Diligence-Checkliste vor Kauf/Übernahme

Die wichtigsten Unterlagen, die die meisten teuren Ausreißer verhindern.

Grundbuch & Historie

Nutzwertgutachten & Pläne

Hausunterlagen

Protokolle & Aushänge

Mietverträge

MRG & Förder-Altlasten

Häufige Fragen – kurz & hilfreich

Für eine wirksame Befristung braucht es Schriftform mit Unterschriften beider Seiten (oder Angebot/Annahme jeweils unterschrieben) und einen klaren Endtermin. Ein bloß per E-Mail zugesandtes Formular ohne Originalunterschriften/qualifizierte Signaturen kann scheitern.

Suchen Sie Anmerkungen im Grundbuch (historisch mitprüfen) und hinterlassen Sie Spuren in Haus-/Förderakten (WHW/WFG). Verweise aus diesen Gesetzen können MRG-Vollanwendung auslösen – auch wenn man „eigentlich“ WE begründet hat.

Prüfen Sie Ihre Wertsicherungs- und Betriebskostenklauseln auf Transparenz und stellen Sie die jährliche Anpassungslogik sauber ein. Bei Neuabschlüssen/Verlängerungen berücksichtigen Sie die 5-Jahres-Mindestbefristung (geplant ab 1.11.2025).

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Bauträgerkauf (BTVG) in Österreich verständlich erklärt: Treuhandabwicklung & Baufortschrittszahlungen

Auf einem Plan für ein Gebäude liegen ein Lineal, Bleistift und kleine Ziegelsteine
Auf einem Plan für ein Gebäude liegen ein Lineal, Bleistift und kleine Ziegelsteine

Bauträgerkauf (BTVG) in Österreich verständlich erklärt: Treuhandabwicklung & Baufortschrittszahlungen

Eine neu gebaute Immobilie klingt nach „einziehen und wohlfühlen“. In der Praxis treffen Käufer:innen beim Bauträgerkauf aber auf komplexe Verträge, Sicherungsmodelle und Zahlpläne. Dieser Leitfaden zeigt – klar und praxisnah – wie das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) Sie schützt, wie Treuhandabwicklung funktioniert und wie Baufortschrittszahlungen (Ratenplan A/B) sicher gehandhabt werden. Mit Checklisten, Beispielen und konkreten Lösungen.

Was ist ein Bauträgervertrag – und wann gilt das BTVG?

Das BTVG gilt, wenn vor Fertigstellung mehr als 150 €/m² an den Bauträger (oder Dritte) bezahlt werden. Es schützt Erwerber:innen durch Informations-, Sicherungs- und Formvorschriften. Der Vertrag muss schriftlich sein und u. a. den spätesten Übergabetermin, die Fälligkeit der Zahlungen sowie die Art der Sicherung (z. B. Ratenplan + Treuhänder) enthalten. Zudem ist ein Haftrücklass von mind. 2 % oder eine gleichwertige Garantie/Versicherung für 3 Jahre ab Übergabe vorzusehen.

Ihr Vorteil: Ohne diese Mindestinhalte sollten Sie nicht unterschreiben – Sie haben gesetzliche Rücktrittsrechte, wenn Pflichtinformationen fehlen.

Die drei Sicherungswege nach dem BTVG – und was sie bedeuten

Der Bauträger muss Ihre Zahlungen gegen Verlust sichern – wahlweise durch:

  1. Schuldrechtliche Sicherung (Garantie/Versicherung),

  2. Grundbücherliche Sicherstellung des Rechtserwerbs mit Zahlung nach Ratenplan, oder

  3. Pfandrechtliche Sicherung. 

Praxis-Tipp: In Neubau-Projekten dominiert die grundbücherliche Sicherstellung + Ratenplan – mit Treuhänder (RA/Notar), der Ihre Gelder erst nach Nachweis des Baufortschritts freigibt.

Sicherungswege nach BTVG – auf einen Blick

Grundbücherliche Sicherstellung

Praxis-Standard
Sie erhalten:
  • Eintragung/Rangordnung & Zahlung strikt nach Ratenplan.
  • Treuhand mit Baufortschrittsprüfung.
Gut geeignet, wenn…
  • klassische Neubau-Projekte mit Bankfinanzierung vorliegen.
Zu beachten:
  • Keine Direktzahlungen; Nachweise je Bauabschnitt.

Schuldrechtliche Sicherung

Garantie
Sie erhalten:
  • Bankgarantie/Versicherung für alle Rückforderungsansprüche.
Gut geeignet, wenn…
  • eine starke Garantie kurzfristig verfügbar ist.
Zu beachten:
  • Deckungsumfang genau prüfen; Bonität/Gültigkeit überwachen.

Pfandrechtliche Sicherung

Spezialfall
Sie erhalten:
  • Pfandrecht an Sicherheiten (z. B. Liegenschaftsanteil).
Gut geeignet, wenn…
  • wertige, durchsetzbare Sicherheiten vorhanden sind.
Zu beachten:
  • Bewertung & Verwertbarkeit realistisch prüfen.

Ratenplan A & B – die Baufortschrittszahlungen im Überblick

Zahlungen sind erst nach Abschluss definierter Bauphasen fällig. Das Gesetz setzt Höchstprozentsätze:

Ratenplan A

  • 15 % bei Baubeginn (rechtskräftige Baubewilligung)
  • 35 % nach Rohbau + Dach
  • 20 % nach Rohinstallationen
  • 12 % nach Fassade & Fenster (inkl. Verglasung)
  • 12 % nach Bezugsfertigstellung (oder vereinbarter vorzeitiger Übergabe)
  • 4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage
  • Rest erst 3 Jahre nach Übergabe, sofern kein 3-Jahres-Gewährleistungsschutz (Garantie/Versicherung) gestellt ist.

Ratenplan B

  • 10 % bei Baubeginn
  • 30 % Rohbau + Dach
  • 20 % Rohinstallationen
  • 12 % Fassade & Fenster
  • 17 % Bezugsfertigstellung/Übergabe
  • 9 % Gesamtanlage
  • Rest wie oben

Wichtig: Eine Vorverlegung der ersten Rate vor Baubeginn ist nur in engem Ausnahmefall zulässig (hoher Liegenschaftswert + bereits ausreichende grundbücherliche Sicherung). Vorsicht bei „Anzahlungen“!

Die Treuhandabwicklung

Wer ist Treuhänder? Ein Rechtsanwalt oder Notar. Der Bauträger muss spätestens bei Unterfertigung des Bauträgervertrags einen Treuhänder bestellen und im Vertrag namentlich anführen.

Was macht der Treuhänder konkret?

  • Prüft Vertrag & Grundbuchsvoraussetzungen (z. B. Freistellungsverpflichtungen der Hypothekargläubiger)

  • Überwacht die Einhaltung des Ratenplans durch Baufortschrittskontrolle

  • Zahlt erst aus, wenn die Bauphase bestätigt ist (Sachverständige/Ziviltechniker/in oder öffentliche Stelle)

  • Sichert Lastenfreistellung & taugliche Sicherungsmittel laufend.

