Wer ein Mietshaus vererben oder zu Lebzeiten geordnet übergeben will, steht oft vor zwei Fronten: Emotionen und Excel. Mediation hilft, mit Altlasten umzugehen; eine maßgeschneiderte „Haus-GmbH“ bringt Struktur in Verwaltung, Finanzierung und Verantwortung. Dieser Leitfaden erklärt verständlich, wie Sie beides sinnvoll verbinden – damit das Familienvermögen gesichert bleibt und der Familienfrieden bewahrt wird.
Sobald eine Liegenschaft mehr ist als nur „das Elternhaus“, häufen sich Rollen, Pflichten und Risiken: Wer spricht mit der Bank? Wer entscheidet über Sanierungen? Wer trägt die Haftung? Ohne klare Regeln prallen Erwartungen aufeinander – besonders, wenn Einkommen, Lebensentwürfe oder private Krisen der Nachkommen sehr unterschiedlich sind. Ein prall gefülltes „Hauskonto“ mag kurzfristig beruhigen; Pflichtteilsansprüche, laufende Betriebskosten und Kredite lassen sich damit aber nicht auf Dauer lösen. Genau hier setzen zwei Werkzeuge an, die einander ergänzen: Mediation und eine passende Rechts- bzw. Steuerstruktur.
Mediation ist ein vertrauliches Verfahren, in dem Streitbeteiligte mit einer neutralen, ausgebildeten Person eigenverantwortlich Lösungen erarbeiten – keine Rechtsberatung, keine Steuerberatung, sondern moderierte Verständigung über Ziele, Sorgen, Grenzen und Entscheidungswege.
In der Praxis lohnt sich ein kooperatives Setting: eine Mediationsrunde mit den Beteiligten, optional ergänzt um eine Co-Mediation für wirtschaftliche Themen. Parallel holen die Parteien gezielt Fachinputs von Notariat und Steuerberatung ein. Wichtig: Mediatoren beraten nicht in Rechts- oder Steuerfragen – sie strukturieren den Prozess, während Experten die harten Fakten liefern. Das Zusammenspiel bringt Tempo und Tiefe: Oft zeigen sich nach einem Steuer- oder Notariatstermin plötzlich neue, tragfähige Varianten, die in der nächsten Mediationssitzung weiterverhandelt werden.
Statt Miteigentum „alle gegen alle“ kann eine GmbH das Haus halten. Die Erb:innen werden Gesellschafter:innen, die Verwaltung läuft professionell über Geschäftsführung und klare Organe.
Vorteile:
Gewinne der GmbH unterliegen in Österreich 2025 einem Steuersatz von 23 %.
Gewinnausschüttungen an Privatgesellschafter:innen werden im Regelfall mit 27,5 % Kapitalertragsteuer (KESt) belastet.
Die Einbringung einer Immobilie in eine GmbH kann – je nach Art der Einlage – Grunderwerbsteuer auslösen (häufig 3,5 % auf den maßgeblichen Wert/Gegenleistung). Details hängen von Struktur und Gegenleistung ab.
Hinweis: Rund um ImmoESt, Umgründungen und Bewertungsfragen gab es zuletzt technische Änderungen in FinanzOnline.
Die beste Gesellschaftsstruktur nützt wenig, wenn Pflichtteilsansprüche alles wieder aufreißen. Seit der Erbrechtsreform 2017 können Pflichtteile ausnahmsweise gestundet werden – regelmäßig bis zu fünf Jahren, in besonderen Fällen sogar bis zu zehn Jahren. Das kann Zwangsverkäufe verhindern und gibt dem „Haus-Betrieb“ Luft.
Bei vorweggenommenen Vermögensübertragungen ist die Pflichtteilsergänzung im Blick zu halten: Schenkungen an pflichtteilsberechtigte Personen werden unbefristet angerechnet; an nicht pflichtteilsberechtigte Personen grundsätzlich, wenn sie innerhalb von zwei Jahren vor dem Tod erfolgten. Auch die frühere Unterscheidung zwischen „Vorempfang“ und „Vorschuss“ ist entfallen. Diese Spielregeln beeinflussen Zeitplan, Vertragsgestaltung und Liquiditätsplanung erheblich.
Praxis-Impuls: Planen Sie eine Pflichtteilslösung mit Raten, Stundung und Sicherheiten – und halten Sie parallel Rücklagen (Hauskonto) für Betrieb, Instandhaltung und unvorhergesehene Rechtskosten vor. So bleibt das Tagesgeschäft (Vermietung, Sanierungen, Banktermine) zahlungsfähig.
Kann sein – etwa wegen anderer Haftungs-/Steuerwirkungen. Gesellschaftsrechtliche Details entscheiden; die Abwägung gehört in die Steuer- und Rechtsberatung und lässt sich gut aus der Mediation heraus vorbereiten.
Beliebt sind Mischmodelle: Anteilsgewichtung + Vetorechte bei „Big Tickets“ (Verkauf, Großsanierung, Kredit). Das schützt Minderheiten und verhindert Blockaden.
Durch klare Satzung, definierte Ersatzentscheidungen und – oft unterschätzt – eine externe Geschäftsführung mit Mandat, Aufgabenprofil und Abberufungsregeln.
Mediation, Beratung, Notariat und Gründung sind Investitionen – aber langwierige Erbstreitigkeiten, Nichtigkeitsprozesse oder Notverkäufe sind regelmäßig teurer. In Summe ist „präventiv und strukturiert“ die günstigere Variante.
Eigentum gibt Halt, bringt aber auch Verantwortung. Wer beides ausbalanciert, gewinnt: Eine saubere, mit Steuer- und Pflichtteilsrecht kompatible „Haus-GmbH“ ordnet das Tagesgeschäft; Mediation verschafft einen sicheren Raum für Werte, Erwartungen und Entscheidungen. Zusammen verhindert das, dass ein wertvolles Mietshaus an rechtlichen Detailfragen oder alten Geschichten zerbricht – und ermöglicht, dass es genau das bleibt, was es für viele Familien ist: ein Stück Sicherheit für morgen.
