Baubewilligung
- Erforderlich für Neu-/Zu-/wesentliche Umbauten.
- Bewilligtes = Maßstab für den tatsächlichen Zustand.
- Erlischt bei Fristversäumnis.
Sie kaufen eine Immobilie – und erst später stellt sich heraus: Der Dachausbau wurde nie bewilligt, der Wintergarten weicht vom Einreichplan ab, oder es gibt keine Benützungsbewilligung/Fertigstellungsanzeige. Genau dann entscheidet sich, ob Sie die Liegenschaft wie geplant nutzen können, ob nachträglich saniert werden muss – oder ob Ihnen Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüche gegen den Verkäufer zustehen. Dieser Beitrag ordnet das Thema klar, aktuell und praxisnah: Was ist eine Konsensabweichung, welche Folgen drohen, wie gelingt die Sanierung (Legalisation) – und welche Rechte haben Käufer?
Unter Baukonsens versteht man die behördlich erteilte Genehmigung, ein Bauwerk in einer bestimmten Art zu errichten oder zu ändern. Kurz: Das tatsächlich Gebaute muss dem bewilligten entsprechen. Neu-, Zu- und wesentliche Umbauten sind – je nach Bundesland – bewilligungspflichtig (oder zumindest anzeigepflichtig). Zudem erlischt eine Baubewilligung, wenn nicht fristgerecht begonnen oder fertiggestellt wird. Nach Fertigstellung ist – je nach Landesrecht – Benützungsbewilligung oder Fertigstellungsanzeige erforderlich; erst damit ist die Benützung behördlich „abgehakt“.
Konsensabweichung liegt vor, wenn das Bauwerk vom bewilligten Zustand abweicht (z. B. anderer Grundriss, zusätzliche Öffnungen, höheres Geländeniveau). Solche Abweichungen sind kein Bagatellthema: In der Praxis ist oft nachträgliche Bewilligung nötig – oder die Herstellung des gesetzmäßigen Zustands. In gravierenden Fällen kann der (alte) Konsens sogar untergehen, etwa wenn die Bausubstanz nahezu vollständig ersetzt wurde.
Wer ohne notwendige Bewilligung/Anzeige baut, riskiert die sofortige Baustoppverfügung und behördliche Aufträge (z. B. Herstellung des konsenskonformen Zustands) samt Verwaltungsstrafen. In Wien sieht § 135 BO Geldstrafen bis zu 300.000 € vor (im Uneinbringlichkeitsfall Ersatzfreiheits- oder Freiheitsstrafe). Ähnlich strenge Regelungen gibt es in den übrigen Ländern.
Auch die Benützung eines Bauwerks ohne die erforderliche Benützungsbewilligung/Fertigstellungsanzeige kann untersagt und verwaltungsstrafrechtlich verfolgt werden; die Details hängen vom jeweiligen Landesrecht ab.
Was bei fehlender Bewilligung oder Konsensabweichung typisch droht – und was das praktisch heißt.
Anordnung der Behörde; Arbeiten ruhen. Weiterbau = weitere Strafen.
Zeitplan & Kosten neu kalkulieren.
Nachbewilligung oder Rückbau. Fristen streng, Vollzug möglich.
Vorbereitung: Pläne, Gutachten, Abklärung mit Nachbarn.
Ohne Benützungsbewilligung/Fertigstellung → Nutzung kann untersagt werden.
Wirtschaftliche Folgen (Mieteinnahmen, Betrieb) bedenken.
Je nach Landesrecht, in Städten sehr hoch. Wiederholungen verschärfen.
Compliance & Dokumentation verbessern.
Gegen Verkäufer als Rechtsmangel; Folgekosten einklagen.
Fristen beachten, Beweise sichern.
Fehlen die notwendigen Bewilligungen (oder ist der Konsens in wesentlichen Teilen verletzt), liegt nach ständiger Judikatur ein Rechtsmangel vor: Der Verkäufer verschafft nicht die rechtliche Position, die der Vertrag erwarten lässt. Der OGH hat dies ausdrücklich bejaht – selbst eine jederzeit widerrufliche Bewilligung wurde einem Mangel gleichgehalten.
Für Käufer bedeutet das: Gewährleistung (Verbesserung/Preisminderung/Vertragsauflösung) und – bei Verschulden – Schadenersatz kommen in Betracht. Bei arglistigem Verschweigen eröffnen sich zusätzlich Anfechtungsrechte. Fristen: Bei Rechtsmängeln an unbeweglichen Sachen 3 Jahre ab Kenntnis (plus 3 Monate Klagefrist).
Wichtig: Eine „wie-besichtigt“-Klausel hilft dem Verkäufer nicht gegen verborgene Rechtsverstöße; sie ersetzt keine Baubewilligung. Entscheidend bleibt, ob der rechtliche und tatsächliche Zustand dem Vertrag entspricht (§ 922 ABGB).
