Vollanwendung Wohnungsmiete
- Kündigung nur gerichtlich (Aufkündigung)
- § 30 MRG – begrenzte Kündigungsgründe
- Richtwert/Kategorie, Befristungsabschlag
Konsequenz: Strenger Kündigungsschutz – Formfehler vermeiden.
Wenn Mieten ausbleiben, unerlaubt untervermietet wird oder der Hausfrieden kippt, müssen Vermieter rasch – aber korrekt – handeln. Dieser Leitfaden erklärt klar, wann gerichtlich aufgekündigt werden muss, wann die Räumungsklage sinnvoll ist und wie Sie Fehler vermeiden, die Verfahren verzögern oder ganz zu Fall bringen. Mit konkreten Schritten, Checklisten und Antworten auf häufige Fragen.
Welche Spielregeln für Kündigung & Räumung gelten, hängt zuerst vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ab (Voll-/Teilanwendung oder keine Anwendung, z.B. EFH). Davon hängt u.a. ab, ob eine Vermieterseite nur gerichtlich kündigen darf und welche Kündigungsgründe zulässig sind.
Der Anwendungsbereich entscheidet über Kündigungsweg, Kündigungsgründe und oft auch über Mietzinsregeln.
Im MRG-Bereich gilt: Vermieter können nur gerichtlich kündigen (Bezirksgericht am Ort der Liegenschaft). Eine bloße schriftliche Mitteilung reicht nicht. Rechtsgrundlage ist § 33 MRG.
Zulässige Kündigungsgründe (§ 30 MRG – Auswahl, Wohnraummiete):
Kündigungsgrund dokumentieren (z.B. Zahlungsverzug, unzulässige Weitergabe). Bei Verzug: Mahnung & Nachfrist setzen.
Beweise sichernBeim zuständigen Bezirksgericht (z.B. via JustizOnline) – nicht per einfachem Brief.
Form zwingendMieter kann binnen 4 Wochen Einwendungen erheben.
Keine Einwendungen: Beschluss rechtskräftig → Räumungsexekution möglich.
Einwendungen: Streitverfahren mit Verhandlung.
Nachzahlung bis Ende der 1. Instanz → Kündigung wird abgewiesen; Kostenersatz an Vermieter bleibt.
Sonderregel MRGAußerhalb (oder ergänzend zum) MRG ermöglicht § 1118 ABGB die vorzeitige Vertragsauflösung aus wichtigem Grund – etwa erheblich nachteiliger Gebrauch oder Zahlungsverzug nach Einmahnung (Miete bis Termin nicht vollständig). Die Auflösungserklärung kann formlos/außergerichtlich erfolgen; eine Räumungsklage gilt selbst als Auflösungserklärung. Zieht der Mieter nicht aus, wird gerichtlich auf Räumung geklagt.
z.B. erheblicher nachteiliger Gebrauch, massiver Zahlungsverzug (nach Mahnung), schwere Störungen.
Außergerichtlich möglich – oder die Räumungsklage selbst gilt als Auflösungserklärung.
Verhandlung vor dem Bezirksgericht; bei Säumnis Versäumungsurteil möglich.
Rechtskräftiges Urteil/Vergleich → Räumungsexekution beantragen.
Strategie-Hinweis: Räumungsklagen führen zwingend zu einer Verhandlung; bei Versäumnis droht ein Versäumungsurteil. Ob Aufkündigung oder Räumungsklage taktisch günstiger ist, hängt von Anwendungsbereich, Beweislage und Zeitdruck ab. Die WKO stellt die Unterschiede und Endpunkte der Verfahren übersichtlich dar.
Ohne Exekutionstitel kein Gerichtsvollzieher: Titel sind etwa Urteil auf Räumung, Beschluss im Aufkündigungsverfahren, gerichtlicher Übergabeauftrag (bei Befristungsende) oder ein gerichtlicher Räumungsvergleich. Der Titel muss rechtskräftig & vollstreckbar sein und die Leistungsfrist abgelaufen. Achtung: Räumungsexekution binnen 6 Monaten ab Titel beantragen – sonst erlischt der Räumungstitel. Eigenmächtige Räumung ist unzulässig.
Wie läuft die Exekution ab?
Antrag beim Bezirksgericht, Terminverständigung, der Gerichtsvollzieher räumt Personen & Sachen und setzt den Vermieter in den Besitz. Dritte, die ihr „Recht“ nur vom Verpflichteten ableiten (z.B. Untermieter, Angehörige), sind mitzuräumen.
Erst mit rechtskräftigem, vollstreckbarem Titel darf geräumt werden.
Gerichtlicher Übergabeauftrag schon in den letzten 6 Monaten vor Ablauf möglich – beschleunigt die Rückstellung zum Endtermin.
Kündigungsschutz gilt, Mietzinsregeln u.U. nicht – MRG-Anwendung sorgfältig prüfen.
Im MRG-Bereich: Ja – nur gerichtliche Aufkündigung ist wirksam. Außerhalb des MRG kann je nach Vertrag/ABGB die außergerichtliche Auflösung zulässig sein; verweigert der/die Mieter:in die Rückgabe, führt der Weg über Räumungsklage & Exekution
Bei Zahlungsverzug im MRG: Ja, wenn bis zum Ende der Verhandlung 1. Instanz vollständig gezahlt wird und kein grobes Verschulden vorliegt; die Kosten (Gericht, Mahnung) sind dennoch zu ersetzen.
Wenn ein rechtskräftiger, vollstreckbarer Titel vorliegt und die Leistungsfrist abgelaufen ist; binnen 6 Monaten beantragen.
Wir prüfen Anwendungsbereich & Taktik (Aufkündigung vs. Räumungsklage), sichern Beweise, erstellen gerichtsfeste Schriftsätze, führen das Verfahren und setzen den Titel durch – inklusive Räumungsvergleich oder Exekution. So sparen Sie Zeit, senken Risiken und behalten die Kontrolle.