Transparenz & Register:

  • Rechtsanwälte wickeln Treuhandgelder über das elektronische anwaltliche Treuhandbuch (eATHB); die Kammern unterhalten Kontrollsysteme.

  • Notare tragen Treuhandschaften in das Notarielle Treuhandregister ein; auf Wunsch erhalten Sie eine Registrierungsbestätigung – mit zusätzlichem Versicherungsschutz für die Treuhand.

Baufortschritt prüfen: Wer bestätigt die Ratenfälligkeit?

Der Abschluss eines Bauabschnitts richtet sich nach dem Fertigstellungsgrad der Hauptanlage. Der Treuhänder kann u. a. einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen oder einen Ziviltechniker (Hochbau) beiziehen; diese haften unmittelbar gegenüber dem Erwerber.

Ihre gesetzlichen Rücktrittsrechte – wenn Informationen fehlen

Erhalten Sie Pflichtinformationen (z. B. vorgesehener Vertragsinhalt, Sicherungsart) nicht mindestens eine Woche vor Abgabe der Vertragserklärung, steht Ihnen ein Rücktrittsrecht zu (Fristen beachten).

Häufige Probleme – und wie wir sie lösen

Verweisen Sie auf § 10 BTVG: Raten sind erst nach Abschluss der Bauabschnitte fällig; Vorabfälligkeit nur in engen Ausnahmen. Treuhänder einschalten, keine Direktzahlungen an den Bauträger.

§ 4 BTVG verlangt einen spätesten Übergabetermin im Vertrag. Wir prüfen Verzugs- und Rücktrittsrechte, setzen Fristen und verhandeln sichere Anpassungen.

Fordern Sie den Haftrücklass (mind. 2 %) oder eine gleichwertige Garantie/Versicherung für 3 Jahre ab Übergabe ein – das ist gesetzlich.

OGH: Der Treuhänder muss nicht nur Lastenfreistellung überwachen, sondern taugliche Sicherung laufend prüfen und den Baufortschritt überwachen. Wir übernehmen diese aktive Schutzfunktion.

Sachverständige/Ziviltechniker oder öffentliche Stellen; sie haften direkt gegenüber Käufer:innen. Ohne Bestätigung keine Auszahlung.

Checkliste – 8 Punkte vor Zahlung der ersten Rate

FAQ – kurz & klar

In der Regel ja – spätestens bei Unterfertigung. Nur bei rein schuldrechtlicher Sicherung (Garantie/Versicherung für alle Rückforderungsansprüche) kann entfallen.

Es dokumentiert die Treuhandschaft und schafft zusätzliche Transparenz/Absicherung (inkl. Versicherungsdeckung im Notariatsregister).

Beigezogene Sachverständige/Ziviltechniker haften unmittelbar gegenüber dem Erwerber.

Nicht vor den jeweiligen Bauabschnitten; Ausnahme für erste Rate nur bei besonders hohem Liegenschaftswert und bereits ausreichender grundbücherlicher Sicherung.

Wie wir Sie gerne rechtlich begleiten

Wir kombinieren präzise Vertragsgestaltung mit aktiver Treuhand- und Projektbegleitung – vom ersten Anbot bis zur letzten Rate. Unsere Praxis deckt die Koordination mit Banken, Lastenfreistellung, Baufortschrittsprüfungen und Streitprävention ab. Einen vertiefenden Einblick in Pflichten & Haftung des Treuhänders finden Sie in unserem Fachbeitrag.

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Ausländergrunderwerb in Österreich: So gelingt Ihr Immobilienkauf rechtssicher

Ein Mann zeigt auf eine Waage
Ein Mann zeigt auf eine Waage

Ausländergrunderwerb in Österreich: So gelingt Ihr Immobilienkauf rechtssicher

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist in Österreich möglich – aber genehmigungspflichtig und Ländersache. EU/EWR-Bürger sind meist Inländern gleichgestellt; Drittstaatsangehörige brauchen in der Regel eine Grundverkehrsgenehmigung. Dazu kommen strenge Regeln zu Freizeitwohnsitzen und zur Nutzung land- und forstwirtschaftlicher Flächen. Dieser Leitfaden erklärt klar, was gilt, wie Sie vorgehen – und welche Fallen Sie vermeiden sollten.

Wer braucht (k)eine Genehmigung?

  • EU/EWR-Bürger sind beim Grundstückserwerb in Österreich grundsätzlich Inländern gleichgestellt; kein Genehmigungsverfahren (Ausnahmen je Bundesland möglich, oft „Negativbestätigung“ verlangt).

  • Drittstaatsangehörige benötigen regelmäßig eine behördliche Genehmigung vor dem Grundbuchseintrag. Eintragung ohne Genehmigung/Negativbestätigung wird verweigert.

  • Schweizer Staatsangehörige: In Wien werden EU/EWR- und Schweizer Bürger hinsichtlich der Negativbestätigung ausdrücklich erwähnt; in anderen Bundesländern können abweichende Nachweiserfordernisse gelten.

  • Achtung „Share Deal“: Auch der Erwerb über inländische Gesellschaften hilft nicht zwingend – sind Ausländer „überwiegend beteiligt“, gilt die Gesellschaft selbst als Ausländerin (Genehmigungspflicht). 

Was prüft die Behörde?

Die Bewilligung wird erteilt, wenn staatspolitische Interessen nicht beeinträchtigt werden und ein volkswirtschaftliches/soziales/kulturelles Interesse am Erwerb besteht (Formulierungen variieren je Land).

Länderregeln im Überblick – typische Stolpersteine

  • Freizeitwohnsitz/Zweitwohnsitz: Besonders in den Alpenländern streng. In Tirol sind je nach Gemeinde Freizeitwohnsitz-Erklärungen abzugeben; Verstöße führen zu empfindlichen Konsequenzen. Das Burgenland kennt in Vorbehaltsgemeinden eigene Erklärungspflichten beim Erwerb. Prüfen Sie Widmung & örtliche Verbote vor Vertragsabschluss.

  • „Grüner“ vs. „Grauer“ Grundverkehr (Salzburg):
Grün: land-/forstwirtschaftliche Flächen – immer besonders reglementiert (auch für Inländer).
Grau: Baugrundstücke/Wohnungen – hier greifen zusätzlich die Ausländerregeln.

  • Vorarlberg: EU/EWR sind Inländer:innen gleichgestellt; Ausländererwerb ist genehmigungspflichtig. Antrag über die Standortgemeinde, zuständig ist die Grundverkehrs-Landeskommission.

  • Oberösterreich: Drittstaats-Erwerbe sind grundsätzlich genehmigungspflichtig; Grundbucheintragung nur nach vorheriger Genehmigung. Auch die Eintragung von Miet-/Pachtrechten kann Genehmigungen auslösen, v.a. wenn ein Grundbucheintrag geplant ist bzw. Freizeitwohnsitz betroffen ist.

