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Laufzeit & Verlängerung
Ohne planbare Mindestlaufzeit + Verlängerungsoption riskieren Sie, nach wenigen Jahren draußen zu sein – ohne Rückfluss Ihrer Investitionen.
Eine Pension kaufen. Ein Gasthaus übernehmen. Die Türen nicht neu aufsperren müssen, sondern einfach weitermachen – mit Stammgästen, Buchungen und Personal. Genau das klingt für viele Käufer nach der idealen Gelegenheit. In der Praxis bedeutet dieser Schritt allerdings nicht bloß „Immobilie kaufen“. Wer eine Liegenschaft samt laufendem Gastronomiebetrieb übernimmt, kauft ein ganzes System: Gebäude, Küche, Marke, Gäste, Mitarbeiter:innen, Genehmigungen – und häufig auch einen bestehenden Pachtvertrag. In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, worauf Käufer achten müssen, wie eine rechtliche und technische Due Diligence abläuft, warum die Pachtübernahme heikel ist und weshalb die Zusammenarbeit mit Sachverständigen für Gasthaus- und Pensionskäufe kein Luxus, sondern Pflicht ist.
Wer eine Pension oder ein Gasthaus in Österreich kauft, will meistens zwei Dinge gleichzeitig: erstens das Gebäude (Grundstück, Zimmer, Gasträume, Technik) und zweitens den laufenden Betrieb (Marke, Stammgäste, Ausstattung, Buchungen, Ruf). Im Idealfall soll nach der Übergabe alles ohne Unterbrechung weiterlaufen: Gäste frühstücken wie gewohnt, das Stammtischpublikum sitzt am gleichen Tisch, und bestehende Buchungen bleiben aufrecht.
Rechtlich sind das aber verschiedene Ebenen, die sauber verknüpft werden müssen. Es gibt typischerweise einen Kaufvertrag über die Liegenschaft, also über Grundstück und Gebäude. Zusätzlich gibt es eine Übertragung des laufenden Gastronomiebetriebs selbst (also Unternehmenswerte wie Inventar, Warenlager, Telefonnummer, Website, Social-Media-Auftritt, Gästestamm).
Und dann ist in vielen Fällen ein Pachtvertrag im Spiel: Häufig gehört die Immobilie einer Person, betrieben wird das Gasthaus aber von einer anderen Person, die das Objekt gepachtet hat. In Österreich ist der Pachtvertrag ein sogenannter Bestandvertrag nach §§ 1090 ff ABGB. Anders als bei der Miete geht es bei der Pacht nicht nur darum, Räume zu nützen, sondern auch darum, den Betrieb wirtschaftlich weiterzuführen und die Erträge daraus („Fruchtziehung“) zu behalten.
Für Käufer bedeutet das: Man kann nicht einfach „das Haus kaufen“ und davon ausgehen, damit automatisch rechtmäßig den Gastgewerbebetrieb weiterführen zu dürfen. Das Gastgewerbe ist in Österreich gewerberechtlich reglementiert. Für das Betreiben eines Gasthauses oder einer Pension braucht man eine entsprechende Gastgewerbeberechtigung, die bei der zuständigen Behörde an- bzw. abzumelden ist. Diese Berechtigung ist an persönliche Voraussetzungen (z.B. Befähigungsnachweis, Zuverlässigkeit) und sachliche Voraussetzungen (der konkrete Standort muss gewerberechtlich geeignet und als Betriebsanlage genehmigt sein) geknüpft.
Kurz gesagt: Der Traum „Pension kaufen in Österreich“ oder „Gasthaus kaufen in Österreich“ ist realistisch – aber Sie kaufen kein simples Zinshaus, sondern ein reguliertes Gewerbe samt komplexer Verträge und öffentlich-rechtlicher Auflagen.
Bevor Sie sich endgültig binden, sollte eine saubere Due Diligence erfolgen. Darunter versteht man die strukturierte Überprüfung aller rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Risiken. Wer hier nachlässig ist, kauft unter Umständen nicht ein romantisches Wirtshaus, sondern ein Sanierungsprojekt mit Personalhaftungen und Behördenauflagen.
Die rechtliche Prüfung beginnt beim Grundbuch: Wir überprüfen, wem die Liegenschaft tatsächlich gehört, ob Pfandrechte (z.B. Bankhypotheken) eingetragen sind, ob Dienstbarkeiten bestehen (Zufahrtsrechte, Leitungsrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote). Diese Eintragungen sind kaufpreisrelevant und können die Finanzierungsfähigkeit beeinflussen.
