Silvia und Markus aus Salzburg-Maxglan stehen vor einer Frage, die sich bei einvernehmlichen Scheidungen in Österreich immer wieder stellt: Wem gehört nach der Scheidung das gemeinsame Haus, wer übernimmt den Kredit – und was kostet das alles? Ihr Einfamilienhaus hat laut Gutachten 650.000 Euro Verkehrswert, 180.000 Euro Kredit laufen noch, beide sind je zur Hälfte Miteigentümer. Wie eine Scheidungsfolgenvereinbarung in einem solchen Fall konkret aussieht – mit Ausgleichszahlung, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragung und Kreditübernahme – zeigen wir auf diesen Seiten Schritt für Schritt am durchgerechneten Beispiel. Rechtsstand April 2026.
- Der Fall Silvia und Markus – Ausgangslage
- Welches Recht betrifft die Immobilie bei Scheidung?
- Sechs typische Konstellationen im Vergleich
- Die Lösungswege: Übertragung, Verkauf, Wohnrecht, Fruchtgenuss
- Der Kredit als Stolperstein – warum die Bank nicht Vertragspartei ist
- Kosten und Steuern – Stufentarif, GGG-Begünstigung, Pfandrecht
- Grundbuch-Ablauf nach Unterschrift
- Fallbeispiel komplett durchgerechnet
- Häufige Fehler bei der Immobilien-Regelung
- Häufig gestellte Fragen
- Zusammenfassung
- Wie wir Ihnen helfen können
Der Fall Silvia und Markus – Ausgangslage
Silvia (42) und Markus (44) haben 2012 geheiratet und zwei Kinder: Lea, 11 Jahre, und Jonas, 8 Jahre. 2016 haben sie gemeinsam ein Einfamilienhaus in Salzburg-Maxglan gekauft, je zur Hälfte als Miteigentümer eingetragen. Im November 2025 hat sich das Paar getrennt. Seit April 2026 ist Markus ausgezogen und wohnt in einer Mietwohnung in Elsbethen. Silvia bleibt mit den beiden Kindern im Haus. Beide wollen einvernehmlich scheiden und haben sich auf das Grundgerüst geeinigt: Silvia übernimmt Haus und Kredit, Markus bekommt eine Ausgleichszahlung.
Soweit die Einigung im Wohnzimmer. Bevor daraus eine wirksame Scheidungsfolgenvereinbarung wird, müssen Zahlen sauber ermittelt, Steuerbelastungen berechnet und die Bank eingebunden werden. Wir schauen uns zuerst die nackten Eckdaten des Falls an, bevor wir in die rechtliche Einordnung gehen.
Das Nettovermögen der Liegenschaft – Verkehrswert minus offener Kredit – beträgt also 470.000 Euro. Pro Kopf entfallen rechnerisch 235.000 Euro. Daraus ergibt sich der Kern jeder Scheidungsfolgenvereinbarung mit Immobilie: Wenn ein Partner das Haus behält, muss er den Anteil des anderen ausgleichen. Der Weg dorthin – ob Ausgleichszahlung, Verkauf, Wohnrecht oder Fruchtgenuss – hängt nicht nur vom Willen ab, sondern auch von der Einkommenslage und davon, ob die Bank eine neue Einzelfinanzierung trägt.
Welches Recht betrifft die Immobilie bei Scheidung?
Die Scheidungsfolgenvereinbarung – kurz SFV – ist der schriftliche Vertrag, mit dem Ehegatten nach § 55a Abs 2 EheG die Folgen ihrer einvernehmlichen Scheidung regeln. Fünf Punkte sind dabei Pflicht: Obsorge, Kontaktrecht, Kindesunterhalt, Ehegattenunterhalt und die gesetzlichen vermögensrechtlichen Ansprüche. Welche Punkte Ihre Scheidungsfolgenvereinbarung zwingend enthalten muss, erklären wir im Detail im Beitrag Scheidungsfolgenvereinbarung – Pflichtinhalte und Checkliste. Hier fokussieren wir den Praxisfall mit Immobilie.