  • Wien: Das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (WrAuslGEG) regelt Genehmigung und Negativbestätigung; Erklärungs- und Nachweispflichten treffen auch Gesellschaften (Ausländerbeteiligung). Grundbuch trägt ohne Bescheid/Negativbestätigung nicht ein.

Merke: Die Rechtslage ist landesrechtlich verschieden (neun Bundesländer). Prüfen Sie immer das konkrete Landesgesetz und die Praxis der örtlichen Grundverkehrsbehörde.

Ablauf & Checkliste für Käufer

Sind Sie EU/EWR (ggf. Nachweis) oder Drittstaatsangehöriger? Benötigt das Bundesland für EU/EWR eine Negativbestätigung? (In Wien möglich/üblich; AK weist auf länderspezifische Nachweise hin.)

Freizeitwohnsitz-Zonen, Vorbehaltsgemeinden, Zweitwohnsitzabgaben und (bei „grünem“ Verkehr) land-/forstwirtschaftliche Bindungen.

Nehmen Sie eine aufschiebende Bedingung („Wirksamkeit erst bei erteilter Genehmigung/Negativbestätigung“) auf. Juristisch wirkt die Genehmigung aufschiebend; so vermeiden Sie Rechts- und Steuerfolgen, bevor Rechtssicherheit besteht.

Unterlagen variieren je Land, typischerweise: Kaufvertrag, Pass/Registrierung, Nutzungsdarstellung (Hauptwohnsitz vs. Freizeit), ggf. Gesellschaftsunterlagen bei Share Deal, Lage- und Widmungsnachweise. Beispiel: Salzburg (eigene Bereiche für Ausländer-, „grünen“ und „grauen“ Grundverkehr).

Erst nach Genehmigung/Negativbestätigung einreichen. Wiener Recht ordnet ausdrücklich an: Ohne Bescheid/Negativbestätigung keine Eintragung; bei gesetzwidriger Eintragung droht Amtslöschung. OGH-Rechtsprechung verlangt in Wien sogar ausdrücklich eine Negativbestätigung, wenn man sich auf Genehmigungsfreiheit beruft.

Für Drittstaats-Genehmigungen fallen Verwaltungsabgaben an (z.B. 76,30 € je Antragsteller für Eigentum/Miteigentum; zusätzliche kleinere Gebührenpositionen für Rechtskraftklausel/Bundesgebühren – bundesweit dargestellte Richtwerte). Beachten Sie zudem allfällige Landesgebühren/Abgaben.

Ablauf & Checkliste (6 Schritte)

Status klären

EU/EWR (ggf. CH in Wien) oder Drittstaat? Verlangt das Bundesland eine Negativbestätigung?

Entscheidet über Genehmigungspflicht

Widmung prüfen

Freizeitwohnsitz/Zweitwohnsitz, „grüner“ Grundverkehr, Vorbehaltsgemeinde. Vor dem Kaufanbot klären.

Spart teure Überraschungen

Kaufvertrag gestalten

Aufschiebende Bedingung („wirksam bei Genehmigung“), Rangordnung, Treuhand.

Rechtssicherheit sicherstellen

Antrag/Bescheid

Unterlagen beilegen (Identität, Gesellschaft, Nutzungszweck, Widmung). Kommunikation mit Behörde.

Bearbeitungszeiten einplanen

Grundbuch

Erst nach Genehmigung/Negativbestätigung einreichen. Sonst droht Amtslöschung.

Einverleibung als Ziel

Gebühren & Abgaben

Verwaltungsabgaben (Land), GrESt, Eintragungen. Frühzeitig budgetieren.

Transparenz bei Kosten

Dokumenten-Checkliste für den Antrag

Identität

Käufer

  • Reisepass / amtlicher Lichtbildausweis
  • Meldezettel / Aufenthaltstitel (falls vorhanden)
  • EU/EWR-Nachweis (falls relevant)
Objekt

Liegenschaft & Nutzung

  • Kaufvertrag/Anbot (Entwurf genügt)
  • Grundbuchsauszug, Lageplan
  • Widmungsnachweis (Freizeit-/Hauptwohnsitz, „grün/grau“)
Behörde

Formelles

  • Begründung des Erwerbs (Nutzungszweck)
  • Gesellschaftsunterlagen bei Share Deal
  • Vollmacht & allfällige Gebührennachweise

Tipp: Im Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung vorsehen („wirksam bei Genehmigung/Negativbestätigung“), damit keine voreiligen Rechtsfolgen entstehen.

Häufige Fragen – kurz & konkret

In der Regel nein; manche Länder verlangen aber eine Negativbestätigung (Bestätigung der Genehmigungsfreiheit) – in Wien kann diese beantragt werden.

In Wien werden Schweizer Bürger in der Praxis bei der Negativbestätigung mit EU/EWR genannt; außerhalb Wiens bitte Landesrecht prüfen (Schweiz ist nicht EWR-Mitglied).

Wenn ein Grundbucheintrag vorgesehen ist, kann selbst die Bestandnahme genehmigungspflichtig sein (z.B. OÖ).

Das Grundbuch trägt nicht ein; gesetzwidrige Eintragungen können gelöscht werden, es drohen Verwaltungsstrafen.

Nein, überwiegende Ausländerbeteiligung macht die Gesellschaft selbst zur „Ausländerin“ iSd Gesetzes → genehmigungspflichtig

Was wir für Sie gerne übernehmen

Wir begleiten Sie auf Ihrer rechtlichen Reise – von der ersten Orientierung bis zur Einverleibung im Grundbuch. Wir prüfen Status, Widmung und Genehmigungspflicht, entwickeln die passende Strategie und gestalten einen rechtssicheren Kaufvertrag mit Sicherungen (aufschiebende Bedingung, Rangordnung, Treuhand). Wir stellen den Antrag samt Unterlagen, übernehmen die Korrespondenz mit Behörde, Verkäufer, Makler, Notar und Bank und verantworten die Grundbuchsabwicklung. Auch nach dem Kauf sind wir Ihr Ansprechpartner – etwa bei Wohnungseigentum, Nachbarrecht oder der Durchsetzung von Ansprüchen.

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Kündigung & Räumung rechtssicher durchsetzen – ein Praxisleitfaden für Vermieter in Österreich

Ein großes Gebäude
Ein großes Gebäude

Kündigung & Räumung rechtssicher durchsetzen – ein Praxisleitfaden für Vermieter in Österreich

Wenn Mieten ausbleiben, unerlaubt untervermietet wird oder der Hausfrieden kippt, müssen Vermieter rasch – aber korrekt – handeln. Dieser Leitfaden erklärt klar, wann gerichtlich aufgekündigt werden muss, wann die Räumungsklage sinnvoll ist und wie Sie Fehler vermeiden, die Verfahren verzögern oder ganz zu Fall bringen. Mit konkreten Schritten, Checklisten und Antworten auf häufige Fragen.

