- Budget-Start*
- häufig mittlerer vierstelliger Bereich für Einzelobjekte
Treiber: Objektgröße, Anlagen, Begehungen, Zusatzgutachten (z. B. Altlasten).
Wer eine Immobilie kauft oder verkauft, braucht schnelle Klarheit: Welche Risiken stecken im Objekt? Wie lange dauert eine Due Diligence (DD)? Und mit welchen Kosten ist realistisch zu rechnen? Dieser Beitrag bündelt die Antworten – kompakt, verständlich und mit konkreten Praxis-Tipps aus österreichischer Sicht.
Bei einer Immobilien-DD prüfen Experten systematisch alle entscheidungsrelevanten Fakten: rechtlich (Grundbuch, Verträge, öffentlich-rechtliche Genehmigungen), technisch (Zustand, Instandhaltungsrückstand), wirtschaftlich/finanziell, steuerlich sowie ESG/Umwelt. Ziel: Dealbreaker erkennen, Risiken bepreisen und Entscheidungen absichern – bei Asset- oder Share-Deals gleichermaßen.
Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über; der Grundbuchsstand und belastende Rechte (Pfandrechte, Dienstbarkeiten etc.) sind daher zentrale Prüffelder. Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sowie Baubewilligungen/Nutzungsbewilligungen beeinflussen, was und wie genutzt/gebaut werden darf – ein häufiger Risikotreiber. Eine DD ist in Österreich nicht gesetzlich vorgeschrieben – sie ist kaufmännische Sorgfalt, die teure Folgekosten vermeidet.
Die Dauer hängt vor allem von Objektgröße/Komplexität, Datenraum-Qualität und Teamverfügbarkeit ab. Markttypisch sind:
Diese Zeitfenster decken sich mit verbreiteten Benchmarks für Immobilientransaktionen (typisch „30–90 Tage“ DD-Periode).
Beschleuniger aus der Praxis
Red-Flag-Start (zuerst größte Risiken), sauberer Datenraum, frühe Behördenauskünfte (z. B. Widmung), klare Q&A-Takte, eindeutiger Scope & Eskalationswege.
Es gibt keine Einheitspreise – die Kosten folgen dem Umfang. Typische Modelle: Pauschale (für klar umrissene Scopes), Stundensatz (bei offenen Themen) oder Cap/Mix-Modelle.
Warum schwanken DD-Kosten so stark?
Anzahl & Qualität der Unterlagen, Mietvertragsdichte (MRG-Themen), Gesellschaftsstrukturen (bei Share-Deals), Genehmigungslage, technischer Zustand/Anlagentiefe, Notwendigkeit von Zusatzgutachten (Altlasten, Statik, Brandschutz), Zeitdruck.
Treiber: Objektgröße, Anlagen, Begehungen, Zusatzgutachten (z. B. Altlasten).
Skaliert mit Komplexität, Zeitdruck, Datenraum-Qualität.
Treuhand, Selbstberechnung, Eintragung – separat vom DD-Honorar.
Zustand der Baukonstruktion und Gebäudetechnik, CAPEX-Bedarf (kurz-/mittelfristig), Lebensdauer/Restnutzungsdauer, Brandschutz, Barrierefreiheit, Schallschutz – inkl. belastbarer Kostenschätzung im Report.
Bei Share-Deals trägt der Käufer wirtschaftlich die latenten Steuer- und sonstigen Gesellschaftsrisiken → Tax-DD & Strukturprüfung werden breiter; bei Asset-Deals ist der Tax-Scope tendenziell enger.
Altlasten, Kontaminationen, Energieeffizienz – zunehmend transaktionskritisch und teils reguliert.
Nein. Aber sie entspricht der gebotenen kaufmännischen Sorgfalt und verhindert teure Fehleinschätzungen.
Je nach Umfang: TDD oft ab mittlerem vierstelligen Bereich; Gesamt-DD-Budgets bewegen sich – je nach Objektwert – teils in Prozent-Deckeln (bis ~1,5 %). Vertragserrichtung/Verbücherung liegen separat typischerweise bei ~1–3 % des Kaufpreises. (Orientierungswerte, kein Angebot.)
Planen Sie – je nach Komplexität – 30–90 Tage ein.
MRG-Anwendbarkeit (Voll/Teil), Mietzinsbildung/Richtwerte, zulässige Betriebskosten, Befristungen/Optionsrechte, Kautionen, Mietrückstände, Bau- & Nutzungsbewilligungen, Widmung (z. B. Kurzzeitvermietung), Keller/Brandschutz. Früh Mietvertrags- und Grundbuchsynchronität prüfen (Stichwort: Dienstbarkeiten).
DD-Fenster 30–60 Tage (Einzelobjekt) + definierte Q&A-Slots, Red-Flag-Update nach 10–15 Werktagen, Closing-Conditions sauber benennen (z. B. behördliche Auskünfte).
Scope-basiertes Pauschalhonorar für Kernprüfung (Legal/TDD), Cap für Spezialthemen (z. B. Altlasten-Gutachten), Fixpreis für Kaufvertrags-/Treuhandabwicklung. Erwartungsmanagement schlägt Nachkalkulation.
Pro-Tipp: Legen Sie eine Red-Flag-Map an (1-Seite) und halten Sie Q&A-Fristen im Datenraum fest.
Eine sorgfältig geplante Due Diligence zahlt sich aus – sie verkürzt Verhandlungen, vermeidet Überraschungen und stärkt Ihre Verhandlungsposition. Für Käufer:innen und Verkäufer:innen ist sie das wirksamste Instrument, um Chancen und Risiken transparent zu machen – in Österreich mit seinem grundbuchzentrierten System ganz besonders.