Danach ist zu klären, ob die Nutzung überhaupt baurechtlich zulässig ist. Gerade bei gewachsenen Gasthäusern und Pensionen sind Umbauten – zusätzliche Gästezimmer im Dachgeschoß, ein Wintergarten für den Frühschoppen, ein zweiter Ausgang als Fluchtweg – oft historisch gewachsen und nicht immer vollständig bewilligt. Fehlende Baubewilligungen oder abweichende Widmungen können später teuer werden, wenn die Behörde nachkontrolliert.
Besonders wichtig in der Gastronomie ist die Betriebsanlage. In Österreich dürfen gewerbliche Betriebsanlagen grundsätzlich nur mit Genehmigung der Behörde errichtet und betrieben werden, wenn sie aufgrund von Maschinen, Betriebsweise oder Ausstattung geeignet sind, etwa durch Lärm, Geruch, Rauch, Staub oder Erschütterungen Nachbarn zu belästigen oder die Sicherheit zu beeinträchtigen (§ 74 Abs 2 GewO 1994).  Das trifft praktisch jedes Restaurant mit Lüftungsanlage, jede Küche mit Abluft, jede Schankanlage und jede Nächtigungsstätte, in der Gäste ein- und ausgehen. Die Betriebsanlagengenehmigung enthält oft Auflagen zu Lärm-, Geruchs- und Brandschutz, Lüftung und Hygiene – also genau jene Punkte, wegen derer Behörde und Nachbarn heikel werden.
Für Käufer heißt das: Wir beschaffen sämtliche behördlichen Bescheide, Pläne, Lüftungs- und Brandschutznachweise und checken, ob diese Auflagen eingehalten werden. Wer den Betrieb übernimmt, übernimmt üblicherweise auch die Pflicht, diese Auflagen weiter einzuhalten. Wenn die Küche zum Beispiel schon jetzt knapp an der Lärmgrenze ist oder die Fettabscheideranlage nicht mehr dem Stand der Technik entspricht, kann die Behörde rasch Sanierungen verlangen – auf Kosten des neuen Betreibers.
Ein weiterer rechtlicher Schwerpunkt ist der Pachtvertrag. Bei einer Pacht geht es – anders als bei einer reinen Miete – gerade darum, dass der laufende, funktionsfähige Betrieb (inklusive Kundenstock und Ruf) weitergeführt werden darf. Gleichzeitig ist die Pacht ein Dauerschuldverhältnis, bei dem vieles frei vereinbart werden kann. Es gibt vergleichsweise wenige zwingende gesetzliche Regeln, das heißt: Was im Pachtvertrag steht, gilt. Was nicht geregelt ist, lässt sich oft schwer „nachschieben“.  Deshalb prüfen wir Laufzeit und Kündigungsfristen, Wertsicherung (Indexierung), Instandhaltungspflichten (wer zahlt welche Reparaturen?), Konkurrenzschutz (darf der Verpächter nebenan ein zweites Lokal eröffnen?), Investitionsersatz (bekommen Sie für Ihre Renovierung am Ende etwas zurück?) und Betriebspflichten (muss das Gasthaus durchgehend offenhalten?). Diese Fragen bestimmen ganz direkt, ob Ihr Geschäftsmodell betriebswirtschaftlich überhaupt aufgeht.
Schließlich kommt das Thema Personal. Wird ein Betrieb oder ein klar abgegrenzter Betriebsteil in einem im Wesentlichen gleichbleibenden Zustand mit Räumen, Ausstattung, Kundenstock und Organisation von neuen Betreiber weitergeführt, liegt nach österreichischem Recht in der Regel ein Betriebsübergang vor (§ 3 AVRAG). Bei einem solchen Betriebsübergang gehen die bestehenden Arbeitsverhältnisse automatisch auf den Erwerber über – mit allen Rechten und Pflichten, insbesondere Entgeltansprüchen, Urlaubsständen und kollektivvertraglichen Einstufungen.
Das bedeutet für Käufer: Sie „erben“ das Team. Das ist ein großer Vorteil (eingespieltes Personal, bekannte Gesichter für Stammgäste), aber auch ein rechtliches Risiko, weil offene Überstunden, falsche Einstufungen oder ungeklärte Dienstzeiten plötzlich Ihr Thema werden. Arbeitnehmer:innen sind im Zuge eines Betriebsübergangs zudem zu informieren; in gewissen Fällen haben Arbeitnehmer:innen bei wesentlicher Verschlechterung bestimmter Arbeitsbedingungen ein Sonderkündigungsrecht.
