Ein aktuelles Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts (LVwG) sorgt für Klarheit in einem konkreten Fall: Ein Eigentümer, der seine Wohnung 2019 nach damaliger Rechtslage als Zweitwohnsitz gemeldet und damit die Nutzung „gesichert“ hatte, muss eine verhängte Geldbuße nicht bezahlen. Dieser Beitrag ordnet die rechtlichen Eckpunkte klar ein, erklärt die Regeln rund um Zweitwohnsitze und zeigt, welche Schritte Eigentümer jetzt sachlich prüfen können.
In mehreren Salzburger Gemeinden gelten Beschränkungen für Zweit- bzw. Freizeitwohnsitze. Der Hintergrund: In Gebieten mit hohem Anteil an nicht als Hauptwohnsitz genutzten Wohnungen soll die Verwendung als Zweitwohnsitz gesteuert werden. Üblicherweise ist die Zweitwohnsitznutzung nur in ausdrücklich gewidmeten Zonen zulässig; außerhalb dieser Bereiche braucht es eine passende rechtliche Grundlage (zum Beispiel eine Ausnahmebewilligung).
Für Eigentümer bedeutet das: Ob und wie eine Wohnung als Zweitwohnsitz verwendet werden darf, hängt wesentlich von der jeweiligen Gemeinde- und Widmungssituation ab.
Im Jahr 2019 rief das Land Zweitwohnungsbesitzer auf, ihre Nutzung freiwillig zu melden, um sie auf dieser Basis zu legalisieren. 2022 hob der Verfassungsgerichtshof (VfGH) Teile dieser Legalisierungsregelung als verfassungswidrig auf. In der Folge galten geschätzt rund 1.500 gemeldete Zweitwohnungen wieder als nicht zulässig, weil mehrere Gemeinden Zweitwohnsitz-Beschränkungen festgelegt haben. Auf behördlicher Ebene wurden in der Folge auch Verwaltungsstrafen ausgesprochen.
In einem konkreten Verfahren entschied das Landesverwaltungsgericht, dass ein Eigentümer, der seine Zweitwohnsitznutzung 2019 den Vorgaben entsprechend gemeldet und damit „gesichert“ hatte, für diese Nutzung nicht bestraft werden darf – auch wenn sich die Rechtslage später änderte. Das Erkenntnis bezieht sich auf die individuelle Aktenlage des Betroffenen und die damals wirksame Absicherung. Es ändert nicht automatisch andere Verfahren, ist aber für ähnlich gelagerte Fälle von nachvollziehbarem Interesse.
Für Eigentümer ist es hilfreich, strukturiert vorzugehen – ohne Spekulationen, dafür mit Blick auf die vorhandenen Unterlagen:
Gab es 2019 eine formgerechte Meldung der Zweitwohnsitznutzung? Liegen Bestätigungen, Schreiben der Behörde oder sonstige Nachweise vor? Diese Dokumente gehören geordnet in die Akte.
Handelt es sich um eine Gemeinde mit Zweitwohnsitz-Beschränkung? Liegt die Wohnung in einer Zone, in der Zweitwohnsitznutzung zulässig ist, oder bräuchte es eine Ausnahmebewilligung? Aktuelle Widmungen und allfällige Bescheide sind ausschlaggebend.
Sollte eine Verwaltungsstrafe zugestellt werden, sind Fristen entscheidend. Gegen Bescheide kann innerhalb der gesetzlichen Frist Beschwerde erhoben werden. Eine rechtzeitig eingebrachte, formal korrekte Beschwerde ist der geeignete Weg, um die eigene Rechtsposition prüfen zu lassen.
Gerade bei Modellen, die primär der touristischen Vermietung dienen, ist private Eigennutzung häufig ausgeschlossen. Wer eine Wohnung privat nutzt, obwohl sie nur zur gewerblichen Vermietung bestimmt ist, riskiert in der Regel Sanktionen. Maßgeblich sind Vertragslage, Widmung und einschlägige Bescheide.
Nein. Es handelt sich um ein Einzelfall-Erkenntnis auf Basis der dortigen Unterlagen. Ob es übertragbar ist, hängt von der jeweiligen Situation ab.
Maßgeblich ist, ob die damalige Meldung die Nutzung tatsächlich „gesichert“ hat und wie die Behördenlage dazu dokumentiert ist. Das lässt sich nur anhand der konkreten Akten beantworten.
Das LVwG-Erkenntnis zeigt, dass eine 2019 rechtmäßig gesicherte Nutzung im Einzelfall nicht nachträglich bestraft wurde. Für andere Fälle ist die individuelle Prüfung entscheidend.
Wenn die Wohnung außerhalb einer zulässigen Zweitwohnsitzzone liegt, ist in vielen Gemeinden eine Ausnahmebewilligung erforderlich. Ob das bei Ihnen zutrifft, ergibt sich aus Widmung, Verordnungen und Bescheiden.
Wer seine Nutzung 2019 den damaligen Vorgaben entsprechend gemeldet hat, sollte diese Unterlagen griffbereit halten. Eigentümer in Gemeinden mit Beschränkungen fahren gut damit, Widmung, Gemeindestatus, Bescheide und Fristen genau zu prüfen und bei Bedarf rechtliche Schritte fristgerecht zu setzen. So lässt sich die eigene Position auf Basis der geltenden Regeln und der vorhandenen Aktenlage klar darstellen.