Die Liegenschaft fällt unter die letzten beiden Pflichtpunkte. Das eheliche Gebrauchsvermögen, zu dem die Ehewohnung gehört, und die ehelichen Ersparnisse sind nach §§ 81 ff EheG aufzuteilen – und zwar nach Billigkeit. Das Gesetz nennt keinen Rechenschlüssel 50:50, sondern verlangt eine ausgewogene Lösung unter Berücksichtigung von Beitrag zur Vermögensbildung, Einvernehmen und Kindeswohl (§ 83 EheG). Schulden, die mit dem Vermögen in Zusammenhang stehen, teilen sich die Ehegatten nach § 91 EheG auf. Für den Gesamtrahmen einer einvernehmlichen Scheidung in Österreich – Ablauf, Kosten, Stolpersteine – empfehlen wir unseren Beitrag Einvernehmliche Scheidung in Österreich 2026.
Ein wichtiger Unterschied zur Alternative: Wenn die SFV nichts oder Unklares zur Immobilie regelt, können die Ehegatten innerhalb eines Jahres nach Rechtskraft der Scheidung ein eigenes Aufteilungsverfahren nach § 95 EheG führen – mit Anwaltskosten, Gerichtsgebühren und Sachverständigen für beide Seiten. Der OGH hat in 1 Ob 99/22y klargestellt: Ein bei der Scheidung abgeschlossener Vergleich, der alle bekannten Vermögenswerte berücksichtigt, schließt ein späteres Aufteilungsverfahren aus. Eine sorgfältig ausgehandelte SFV ist also die beste Versicherung gegen einen zweiten Prozess. Die rechtliche Grundsystematik der Aufteilung – Gebrauchsvermögen versus Ersparnisse, Ausnahmen nach § 82 EheG, Schuldenaufteilung – haben wir im Grundlagenbeitrag Scheidung mit Haus: Aufteilung, Ausgleich und Übernahme in Österreich vertieft. Dieser Beitrag hier nimmt den Staffelstab auf und rechnet den Fall in der SFV durch.
Sechs typische Konstellationen im Vergleich
Nicht jede Liegenschaft ist bei der Scheidung gleich zu behandeln. Das Gesetz unterscheidet zwischen Gebrauchsvermögen – dazu gehört typischerweise die Ehewohnung – und ehelichen Ersparnissen, zu denen etwa eine vermietete Zweitwohnung zählt. Einbringungen, Erbschaften und Schenkungen sind grundsätzlich ausgenommen (§ 82 Abs 1 Z 1 EheG), mit Ausnahme der Ehewohnung bei dringendem Wohnbedürfnis nach § 82 Abs 2 EheG. Die folgende Übersicht zeigt die sechs häufigsten Konstellationen und deren typische Lösungswege:
Für Silvia und Markus trifft Konstellation 2 kombiniert mit 3 zu: hälftiges Miteigentum an der Ehewohnung samt gemeinsamem Kredit. Damit ist der Rahmen abgesteckt. Welche konkreten Lösungswerkzeuge die SFV kennt, schauen wir uns nun im Detail an.
Die Lösungswege: Übertragung, Verkauf, Wohnrecht, Fruchtgenuss
Das Gesetz gibt keine Einzellösung vor. § 87 EheG erlaubt die Ausgleichszahlung als Alternative zur Naturalteilung, § 509 ABGB kennt den Fruchtgenuss, § 521 ABGB das Wohnrecht, § 843 ABGB die Realteilung. Welches Werkzeug passt, hängt von Einkommen, Liquidität, Kindern, Kreditlage und emotionalen Faktoren ab. Folgende fünf Wege stehen zur Wahl:
Silvia und Markus haben sich gegen Verkauf und Wohnrecht entschieden. Der Grund ist pragmatisch: Lea und Jonas sollen die Schule nicht wechseln, der gewohnte Garten bleibt. Silvia ist bereit, den Kredit allein zu tragen, nachdem die Hausbank bei einer Vorab-Anfrage eine neue Einzelfinanzierung über 415.000 Euro signalisiert hat – das entspricht Restkredit plus Ausgleichszahlung minus Eigenkapital. Damit ist der Weg klar: Übertragung gegen Ausgleichszahlung mit Umschuldung. Nun muss die Bank aber noch formell zustimmen – und genau daran scheitern viele SFV in der Praxis.
