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für die ersten € 250.000
Eine Immobilie an Kinder oder Partner zu verschenken, ist oft eine Herzensangelegenheit – und doch prallen Emotionen schnell auf Paragrafen. Dieser Beitrag führt Sie schnörkellos durch Grunderwerbsteuer, Grundbuchsgebühren, Meldepflichten und typische Stolperfallen (Wohnrecht, Fruchtgenuss, „gemischte Schenkung“). Mit klaren Rechenbeispielen und Checklisten, damit Sie sofort wissen: Was kostet das – und was ist zu tun?
Bei unentgeltlicher Übertragung (klassische Schenkung) gilt der Stufentarif auf den Grundstückswert:
Familienübertragungen (z. B. zwischen Eltern, Kindern, Ehepartnern/Lebensgefährt:innen bei erfüllten Voraussetzungen) fallen ebenfalls unter den Stufentarif – auch wenn eine (Teil-)Gegenleistung vorliegt.
Bemessungsgrundlage = Grundstückswert. Den ermitteln Sie per Pauschalwertmodell (BMF-Rechner) oder geeignetem Immobilienpreisspiegel (bzw. Gutachten).
Wichtig: Schenken Sie mehrfach innerhalb von fünf Jahren zwischen denselben Personen, werden die Erwerbe für den Stufentarif zusammengerechnet – das kann den Steuersatz anheben.
Achtung Ausnahmeregel 2024–2026: Die vielzitierte temporäre Befreiung von Eintragungsgebühren (§ 25a GGG) betrifft dringendes Wohnbedürfnis bei entgeltlichem Erwerb (Kauf) – nicht klassische Schenkungen. Zeitraum: Anträge 1.7.2024–1.7.2026, begrenzt bis € 500.000 Bemessungsgrundlage je Eintragung; strenge Nachweise (Hauptwohnsitz, Aufgabe Altwohnung).
1,1 % vom Wert des einzutragenden Rechts (i. d. R. Grundstückswert).
Derzeit pauschal € 81 für den Antrag.
Österreich erhebt keine Schenkungssteuer mehr (seit 2008).
Meldepflicht nach § 121a BAO: Sie betrifft viele Geld-/Wertpapier-/Beweglichkeits-Schenkungen, aber keine Grundstücke – diese laufen über die Grunderwerbsteuer. Kurz: Immobilienschenkungen sind nicht nach dem Schenkungsmeldegesetz anzuzeigen, sehr wohl aber nach dem GrESt-Gesetz.
Bei der Schenkung selbst: nein. Die ImmoESt trifft entgeltliche Verkäufe – nicht unentgeltliche Übertragungen. Späterer Verkauf durch den/die Beschenkte:n ist natürlich steuerpflichtig (mit den üblichen Regeln).
Fließt eine Gegenleistung (z. B. Schuldenübernahme, Pflegeleistungen, Kaufpreis unter Wert), ist der Erwerb teilweise entgeltlich. Das kann die Bemessungsgrundlage und Steuersätze verschieben (außerhalb des Familienverbands schnell 3,5 % auf den entgeltlichen Teil). Prüfen Sie das vorab, um Überraschungen zu vermeiden.
Diese Rechte können je nach Ausgestaltung als (Teil-)Gegenleistung bewertet werden und damit die GrESt-Berechnung beeinflussen – dazu gibt es aktuelle Entscheidungen. Klären Sie die Bewertung unbedingt vor Vertragsunterfertigung.
Für die Eintragung des/der Beschenkten ins Grundbuch sind beglaubigte Unterschriften und eine Aufsandungserklärung (Zustimmung zur Einverleibung) zwingend.
Ein Notariatsakt ist nur erforderlich, wenn eine Schenkung ohne „wirkliche Übergabe“ bloß versprochen wird (Schenkungsversprechen).
Nein. Sie zielt auf entgeltliche Eigenheimkäufe mit dringendem Wohnbedürfnis; Schenkungen sind typischerweise nicht begünstigt.
Nein – für Grundstücke gibt es keine Schenkungsmeldung nach § 121a BAO; die Anzeige läuft über die Grunderwerbsteuer.
Nur wenn ohne tatsächliche Übergabe bloß ein Schenkungsversprechen abgegeben wird. Für die Grundbucheintragung selbst sind Beglaubigungen + Aufsandung nötig.
Über BMF-Grundstückswertrechner (Pauschalwertmodell) oder geeigneten Immobilienpreisspiegel/Gutachten.
Ob klassische Übertragung an Kinder, Absicherung durch Wohnrecht/Fruchtgenuss oder knifflige gemischte Schenkung: wir kalkulieren Ihre Steuer- und Gebührenlast vorab, strukturieren vertraglich sauber und übernehmen Selbstberechnung sowie Grundbuch – damit Ihre Schenkung rechtssicher ankommt.