Wer bekommt das Haus? Wer trägt den Kredit? Welche Steuern und Gebühren fallen an – und bis wann muss ich handeln? In unserem Beitrag führen wir Sie Schritt für Schritt durch das Aufteilungsverfahren mit Immobilien. Verständlich, praxisnah und mit konkreten Lösungswegen, damit Sie rasch zu einer fairen und tragfähigen Regelung kommen.
Im Aufteilungsverfahren werden grundsätzlich das eheliche Gebrauchsvermögen (etwa die Ehewohnung samt Hausrat) und die ehelichen Ersparnisse verteilt. Maßstab ist keine sture „50/50-Teilung“, sondern eine billige, angemessene Lösung: Das Gericht betrachtet das Gesamtbild – Beiträge zur Haushaltsführung, Kinderbetreuung, Erwerbstätigkeit, finanzielle Einlagen, Schulden und die wirtschaftliche Situation nach der Trennung. Nicht zur Aufteilung gehören in der Regel Vermögenswerte, die ein Ehegatte in die Ehe eingebracht, geerbt oder geschenkt bekommen hat. Unternehmens- und Berufsvermögen sind meist ebenfalls ausgenommen.
Die Ehewohnung bildet jedoch einen wichtigen Sonderfall: Selbst wenn sie ursprünglich einer Person gehörte oder geschenkt wurde, kann sie in die Aufteilung einbezogen werden, wenn die/der andere – etwa mit Kindern – auf die weitere Benutzung angewiesen ist. Das Gericht kann dann Eigentum übertragen oder ein Wohn- bzw. Benützungsrecht anordnen. In der Praxis ist das oft der Schlüssel, um Stabilität für Kinder und realistische Wohnperspektiven für beide Seiten zu schaffen.
Der wichtigste Anker ist die Ein-Jahres-Frist: Der Aufteilungsantrag muss innerhalb eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung beim Gericht eingebracht werden. Wer hier zuwartet, riskiert den Verlust von Ansprüchen. Zuständig ist in der Regel das Bezirksgericht; das Verfahren läuft im Außerstreitverfahren, also weniger konfrontativ als ein klassischer Zivilprozess – was bei sensiblen Familiensituationen hilft. Unser Rat: Warten Sie nicht auf die „perfekte“ Unterlage. Ein rechtzeitig eingebrachtes, zunächst noch knappes Begehren sichert die Frist, die Details können wir nachreichen.
In den meisten Fällen gibt es drei realistische Wege. Häufig übernimmt ein Ehegatte die Immobilie und zahlt eine Ausgleichszahlung, die sich am Marktwert abzüglich offener Schulden und unter Berücksichtigung der Gesamtumstände orientiert. Alternativ wird die Liegenschaft verkauft und der Erlös verteilt – sinnvoll, wenn die Finanzierung allein nicht tragbar ist oder beide „neu anfangen“ möchten. Dritte Möglichkeit ist eine Benützungsregelung (zum Beispiel befristete alleinige Nutzung), wenn eine sofortige Eigentumsübertragung noch nicht zweckmäßig ist. Welche Variante passt, hängt vor allem von Finanzierbarkeit, Kinderbedürfnissen, Steuerfolgen und praktischer Umsetzbarkeit ab. Wir simulieren mit Ihnen mehrere Szenarien, damit Sie wissen, wie sich jede Option finanziell und rechtlich auswirkt.
Ein Kernproblem ist die Doppelnatur von Kreditverträgen. Was Sie im Innenverhältnis vereinbaren („A zahlt künftig allein“) bindet die Bank als Dritte nicht. Stehen beide im Kredit, kann die Bank weiterhin beide auf die vollen Raten in Anspruch nehmen. Ein echter Schuldnerwechsel braucht die Zustimmung der Bank. Daneben kennt das Gesetz eine wichtige Schutzschiene: Auf Antrag kann das Gericht aussprechen, dass künftig nur mehr eine Person Hauptschuldner ist und die andere als Ausfallsbürge haftet. Diese Anordnung muss – wie der Aufteilungsantrag – fristgerecht beantragt werden. In der Praxis gehen wir deshalb dreigleisig vor: Wir regeln das Innenverhältnis im Vergleich, stellen den gerichtlichen Antrag zur Haftungsordnung und binden die Bank früh mit einem abgestimmten Refinanzierungs- oder Schuldnerwechsel-Konzept ein.
Innenverhältnis
Regelt Zahlungs- und Freistellungspflichten zwischen den Ex-Partner:innen. Wirksam nur intern.
Außenverhältnis (Bank)
Ohne Zustimmung bleibt die gesamtschuldnerische Haftung bestehen – die Bank kann beide auf volle Raten in Anspruch nehmen.
Gerichtlicher Schutz
Gericht ordnet an: eine Person Hauptschuldner:in, die andere Ausfallsbürge. Frist: 1 Jahr ab Rechtskraft.