Der Kredit als Stolperstein – warum die Bank nicht Vertragspartei ist
Wer zum ersten Mal eine Scheidungsfolgenvereinbarung liest, glaubt oft: Wenn drinsteht „Silvia übernimmt den Kredit“, ist Markus aus dem Schneider. Das stimmt nicht. Die SFV wirkt nur zwischen den Ehegatten, sie bindet nur das Innenverhältnis. Die Bank ist Dritte. Nach § 1404 ABGB kann ein Schuldnerwechsel gegenüber einem Gläubiger nur mit dessen Zustimmung erfolgen. Solange die Bank die Haftung nicht ausdrücklich entlässt, bleibt Markus gegenüber der Bank weiterhin voll haftender Mitschuldner – auch wenn er die SFV unterzeichnet hat.
Das ist in der Praxis der häufigste Denkfehler. Wer ihn übersieht, hat nach der Scheidung ein Scheinrecht: die SFV sagt A, die Bank verlangt bei ausbleibender Ratenzahlung des anderen Partners aber B. Drei Wege führen aus diesem Dilemma, jeder mit eigenen Vor- und Nachteilen:
Nehmen Sie in die SFV immer folgende Formulierung auf: „Soweit eine Haftungsentlassung durch die finanzierende Bank nicht oder nicht innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft der Scheidung erfolgt, verpflichtet sich der übernehmende Ehegatte den anderen Ehegatten im Innenverhältnis vollständig schad- und klaglos zu halten und jede Zahlungsaufforderung der Bank unverzüglich zu erfüllen.“ Diese Klausel rettet Sie, wenn die Bank blockiert. Silvia und Markus haben zusätzlich eine Frist von sechs Monaten zur Haftungsentlassung vereinbart – scheitert sie, greift die Schadloshaltung ab dem siebten Monat.
Unser Rat an beide Ehegatten: Klären Sie die Bankfrage vor dem Scheidungstermin. Holen Sie eine schriftliche Indikation der Bank ein. Die SFV sollte die Finanzierungsfrage nicht als Wunsch, sondern als konkrete Vereinbarung abbilden – inklusive Alternativroute, falls die erste Variante scheitert.
Kosten und Steuern – Stufentarif, GGG-Begünstigung, Pfandrecht
Die Übertragung eines Liegenschaftsanteils zwischen Ehegatten anlässlich der Scheidung ist steuerlich begünstigt, aber nicht steuerfrei. Der Erwerb gilt als unentgeltlicher Erwerb im Familienverband nach § 7 Abs 1 Z 1 lit a GrEStG. Für die Grunderwerbsteuer gilt der Stufentarif für unentgeltliche Erwerbe, als Bemessungsgrundlage wird der Grundstückswert herangezogen – nicht der Verkehrswert. Parallel profitieren Scheidungserwerbe von der reduzierten Bemessungsgrundlage für die gerichtliche Eintragungsgebühr nach § 26a GGG.
Eine Klarstellung, die in Scheidungsberatungen regelmäßig auftaucht: § 3 Abs 1 Z 7 GrEStG – die häufig zitierte „Wohnstätten-Befreiung“ bis 150 Quadratmeter – greift bei der Scheidung nicht. Diese Norm regelt den Erwerb einer gemeinsamen Wohnstätte zwischen Ehegatten unter Lebenden, also typischerweise während aufrechter Ehe. Für den Scheidungserwerb läuft die Begünstigung ausschließlich über den Stufentarif plus die Einordnung als unentgeltlicher Erwerb im Familienverband. Wer hier falsch plant, erlebt eine böse Überraschung bei der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter.
