Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus besitzt und dort nicht seinen Hauptwohnsitz hat, muss in vielen Gemeinden mit einer Zweitwohnsitzabgabe rechnen – und die Rechtslage ist 2026 in Bewegung. Tirol hat die Höchstbeträge der Freizeitwohnsitzabgabe durch Verordnung der Tiroler Landesregierung gemäß § 4 Abs 3 TFLAG angehoben, Kärnten hat eine Verdoppelung des Höchstrahmens beschlossen, die allerdings erst ab 2027 greift, Vorarlberg knüpft an die 26-Wochen-Grenze an und in Salzburg richtet sich die Abgabe nach Nutzfläche und Monatsanzahl. Entscheidend ist überall die jeweilige Gemeindeverordnung: Ob und in welcher Höhe eine Abgabe anfällt, legen die Gemeinden innerhalb des Landesrahmens selbst fest. Gleichzeitig wird die Abgrenzung zu Freizeitwohnsitz, Leerstand und touristischer Vermietung rechtlich immer heikler: Wer seinen Nebenwohnsitz falsch meldet oder eine Wohnung unzulässig als Freizeitwohnsitz nutzt, riskiert Nachzahlungen, empfindliche Verwaltungsstrafen und im Extremfall eine Benützungsuntersagung. Dieser Ratgeber ordnet die Lage in Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Kärnten und der Steiermark, zeigt die rechtlichen Leitplanken und die häufigsten Fehler, die wir bei Mandanten aus den Ferienregionen sehen.

Hauptwohnsitz, Nebenwohnsitz und Freizeitwohnsitz – die Abgrenzung

Bevor man über die Zweitwohnsitzabgabe spricht, muss geklärt sein, welchen Wohnsitz-Status eine Immobilie hat. Das österreichische Recht kennt drei Kategorien, die oft verwechselt werden: den melderechtlichen Hauptwohnsitz, den melderechtlichen Nebenwohnsitz und den raumordnungsrechtlichen Freizeitwohnsitz. Jede Kategorie hat eine andere Rechtsgrundlage und löst andere Pflichten aus – bis hin zur Frage, ob die Nutzung überhaupt zulässig ist.

Der Hauptwohnsitz ist nach § 1 Abs 7 Meldegesetz 1991 die Unterkunft, an der sich jemand in der erweislichen oder aus den Umständen hervorgehenden Absicht niedergelassen hat, diese zum Mittelpunkt seiner Lebensbeziehungen zu machen. Entscheidend ist nicht, wo jemand gemeldet ist, sondern wo der tatsächliche Lebensmittelpunkt liegt. Der VwGH hat in ständiger Rechtsprechung klargestellt, dass dafür berufliche, familiäre und gesellschaftliche Anknüpfungspunkte gesamthaft zu gewichten sind. Wer in Wien arbeitet, dort die Kinder zur Schule schickt und jedes Wochenende zurückkehrt, hat seinen Lebensmittelpunkt in Wien – auch wenn die Chalet-Hütte in Tirol formal als Hauptwohnsitz gemeldet ist.

Der Nebenwohnsitz ist jede weitere Unterkunft, an der sich der Inhaber nicht nur vorübergehend aufhält. Die Meldung erfolgt binnen drei Tagen nach Bezug (§ 3 MeldeG). Für die Zweitwohnsitzabgabe ist nicht relevant, ob tatsächlich übernachtet wird; maßgeblich ist das Halten der Wohnmöglichkeit als Zweitwohnsitz im Sinne der jeweiligen Landesabgabengesetze. Der Freizeitwohnsitz schließlich ist ein Begriff aus dem Raumordnungsrecht, insbesondere im Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) und im Salzburger Raumordnungsgesetz. Ein Freizeitwohnsitz liegt vor, wenn eine Wohnung nicht dem ganzjährigen Wohnbedarf dient, sondern nur Erholungs- und Urlaubszwecken – und er ist nur in eigens ausgewiesenen Gebieten oder mit behördlicher Genehmigung zulässig.

Die drei Kategorien sind hierarchisch zu lesen. Ein in Tirol als Nebenwohnsitz gemeldeter Almraum kann gleichzeitig ein unzulässiger Freizeitwohnsitz sein, selbst wenn die melderechtliche Anmeldung korrekt erfolgt ist. Dieser Unterschied wird in der Praxis regelmäßig übersehen und ist der teuerste aller Fehler.

Salzburg: ZWAG und kommunale Verordnungen

In Salzburg gilt seit 1. Jänner 2023 das Salzburger Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz (ZWAG). Es schafft einen Rahmen, innerhalb dessen die Gemeinden per Verordnung eine Abgabe einheben können – die Abgabe wird nur dort fällig, wo die Gemeinde sie beschlossen hat. Entsprechend variiert die Belastung stark: In einer Tourismusgemeinde mit hoher Verordnung kann eine größere Wohnung mehrere tausend Euro pro Jahr kosten, in einer Gemeinde ohne Verordnung fällt gar nichts an. Verbindlich ist immer die konkrete Gemeindeverordnung.