All diese Punkte – Grundbuch, Baurecht, Betriebsanlagengenehmigung, Pachtvertrag, Personal – sind Teil der rechtlichen Due Diligence, die wir bei Brandauer Rechtsanwälte für Käufer einer Pension oder eines Gasthauses durchführen.
Parallel zur rechtlichen Prüfung braucht es eine technische Due Diligence. Hier verlassen wir die rein juristische Ebene und holen Sachverständige ins Boot. Ein bautechnischer Sachverständiger untersucht die Substanz: Dach, Fassade, Feuchtigkeit, Schallschutz, Brandabschnitte, Fluchtwege. Das ist bei einem Beherbergungsbetrieb besonders sensibel, weil Brandschutzauflagen in Häusern mit Gästezimmern streng sind und Fluchtwege klar definiert sein müssen. Ein Haustechnik- und Lüftungssachverständiger analysiert Heizung, Lüftung, Klimaanlagen, Kühlräume, Fettabscheider und Küche. In der Gastronomie sind Lüftung, Abluft, Geruchs- und Lärmemissionen regelmäßig Streitpunkte mit Behörden und Nachbarn – wer hier Sanierungsbedarf übersieht, steht nach der Übernahme schnell vor einer kostspieligen Auflage.
Der Sinn dieser technischen Prüfung ist nicht akademisch. Er ist finanziell. Wenn klar ist, dass in den nächsten zwölf Monaten die Lüftungsanlage erneuert werden muss oder dass das Dach undicht ist, dann gehört dieser Umstand in die Kaufpreisverhandlung – entweder als Preisabschlag oder als ausdrückliche Garantie des Verkäufers. Genau hier spielen Jurist:innen und Sachverständige zusammen: Die Sachverständigen beziffern den Sanierungsbedarf, wir verankern diese Erkenntnisse rechtlich im Vertrag.
Nach der Due Diligence geht es ans Verhandeln. Ziel ist ein Vertragswerk, das Sie als Käufer absichert und nicht den Verkäufer. In der Praxis werden mehrere Verträge miteinander kombiniert.
Zunächst regeln wir den eigentlichen Immobilienkaufvertrag. Darin stehen Kaufpreis, Übergabetermin, Lastenfreistellung (also die Frage, ob bestehende Hypotheken gelöscht werden), Gewährleistungsregelungen und Zusicherungen zur baurechtlichen Zulässigkeit der derzeitigen Nutzung. Bei einer Pension oder einem Gasthaus reicht es nicht zu sagen „das Gebäude wird verkauft wie besichtigt“. Wir brauchen klare Zusagen, dass die bisherige Nutzung als Gastgewerbebetrieb genehmigt war, dass keine behördlichen Verfahren wegen unzulässigen Lärms, Brandschutzmängeln oder fehlender Fluchtwege anhängig sind und dass sämtliche relevanten Betriebsanlagen-Bescheide samt Auflagen vollständig übergeben werden. Diese Bescheide sind für den Weiterbetrieb entscheidend, weil sie genau festlegen, unter welchen technischen Bedingungen der Betrieb geführt werden darf.
Dann geht es um die eigentliche Betriebsübertragung: Wer übernimmt die Küche, die Schankanlage, die Zimmermöblierung, den Weinkeller, die bestehende Domain und die Social-Media-Kanäle? Wie werden bestehende Buchungen (z.B. Reservierungen für Reisegruppen im Winter) behandelt? Darf der neue Betreiber unter dem bisherigen Namen auftreten oder ist dieser Name markenrechtlich geschützt? Für viele Pensionskäufe ist genau dieser „Goodwill“ – der Ruf, die Stammgäste, die Wiedererkennbarkeit – der wahre Wert. Wenn die Domain, die Telefonnummer und die Online-Bewertungen nicht mitübergehen, kaufen Sie im schlimmsten Fall nur das leere Gebäude.
