Mietvertrag übernehmen in Österreich: Wann ist das möglich – und wie geht man richtig vor?
Wer eine bestehende Mietwohnung übernehmen möchte – etwa als Kind, Geschwister oder Lebensgefährte – trifft auf sehr unterschiedliche Rechtslagen. Entscheidend sind Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), Verwandtschaftsverhältnis, gemeinsamer Haushalt und – im Todesfall – ein dringendes Wohnbedürfnis. Wir erklären Ihnen, wann der Eintritt in den Mietvertrag gelingt, welche Fristen laufen und wo Vermieter Mieten anheben dürfen.
Kurzantwort – in 30 Sekunden
- Mit Zustimmung aller (bisheriger Mieter, neuer Mieter, Vermieter) ist die Vertragsübernahme fast immer möglich.
- Ohne Zustimmung des Vermieters gibt es zwei gesetzliche Wege:
Weitergabe „unter Lebenden“ (§ 12 MRG) – nur im Vollanwendungsbereich des MRG und nur an nahe Angehörige, die vorher im gemeinsamen Haushalt gelebt haben (z. B. Kinder, Ehegatte, Geschwister; Lebensgefährten sind hier nicht umfasst).Eintritt nach Todesfall (§ 14 MRG) – gilt breit (Voll- und Teilanwendungsbereich) für Ehegatten, Lebensgefährten (mit Sondervoraussetzungen), Verwandte in gerader Linie und Geschwister, wenn dringendes Wohnbedürfnis besteht. 14-Tage-Frist für die Ablehnung. Nicht bei Vollausnahmen (z. B. Ein-/Zweifamilienhäuser).
Weitergabe „unter Lebenden“ nach § 12 MRG (ohne Vermieterzustimmung)
Wann möglich? Nur im Vollanwendungsbereich des MRG. Der Hauptmieter, der auszieht, darf sein Mietrecht abtreten an:
- Ehegatte oder Verwandte in gerader Linie (inkl. Wahlkinder) – mindestens 2 Jahre gemeinsamer Haushalt (Ausnahmen: gemeinsamer Einzug; beim Ehegatten genügt Wohnsitz seit Eheschließung; bei Kindern seit Geburt).
- Geschwister – mindestens 5 Jahre gemeinsamer Haushalt.
Lebensgefährten sind in § 12 nicht erfasst.
Praxis-Tipp: Liegt Ihre Wohnung nicht im Vollanwendungsbereich, gibt es kein gesetzliches Weitergaberecht – dann geht es nur mit Zustimmung oder mit vertraglich vereinbartem Weitergaberecht im Mietvertrag.
Sonderfall „Seniorenwohnung“: Bei Wohnungen mit vertraglich vereinbarter Grundversorgung für Senior:innen kann die Abtretung an Nachkommen ausgeschlossen sein.
Eintritt im Todesfall nach § 14 MRG (ohne Vermieterzustimmung)
Wer darf eintreten? Ehegatte, Lebensgefährte, Verwandte in gerader Linie (inkl. Wahlkinder) und Geschwister, wenn sie
a) dringendes Wohnbedürfnis haben und
b) bisher im gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter in der Wohnung gewohnt haben.
Lebensgefährten: Voraussetzung ist gemeinsamer Haushalt 3 Jahre bis zum Tod oder gemeinsamer Einzug.
Automatik & Frist: Der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes, außer der Berechtigte lehnt binnen 14 Tagen ab (Mitteilung an den Vermieter).
Was heißt „dringendes Wohnbedürfnis“? Laut OGH ist es nur dann zu verneinen, wenn eine andere ausreichende, rechtlich gesicherte Unterkunft zur Verfügung steht (die Umstände des Einzelfalls entscheiden).
Ausnahmebereiche: In Vollausnahmen (z. B. Ein-/Zweifamilienhaus) greift § 14 MRG nicht; dort gehen die Rechte zunächst an die Verlassenschaft/Erben über, mit besonderen Kündigungsrechten.