Vor dem ersten Schritt: Gilt das MRG – voll, teilweis​e oder gar nicht?

Welche Spielregeln für Kündigung & Räumung gelten, hängt zuerst vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ab (Voll-/Teilanwendung oder keine Anwendung, z.B. EFH). Davon hängt u.a. ab, ob eine Vermieterseite nur gerichtlich kündigen darf und welche Kündigungsgründe zulässig sind.

Ordentliche Kündigung im MRG: Gerichtliche Aufkündigung – niemals “nur ein Brief”

Im MRG-Bereich gilt: Vermieter können nur gerichtlich kündigen (Bezirksgericht am Ort der Liegenschaft). Eine bloße schriftliche Mitteilung reicht nicht. Rechtsgrundlage ist § 33 MRG.

Zulässige Kündigungsgründe (§ 30 MRG – Auswahl, Wohnraummiete):

  • Nichtbenützung,
  • (Unzulässige) Weitergabe/Untervermietung,
  • Zahlungsverzug (nach Mahnung und mindestens 8 Tagen Rückstand; Heilung durch Nachzahlung bis Ende der 1. Instanz – dann wird abgewiesen, Kostenersatz bleibt),
  • Erheblich nachteiliger Gebrauch,
  • strenger Eigenbedarf (dringend, Interessenabwägung),
  • Abbruch/Standardanhebung (mit Ersatzbeschaffungspflichten).

Außerordentliche Auflösung & Räumungsklage: Wenn es sofort gehen muss

Außerhalb (oder ergänzend zum) MRG ermöglicht § 1118 ABGB die vorzeitige Vertragsauflösung aus wichtigem Grund – etwa erheblich nachteiliger Gebrauch oder Zahlungsverzug nach Einmahnung (Miete bis Termin nicht vollständig). Die Auflösungserklärung kann formlos/außergerichtlich erfolgen; eine Räumungsklage gilt selbst als Auflösungserklärung. Zieht der Mieter nicht aus, wird gerichtlich auf Räumung geklagt.

Strategie-Hinweis: Räumungsklagen führen zwingend zu einer Verhandlung; bei Versäumnis droht ein Versäumungsurteil. Ob Aufkündigung oder Räumungsklage taktisch günstiger ist, hängt von Anwendungsbereich, Beweislage und Zeitdruck ab. Die WKO stellt die Unterschiede und Endpunkte der Verfahren übersichtlich dar.

Wenn trotz Titel nicht geräumt wird: Räumungsexekution

Ohne Exekutionstitel kein Gerichtsvollzieher: Titel sind etwa Urteil auf Räumung, Beschluss im Aufkündigungsverfahren, gerichtlicher Übergabeauftrag (bei Befristungsende) oder ein gerichtlicher Räumungsvergleich. Der Titel muss rechtskräftig & vollstreckbar sein und die Leistungsfrist abgelaufen. Achtung: Räumungsexekution binnen 6 Monaten ab Titel beantragen – sonst erlischt der Räumungstitel. Eigenmächtige Räumung ist unzulässig.

Wie läuft die Exekution ab?
Antrag beim Bezirksgericht, Terminverständigung, der Gerichtsvollzieher räumt Personen & Sachen und setzt den Vermieter in den Besitz. Dritte, die ihr „Recht“ nur vom Verpflichteten ableiten (z.B. Untermieter, Angehörige), sind mitzuräumen.

Sonderfälle in Kürze

Gerichtlicher Übergabeauftrag schon in den letzten 6 Monaten vor Ablauf möglich – beschleunigt die Rückstellung zum Endtermin.

Kündigungsschutz gilt, Mietzinsregeln u.U. nicht – MRG-Anwendung sorgfältig prüfen.

FAQ – kurz & konkret

Im MRG-Bereich: Ja – nur gerichtliche Aufkündigung ist wirksam. Außerhalb des MRG kann je nach Vertrag/ABGB die außergerichtliche Auflösung zulässig sein; verweigert der/die Mieter:in die Rückgabe, führt der Weg über Räumungsklage & Exekution

Bei Zahlungsverzug im MRG: Ja, wenn bis zum Ende der Verhandlung 1. Instanz vollständig gezahlt wird und kein grobes Verschulden vorliegt; die Kosten (Gericht, Mahnung) sind dennoch zu ersetzen.

Wenn ein rechtskräftiger, vollstreckbarer Titel vorliegt und die Leistungsfrist abgelaufen ist; binnen 6 Monaten beantragen.

Was wir für Sie tun

Wir prüfen Anwendungsbereich & Taktik (Aufkündigung vs. Räumungsklage), sichern Beweise, erstellen gerichtsfeste Schriftsätze, führen das Verfahren und setzen den Titel durch – inklusive Räumungsvergleich oder Exekution. So sparen Sie Zeit, senken Risiken und behalten die Kontrolle.

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Eheverfehlungen in Österreich: Was eine Verfehlung ist – und welche Folgen drohen

Ein Paar steht vor einem gebrochenen Herzen
Ein Paar steht vor einem gebrochenen Herzen

Eheverfehlungen in Österreich: Was eine Verfehlung ist – und welche Folgen drohen

Wenn eine Ehe an Loyalität, Respekt oder Sicherheit zerbricht, steht schnell die Frage im Raum: Was gilt rechtlich überhaupt als Eheverfehlung – und wozu führt das konkret? Dieser Beitrag erklärt klar und verständlich, welche Verhaltensweisen als schwere Eheverfehlungen nach § 49 EheG gelten, wie Gerichte bewerten, wer „schuld“ ist, welche Fristen laufen, und welche Folgen (vor allem beim Unterhalt) das hat. Damit Sie rasch richtige Entscheidungen treffen – und typische Fehler vermeiden.

Was ist eine „schwere Eheverfehlung“?

Das Gesetz spricht von einer schuldhaft begangenen schweren Eheverfehlung oder von ehrlosem/unsittlichem Verhalten, das die Ehe so tief zerrüttet, dass eine echte Lebensgemeinschaft nicht mehr erwartet werden kann. Das steht in § 49 EheG und ist der zentrale Verschuldensgrund für eine strittige Scheidung. Beispiele, die der Gesetzestext ausdrücklich nennt: Ehebruch, körperliche Gewalt und schweres seelisches Leid. Ob eine Handlung „schwer“ ist, beurteilt das Gericht immer nach den Umständen des Einzelfalls.

Wichtig: Bei körperlicher Gewalt kommt es – anders als beim „schweren seelischen Leid“ – nicht auf eine besondere Intensität an; Gewalt ist als solche eine schwere Eheverfehlung.

