Seit 1. Juli 2025 gilt in Österreich ein neuer Zuschlag bei der Immobilienertragsteuer: Wer Grund und Boden verkauft, der nach dem 31. Dezember 2024 erstmals baulich nutzbar umgewidmet wurde, muss zum Veräußerungsgewinn zusätzlich 30 % Umwidmungszuschlag hinzurechnen. Das trifft Private ebenso wie Betriebe und Körperschaften – und kann sogar rückwirkend schlagend werden, wenn eine Umwidmung binnen fünf Jahren nach dem Verkauf passiert oder sich der Kaufpreis aufgrund einer späteren Umwidmung erhöht. In diesem Beitrag erfahren Sie verständlich und praxisnah, wann der Zuschlag fällig wird, wie Sie die Bemessungsgrundlage korrekt ermitteln, welche Ausnahmen es gibt und welche Schritte Verkäufende jetzt setzen sollten.
Der Umwidmungszuschlag ist eine Zuschlagskomponente zur Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Er erhöht die positiven Einkünfte (den Veräußerungsgewinn) aus der Veräußerung von umgewidmetem Grund und Boden um 30 %. Die Regel gilt für Verkäufe ab dem 1. Juli 2025, sofern die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgt ist. Erfasst sind private und betriebliche Grundstücksveräußerungen (inkl. Körperschaften). Wichtig: Der Zuschlag betrifft nur den Anteil „Grund und Boden“, nicht den Gebäudeteil.
Wann liegt eine „Umwidmung“ vor?
Steuerlich gemeint sind Widmungsänderungen, die erstmals eine Bebauung ermöglichen – im Wesentlichen entsprechend der Widmung als Bauland/Baufläche nach den Raumordnungsgesetzen der Länder.
Typisch: Ein Grundstück wird noch als Grünland verkauft – weil eine Umwidmung erwartet wird. Erfolgt die Umwidmung innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung oder steigt der Kaufpreis ex post wegen einer Umwidmung (z. B. Besserungsklausel), gilt das als rückwirkendes Ereignis (§ 295a BAO). Dann ist der Umwidmungszuschlag nachträglich zu berücksichtigen und die erhöhte ImmoESt dem Finanzamt anzuzeigen. Praktisch heißt das: Der ursprüngliche Steuerfall wird für das Jahr des Verkaufs korrigiert.
Die ImmoESt bemisst sich beim Verkäufer grundsätzlich nach dem Veräußerungsgewinn (Erlös minus Anschaffungskosten, vereinfacht dargestellt). Neu: Dieser Gewinn wird um den Umwidmungszuschlag von 30 % erhöht. Gleichzeitig gilt eine Erlösschranke: Gewinn plus Zuschlag dürfen den Verkaufserlös des Grund und Bodens nicht übersteigen. Das verhindert eine steuerliche Bemessungsgrundlage, die höher ist als der tatsächlich erzielte Erlös.
Ausnahmen:
Ergibt die Veräußerung insgesamt einen Verlust, fällt kein Zuschlag an. Bei bebauten Grundstücken ist der Zuschlag nur für den Grund- und Bodenanteil anzusetzen (der Gebäudeteil bleibt außen vor).
Ja, der Umwidmungszuschlag erfasst Alt- und Neuvermögen – entscheidend sind Zeitpunkt der Umwidmung (nach dem 31.12.2024) und Zeitpunkt des Verkaufs (ab 1.7.2025).
Nur insoweit, als Wert auf den Grund und Boden entfällt. Eine Aufteilung zwischen Gebäude und Grund ist daher zentral (üblich ist eine sachwertorientierte Verhältnisrechnung).
Erfolgt die Umwidmung binnen 5 Jahren oder kommt es zu Kaufpreiserhöhungen auf Grund einer Umwidmung, wird der Zuschlag rückwirkend fällig; die Anzeigepflicht beim Finanzamt ist zu beachten.
Wenn die erstmalige Bebauung ermöglicht wird – also der Schritt von (z. B.) Grünland zu Bauland/Baufläche.
Der Umwidmungszuschlag verteuert den Verkauf umgewidmeter Grundstücke spürbar – rechtssicher rechnen heißt jetzt: Umwidmung prüfen, 30-%-Zuschlag berücksichtigen, Erlösschranke beachten, Rückwirkung und Meldepflicht im Auge behalten. So vermeiden Sie Nachzahlungen und gestalten Ihre Verträge fair.