Darf der Vermieter Bedingungen ändern oder die Miete erhöhen?
- Kein „neuer“ Mietvertrag: Bei Abtretung (§ 12) oder Eintritt (§ 14) treten Sie in den bestehenden Vertrag ein – der Vermieter kann nicht einfach befristen oder Bedingungen austauschen.
- Mieterhöhung bei ganz alten Verträgen: Tritt jemand in einen am 1. März 1994 bereits bestehenden Vertrag ein und gehört nicht zu Ehegatte/registrierter Partner:in bzw. nicht zu minderjährigen Kindern, darf der Vermieter bis zu einem gesetzlich gedeckelten Höchstbetrag pro m² anheben. Der valorisierte Höchstbetrag liegt aktuell (Stand 2025) weiterhin bei 4,47 €/m²/Monat netto.
- Mitmieter-Schutz: Bei Eintritt in ein bestehendes Mitmietverhältnis (es bleibt also ein ursprünglicher Mitmieter) kann eine Anhebung nach § 46 MRG ausscheiden.
Zustimmungslösung & vertragliches Weitergaberecht
Außerhalb der gesetzlichen Eintrittstatbestände geht die Übernahme nur mit Zustimmung aller (bisheriger Mieter, Vermieter, neuer Mieter). Sinnvoll ist es, ein Weitergaberecht bereits im Mietvertrag zu regeln – insbesondere in Häusern, die nicht im Vollanwendungsbereich liegen.
Schritt-für-Schritt: So setzen Sie die Übernahme rechtssicher um
Dokumenten-Check – was Sie bereithalten sollten
Meldezettel/Meldeauskunft als Nachweis des gemeinsamen Haushalts.
Personenstandsnachweise: Heirats-, Geburts-, Abstammungsurkunden.
Mietvertrag + letzte Mietzinsvorschreibung (Prüfung § 46 MRG).
Abtretungs-/Eintrittserklärung inkl. Anzeige an Vermieter (Zustellnachweis).
Fristenkontrolle: 14-Tage-Frist (§ 14) bzw. unverzügliche Anzeige (§ 12).
Belege zum dringenden Wohnbedürfnis (keine gleichwertige Alternativwohnung).
Häufige Einzelfälle – kurz gelöst
→ § 12 MRG möglich, wenn Vollanwendungsbereich und mindestens 2 Jahre gemeinsamer Haushalt (oder gemeinsamer Einzug/seit Geburt). Vermieterzustimmung nicht nötig, aber anzuzeigen.
→ Unter Lebenden nein (§ 12 erfasst Lebensgefährten nicht). Nach Todesfall ja, wenn 3 Jahre gemeinsamer Haushalt oder gemeinsamer Einzug und dringendes Wohnbedürfnis.
→ Unter Lebenden nur bei 5 Jahren gemeinsamen Haushalts (Vollanwendungsbereich). Nach Todesfall möglich bei gemeinsamem Haushalt und dringendem Wohnbedürfnis.
→ Meist Vollausnahme: keine § 12/§ 14-Rechte; Übernahme nur mit Zustimmung oder via Erbrecht/ABGB-Kündigungsrechte.
Nein. Bei § 12 (Vollanwendungsbereich, nahe Angehörige) und § 14 (Todesfall) ist keine Zustimmung nötig; der Eintritt erfolgt kraft Gesetzes. Sonst ja.
Nein – Sie treten in den bestehenden Vertrag ein.
Nur in Spezialfällen bei Altverträgen (vor 1. 3. 1994) – gedeckelt und valorisiert (derzeit 4,47 €/m²/Monat netto).
Im Teilanwendungsbereich gibt es kein § 12-Recht, aber der Todesfalleintritt (§ 14) gilt. In Vollausnahmen (z. B. Ein-/Zweifamilienhäuser) greift beides nicht.
Fazit
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