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Keine weitere Zahlung leisten
Verlangen Sie einen Nachweis, dass die geforderte Rate nach BTVG wirklich fällig ist (Baufortschritt, Baubewilligung, Ratenplan). Ohne Fälligkeit keine Zahlung.
Sie haben eine Eigentumswohnung vom Bauträger gekauft. Dann geht der Generalunternehmer in Konkurs. Die Baustelle steht still, oder schlimmer: Ein Sachverständiger stellt massive Baumängel fest. Statt kleiner Nachbesserungen braucht es faktisch Rückbau und Neubau. Parallel beginnt der Bauträger zu drängen, die Bank droht, und plötzlich hören Sie Sätze wie: „Zahlen Sie jetzt den Restkaufpreis, sonst steht das ganze Projekt vor der Insolvenz.“ Genau hier entscheidet sich, ob Sie hunderte Tausend Euro verlieren – oder ob Sie Ihre rechtliche und wirtschaftliche Position absichern. In diesem Beitrag erklären wir, wie Käufer in einer solchen Extremsituation handeln sollten, welche Schutzschienen das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) bietet und wie wir als Brandauer Rechtsanwälte diese Schutzmechanismen durchsetzen.
Das Muster ist immer ähnlich: Der Käufer schließt einen Bauträgervertrag ab, die Bauarbeiten laufen über einen Generalunternehmer (GU), und dann fällt der GU aus – meist durch Insolvenz. Auf der Baustelle treten gravierende Mängel zutage: fehlerhafte Statik, mangelhafte Abdichtungen, Schadstoffe, falsch ausgeführte Leitungen. Es geht nicht um Lackschäden oder schiefe Silikonfugen, sondern um Bausubstanz, Tragverhalten, Wasserabdichtung, Brandschutz.
In solchen Fällen geht es oft nicht mehr um „Ausbessern“, sondern um großflächigen Rückbau und technisch sauberen Neuaufbau. Das bedeutet Sanierungskosten, die leicht in den sechsstelligen oder sogar siebenstelligen Bereich gehen. Parallel fehlt manchmal sogar die rechtskräftige Baubewilligung für das, was real errichtet wurde – ein besonders heikler Punkt, weil ohne genehmigte Planung nichts abgenommen werden darf.
Genau in diesem Moment kommt der wirtschaftliche Druck: Der Bauträger droht damit, selbst insolvent zu werden, wenn die Käufer jetzt nicht die nächste Rate bzw. den offenen Restkaufpreis zahlen. Häufig meldet sich dazu auch die finanzierende Bank des Bauträgers und fordert (direkt oder indirekt) die Zahlung – unter dem Motto „sonst fällt das ganze Projekt, und das wollen Sie doch nicht, oder?“.
Das ist psychologisch geschickt, aber juristisch oft unhaltbar. Denn ob Sie zahlen müssen, entscheidet nicht die Bank. Es entscheidet das Gesetz – genauer gesagt das Bauträgervertragsgesetz. Dieses Gesetz ist ausdrücklich dazu da, Käufer vor genau diesen Situationen zu schützen: vor Pfusch, vor Insolvenzen im Baugefüge und vor zu früh geforderten Zahlungen.
So sichern Sie Ihre Position, wenn der Generalunternehmer insolvent ist und der Bauträger Druck macht.
Verlangen Sie einen Nachweis, dass die geforderte Rate nach BTVG wirklich fällig ist (Baufortschritt, Baubewilligung, Ratenplan). Ohne Fälligkeit keine Zahlung.
Drohungen („zahlen oder Insolvenz“), Mängellisten, Fotos der Baustelle und E-Mails der Bank archivieren. Das wird später Ihr Beweis.
Ein unabhängiger Bausachverständiger dokumentiert die Baumängel objektiv – bevor „kosmetisch“ nachgebessert wird.
Lassen Sie den Sanierungs- bzw. Rückbau- und Neubau-Aufwand beziffern. Beispiel: 900.000 € Mängelbehebungskosten.
Diese Gegenforderung (z. B. 900.000 €) wird dem Restkaufpreis (z. B. 500.000 €) entgegengestellt. Ergebnis: Zahlungsstopp mit rechtlicher Deckung.
Viele Käufer glauben zunächst, sie hätten „Pech gehabt“, weil ja der Generalunternehmer das Haus gebaut hat und genau dieser GU jetzt insolvent ist. Das ist ein gefährlicher Irrtum.
Ihr Vertragspartner ist nicht der Generalunternehmer. Ihr Vertragspartner ist der Bauträger.