Typische Eheverfehlungen aus der Praxis (mit Beispielen)

  • Ehebruch: Eine Affäre begründet regelmäßig eine schwere Eheverfehlung. Beim Schuldausspruch wird dennoch das Gesamtverhalten beider Seiten abgewogen; Ehebruch führt nicht automatisch zu „Alleinschuld“.

  • Körperliche Gewalt: Jede Form tätlicher Übergriffe – unabhängig vom „Ausmaß“.

  • Schweres seelisches Leid / psychische Gewalt: etwa massives Demütigen, Drohen, Kontrol­lieren, nachhaltiges Herabwürdigen („liebloses Verhalten“) – stets abhängig vom Einzelfall.

  • „Böswilliges Verlassen“: Das grundlose Verlassen der ehelichen Lebensgemeinschaft (z. B. spontaner, unbegründeter Auszug) kann eine schwere Eheverfehlung sein. Kein böswilliges Verlassen liegt vor, wenn das Zusammenleben unzumutbar ist (etwa bei Gewalt); dann dürfen Sie ohne Nachteil ausziehen.

  • Aussperren / Schloss­tausch: Das grundlose Aussperren des anderen aus der Ehewohnung wird in der Praxis ebenfalls als Eheverfehlung gewertet; zusätzlich drohen besitzschutzrechtliche Folgen. (Ausnahme: Der andere ist bereits endgültig ausgezogen.)

  • Verweigerung von Intimität: Eine grundlose, beharrliche Verweigerung des Geschlechtsverkehrs kann eine Eheverfehlung sein; besteht aber ein sachlicher Grund (z. B. Gesundheitszustand), fällt der Vorwurf weg.

Eheverfehlungen: Schnellüberblick

§ 49 EheG – Beispiel

Ehebruch

Regelmäßig „schwere Eheverfehlung“. Schuldausspruch hängt vom Gesamtverhalten beider Seiten ab.

Klarer Fall

Körperliche Gewalt

Jede Form tätlicher Übergriffe gilt als schwere Eheverfehlung – ohne Intensitätsschwelle.

Einzelfallprüfung

Schweres seelisches Leid

Massives Demütigen, Drohen, Kontrollieren, nachhaltiges Herabwürdigen – abhängig von Umständen.

Nur ohne Grund

Böswilliges Verlassen

Grundloser Auszug kann Eheverfehlung sein. Kein Verschulden bei Unzumutbarkeit (z. B. Gewalt).

Vorsicht

Aussperren/Schlosswechsel

Grundloses Aussperren wird häufig als Eheverfehlung gewertet – zusätzlich Risiko der Besitzstörung.

Mit Zumutbarkeitsprüfung

Verweigerung von Intimität

Beharrliche, grundlose Verweigerung kann Eheverfehlung sein; sachliche Gründe schließen Verschulden aus.

Hinweis: Immer Einzelfallprüfung – Verschulden, Kausalität und etwaiges Mitverschulden werden gewichtet.

Was keine starren Regeln sind

Österreichisches Scheidungsrecht kennt keine „absoluten“ Scheidungsgründe im Verschuldenssystem: Auch bei Ehebruch oder Auszug prüft das Gericht stets Verschulden, Kausalität für die Zerrüttung und Mitverschulden des anderen Teils. Es wird gewichtet, ob jemand allein, überwiegend oder gleichteilig schuld ist.  

Folgen von Eheverfehlungen: Unterhalt, Ausspruch & mehr

Schuldausspruch

Im Urteil spricht das Gericht aus, ob ein Ehegatte allein, überwiegend oder gleichteilig schuld ist. Das ist entscheidend für den nachehelichen Unterhalt.

Nachehelicher Unterhalt (die größte Folge)

  • Allein/überwiegend schuldiger Ehegatte: muss dem anderen angemessenen Unterhalt zahlen, soweit dieser darauf angewiesen ist (§ 66 EheG).

  • Gleiche Schuld beider: grundsätzlich kein Anspruch; ausnahmsweise Billigkeitsunterhalt, wenn Selbst­erhalt nicht möglich ist.

  • Scheidung ohne Schuldausspruch (z. B. nach § 55 EheG – Auflösung der häuslichen Gemeinschaft): es kann Billigkeitsunterhalt geben, u. a. nach § 69 Abs 3 EheG.

Praxis-Merkregel: Unterhalt hängt massiv vom Schuldspruch ab – frühzeitige Beweis­sicherung und prozessuale Strategie wirken sich direkt auf die Geldfrage aus.

Vermögensaufteilung (§§ 81 ff EheG)

Die Aufteilung (Wohnung, Ersparnisse etc.) läuft grundsätzlich verschuldensneutral. Selbst wenn Gerichte aus Billigkeit alles berücksichtigen, spielt der Schuldspruch höchstens untergeordnete Rolle – keine „Bestrafung“ im Aufteilungsverfahren.

Fristen & „Verzeihung“: Die häufigsten Fallstricke

  • 6-Monats-Frist: Wer eine Eheverfehlung als Scheidungsgrund geltend machen will, muss grundsätzlich innerhalb von 6 Monaten ab Kenntnis Klage erheben (§ 57 Abs 1 EheG).

  • Absolute 10-Jahres-Grenze: Nach 10 Jahren ab Ereignis ist eine Scheidung auf diese Verfehlung nicht mehr zulässig (§ 57 Abs 2 EheG).

  • Verzeihung (§ 56 EheG): Wer sich so verhält, dass klar ist: „Ich nehme es nicht (mehr) als Eheverfehlung“, verliert das Recht auf Verschuldensscheidung wegen dieser Tat.

  • „Verfristet – und jetzt?“ (§ 59 Abs 2 EheG): Verfristete Verfehlungen dürfen unterstützend herangezogen werden, wenn Sie auf andere (noch fristgerechte) Verfehlungen klagen.

Häufige Fragen – kurz beantwortet

Ja – wie in jedem Zivilprozess. Zulässig sind u. a. Zeugenaussagen, Chats/Mails, Fotos, medizinische Befunde etc. Entscheidend ist, dass das Verhalten schuldhaft war und die Ehe kausal zerrüttet hat.

Bei Gewalt oder Unzumutbarkeit dürfen (und sollen) Sie sich schützen – das ist kein böswilliges Verlassen. Holen Sie Hilfe; rechtlich ist der Auszug dann nicht gegen Sie.

Vorsicht: Aussperren ohne triftigen Grund kann als Eheverfehlung gewertet werden und zusätzlich Besitzstörung auslösen. Lassen Sie sich vorher beraten.

Wer verziehen hat, kann nicht mehr auf diese Verfehlung klagen. Dokumentieren Sie daher Versöhnungsversuche sorgfältig – sie können prozessentscheidend sein.

Ihre 6 nächsten Schritte

  1. Sicherheit & Ruhe

    Bei Gewalt: sofort Schutz suchen. Keine Nachteile für den notwendigen Auszug.

  2. Beweise sichern

    Zeug:innen, Chats/Mails, Fotos, ärztliche Bestätigungen – nichts Illegales aufnehmen.