Beachten Sie auch die steuerliche Perspektive beim späteren Weiterverkauf: Verkauft Silvia das Haus binnen zehn Jahren nach Übernahme weiter, kann für den 2026 übernommenen Anteil eine Immobilienertragsteuer (ImmoESt, 30 %) anfallen. Die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG rettet, wenn Silvia im Haus ihren Hauptwohnsitz durchgehend für die letzten zwei Jahre oder für fünf der letzten zehn Jahre hatte. Seit 1. Juli 2025 ist zudem der Umwidmungszuschlag nach § 30 Abs 6a EStG zu beachten – relevant, falls zwischenzeitlich eine Umwidmung stattfindet. Für Markus als Abgebenden gilt: Hatte er vor Auszug mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz im Haus, fällt regelmäßig keine ImmoESt an.
Grundbuch-Ablauf nach Unterschrift
Mit der Unterzeichnung der SFV und dem Scheidungsbeschluss ist die Arbeit noch nicht getan. Für die tatsächliche Eigentumsübertragung sind mehrere Schritte im Grundbuch erforderlich. Der Ablauf zieht sich typischerweise vier bis acht Wochen, abhängig von der Arbeitslage des zuständigen Bezirksgerichts und davon, ob Pfandrechte gelöscht oder neu eingetragen werden müssen.
Ein Hinweis, der oft übersehen wird: Solange der Grundbuchsbeschluss nicht erlassen ist, ist der neue Eigentumsstand rechtlich nicht wirksam. Zwar schützt die Rangordnungsbescheinigung vor zwischenzeitlichen Zugriffen Dritter, aber bis zum Beschluss laufen alle Verantwortungen formal auf beiden Partnern. Wer den Ablauf kennt, plant die Freigabefristen und Zahlungstermine entsprechend. Eine gute Checkliste für alle Schritte rund um den Grundbucheintrag findet sich auch in unserem Beitrag Scheidung und Immobilie: Warum der Grundbucheintrag meist nicht entscheidet.
Fallbeispiel komplett durchgerechnet
Jetzt setzen wir alle Bausteine zusammen und rechnen den Fall Silvia und Markus in Zahlen durch. Der Übersichtlichkeit halber trennen wir die Aufteilung des Vermögens von den Kosten der Umsetzung. Die Pauschalgebühr für den einvernehmlichen Scheidungsantrag tragen beide je zur Hälfte. Die Berechnungen basieren auf Rechtsstand April 2026.
Vermögensaufteilung und Ausgleichszahlung
Kosten für Silvia (Übernehmerin)
Kosten für Markus (Abgebender)
Markus trägt für die Übertragung selbst keine Grunderwerbsteuer und keine Eintragungsgebühr – die Kosten fallen beim Erwerber an, also bei Silvia. Er zahlt jedoch seinen eigenen Anwalt für die Verhandlung und Verhandlungsbegleitung der SFV. Beide Ehegatten dürfen sich nach § 10 RL-BA 2015 in der Scheidungssache nicht vom gleichen Anwalt vertreten lassen. Dieser Grundsatz der getrennten Vertretung schützt beide Seiten vor Interessenkollisionen. Als Richtwert veranschlagen wir für Markus rund 3.500 Euro netto.
Zur Immobilienertragsteuer: Markus hatte das Haus seit 2016 gemeinsam mit Silvia als Hauptwohnsitz bewohnt. Da er vor Auszug im April 2026 länger als zwei Jahre durchgehend dort Hauptwohnsitz hatte, greift die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG – er zahlt keine ImmoESt auf den abgegebenen Anteil. Auch die Pauschalgebühr für den Scheidungsantrag nach TP 12 GGG tragen beide je zur Hälfte, also etwa 165 Euro pro Kopf.