Juristisch schuldet Ihnen der Bauträger die mangelfreie Herstellung des Objekts, die rechtzeitige Fertigstellung und die ordnungsgemäße Übergabe. Dass der Bauträger sich eines GU bedient hat, ist sein Organisationsrisiko – nicht Ihres. Das BTVG ordnet klar an, dass der Erwerber (also Sie als Käufer:in) seine Ansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen kann; der Bauträger kann sich nicht einfach „freizeichnen“, indem er sagt: „Das war der GU, der ist leider pleite, tut uns leid.“
Praktisch heißt das: Auch wenn der Generalunternehmer insolvent ist, bleibt der Bauträger verpflichtet, ein technisch einwandfreies, genehmigtes und benutzbares Objekt zu liefern. Der Bauträger bleibt auch Ihr Ansprechpartner für Mängelbehebung, für Termine, für Vollendung der Bauarbeiten. Und er bleibt die Person, die am Ende das Geld von Ihnen will – also bleibt er in der Haftung.
Wenn die Mängel so gravierend sind, dass ein Teilrückbau oder sogar ein Neuaufbau nötig wird, muss das sauber, neutral und nachvollziehbar dokumentiert werden. In dieser Phase ziehen wir als Kanzlei systematisch einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Bausachverständigen bei. Dieser Sachverständige hält den Ist-Zustand fest, ordnet die Mängel technisch ein und legt die voraussichtlichen Sanierungskosten offen.
Diese Dokumentation ist das Fundament für alles Weitere. Erstens sichert sie Beweise, bevor an der Baustelle „kosmetisch“ herumgedoktert wird. Zweitens schafft sie eine klare Zahl für den Sanierungsaufwand – und diese Zahl ist Ihr wirtschaftlicher Hebel. Wenn das Gutachten zu dem Ergebnis kommt, dass für Rückbau und Neuherstellung 900.000 € erforderlich sind, dann ist das nicht nur ein „Gefühl“. Es ist ein bezifferter Schadenersatz- bzw. Mängelbehebungsaufwand, den Sie dem Bauträger entgegenhalten können. Genau diese Summe verwenden wir später zur Aufrechnung gegen den vom Bauträger geforderten Restkaufpreis.
Das ist der Moment, in dem Sie nicht mehr die Person sind, die „bitte um Fertigstellung“ ersucht. Sie sind plötzlich Gläubiger mit einer massiven Gegenforderung.
Sehr häufig lautet die Antwort: Ja, und zwar vollkommen rechtmäßig.
Nach ständiger Rechtsprechung darf ein Käufer bei wesentlichen Mängeln die Zahlung verweigern. Dabei geht es nicht nur um den auf die Mängelbehebung entfallenden Teilbetrag. Der Käufer darf grundsätzlich sogar den gesamten noch offenen Kaufpreis bzw. Werklohn zurückbehalten, solange die Ausübung dieses Rechts nicht bloß schikanös ist. Ob eine Schikane vorliegt, beurteilt sich unter anderem danach, wie der offene Restkaufpreis im Verhältnis zu den (behaupteten)
Mängelbehebungskosten steht und wie wichtig die Mängelbehebung für den Käufer ist. Liegt also der offene Restkaufpreis bei 500.000 € und der dokumentierte Mängelbehebungsaufwand bei 900.000 €, ist klar, dass Sie nicht „überreagieren“, wenn Sie die Zahlung stoppen – Sie sichern sich schlicht gegen weiteren Schaden ab.
Juristisch nennt man das Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht: Ihre Gegenforderung (zum Beispiel die 900.000 € Sanierungskosten) trifft auf die Forderung des Bauträgers (zum Beispiel die restlichen 500.000 € Kaufpreis). Das Ergebnis kann sein, dass der Bauträger am Ende gar nichts mehr bekommt, obwohl er gerade dringend auf Ihr Geld drängt.
Das ist ein extrem starkes Druckmittel, und genau deshalb versuchen Bauträger und Banken in der Praxis oft, Sie emotional oder moralisch zur Zahlung zu bewegen. Sie argumentieren dann mit drohender Insolvenz, mit Baustopp, mit „sonst verlieren Sie alles“. Das Ziel ist klar: Sie sollen zahlen, bevor Sie rechtlich begründet verweigern.
Der Sachverständige stellt fest: Um die massiven Baumängel zu sanieren, braucht es z. B. 900.000 € (Rückbau + Neubau). Das ist Ihre Gegenforderung gegen den Bauträger.