Best Practice
Vergleich (innen) + § 98-Antrag (Gericht) + Bankzustimmung/Refi (außen) → maximale Rechtssicherheit.
Hinweis: Diese Darstellung ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Bei der Übertragung von Immobilien im Zuge der Scheidung sind vor allem Grunderwerbsteuer und Grundbuchseintragungsgebühr relevant. Bei entgeltlichen Übertragungen fällt GrESt in der Regel mit 3,5 % der Gegenleistung (mindestens Grundstückswert) an. Unentgeltliche oder begünstigte Übertragungen innerhalb der Familie – wozu regelmäßig auch Übertragungen anlässlich der Eheauflösung zählen – unterliegen dem Stufentarif auf den Grundstückswert (typisch 0,5 % / 2 % / 3,5 % je nach Wertstufe). Für die Eintragung im Grundbuch gilt grundsätzlich 1,1 % vom Wert des einzutragenden Rechts; in Scheidungsfällen kann eine begünstigte Bemessungsgrundlage zur Anwendung kommen. Zusätzlich können Gerichtsgebühren anfallen, wenn die Eigentumsübertragung im Scheidungsvergleich mitgeregelt wird.
Der Dreh- und Angelpunkt ist die Gestaltung: Ob eine Lösung steuerlich als entgeltlich oder (teil-)unentgeltlich gilt, hängt von Details wie Ausgleichszahlung, Globalvergleich oder Übernahme von Verbindlichkeiten ab. Kleine Formulierungen können hier große finanzielle Unterschiede auslösen. Wir entwickeln deshalb früh einen steuer- und gebührenoptimierten Vergleichstext, der zur gewählten Struktur passt und später in der Abwicklung hält.
Stand: 01.10.2025. Ergebnis hängt von der konkreten Gestaltung (entgeltlich vs. unentgeltlich, Globalvergleich, Schuldübernahme) ab. Individuelle Prüfung empfohlen.
Trennungen eskalieren manchmal schnell. Wenn Vermögen gefährdet ist – etwa weil eine Veräußerung droht –, kann das Gericht einstweilige Verfügungen zur Sicherung der Aufteilungsansprüche erlassen. Auch die Benützung der Ehewohnung lässt sich vorläufig regeln, um verlässliche Wohnverhältnisse zu schaffen, bis die Hauptsache entschieden ist. Der Vorteil: Ruhe in der Lebensführung und Zeit, um die endgültige Lösung sauber aufzusetzen.
Regelmäßig bleibt vor-eheliches Eigentum außen vor. Wird die Liegenschaft aber als Ehewohnung genutzt und ist die weitere Benützung – insbesondere mit Kindern – zumutbar notwendig, kann sie ausnahmsweise in die Aufteilung einbezogen werden. Dann sind Eigentumsübertragung oder Wohnrecht denkbar.
Nein. Ohne Bankzustimmung bleibt die gesamtschuldnerische Haftung bestehen. Ergänzend kann das Gericht eine Haftungsneuordnung (Hauptschuldner/Ausfallsbürge) anordnen. Beides gehört in ein stimmiges Konzept.
Zu denken ist an Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragungsgebühr und – je nach Ausgestaltung – Gerichtsgebühren. Mit einer sauberen Struktur lassen sich Belastungen häufig senken oder planbar machen.
Orientierungsgröße ist der Marktwert der Immobilie minus offener Schulden und plus/minus wertrelevanter Besonderheiten (Sanierungen, Förderdarlehen, Wohnrechte). Dazu kommt die Gesamtschau: Beiträge während der Ehe, Kinderbetreuung, Erwerbschancen, Verschuldensfragen – all das fließt in die Billigkeit ein.
Das Aufteilungsverfahren mit Immobilien ist kein Rechenspiel, sondern die Suche nach einer tragfähigen Balance: Wohnen, Kinder, Finanzierung, Steuern – alles muss zusammenpassen. Wer früh strukturiert vorgeht, Fristen wahrt und die Weichen richtig stellt, erreicht meist schneller eine faire Einigung. Wenn Sie möchten, prüfen wir Ihre Unterlagen, bewerten die Optionen und zeigen Ihnen einen klaren Fahrplan bis zur gesicherten Eigentumsübertragung.
Unser Ziel ist eine Lösung, die rechtlich hält, finanziell tragfähig ist und Ihrem Leben nach der Trennung gerecht wird. Wir sichern Fristen und Ansprüche, klären Bewertung und Finanzierung, verhandeln und entwerfen einen Vergleichstext, der Bank- und Steuerlogik mitdenkt, und koordinieren die Abwicklung mit Notariat, Grundbuch, Sachverständigen und – wo nötig – Gericht. Sie behalten den Überblick, wir übernehmen den Rest.