Gesamtbilanz des Falls
Häufige Fehler bei der Immobilien-Regelung
Viele Scheidungsfolgenvereinbarungen wirken auf den ersten Blick vollständig und lösen trotzdem nach ein bis zwei Jahren Streit aus. Die Ursachen sind fast immer dieselben – wir sehen sie in unserer Kanzleipraxis regelmäßig. Die folgende Liste zeigt die häufigsten Fallen, die vermieden werden sollten:
Zwei weitere Fehlerquellen, die unsere Beitragsreihe zum Thema Unterhalt und Aufteilung vertieft: die Vermengung von Ehegattenunterhalt mit der Ausgleichszahlung und das Vergessen einer Valorisierungsklausel für Zahlungen in Raten. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag Ehegattenunterhalt bei einvernehmlicher Scheidung in Österreich und für die Kinderseite Kindesunterhalt berechnen 2026.
Häufig gestellte Fragen
Wie wird der Wert unseres Hauses bei der Scheidungsfolgenvereinbarung ermittelt?
Üblich ist ein Verkehrswertgutachten durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen. Alternativ einigen sich die Ehegatten einvernehmlich auf einen Wert, häufig abgeleitet aus zwei Maklerschätzungen. Der Stichtag ist regelmäßig der Trennungszeitpunkt. Wichtig: Laufende Investitionen bis zum Stichtag erhöhen den Wert, spätere Erhaltungs- und Betriebskosten sind gesondert zu regeln.
Muss die übernehmende Partei die Ausgleichszahlung sofort leisten?
Nein. In der SFV können Ratenzahlung, Treuhandhinterlegung bei einer Bank oder eine hypothekarische Besicherung zugunsten des ausscheidenden Partners vereinbart werden. Im Fallbeispiel bringt Silvia die 235.000 Euro aus einer Neufinanzierung auf. Die Freigabe an Markus erfolgt treuhändisch erst nach grundbücherlicher Eintragung von Silvias Alleineigentum.
Wir haben das Haus geerbt – fällt das in die Aufteilung?
Geerbte oder geschenkte Liegenschaften sind nach § 82 Abs 1 Z 1 EheG grundsätzlich nicht aufzuteilen. Ausnahme: Dient die Liegenschaft als Ehewohnung und besteht dringendes Wohnbedürfnis eines Ehegatten – gerade bei Kindern im Haushalt –, gilt § 82 Abs 2 EheG. Dann wird doch aufgeteilt, häufig in Form eines Wohnrechts. Wertsteigerungen durch gemeinsame Investitionen sind separat zu berücksichtigen.
Kommen wir aus dem gemeinsamen Kredit raus?
Nicht automatisch. Die SFV regelt nur das Innenverhältnis zwischen den Ehegatten – die Bank kann die Haftungsentlassung verweigern. Drei Wege: Haftungsentlassung durch die Bank nach neuer Bonitätsprüfung, Umschuldung auf einen Namen als saubere Lösung mit Vorfälligkeitsentschädigung, oder Schadloshaltungsklausel in der SFV, wenn die Bank nicht mitspielt.
Was kostet uns die Übertragung eines Hälfteanteils?
Grunderwerbsteuer nach Stufentarif (0,5 Prozent, 2 Prozent, 3,5 Prozent vom Grundstückswert), Eintragungsgebühr 1,1 Prozent mit Familienbegünstigung nach § 26a GGG (dreifacher Einheitswert, maximal 30 Prozent vom Verkehrswert), gegebenenfalls 1,2 Prozent Pfandrechtsgebühr bei Umschuldung sowie Anwalts- und Notarkosten auf Basis des RATG. Im Fallbeispiel sind es für Silvia rund 10.000 Euro, für Markus rund 3.500 Euro Anwaltskosten.
Wie viel Grunderwerbsteuer fällt bei einem Verkehrswert von 650.000 Euro an?