Der Bauträger verlangt vielleicht noch 500.000 €. Diese Forderung ist aber nicht „heilig“, sondern nur eine Behauptung des Bauträgers.
Sie halten schriftlich fest: Die Mängelbehebungskosten (900.000 €) werden mit dem geforderten Restkaufpreis (500.000 €) verrechnet. Ergebnis: kein Geldfluss an den Bauträger.
Das BTVG sieht zwingende Ratenpläne vor. Diese Ratenpläne koppeln die Fälligkeit Ihrer Zahlungen ganz eng an den tatsächlichen Baufortschritt – und zwar an klar messbare Bauabschnitte wie „rechtskräftige Baubewilligung und Baubeginn“, „Fertigstellung Rohbau und Dach“, „Fassade und Fenster fertig“, „Bezugsfertigstellung“, „Fertigstellung der Gesamtanlage“. Erst wenn ein Abschnitt objektiv erreicht ist, darf der entsprechende Prozentsatz des Kaufpreises verlangt werden.
Wesentliche Idee: Sie zahlen nur für Bausubstanz, die tatsächlich steht und die – ganz wichtig – behördlich genehmigt ist. Eine Rate ohne rechtskräftige Baubewilligung einzufordern oder Zahlungen zu verlangen, obwohl der dokumentierte Baufortschritt technisch noch gar nicht vorliegt, ist ein klarer Verstoß gegen das Gesetz.
Das bedeutet wiederum: Die Bank des Bauträgers kann zwar Druck machen, hat aber kein Recht, die gesetzlichen Fälligkeitsvoraussetzungen außer Kraft zu setzen. Wenn die Voraussetzungen für die nächste Rate nicht erfüllt sind (weil z. B. die Baubewilligung noch nicht rechtskräftig war oder weil der Bauabschnitt objektiv nicht fertiggestellt ist), dann ist diese Rate nicht fällig. Punkt. Und was nicht fällig ist, müssen Sie nicht zahlen.
In der Praxis sichern Bauträger diese Baufortschritte häufig, indem ein (ebenfalls neutraler) Sachverständiger bestätigt, dass der jeweilige Bauabschnitt abgeschlossen ist. Erst dann „geht“ die nächste Rate auf. Dieses System existiert genau deshalb: um zu verhindern, dass Käufer:innen dem Projekt Geld hinterherwerfen, das baulich noch gar nicht „in Beton gegossen“ ist.
Das ist kein legitimer Fälligkeitsnachweis. Das ist Drucktaktik. Insolvenzgefahr des Bauträgers macht Ihre Zahlung nicht automatisch fällig.
Die Bank will trotzdem Geld sehen? Ohne saubere Bewilligung ist die Rate nach dem Bauträgervertragsgesetz meist nicht fällig. Hier zahlen Sie sonst ins Risiko.
Wenn ein Sachverständiger Rückbau/Neubau empfiehlt, sprechen wir nicht über „Schönheitsfehler“, sondern über strukturelle Mängel. Ab hier müssen Zahlungen sofort gestoppt und Gegenforderungen aufgebaut werden.
Wenn eines dieser Signale zutrifft:
Keine Zahlung leisten, nichts unterschreiben, sofort rechtliche und bautechnische Unterstützung holen. Genau hier setzen wir als Brandauer Rechtsanwälte an.
Besonders heikel wird es, wenn der Bauträger – oder die Bank des Bauträgers – Zahlungen verlangt, die nach dem BTVG noch gar nicht fällig sind, und der Käufer (oft unter Druck) dennoch bezahlt. Auch dafür hat der Gesetzgeber eine Antwort vorgesehen, und sie ist scharf:
§ 14 BTVG gibt dem Erwerber das Recht, alle Leistungen zurückzufordern, die entgegen den zwingenden Vorschriften des BTVG erbracht wurden. Und zwar komplett. Der Bauträger muss dieses Geld nicht nur rückerstatten, sondern dafür ab dem jeweiligen Zahlungstag auch Zinsen zahlen – und zwar satte Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz. Diese „Strafzinsen“ laufen automatisch und sollen verhindern, dass Bauträger sich über rechtswidrig eingeforderte Raten zwischenfinanzieren.
Mit anderen Worten: Wenn Sie zu früh gezahlt haben, ist das kein irreversibler Schaden. Es kann im Gegenteil ein Anspruch auf Rückzahlung samt hohen Zinsen entstehen. Diese Zinsen sind nicht Kulanz, sondern gesetzlich vorgeschrieben.