Besonders sensibel ist das Thema Pachtvertrag bzw. Pachtübernahme. Wenn Sie nicht die Immobilie kaufen, sondern „nur“ den laufenden Gastronomiebetrieb pachten, dann steht und fällt die Wirtschaftlichkeit mit Ihrem Pachtvertrag. In Österreich ist die Pacht der rechtliche Rahmen, in dem Sie die wirtschaftliche Nutzung eines bestehenden Betriebs übernehmen und daraus Erträge ziehen dürfen. Weil der Gesetzgeber hier vergleichsweise wenige zwingende Vorgaben macht, ist der Spielraum enorm: Laufzeit, Kündigungsfristen, Wertsicherung, Instandhaltung, Investitionsersatz und Konkurrenzschutz sind weitgehend Verhandlungssache. Ein ungünstiger Pachtvertrag kann bedeuten, dass Sie zwar alles sanieren (Zimmer, Küche, Terrasse), aber am Ende ohne Anspruch auf Rückersatz dastehen oder nach kurzer Zeit wieder hinausmüssen. Ein guter, käuferfreundlicher Pachtvertrag hingegen gibt Ihnen planbare Laufzeit (inklusive klarer Verlängerungsoptionen), regelt fair, wer für größere bauliche Investitionen zahlt, schützt Sie vor einer „zweiten“ Konkurrenz-Gastronomie durch denselben Verpächter am Nachbargrundstück und stellt sicher, dass Indexierungen (Wertsicherung) kalkulierbar bleiben.
Und schließlich muss auch das Personal vertraglich mitgedacht werden. Wenn ein Betriebsübergang vorliegt, gehen die Arbeitsverhältnisse mit allen bisherigen Rechten und Pflichten automatisch auf Sie über. Das muss schriftlich abgebildet sein: Welche offenen Urlaubsansprüche bestehen? Welche Überstunden sind noch nicht abgegolten? Gibt es Sonderzahlungen, die demnächst fällig sind? Müssen bestimmte Mitarbeiter:innen zwingend weiterbeschäftigt werden, weil sie etwa die gewerberechtliche Befähigung abdecken? Und: Wurden die Mitarbeiter:innen korrekt und rechtzeitig über den Übergang informiert? Das Arbeitsvertragsrechts-Anpassungsgesetz (AVRAG) sieht Informationspflichten des bisherigen und des neuen Arbeitgebers vor und gibt Arbeitnehmer:innen unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht, wenn sich ihre wesentlichen Arbeitsbedingungen verschlechtern.
Mit anderen Worten: Das Vertragswerk muss Immobilienrecht, Pachtrecht, gewerberechtliche Rahmenbedingungen (Gastgewerbeberechtigung, Betriebsanlagengenehmigung) und Arbeitsrecht gleichzeitig abbilden. Das ist kein Standard-Kaufvertrag aus dem Internet.
Ohne planbare Mindestlaufzeit + Verlängerungsoption riskieren Sie, nach wenigen Jahren draußen zu sein – ohne Rückfluss Ihrer Investitionen.
Wer bezahlt den neuen Küchenblock, die Zimmer-Renovierung oder die Lüftungsanlage – und gibt es am Ende einen Ausgleich?
Wenn die Behörde Brandschutz oder Lärmschutz nachschärft: Trägt das der Verpächter (Gebäude) oder Sie (Betrieb)?
Indexierung ja – aber planbar. Ein ungedeckelter Automatismus kann Ihre Marge auffressen.
Darf der Verpächter nebenan „zweites Gasthaus, gleiche Küche“ eröffnen? Wenn ja, fällt Ihr Alleinstellungsmerkmal.
Für den Kauf einer Wohnung genügt oft ein kurzer Blick durch den Baumeister. Für den Kauf einer Pension oder eines Gasthauses ist das zu wenig. Hier koordiniert Brandauer Rechtsanwälte die Zusammenarbeit zwischen Käufer, technischen Sachverständigen, Brandschutzexperten, Lüftungs- und Haustechnikern sowie – wo nötig – auch steuerlicher Beratung.
Die technische Seite liefert Fakten über den Zustand der Liegenschaft und der Betriebsanlage: etwa ob die Abluftanlage der Küche die aktuellen Lärmschutz- und Geruchsvorgaben erfüllt, ob die Fluchtwege brandschutztechnisch sauber gelöst sind, ob die Heizung und Kühltechnik wirtschaftlich weiterbetrieben werden kann oder ob teure Sofortinvestitionen drohen.
Die rechtliche Seite übersetzt diese Tatsachen dann in Vertragsklauseln: Preisnachlass, Sanierungszusage des Verkäufers, Aufteilung künftiger Investitionskosten oder etwa Rücktrittsrechte, falls bestimmte Genehmigungen wider Erwarten doch nicht bestehen.
Gerade weil Gastronomiebetriebe streng überprüft werden – man denke an Hygieneauflagen, Fettabscheider, Lärmschutz, Geruch, Brandschutz –, ist es für Käufer entscheidend, diese Punkte vorab zu kennen, statt danach von der Behörde überrascht zu werden.