Für den Hälfteanteil (Grundstückswert 325.000 Euro) beträgt die GrESt im Stufentarif 2.750 Euro: 0,5 Prozent von 250.000 Euro (1.250 Euro) plus 2 Prozent von 75.000 Euro (1.500 Euro). Achtung: Es wird der volle Stufentarif auf den Grundstückswert des Hälfteanteils angewendet, nicht die Hälfte des Stufentarifs auf den gesamten Grundstückswert – ein häufiger Irrtum.
Gibt es eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei Scheidung?
Nein, eine vollständige Befreiung gibt es nicht. Der häufig genannte § 3 Abs 1 Z 7 GrEStG befreit den Erwerb der gemeinsamen Wohnstätte unter Lebenden bis 150 Quadratmeter – das ist eine andere Konstellation. Bei der Scheidung läuft die Begünstigung über den Stufentarif plus die Einordnung als unentgeltlicher Erwerb im Familienverband.
Was passiert mit der Immobilienertragsteuer?
Beim Übertragenden – im Fallbeispiel Markus – fällt regelmäßig keine ImmoESt an, wenn die Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG greift: mindestens zwei Jahre durchgehend Hauptwohnsitz vor Aufgabe. Bei einem Folgeverkauf durch Silvia binnen zehn Jahren nach Übernahme kann für den übernommenen Anteil ImmoESt anfallen, auch hier rettet die Hauptwohnsitzbefreiung über fünf der letzten zehn Jahre oder die letzten zwei Jahre durchgehend.
Kann die Bank die SFV ignorieren?
Im Außenverhältnis ja. Die SFV bindet nur die beiden Ehegatten. Die Bank ist Dritte und muss einer Schuldentlassung zustimmen – sie tut das nur, wenn die neue Einzelfinanzierung tragfähig ist. Deshalb: Haftungsentlassung schriftlich vor dem Scheidungstermin bei der Bank anstoßen, den Zeitpunkt in die SFV aufnehmen und für den Fall der Verweigerung eine Schadloshaltungsklausel vorsehen.
Wie lange dauert die Eintragung im Grundbuch nach der Scheidung?
Vom Scheidungstermin bis zur grundbücherlichen Eintragung vergehen typischerweise vier bis acht Wochen – abhängig von der Arbeitslast des zuständigen Bezirksgerichts und davon, ob Pfandrechte zusätzlich gelöscht oder neu eingetragen werden. Eine Treuhandabwicklung ist zu empfehlen: Die Ausgleichszahlung liegt auf einem Treuhandkonto bis zur Rangordnungsbescheinigung.
Zusammenfassung
Jetzt unverbindlich anfragen
Füllen Sie das Formular aus und beschreiben Sie Ihre Situation. Wir melden uns in Kürze bei Ihnen.
Wie wir Ihnen helfen können
Die Scheidungsfolgenvereinbarung mit Immobilie ist einer der häufigsten und zugleich anspruchsvollsten Fälle in unserer Kanzleipraxis. Die rechtliche Konstruktion – Ausgleichszahlung, Kreditübernahme, Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Haftungsentlassung – lässt sich nur zuverlässig lösen, wenn alle Bausteine zusammenpassen. Ein einziger loser Knoten kann jahrelang Folgeprobleme erzeugen.
Wir begleiten Sie von der ersten Einschätzung Ihrer Ausgangslage über die Verhandlung mit der Gegenseite und der Bank bis zur grundbücherlichen Umsetzung. Unsere Mandanten profitieren davon, dass wir sowohl Familienrecht als auch Liegenschaftsrecht unter einem Dach abbilden – Steuerberechnungen, Grundbuchsgesuche, Treuhandabwicklung und SFV-Entwurf laufen in einer Hand.
Kontaktieren Sie uns für ein persönliches Gespräch. Wir hören uns Ihre Situation an, nennen Ihnen realistische Lösungswege und beziffern die zu erwartenden Kosten – transparent und nachvollziehbar. Ergänzende Themen rund um die Scheidung finden Sie auf unserer Schwerpunktseite Scheidung – Ihr Anwalt in Salzburg.