Ob Zinshaus, Büroimmobilie oder Eigentumswohnung: Die richtige Struktur entscheidet über Risiko, Kosten, Steuern – und am Ende über die Rendite. In diesem Beitrag erklären wir verständlich, wie Sie zwischen Asset Deal und Share Deal wählen, worauf es bei der Finanzierung nach dem Auslaufen der KIM-Regeln ankommt und wie ein klug geschnürtes Sicherheitenpaket (Hypothek, Rangordnung, Zessionen, Pledges) Ihr Closing planbar macht. Unser Ziel: konkrete Antworten auf typische Mandantenfragen, damit Sie rasch und fundiert entscheiden können.
Beim Asset Deal erwerben Sie die Liegenschaft unmittelbar. Das ist grundbuchsnah, für Banken gut handhabbar und in der Abwicklung meist sehr klar: Kaufvertrag, Aufsandungserklärung, Selbstberechnung von Abgaben, Eintragung von Eigentum und Pfandrecht – fertig. Dem stehen die Grundbuchgebühren gegenüber (typischerweise 1,1 % für die Eigentumseinverleibung und 1,2 % für das Pfandrecht, jeweils zuzüglich Eingabengebühr) sowie die Grunderwerbsteuer.
Beim Share Deal kaufen Sie Anteile an der Gesellschaft, die die Immobilie hält. Das kann Grundbuchgebühren sparen, verlangt aber eine tiefere Due Diligence: Verträge, Altlasten, Finanzierungen und die GrESt-Trigger (Beteiligungsschwellen, Erwerbergruppen, mittelbare Zurechnungen) müssen exakt geprüft werden.
Praxisbild: Wer klare Bankfähigkeit und einfache Abwicklung möchte, landet oft beim Asset Deal. Wer komplexere Strukturen, Portfolios oder Spezialziele (etwa Umgründungen) verfolgt, nutzt Share Deals – allerdings nur mit sauberer GrESt- und Haftungsanalyse.
Seit dem Auslaufen der KIM-Verordnung hat sich die Praxis nicht in Luft aufgelöst – sie hat sich normalisiert. Viele Institute arbeiten weiterhin mit Richtwerten (z. B. Beleihungsquote, tragbare Schuldendienstquote, maximale Laufzeiten), gewähren aber Ausnahmen, wenn Projekt, Sicherheiten und Cashflows stimmig sind.
Für Sie bedeutet das: Term-Sheets sind wieder verhandelbarer, aber nicht beliebig. Wir sorgen dafür, dass die wirtschaftliche Logik Ihres Projekts mit den bankinternen Risikokriterien „spricht“. Dazu gehören realistische Annahmen zu Mieteinnahmen, Instandhaltung und Leerstand, ebenso wie klare Covenants (etwa DSCR/ICR), Reporting-Pflichten und Auszahlungsbedingungen.
Entscheidend ist, dass Abweichungen von Richtwerten mit Substanz hinterlegt werden: plausibler Business Case, taugliche Sicherheiten, solide Exit-Strategie.
Die Hypothek (Pfandrecht) bleibt der robuste Anker: Sie verknüpft Kredit und Objekt unmittelbar. Planen Sie dabei die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht ein (bei 1.000.000 € gesichertem Betrag sind 1,2 % eben 12.000 € – plus Eingabengebühr).
Um den Vorrang im Grundbuch zu sichern, nutzen wir die Rangordnung – etwa für die beabsichtigte Verpfändung –, damit keine „Zwischenlast“ vorzieht. Daneben ordnen wir Zessionen (Mietzins- und Versicherungsansprüche, Forderungen), Kontoverpfändungen und – bei Share Deals – Share/Quota-Pledges.
In Multi-Lender-Situationen regelt ein Intercreditor Agreement Rang, Stillhaltepflichten, Informationsfluss und die Verwertung. Alles fließt in eine Treuhandabwicklung mit Registrierung (anwaltliches oder notarielles Treuhandregister), damit Gelder erst dann fließen, wenn die vereinbarten Bedingungen erfüllt und nachweisbar sind.
Zuerst definieren wir die Struktur: Asset oder Share, Steuer- und Gebührenwirkung, etwaige Befreiungen beim Wohnraumerwerb, und die optimale Reihenfolge der Schritte.
Parallel verhandeln wir das Term-Sheet: Höhe und Timing der Auszahlungen, Covenants, Prüfberichte, Gutachten, Versicherungen. Anschließend sichern wir den Rang im Grundbuch, richten die Treuhand ein und sammeln die Conditions Precedent (z. B. Lastenfreistellungen, Mietlisten, Energieausweis, Versicherungsbestätigungen).
Wir führen die Selbstberechnung der Abgaben durch, sorgen für eine rechtssichere Aufsandungserklärung und reichen die Anträge auf Einverleibung ein. Die Auszahlung erfolgt Zug-um-Zug über das Anderkonto – planbar, dokumentiert und revisionsfest. Nach dem Closing kümmern wir uns um Covenant-Monitoring, erforderliche Meldungen und etwaige Nachträge.
Ja, das kann passieren. Vereinen Erwerber (direkt, indirekt oder gemeinsam) bestimmte Beteiligungsschwellen, wird GrESt ausgelöst – und bei Immobiliengesellschaften kann die Bemessung am gemeinen Wert anknüpfen. Ohne vorausschauende Struktur drohen unerwartete Kosten.
Mit der Anmerkung der Rangordnung. Sie reserviert den Rang für Eigentum oder Verpfändung und schützt vor nachträglich dazwischen tretenden Rechten. Wir wählen die passende Form (Namens- oder Treuhänderrangordnung) und timen sie so, dass die Gültigkeit bis zum Closing trägt.
Neben der GrESt sind es regelmäßig 1,1 % für die Eigentumseintragung und 1,2 % für das Pfandrecht, jeweils vom maßgeblichen Betrag. Abhängig vom Anwendungsfall kommen Befreiungen oder Sondertarife in Betracht – wir rechnen das im Vorfeld durch und dokumentieren es für die Akte.
Es gibt mehr Flexibilität, aber keine Abkehr von Solidität. Gute Projekte mit stimmigen Sicherheiten erhalten auch außerhalb früherer Richtwerte Zusagen – wenn die Abweichung überzeugend begründet ist und die Verträge das sauber abbilden.
Ein Klassiker sind Ranglücken: Wird die Rangordnung zu früh beantragt oder zu spät genutzt, können andere Rechte „dazwischenrutschen“. Deshalb koppeln wir Antrag, Unterfertigung und Einreichung zeitlich eng.
Ebenso riskant ist eine unscharfe Treuhandvereinbarung: Was genau muss vorliegen, bevor Geld fließt? Wir definieren klare Checklisten, Zuständigkeiten und Nachweisdokumente. Beim Share Deal unterschätzen viele die GrESt-Risiken aus mittelbaren Beteiligungen oder Erwerbergruppen. Wir modellieren die Schwellen – inklusive Stimmrechts- und Zurechnungsfragen – und bauen Absicherungen in die Verträge ein (z. B. Bedingungen, Garantien, Freistellungen).
Und schließlich: Wer Befreiungen (z. B. beim Wohnraumerwerb) nutzen will, muss Fristen, Nutzungszweck und Nachweise lückenlos erfüllen; wir planen das von Beginn an ein.