Die Gastgewerbeberechtigung ist grundsätzlich personengebunden. Wer ein Gastgewerbe betreiben will, muss die Tätigkeit bei der zuständigen Bezirksverwaltungsbehörde (Bezirkshauptmannschaft oder Magistrat) anmelden und persönliche und sachliche Voraussetzungen erfüllen, etwa Zuverlässigkeit, Befähigungsnachweis und einen geeigneten Standort.
Sie „springt“ nicht automatisch auf Sie über, nur weil Sie das Gebäude kaufen. Was allerdings regelmäßig übernommen wird, ist die Betriebsanlage selbst – samt aller behördlichen Genehmigungen und Auflagen. Diese Genehmigungen sind für Sie Gold wert, weil sie definieren, unter welchen Bedingungen Küche, Lüftung, Schank und Gästezimmer betrieben werden dürfen.
Wenn ein Betriebsübergang vorliegt, gehen die Arbeitsverhältnisse automatisch auf Sie als neue Betreiber:in über. Die bisherigen Dienstverhältnisse laufen also weiter, inklusive Entgelt, Urlaub und kollektivvertraglicher Einstufung.
Es ist nicht möglich, das Team „einfach neu anzustellen“ zu schlechteren Konditionen. Werden Arbeitsbedingungen wesentlich verschlechtert, haben Arbeitnehmer unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht. Genau deshalb gehört das Thema Personal zwingend ins Vertragswerk.
Nur, wenn der Verpächter zustimmt – oder wenn eine Vertragsübernahme ausdrücklich vereinbart wird. Und selbst dann sollten die Konditionen angepasst werden. Die Pacht in Österreich ist flexibel, aber gerade diese Flexibilität ist ein Risiko: Ohne klare Vereinbarungen zu Laufzeit, Wertsicherung, Instandhaltung, Investitionsersatz und Konkurrenzschutz kann das gesamte Geschäftsmodell ins Wanken geraten.
In der Praxis verhandeln wir daher regelmäßig einen „käuferfreundlichen“ Pachtvertrag, der Investitionen schützt und Planungssicherheit schafft.
Dann übernehmen Sie ein Problem. Gastronomiebetriebe unterliegen in Österreich strengen betriebstechnischen und gewerberechtlichen Auflagen – insbesondere hinsichtlich Lärm, Geruch, Brandschutz und Hygiene.
Stellt sich nach der Übergabe heraus, dass die Anlage nicht (mehr) dem genehmigten Zustand entspricht, kann die Behörde Sanierungen oder Auflagen vorschreiben. Diese Kosten sollten entweder vorab im Kaufpreis berücksichtigt oder eindeutig dem Verkäufer zugeordnet werden. Hier zeigt sich der Wert einer gründlichen Due Diligence.
Was soll wirklich übernommen werden? Nur das Gebäude – oder auch Name, Stammgäste, Belegschaft, Buchungen und Küche?
Grundbuch, Pachtvertrag, Betriebsanlagengenehmigung, Personal (§ 3 AVRAG), Haustechnik, Brandschutz, Lüftung, Investitionsbedarf.
Kaufvertrag Liegenschaft, Übertragung des laufenden Betriebs, Pachtübernahme inkl. Laufzeit, Investitionsersatz, Konkurrenzschutz.
Behörden informieren, Personal übernehmen, Gastgewerbeberechtigung sicherstellen – und rechtskonform aufsperren.
Der Kauf einer Pension oder eines Gasthauses – also der Erwerb einer Liegenschaft samt laufendem Gastronomiebetrieb und oft samt bestehendem Pachtvertrag – ist rechtlich und technisch anspruchsvoller als ein klassischer Immobilienkauf. Sie kaufen nicht nur vier Wände, sondern ein reguliertes Gastgewerbe mit gewerberechtlichen Auflagen, Betriebsanlagengenehmigungen, behördlichen Bescheiden, Personalrechten und oft jahrzehntelanger Betriebsgeschichte.
Genau deshalb ist eine strukturierte rechtliche und technische Due Diligence so wichtig. Wir bei Brandauer Rechtsanwälte prüfen Grundbuch, Baurecht, Widmung, Pachtvertrag, Betriebsanlagengenehmigungen, Personalfragen nach § 3 AVRAG und behördliche Auflagen. Wir koordinieren technische Sachverständige für Küche, Lüftung, Brandschutz und Haustechnik, damit Investitionsrisiken vor der Unterschrift klar sind. Wir erstellen ein käuferfreundliches Vertragswerk, das die Immobilie, den laufenden Gastronomiebetrieb und die Pachtübernahme (falls vorhanden) sauber verzahnt und Sie bestmöglich absichert.