  3. Fristen wahren

    6 Monate ab Kenntnis, absolute 10 Jahre – früh klären, was „Kenntnis“ bedeutet.

  4. Unterhaltsziel definieren

    Strategie hängt vom Schuldausspruch ab (allein/überwiegend/gleichteilig/ohne Schuldspruch).

  5. Wohnsituation regeln

    Kein vorschneller Schlosswechsel/Aussperren ohne triftigen Grund.

  6. Beratung vereinbaren

    Frühzeitig mit Brandauer Rechtsanwälte sprechen – Strategie & Beweise ordnen.

Hinweis: Jede Situation ist anders – wir prüfen diskret Ihre Optionen und Zeitachsen.

Fazit

Eine Scheidung ist mehr als ein Verfahren – es betrifft Ihre Existenz, Ihre Gesundheit und oft auch Kinder. Wir verbinden Empathie mit Prozessstärke: klare Strategie, saubere Beweisführung, fokussiert auf Unterhalt und Schuldausspruch – damit aus schweren Zeiten ein hoffnungsvoller Neuanfang wird.

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Mietvertrag übernehmen in Österreich: Wann ist das möglich – und wie geht man richtig vor?

Schlüssel werden übergeben und daneben ist ein Haus abgebildet
Schlüssel werden übergeben und daneben ist ein Haus abgebildet

Mietvertrag übernehmen in Österreich: Wann ist das möglich – und wie geht man richtig vor?

Wer eine bestehende Mietwohnung übernehmen möchte – etwa als Kind, Geschwister oder Lebensgefährte – trifft auf sehr unterschiedliche Rechtslagen. Entscheidend sind Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), Verwandtschaftsverhältnis, gemeinsamer Haushalt und – im Todesfall – ein dringendes Wohnbedürfnis. Wir erklären Ihnen, wann der Eintritt in den Mietvertrag gelingt, welche Fristen laufen und wo Vermieter Mieten anheben dürfen.

Kurzantwort – in 30 Sekunden

  • Mit Zustimmung aller (bisheriger Mieter, neuer Mieter, Vermieter) ist die Vertragsübernahme fast immer möglich.

  • Ohne Zustimmung des Vermieters gibt es zwei gesetzliche Wege:


    Weitergabe „unter Lebenden“ (§ 12 MRG)     – nur im Vollanwendungsbereich des MRG und nur an nahe Angehörige, die vorher im gemeinsamen Haushalt gelebt haben (z. B. Kinder, Ehegatte, Geschwister; Lebensgefährten sind hier nicht umfasst).

    Eintritt nach Todesfall (§ 14 MRG) – gilt breit (Voll- und Teilanwendungsbereich) für Ehegatten, Lebensgefährten (mit Sondervoraussetzungen), Verwandte in gerader Linie und Geschwister, wenn dringendes Wohnbedürfnis besteht. 14-Tage-Frist für die Ablehnung. Nicht bei Vollausnahmen (z. B. Ein-/Zweifamilienhäuser).

Weitergabe „unter Lebenden“ nach § 12 MRG (ohne Vermieterzustimmung)

Wann möglich? Nur im Vollanwendungsbereich des MRG. Der Hauptmieter, der auszieht, darf sein Mietrecht abtreten an:

  • Ehegatte oder Verwandte in gerader Linie (inkl. Wahlkinder) – mindestens 2 Jahre gemeinsamer Haushalt (Ausnahmen: gemeinsamer Einzug; beim Ehegatten genügt Wohnsitz seit Eheschließung; bei Kindern seit Geburt).

  • Geschwister – mindestens 5 Jahre gemeinsamer Haushalt.
    Lebensgefährten sind in § 12 nicht erfasst.

Praxis-Tipp: Liegt Ihre Wohnung nicht im Vollanwendungsbereich, gibt es kein gesetzliches Weitergaberecht – dann geht es nur mit Zustimmung oder mit vertraglich vereinbartem Weitergaberecht im Mietvertrag.

Sonderfall „Seniorenwohnung“: Bei Wohnungen mit vertraglich vereinbarter Grundversorgung für Senior:innen kann die Abtretung an Nachkommen ausgeschlossen sein.

Eintritt im Todesfall nach § 14 MRG (ohne Vermieterzustimmung)

Wer darf eintreten? Ehegatte, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie (inkl. Wahlkinder) und Geschwister, wenn sie
a) dringendes Wohnbedürfnis haben und
b) bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben.

Lebensgefährten: Voraussetzung ist gemeinsamer Haushalt 3 Jahre bis zum Tod oder gemeinsamer Einzug.

Automatik & Frist: Der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes, außer der Berechtigte lehnt binnen 14 Tagen ab (Mitteilung an den Vermieter).

Was heißt „dringendes Wohnbedürfnis“? Laut OGH ist es nur dann zu verneinen, wenn eine andere ausreichende, rechtlich gesicherte Unterkunft zur Verfügung steht (die Umstände des Einzelfalls entscheiden).

Ausnahmebereiche: In Vollausnahmen (z. B. Ein-/Zweifamilienhaus) greift § 14 MRG nicht; dort gehen die Rechte zunächst an die Verlassenschaft/Erben über, mit besonderen Kündigungsrechten.

Darf der Vermieter Bedingungen ändern oder die Miete erhöhen?

  • Kein „neuer“ Mietvertrag: Bei Abtretung (§ 12) oder Eintritt (§ 14) treten Sie in den bestehenden Vertrag ein – der Vermieter kann nicht einfach befristen oder Bedingungen austauschen.

  • Mieterhöhung bei ganz alten Verträgen: Tritt jemand in einen am 1. März 1994 bereits bestehenden Vertrag ein und gehört nicht zu Ehegatte/registrierter Partner:in bzw. nicht zu minderjährigen Kindern, darf der Vermieter bis zu einem gesetzlich gedeckelten Höchstbetrag pro m² anheben. Der valorisierte Höchstbetrag liegt aktuell (Stand 2025) weiterhin bei 4,47 €/m²/Monat netto.

  • Mitmieter-Schutz: Bei Eintritt in ein bestehendes Mitmietverhältnis (es bleibt also ein ursprünglicher Mitmieter) kann eine Anhebung nach § 46 MRG ausscheiden.

Zustimmungslösung & vertragliches Weitergaberecht

Außerhalb der gesetzlichen Eintrittstatbestände geht die Übernahme nur mit Zustimmung aller (bisheriger Mieter, Vermieter, neuer Mieter). Sinnvoll ist es, ein Weitergaberecht bereits im Mietvertrag zu regeln – insbesondere in Häusern, die nicht im Vollanwendungsbereich liegen.

Schritt-für-Schritt: So setzen Sie die Übernahme rechtssicher um

Dokumenten-Check – was Sie bereithalten sollten

Meldezettel/Meldeauskunft als Nachweis des gemeinsamen Haushalts.

Personenstandsnachweise: Heirats-, Geburts-, Abstammungsurkunden.