An dieser Stelle wird es auch für die Geschäftsführung des Bauträgers persönlich unangenehm. Wer als Geschäftsführer bewusst Raten einfordert, obwohl die Voraussetzungen nach dem BTVG nicht vorliegen (fehlende Baubewilligung, fehlender Baufortschritt, falscher Ratenplan), handelt nicht bloß „unvorsichtig“. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das eine persönliche Haftung auslösen – insbesondere dann, wenn Käufer:innen durch dieses Verhalten geschädigt werden, weil sie in eine rechtlich unzulässige Zahlungssituation gedrängt wurden.
Das eröffnet die Möglichkeit, neben der Gesellschaft (die womöglich insolvenzreif ist) auch direkt gegenüber dem handelnden Organ Schadenersatz geltend zu machen. Diese persönliche Haftung kann zusätzlich durch vertraglich vereinbarte Vertragsstrafen (Pönalen) flankiert werden, etwa bei massiver Terminüberschreitung oder klarer Verletzung von Informations- und Offenlegungspflichten.
Wenn Sie eine Wohnung vom Bauträger kaufen und plötzlich erleben, dass der Generalunternehmer insolvent ist, die Baustelle massive Mängel aufweist, ein Rückbau nötig ist oder sogar die Baubewilligung nicht sauber vorliegt, dann heißt das nicht automatisch: „Ich sitze in der Falle.“
Es heißt vielmehr: Sie haben starke Rechte – und Sie sollten sie aktiv nutzen.
Wenn Generalunternehmer insolvent, Baustelle mangelhaft und Bauträger unter Druck ist, heißt das nicht, dass Sie zahlen müssen. Es heißt, dass Sie jetzt Ihre Schutzrechte nutzen können.
Das Bauträgervertragsgesetz ist ein Käuferschutzgesetz. Es schützt Sie, nicht den Bauträger. Es erlaubt Zahlungsstopp, Aufrechnung, Rückforderung zu früh gezahlter Beträge und sogar Strafzinsen zu Ihren Gunsten.
Keine Rate und keinen „Restkaufpreis“ zahlen, solange die gesetzliche Fälligkeit nach BTVG (Baufortschritt, Baubewilligung, Ratenplan) nicht tatsächlich nachgewiesen ist.
Alle Drohungen („zahlen oder Insolvenz“), E-Mails der Bank, Mängelfotos, Baustellenprotokolle sofort archivieren. Das sind spätere Druckmittel gegen den Bauträger.
Ein unabhängiger Bausachverständiger dokumentiert technische Mängel und beziffert den Sanierungsaufwand (z. B. 900.000 € für Rückbau/Neubau). Diese Summe ist Ihre Gegenforderung.
Die bezifferte Mängelbehebung wird mit dem Restkaufpreis verrechnet. Parallel prüfen wir Rückforderungsansprüche samt Strafzinsen (Basiszinssatz + 8 %-Punkte) für bereits ungerechtfertigt verlangte Zahlungen.
Ab diesem Punkt sind Sie nicht Bittsteller – Sie sind Gläubiger.
Spätestens hier sollten wir als Brandauer Rechtsanwälte eingebunden werden, um Zahlungen zu blockieren, Aufrechnung zu erklären und persönliche Haftung des Geschäftsführers zu prüfen.
Der Kauf einer Wohnung vom Bauträger ist für viele Menschen die größte Investition ihres Lebens. Umso dramatischer ist es, wenn plötzlich Baumängel auftauchen, ein Generalunternehmer in Konkurs geht und der Bauträger selbst ins Wanken gerät. Die gute Nachricht ist: Sie stehen in Österreich nicht schutzlos da. Das Bauträgervertragsgesetz gibt Ihnen ein messerscharfes Instrumentarium – vom Zahlungsstopp über die Aufrechnung bis hin zur Rückforderung zu früh geleisteter Zahlungen inklusive hoher Verzugszinsen.
Lassen Sie sich nicht einschüchtern, weder von Drohungen mit „sofortiger Insolvenz“ noch vom Druck einer Bank, die naturgemäß die Seite des Bauträgers stärkt. Holen Sie sich rechtliche und technische Unterstützung, bevor Sie zahlen. Genau dann kippt die Lage – und plötzlich sind nicht mehr Sie die oder der Schwache in dieser Auseinandersetzung, sondern derjenige, der versucht hat, ohne rechtliche Grundlage Geld von Ihnen zu bekommen.