Gutsbestand
- Grundstücks-/Top-Nummern, EZ, KG
- Flächen, Widmungshinweise (falls ersichtlich)
- Verweise in die Urkundensammlung
Ein Immobilienkauf ist kein Formalakt – er ist ein Rechtsprojekt mit vielen beweglichen Teilen. Wir erläutern Ihnen, welche Unterlagen und Punkte im österreichischen Recht zwingend geprüft werden müssen, wie typische Fallstricke aussehen und wie wir Ihren Kauf rechtssicher strukturieren – klar, pragmatisch und mit konkreten Lösungen.
In Österreich wird Eigentum an Liegenschaften erst durch Einverleibung im Grundbuch erworben (Titel + Modus). Das schuldrechtliche Geschäft (Kaufvertrag) allein reicht nicht; entscheidend ist die Eintragung. Das ist die ständige Rechtsprechung des OGH.
Was wir konkret prüfen:
Gutsbestand (A), Eigentümer und Anteile (B) sowie Lasten wie Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Wohn-/Fruchtgenussrechte, Vorkaufsrechte oder Baurecht (C).
Hinweise auf schwebende Eintragungen, Rangordnungen (wichtige Absicherung für Käufer) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen (z. B. Gefahrenzonen, Bauplatzeigenschaft).
Löschungserklärung der Bank als Bedingung für die Kaufpreisfreigabe (treuhändig), alternativ Rangordnungskauf mit gesicherter Löschung.
Urkundensammlung ziehen, Vertragslage & tatsächliche Nutzung abgleichen, nötigenfalls Anpassungsvereinbarung.
Die drei Blätter zeigen Gutsbestand, Eigentum/Anteile und Lasten. Diese Punkte prüfen wir standardmäßig:
Tipp: Lastenfreistellung als Closing-Bedingung & treuhändige Freigabe koppeln.
So ist der Ablauf rechtssicher:
Praxis-Tipp: Wenn keine Selbstberechnung durch RA/Notar erfolgt, benötigt das Gericht eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (alternativ: ordnungsgemäße Selbstberechnungserklärung).
Vom Signing bis zur Einverleibung – die Meilensteine im Überblick.
Kaufvertrag finalisieren, Aufsandungserklärung aufnehmen, Bedingungen festlegen.
Treuhandkonto/eATHB einrichten, Freigabemechanik und Nachweise fixieren.
GrESt & Eintragungsgebühr via FinanzOnline selbstberechnen; Nachweis sichern.
Löschungserklärungen der Banken/Gläubiger beischaffen; Bedingungen prüfen.
Verbücherungsantrag & Unterlagen elektronisch einbringen; Rangordnung beachten.
Nach Eintragung: treuhändige Kaufpreisfreigabe & Übergabeprotokoll.
Wir prüfen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan (z. B. online in Wien), ob Ihre geplante Nutzung zulässig ist und ob Bausperren, Schutz- oder Wohnzonen bestehen.
Baubewilligung und Fertigstellungsnachweis/Benützungsbewilligung (je nach Landesrecht), inkl. Bauakt-Einsicht. Fehlt die Benützungsbewilligung, drohen Nutzungseinschränkungen – wir regeln das als Kaufbedingung.
Abgleich mit der Denkmalliste des Bundesdenkmalamts (BDA); Schutzstatus beeinflusst Umbau-/Nutzungsspielräume.
Seit 1. 1. 2025 wird kein Verdachtsflächenkataster mehr geführt; relevante Infos zu Altlasten sind im Altlasten-Informationssystem (GIS) des Umweltbundesamts abrufbar. Wir dokumentieren die Abfrage.
Diese Punkte klären wir – fehlende Nachweise werden als Closing-Bedingung vereinbart.
Alle Ergebnisse halten wir in der DD-Checkliste fest und verknüpfen sie mit den Kaufvertragsbedingungen.
Das muss auf den Tisch:
Problem gelöst: Rücklage zu niedrig und Sanierungen stehen an? → Kaufpreisreduktion, Seller-Escrow oder Besicherung künftiger Sonderumlagen vertraglich verankern.
Die Must-Haves für Wohnungseigentum – und worauf wir jeweils achten.
| Dokument | Worauf wir achten |
|---|---|
| Nutzwertgutachten / Parifizierung | Passt der Nutzwertschlüssel zur tatsächlichen Widmung & Nutzung? Sind Zubehör-WEs (z. B. Keller, Stellplätze) korrekt zugeordnet? Plausibilitätscheck mit Plänen/Grundbuch. |
| Wohnungseigentumsvertrag / Widmung | Zulässige Nutzungen (z. B. Kurzzeitvermietung), Sondernutzungsrechte, Änderungsrechte, Stellplatz-/Freiflächenregelungen, Abweichungen zum Grundbuch. |
| Rücklagenstand (§ 31 WEG) | Höhe & Angemessenheit im Verhältnis zu anstehenden Instandhaltungen; Investitionsplan, offene Forderungen, allfällige Sonderumlagen – Grundlage für Preis/Conditions. |
| Protokolle & Beschlüsse | Letzte Eigentümerversammlungen, anhängige Verfahren, strittige Themen (z. B. Dachausbau, Balkone, Kurzzeitvermietung), Mehrheitsverhältnisse und Anfechtungsrisiken. |
| Jahresabrechnungen & Kostenvorschau | Betriebskostenstruktur, Rückstände, Indexierungen, Dienstleistungsverträge (Hausverwaltung, Energie), Auffälligkeiten im Vergleich zu Vorjahren. |
Ob Voll-, Teil- oder Nichtanwendung des MRG – das entscheidet über Mietzinsbildung und Kündigungsschutz. Wir prüfen alle Bestandsverträge, Kautionen, Indexierungen, Ablösen, Mietzinsvorschreibungen und anhängige Verfahren.
Drittstaatsangehörige brauchen i. d. R. eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung; EU/EWR-Bürger sind meist ausgenommen (mitunter Negativbestätigung erforderlich). Achtung bei land-/forstwirtschaftlichen Grundstücken und Freizeitwohnsitzen – strenge Landesregeln (z. B. Tirol). Wir klären das vor Vertragsunterzeichnung.
Bei Verkauf/Vermietung muss ein Energieausweis vorgelegt bzw. Kennwerte in Inseraten genannt werden; es gibt eng gefasste Ausnahmen (z. B. bestimmte kleine Gebäude, Denkmalobjekte). Wir prüfen Pflicht, Gültigkeit (10 Jahre) und Haftungsfolgen.
→ Kaufpreis auf Treuhand, Benützungsbewilligung als Closing-Bedingung, Fristen & Rücktrittsrecht vereinbaren.
→ Löschungserklärungen vorlegen lassen; Freigabe des Kaufpreises erst nach Rang-richtiger Löschung.
→ Anwendung BTVG mit Ratenplan & Sicherung über Treuhand/Grundbuch; Haftrücklass verhandeln.
→ Grundverkehr & Freizeitwohnsitz-Regeln prüfen; ggf. Genehmigung/Negativbestätigung vor Signing klären.