Mietvertrag + letzte Mietzinsvorschreibung (Prüfung § 46 MRG).

Abtretungs-/Eintrittserklärung inkl. Anzeige an Vermieter (Zustellnachweis).

Fristenkontrolle: 14-Tage-Frist (§ 14) bzw. unverzügliche Anzeige (§ 12).

Belege zum dringenden Wohnbedürfnis (keine gleichwertige Alternativwohnung).

Häufige Einzelfälle – kurz gelöst

→ § 12 MRG möglich, wenn Vollanwendungsbereich und mindestens 2 Jahre gemeinsamer Haushalt (oder gemeinsamer Einzug/seit Geburt). Vermieterzustimmung nicht nötig, aber anzuzeigen.

→ Unter Lebenden nein (§ 12 erfasst Lebensgefährten nicht). Nach Todesfall ja, wenn 3 Jahre gemeinsamer Haushalt oder gemeinsamer Einzug und dringendes Wohnbedürfnis.

→ Unter Lebenden nur bei 5 Jahren gemeinsamen Haushalts (Vollanwendungsbereich). Nach Todesfall möglich bei gemeinsamem Haushalt und dringendem Wohnbedürfnis.

→ Meist Vollausnahme: keine § 12/§ 14-Rechte; Übernahme nur mit Zustimmung oder via Erbrecht/ABGB-Kündigungsrechte.

Nein. Bei § 12 (Vollanwendungsbereich, nahe Angehörige) und § 14 (Todesfall) ist keine Zustimmung nötig; der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes. Sonst ja.

Nein – Sie treten in den bestehenden Vertrag ein.

Nur in Spezialfällen bei Altverträgen (vor 1. 3. 1994) – gedeckelt und valorisiert (derzeit 4,47 €/m²/Monat netto).

Im Teilanwendungsbereich gibt es kein § 12-Recht, aber der Todesfalleintritt (§ 14) gilt. In Vollausnahmen (z. B. Ein-/Zweifamilienhäuser) greift beides nicht.

Fazit

Mietrechtsfragen sind detailreich – von Anwendungsbereich über Fristen bis zu Mietzinsgrenzen. Wir prüfen Ihre konkrete Wohnung, bereiten Nachweise vor, verhandeln mit Vermietern und sichern Ihre Rechte – schnell, lösungsorientiert, österreichweit.

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Due Diligence beim Immobilienkauf in Österreich: Was rechtlich zu prüfen ist – und wie Sie Risiken sicher ausschließen

Ein Richterhammer mit einem Haus daneben
Ein Richterhammer mit einem Haus daneben

Due Diligence beim Immobilienkauf in Österreich: Was rechtlich zu prüfen ist – und wie Sie Risiken sicher ausschließen

Ein Immobilienkauf ist kein Formalakt – er ist ein Rechtsprojekt mit vielen beweglichen Teilen. Wir erläutern Ihnen, welche Unterlagen und Punkte im österreichischen Recht zwingend geprüft werden müssen, wie typische Fallstricke aussehen und wie wir Ihren Kauf rechtssicher strukturieren – klar, pragmatisch und mit konkreten Lösungen.

Eigentum geht erst mit der Grundbucheintragung über – deshalb beginnt die Prüfung im Grundbuch

In Österreich wird Eigentum an Liegenschaften erst durch Einverleibung im Grundbuch erworben (Titel + Modus). Das schuldrechtliche Geschäft (Kaufvertrag) allein reicht nicht; entscheidend ist die Eintragung. Das ist die ständige Rechtsprechung des OGH.

Was wir konkret prüfen:

Gutsbestand (A), Eigentümer und Anteile (B) sowie Lasten wie Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohn-/Fruchtgenussrechte, Vorkaufsrechte oder Baurecht (C).

Hinweise auf schwebende Eintragungen, Rangordnungen (wichtige Absicherung für Käufer) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen (z. B. Gefahrenzonen, Bauplatzeigenschaft).

Löschungserklärung der Bank als Bedingung für die Kaufpreisfreigabe (treuhändig), alternativ Rangordnungskauf mit gesicherter Löschung.

Urkundensammlung ziehen, Vertragslage & tatsächliche Nutzung abgleichen, nötigenfalls Anpassungsvereinbarung.

Grundbuch auf einen Blick: A-, B- und C-Blatt

Die drei Blätter zeigen Gutsbestand, Eigentum/Anteile und Lasten. Diese Punkte prüfen wir standardmäßig:

Gutsbestand

  • Grundstücks-/Top-Nummern, EZ, KG
  • Flächen, Widmungshinweise (falls ersichtlich)
  • Verweise in die Urkundensammlung

Eigentum

  • Eigentümer:in & Anteile (z. B. WE-Anteile)
  • Vormerkungen, Plomben, Anmerkungen
  • Rangordnung für die Einverleibung

Lasten & Rechte

  • Pfandrechte, Höchstbetragshypotheken
  • Dienstbarkeiten (Wohnrecht, Wege-, Leitungsrechte)
  • Baurecht, Reallasten, Vorkaufsrechte

Tipp: Lastenfreistellung als Closing-Bedingung & treuhändige Freigabe koppeln.

Sicherer Geldfluss: Treuhand & Verbücherung

So ist der Ablauf rechtssicher:

  • Kaufvertrag + Aufsandungserklärung (Verbücherungsbasis), Selbstberechnung der GrESt und Gebühren durch den Parteienvertreter via FinanzOnline (ersetzt in der Praxis die Unbedenklichkeitsbescheinigung), anschließend elektronischer Grundbuchsantrag.

  • Treuhändige Abwicklung über das elektronische anwaltliche Treuhandbuch (eATHB): Auszahlungsfreigabe strikt an die vertraglichen Bedingungen (z. B. lastenfreie Eigentumsverschaffung) gekoppelt – plus zusätzliche Sicherheitsmechanismen der Rechtsanwaltskammern.

Praxis-Tipp: Wenn keine Selbstberechnung durch RA/Notar erfolgt, benötigt das Gericht eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (alternativ: ordnungsgemäße Selbstberechnungserklärung).

Sicherer Ablauf: Treuhand & Verbücherung

Vom Signing bis zur Einverleibung – die Meilensteine im Überblick.

Kaufvertrag & Aufsandung

Kaufvertrag finalisieren, Aufsandungserklärung aufnehmen, Bedingungen festlegen.

Treuhand (eATHB)

Treuhandkonto/eATHB einrichten, Freigabemechanik und Nachweise fixieren.

Selbstberechnung

GrESt & Eintragungsgebühr via FinanzOnline selbstberechnen; Nachweis sichern.

Lastenfreistellung

Löschungserklärungen der Banken/Gläubiger beischaffen; Bedingungen prüfen.

Elektronischer GB-Antrag

Verbücherungsantrag & Unterlagen elektronisch einbringen; Rangordnung beachten.