Der Regelfall ist die nachträgliche Bewilligung („Konsensanpassung/Konsensberichtigung“), wenn das Abweichen bewilligungsfähig ist (z. B. Einhaltung von Bebauungsplan, Abständen, Brandschutz). In manchen Ländern gibt es spezielle Institute, um Altbestand (teils nach Jahrzehnten) als „rechtmäßig“ festzustellen – etwa Oberösterreich, wo 2022 Erleichterungen für lange bestehende Abweichungen geschaffen wurden. Das ersetzt keine Prüfung im Einzelfall, ist aber bei „gewachsenen“ Situationen eine Option.
Achtung: Wird ein Gebäude nahezu vollständig ersetzt oder massiv umgebaut, kann der ursprüngliche Konsens untergehen – dann hilft nur ein vollwertiges Neubewilligungsverfahren.
Schon vor dem Kauf sollte der Konsens abgeklärt werden: Bauakt-Einsicht (Einreich-/Bewilligungsbescheide, genehmigte Pläne, Benützungsbewilligung/Fertigstellungsanzeige) bei der zuständigen Behörde – in Wien etwa im Planarchiv der MA 37; vielerorts ist eine legitime Vollmacht/Eigentumsnachweis nötig. Danach vergleicht man die bewilligte mit der tatsächlichen Ausführung (Begehung, Aufmaß, Fotos).
Nach dem Kauf gilt: rasch Beweise sichern, Mängel schriftlich rügen, Fristen notieren und die Bewilligungsfähigkeit der Abweichungen prüfen – ob für eine Konsensberichtigung, eine nachträgliche Bewilligung oder als Basis für Gewährleistung/Schadenersatz.
Diese Unterlagen/Vergleiche brauchen Sie für eine saubere Konsensprüfung.
Bescheide, genehmigte Pläne, allfällige Auflagen; Gültigkeit/Fristen prüfen.
Ohne diesen „Schlusspunkt“ drohen Benützungsuntersagung und Strafen.
Vor-Ort-Begehung, Aufmaß, Fotodokumentation; Abstände, Brandschutz, Statik, Widmung checken.
Klauseln („konsensgemäß“, Zusicherungen, Gewährleistung) präzisieren; bei Abweichungen: Nachbewilligung oder Ansprüche planen.
Untergang des Konsenses, Altbestand-Erleichterungen (länderabhängig), Nachbarzustimmungen.
Ohne die erforderliche Benützungsbewilligung/Fertigstellungsanzeige droht Benützungsuntersagung; parallel prüfen wir Gewährleistung (Rechtsmangel) gegen den Verkäufer und steuern die Nachbewilligung.
Zuerst Ist-/Soll-Abgleich; ist die Ausführung bewilligungsfähig, beantragen wir Konsensanpassung. Ist sie nicht bewilligungsfähig, verhandeln wir über Rückbau/Preisminderung und sichern Ansprüche.
Je nach Land können Altbestands-Instrumente helfen (z. B. OÖ-Rechtslage); andernfalls bleibt nur die Nachbewilligung oder Herstellung des gesetzlichen Zustands.
Das ist regelmäßig gewährleistungsrelevant; bei wesentlichen Mängeln steht die Wandlung im Raum, bei Verschulden Schadenersatz. Wir sichern Beweise, beziffern Kosten und wählen die rechtlich wie wirtschaftlich beste Spur.
Rechtlich relevant ist jede Abweichung, die bewilligungspflichtig wäre oder den bestehenden Konsens verletzt. Bei gravierenden Umbauten kann der Konsens untergehen – dann ist ein Neubewilligungsverfahren nötig.
Von Baustopp bis Abbruch- bzw. Herstellungsauftrag und hohen Geldstrafen (z. B. in Wien bis 300.000 €).
Inhalt Der OGH qualifiziert dies als Rechtsmangel – selbst eine bloß widerrufliche Bewilligung genügt nicht.
Ja. Bei Rechtsmängeln an unbeweglichen Sachen verjähren Gewährleistungsrechte 3 Jahre ab Kenntnis (plus 3 Monate Klagefrist). Ansprüche und Strategie frühzeitig prüfen!
Je nach Stadt: Termin, Ausweis, Grundbuchsauszug/Vollmacht; in Wien über das Planarchiv MA 37.
Konsensabweichungen sind Detailarbeit zwischen Baurecht, Grundbuch und Kaufrecht. Wir verbinden sorgfältige Beweisführung (Bauakt, Aufmaß, Gutachten) mit klarer Mandatsstrategie: Legalisation, Rückbau, Preisminderung/Wandlung oder Schadenersatz – jeweils zeit- und kostenbewusst. Unser Vorteil: Prozesserfahrung und gelebte Behördenpraxis. So wird aus einem „schwarz gebauten“ Problem eine berechenbare Lösung.