Immobilien sind ein Magnet für Geldwäsche – und genau hier greift die anwaltliche Treuhand mit strengen KYC-Prüfungen, dokumentierter Mittelherkunft und klaren „Stop-Regeln“. In diesem Beitrag zeigen wir – verständlich, praxisnah und mit Checklisten – wie wir Ihre Abwicklung rechtssicher machen, welche Unterlagen wirklich gebraucht werden, wann eine Verdachtsmeldung abzugeben ist und wie Sie typische Stolperfallen elegant vermeiden.
Der österreichische Gesetzgeber verpflichtet Rechtsanwälte bei Immobilien-Transaktionen zu erhöhten Sorgfaltspflichten: Identifizierung der Parteien und wirtschaftlichen Eigentümer, risikobasierte Prüfung, Dokumentations- und Aufbewahrungspflichten sowie – bei Verdacht – unverzügliche Meldung an die Geldwäschemeldestelle. Rechtsgrundlage sind §§ 8a ff RAO (Rechtsanwaltsordnung).
Auch staatliche Risikoanalysen stufen Immobilien als besonders aufmerksamkeitsbedürftiges Feld ein – mit Fokus auf komplexe Eigentümerstrukturen, Auslandbezug und ungewöhnliche Zahlungsflüsse.
Treuhand-Anderkonto: Kaufpreise laufen nicht direkt an die Verkäuferseite, sondern auf ein speziell gesichertes Anderkonto. Für Anderkonten gelten besondere Sorgfaltspflichten (AndKo-SoV) – und streng geregelte Bankprozesse.
eTHB/eATHB-Registrierung: Jede Treuhandschaft wird vor Geldannahme in der Treuhandeinrichtung der zuständigen Rechtsanwaltskammer registriert; Statut und Kammeraufsicht sichern die Abwicklung ab.
Ihr Vorteil: Klarer Audit-Trail, Vier-Augen-Prinzip, transparente Auszahlungsreife – und ein dokumentierter Schutzwall gegen Missbrauch.
Kaufpreis läuft nicht an die Verkäuferseite, sondern gesichert auf ein Treuhandkonto.
Treuhand wird vor Geldannahme registriert; Auskunftscode & Nachvollziehbarkeit.
Geld fließt erst, wenn Einverleibungsfähigkeit, Bankauflagen & Nachweise erfüllt sind.
Risikobasierte KYC-Prüfung, Mittelherkunft, Dokumentation & Aufbewahrung.
Treuhandeinrichtung mit Aufsicht & Sicherungsmechanismen für Treugeber:innen.
Amtlicher Lichtbildausweis, Wohnsitz, ggf. PEP-Abklärung (politisch exponierte Person).
Firmenbuchauszug, wirtschaftliche Eigentümer gemäß WiEReG (Feststellung & laufende Überprüfung), ggf. Auszug/Bestätigung.
Eigenmittel-Nachweise (z. B. Sparbuch/Depotauszüge, Schenkungs-/Kaufverträge, Darlehen), bei Auslandsgeldern: Zahlungsfluss belegen.
Kaufvertrag/Anbot, aktueller Grundbuchsauszug, Finanzierungszusage, Bankauflagen (Pfandrecht), Rangordnung, allfällige behördliche Genehmigungen.
Warum das wichtig ist: RAO verlangt risikobasierte Sorgfalt, Dokumentation und fortlaufende Aktualisierung – wir setzen das mit strukturierten Erhebungsbögen und Prüfpunkten um.
Barzahlungen, Drittkonten, Kettenüberweisungen ohne plausiblen Grund.
Mehrstufige Holdings/Trust-ähnliche Arrangements ohne wirtschaftlichen Zweck.
Auffällige Über-/Unterpreise, schneller Weiterverkauf.
Länder-/Sanktionsrisiken, Offshore-Jurisdiktionen.
Barzahlungen, Drittkonten, Kettenüberweisungen ohne plausiblen Grund.
hochMehrstufige Holdings/Offshore ohne erkennbaren wirtschaftlichen Zweck.
hochDeutliche Abweichung vom Markt, schneller Weiterverkauf.
mittelHochrisikoländer, Sanktionsbezug, ungewöhnliche Korrespondenzbanken.
mittelFehlende Belege, unschlüssige Mittelherkunft.
niedrig–mittelVerzögerungstaktik, wechselnde Storys, kein Ansprechpartner.
niedrig–mittelWenn Tatsachen einen Verdacht oder berechtigten Grund nahelegen, dass Gelder aus kriminellen Tätigkeiten stammen oder Terrorismusfinanzierung vorliegt. (Gilt für die in § 8a Abs 1 RAO genannten Tätigkeiten – u. a. Kauf/Verkauf von Immobilien.)
Unverzüglich und ausschließlich über goAML an die A-FIU; die Plattform ist über das Unternehmensserviceportal erreichbar.
Während der Meldungsprüfung Transaktion nicht fortsetzen; es besteht grundsätzlich ein Informationsverbot („Tipping-off“) gegenüber Beteiligten.
Keine Meldepflicht für Informationen, die im Rahmen reiner Rechtsberatung oder Vertretung erlangt wurden – außer die Beratung wird offenkundig zum Zweck der Geldwäsche in Anspruch genommen.
Alles, was Geldweg und Ursprung nachvollziehbar macht: Konto-/Depotauszüge, Verträge (z. B. Schenkung, Verkauf), Kreditverträge. Fehlen Bausteine, sprechen wir frühzeitig Alternativen durch.
Ja – bei treuhändig abgewickelten Käufen prüfen wir beide Seiten gemäß RAO. Bei Firmenverkäufern zusätzlich wirtschaftliche Eigentümer nach WiEReG.
Sobald alle Auszahlungsbedingungen nachweislich vorliegen (Rangordnung/Einverleibungsfähigkeit, Bankauflagen, Genehmigungen). Das schützt Sie und beschleunigt die Grundbuchseintragung.
Die A-FIU analysiert den Fall; bis zur Freigabe wird die Transaktion grundsätzlich nicht durchgeführt. Kommunikation mit Behörden läuft diskret über uns.
Geldwäscheprävention ist nicht nur Bürokratie, sondern Ihr Risikofilter: Je strenger die Vorbereitung, desto sicherer die Abwicklung. Mit Anderkonto, eTHB-Registrierung, risikobasierter Prüfung und – wo nötig – goAML-Meldung sichern wir Ihr Projekt rechtlich, finanziell und zeitlich ab. Kontaktieren Sie uns – wir führen Sie sicher und effizient zum Grundbuchseintrag.
