Das österreichische Bauträgervertragsgesetz (BTVG) soll ein ganz konkretes Risiko ausschalten: Geld fließt, das Haus oder die Wohnung ist aber noch nicht fertig. Ob das Gesetz greift, entscheidet sich an wenigen, klaren Fragen: Geht es um ein noch zu errichtendes oder durchgreifend zu erneuerndes Objekt? Wird vor Fertigstellung bezahlt – und zwar mehr als 150 €/m²? Und gibt es Konstellationen, in denen getrennte Verträge wirtschaftlich zusammengehören? Dieser Beitrag führt Sie Schritt für Schritt durch die Abgrenzung – mit Praxisbeispielen und Sofort-Checks.
Das BTVG gilt immer dann, wenn Sie vor Fertigstellung eines zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Objekts mehr als 150 €/m² Nutzfläche bezahlen – und zwar auch dann, wenn Zahlungen an Dritte fließen (etwa für vom Bauträger vorgegebene Sonder- oder Zusatzleistungen). Diese Einbeziehung verhindert „Umgehungsmodelle“ durch vorgeschaltete Professionisten oder Nebenkosten.
Drei Fragen genügen. Wenn Sie zwei-mal „Ja“ haben, sollten Sie BTVG-konform strukturieren.
Eigentum / Wohnungseigentum / Baurecht / Bestand oder sonstiges Nutzungsrecht an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Objekt.
Inkl. vorgegebene Leistungen/Sonderwünsche, Abgaben, Gebühren & Treuhandkosten – auch wenn sie an Dritte fließen.
Getrennter Grundstücks- und Bauvertrag bilden faktisch ein Paket („beides oder keines“).
Bei Ja in (1) und (2) liegt regelmäßig BTVG-Pflicht vor. Frage (3) verhindert Umgehungen.
Der Gesetzestext definiert den Begriff nicht, die Rechtsprechung aber sehr plastisch: Von einer durchgreifenden Erneuerung ist auszugehen, wenn die Arbeiten in einer Bauphase ansetzen, die ungefähr dem Stadium „Rohbau mit Dach“ entspricht; alternativ genügt es, wenn die Sanierungs-/Umbaukosten zumindest 50 % der Neubaukosten erreichen. Schon eines der beiden Kriterien reicht aus. Damit fallen auch große Altbau-Sanierungen in den BTVG-Schutz, sobald zusätzlich die Schwelle von 150 €/m² überschritten wird.
Erfüllt eines der Kriterien – und fließen Zahlungen > 150 €/m² vor Fertigstellung – greift das BTVG.
Die Sanierungskosten erreichen mindestens die Hälfte der fiktiven Neubaukosten.
Die Arbeiten beginnen in einer frühen Bauphase, die einem Rohbau mit Dach gleichkommt.
Oft werden Grundstückskauf und Bauvertrag bei unterschiedlichen Vertragspartnern abgeschlossen. Das BTVG schaut auf die wirtschaftliche Realität: Bilden diese Verträge eine Einheit, gilt das Gesetz dennoch. Eine wirtschaftliche Einheit liegt vor, wenn Grundstücksveräußerer und Errichter organisatorisch zusammenwirken und das Projekt „aus einem Guss“ am Markt anbieten; entscheidend ist, ob Käufer:innen faktisch beide oder keinen Vertrag abschließen können. Gleichzeitig hat der OGH klargestellt: Der bloße Grundstücksverkäufer wird dadurch nicht automatisch zum (Mit-)Bauträger mit Sicherungs- und Rückzahlungspflichten.
Das ist der BTVG-Lehrbuchfall. Sobald die 150 €/m² überschritten sind, sind Sicherungsmodell, Mindestinhalte und Treuhandabwicklung zwingend zu beachten.
Erreicht die Sanierung die „Rohbau-mit-Dach“-Phase oder mindestens die Hälfte der Neubaukosten und leisten Erwerber:innen vor Fertigstellung entsprechende Zahlungen, greift das BTVG – samt Sicherungspflichten.