Freigabe & Einverleibung

Nach Eintragung: treuhändige Kaufpreisfreigabe & Übergabeprotokoll.

Öffentlich-rechtliche Prüfung: Widmung, Bauen, Benützung, Denkmalschutz, Altlasten

Wir prüfen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (z. B. online in Wien), ob Ihre geplante Nutzung zulässig ist und ob Bausperren, Schutz- oder Wohnzonen bestehen.

Baubewilligung und Fertigstellungsnachweis/Benützungsbewilligung (je nach Landesrecht), inkl. Bauakt-Einsicht. Fehlt die Benützungsbewilligung, drohen Nutzungseinschränkungen – wir regeln das als Kaufbedingung.

Abgleich mit der Denkmalliste des Bundesdenkmalamts (BDA); Schutzstatus beeinflusst Umbau-/Nutzungsspielräume.

Seit 1. 1. 2025 wird kein Verdachtsflächenkataster mehr geführt; relevante Infos zu Altlasten sind im Altlasten-Informationssystem (GIS) des Umweltbundesamts abrufbar. Wir dokumentieren die Abfrage.

Öffentlich-rechtlicher Quick-Check

Diese Punkte klären wir – fehlende Nachweise werden als Closing-Bedingung vereinbart.

Flächenwidmung & Bebauungsplan
Geplante Nutzung zulässig? Bausperren/Schutzzonen?
Baubewilligung
Bewilligte Pläne vs. Ist-Zustand; offene Auflagen?
Fertigstellung/Benützungsbewilligung
Fehlend? → Bedingung + Frist/Rücktrittsrecht.
Denkmalschutz
Eintragung/Schutzstatus klären; Umbau-/Nutzungsspielräume.
Altlasten-Informationssystem
GIS-Abfrage dokumentieren; Verdachtsmomente prüfen.
Schutz-/Wohnzonen
Gebietsaufschläge, Kurzzeitvermietungsregeln, Parkraum?
Energieausweis
Pflicht, Gültigkeit, Kennwerte in Inseraten.
Grundverkehr
Drittstaat? Land-/Forst? Freizeitwohnsitz? → Genehmigung/Negativbestätigung.

Alle Ergebnisse halten wir in der DD-Checkliste fest und verknüpfen sie mit den Kaufvertragsbedingungen.

Spezialfall Wohnungseigentum (WEG): Unterlagen, Rücklagen, Beschlüsse

Das muss auf den Tisch:

  • Nutzwertgutachten/Parifizierung (Bestimmung der Anteile, BK-Schlüssel) und Wohnungseigentumsvertrag/Widmung.

  • Protokolle & Beschlüsse der Eigentümerversammlungen, Jahresabrechnungen, Kosten-Vorschau, laufende Verfahren. (Einsichtsrechte sind gesetzlich abgesichert.)

  • Rücklage (§ 31 WEG): Wir prüfen Höhe & Angemessenheit. Mindestrücklage seit 1. 1. 2024: 1,06 €/m² (wertgesichert).

Problem gelöst: Rücklage zu niedrig und Sanierungen stehen an? → Kaufpreisreduktion, Seller-Escrow oder Besicherung künftiger Sonderumlagen vertraglich verankern.

WEG-Unterlagen – kompakte Prüfliste

Die Must-Haves für Wohnungseigentum – und worauf wir jeweils achten.

Dokument Worauf wir achten
Nutzwertgutachten / Parifizierung Passt der Nutzwertschlüssel zur tatsächlichen Widmung & Nutzung? Sind Zubehör-WEs (z. B. Keller, Stellplätze) korrekt zugeordnet? Plausibilitätscheck mit Plänen/Grundbuch.
Wohnungseigentumsvertrag / Widmung Zulässige Nutzungen (z. B. Kurzzeitvermietung), Sondernutzungsrechte, Änderungsrechte, Stellplatz-/Freiflächenregelungen, Abweichungen zum Grundbuch.
Rücklagenstand (§ 31 WEG) Höhe & Angemessenheit im Verhältnis zu anstehenden Instandhaltungen; Investitionsplan, offene Forderungen, allfällige Sonderumlagen – Grundlage für Preis/Conditions.
Protokolle & Beschlüsse Letzte Eigentümerversammlungen, anhängige Verfahren, strittige Themen (z. B. Dachausbau, Balkone, Kurzzeitvermietung), Mehrheitsverhältnisse und Anfechtungsrisiken.
Jahresabrechnungen & Kostenvorschau Betriebskostenstruktur, Rückstände, Indexierungen, Dienstleistungsverträge (Hausverwaltung, Energie), Auffälligkeiten im Vergleich zu Vorjahren.

Bestehende Miet- und Nutzungsverhältnisse (MRG)

Ob Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des MRG – das entscheidet über Mietzinsbildung und Kündigungsschutz. Wir prüfen alle Bestandsverträge, Kautionen, Indexierungen, Ablösen, Mietzinsvorschreibungen und anhängige Verfahren.

Baurecht & Superädifikat – zwei Sonderlagen mit großer Wirkung

  • Baurecht: dingliches Recht, im C-Blatt einzutragen; erhält eigene Baurechtseinlage – wirkt wie „Immobilie“ und ist belehnbar. Rang des Baurechts ist zentral.

  • Superädifikat: Bauwerk auf fremdem Grund, das nicht stets dort bleiben soll; kein Grundbucheintrag, Eigentumsübertragung via Urkundenhinterlegung. Abgrenzung zum Baurecht ist kaufentscheidend.

Ausländergrunderwerb & Grundverkehr

Drittstaatsangehörige brauchen i. d. R. eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung; EU/EWR-Bürger sind meist ausgenommen (mitunter Negativbestätigung erforderlich). Achtung bei land-/forstwirtschaftlichen Grundstücken und Freizeitwohnsitzen – strenge Landesregeln (z. B. Tirol). Wir klären das vor Vertragsunterzeichnung.

Energieausweis (EAVG 2012) – Pflicht & Ausnahmen

Bei Verkauf/Vermietung muss ein Energieausweis vorgelegt bzw. Kennwerte in Inseraten genannt werden; es gibt eng gefasste Ausnahmen (z. B. bestimmte kleine Gebäude, Denkmalobjekte). Wir prüfen Pflicht, Gültigkeit (10 Jahre) und Haftungsfolgen.

FAQ – kurze Antworten auf häufige Probleme

→ Kaufpreis auf Treuhand, Benützungsbewilligung als Closing-Bedingung, Fristen & Rücktrittsrecht vereinbaren.

→ Löschungserklärungen vorlegen lassen; Freigabe des Kaufpreises erst nach Rang-richtiger Löschung.

→ Anwendung BTVG mit Ratenplan & Sicherung über Treuhand/Grundbuch; Haftrücklass verhandeln.

→ Grundverkehr & Freizeitwohnsitz-Regeln prüfen; ggf. Genehmigung/Negativbestätigung vor Signing klären.