Lassen Sie auf eigenem Grundstück ein Haus errichten (klassischer GU-/Werkvertrag), fehlt der Rechtserwerb vom Bauträger – das BTVG ist nicht anwendbar.
Bleibt vor Fertigstellung kein (oder nur ein unter der Schwelle liegender) Zahlungsfluss, fehlt die zentrale Anknüpfung – das BTVG greift nicht.
Aktuell hat der OGH ausdrücklich entschieden: Ein entgeltlicher Optionsvertrag auf den Erwerb von (Wohnungs-)Eigentum ist ein Bauträgervertrag im Sinn des BTVG. Wird ein Optionsentgelt vor Fertigstellung kassiert (über der 150 €/m²-Schwelle), unterliegt es der Sicherungspflicht – fehlt die Sicherung, kann das Entgelt zurückverlangt werden. Damit ist klar: Auch „Miet-Kauf“-Modelle mit Vorleistungen fallen in den Schutzbereich.
Nicht nur Kaufpreisanteile. Gesetzlich umfasst sind auch Zahlungen an Dritte, sofern sie vom Bauträger angeboten oder vorgegeben sind – also z. B. vom Bauträger orchestrierte Sonder-/Zusatzleistungen. In der Praxis werden darunter häufig auch Nebenkosten subsumiert, wenn sie Teil der vorgegebenen Leistungskette sind. Entscheidend ist stets die Vorgabe durch den Bauträger; so lässt sich die „Flucht aus dem BTVG“ vermeiden.
Entscheidend ist, ob die Leistung vom Bauträger vorgegeben oder angeboten wird – auch bei Drittempfängern.
Das BTVG gilt unabhängig davon, ob der Erwerber Verbraucher:in oder Unternehmer:in ist. Zugunsten von Verbraucher:innen ist es aber zwingend – nachteilige Abweichungen sind unzulässig. Im reinen B2B-Setting lässt das Gesetz in Teilbereichen Vertragsfreiheit zu; ob und inwieweit Abweichungen sinnvoll sind, ist eine Frage des Projektrisikos und der Verhandlungsposition.
Stellen Sie sich drei Fragen:
(1) Erwerbe ich ein Recht an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Objekt?
(2) Leiste ich vor Fertigstellung mehr als 150 €/m² – direkt oder mittelbar über Dritte?
(3) Gibt es getrennte, aber wirtschaftlich zusammengehörige Verträge (Grund + Bau)?
Wenn Sie zwei- oder dreimal mit „Ja“ antworten, sollten Sie das Projekt BTVG-sicher strukturieren – wir übernehmen das.
Schriftform, Übergabetermin, Fälligkeiten, Sicherungsart, Belehrungen.
Grundbücherlich (Ratenplan A/B) oder schuldrechtlich (Bankgarantie/Versicherung) – passend zum Projekt.
Alle Zahlungen ausschließlich über Treuhand/Sicherungsmodell; keine „Nebenwege“.
Kostenvergleich oder Bauphase (Rohbau+Dach) belegbar festhalten.
Grund + Bau = wirtschaftliche Einheit? Umgehungsrisiken ausschließen.
Optionsentgelt vor Fertigstellung nur BTVG-konform vereinbaren.
Rückbehalte/Garantien sauber abbilden (z. B. 2 %/3 Jahre, projektspezifisch).
Das BTVG ist kein Formalismus, sondern ein Schutzschirm für Vorauszahlungen. Wer frühzeitig klärt, ob es greift, spart spätere Auseinandersetzungen – insbesondere bei Altbausanierungen, Paketlösungen (Grund + Bau) und Miet-Kauf-Modellen. Entscheidend sind die 150 €/m², der Bauzustand („Rohbau mit Dach“ bzw. ≥ 50 % der Neubaukosten) und die wirtschaftliche Einheit.