Die Abgabe bemisst sich nach Nutzfläche und Anzahl der Monate, in denen die Wohnung als Zweitwohnsitz gehalten wird. Die Gemeinde legt den Quadratmetersatz innerhalb des landesgesetzlichen Rahmens fest – als grobe Orientierung bewegt er sich je nach Gemeinde im niedrigen zweistelligen Euro-Bereich pro Quadratmeter und Jahr. Welcher Satz konkret gilt, ist der jeweiligen Verordnung zu entnehmen. Parallel existiert die Wohnungsleerstandsabgabe nach demselben Gesetz – sie betrifft Wohnungen, die weder als Haupt- noch als Zweitwohnsitz genutzt werden. Wer einen reinen Nebenwohnsitz ohne Nutzung führt, kann doppelt belastet werden, wenn die Gemeinde beide Abgaben beschlossen hat.

Zusätzlich ist in Salzburg das Thema Freizeitwohnsitz streng geregelt: Wer eine Wohnung als Ferienunterkunft nutzt, muss prüfen, ob die Widmung dies überhaupt erlaubt. Gerade in Seekirchen, Zell am See, Saalbach und anderen Tourismusgemeinden kontrolliert die Baubehörde inzwischen systematisch. Wer eine Wohnung daneben touristisch vermietet, bewegt sich oft in einer dritten Rechtsmaterie – dazu mehr in unserem Beitrag zur touristischen Vermietung von Wohnungen in Salzburg.

Tirol: Freizeitwohnsitzabgabe und die Verordnung 2026

Tirol hat seit Jahren die strengsten Regeln für Zweit- und Freizeitwohnsitze in Österreich. Das Tiroler Freizeitwohnsitz- und Leerstandsabgabegesetz (TFLAG) regelt die Freizeitwohnsitzabgabe, deren konkrete Höhe die Gemeinden per Verordnung innerhalb landesgesetzlicher Höchstbeträge festlegen. Mit der Anfang 2026 wirksam gewordenen Anpassung wurden diese Höchstbeträge angehoben. Gemeinden können ihre Verordnung entsprechend anpassen, müssen das aber nicht, wenn sie am bisherigen Satz festhalten wollen. Für Eigentümer heißt das: Je nach Gemeinde kann die Belastung gleich bleiben oder steigen – maßgeblich ist immer die jeweilige Gemeindeverordnung.

Die Sprengkraft des Tiroler Systems liegt nicht in der Abgabenhöhe, sondern in der Widmungsfrage. Nach dem Tiroler Raumordnungsgesetz 2022 (TROG 2022) ist die Nutzung als Freizeitwohnsitz nur zulässig, wenn die Wohnung ausdrücklich so gewidmet oder eine Ausnahmegenehmigung erteilt ist. Wer das missachtet, begeht eine Verwaltungsübertretung, die mit empfindlichen Geldstrafen bedroht ist. Zusätzlich kann die Behörde eine Benützungsuntersagung aussprechen und die Herstellung des widmungsgemäßen Zustands verlangen.

Auch die aktuelle Judikatur zieht die Grenze eng: Nach der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte hebt selbst eine gelegentliche Vermietung über Plattformen die Klassifikation als Freizeitwohnsitz nicht auf, solange der gewerbliche Charakter fehlt. Wer nur wenige Wochen an Gäste vermietet und den Rest selbst nutzt, bleibt im Regelfall Freizeitwohnsitz-Inhaber mit allen Pflichten.

Vorarlberg: Die 26-Wochen-Regel und ihre Tücken

Vorarlberg geht mit dem Gesetz über die Erhebung einer Abgabe von Zweitwohnungen und Wohnungsleerstand (in Kraft seit 1. Jänner 2024) einen eigenen Weg. Anstatt nach Meldestatus oder Widmung anzuknüpfen, setzt das Gesetz bei der tatsächlichen Nutzung an: Abgabepflichtig ist, wer in einem Kalenderjahr weniger als 26 Wochen einen Hauptwohnsitz in der Wohnung aufrechterhält und auch sonst keine kontinuierliche, nachweisbare Nutzung vorliegt. Die Regelung zielt auf Ferienwohnungen in Lech, Schruns, Zürs und dem Bregenzerwald sowie auf Investoren, die Leerstand als stille Wertanlage halten.

Die Abgabe ist nach Nutzfläche und nach dem Zweitwohnsitzanteil der jeweiligen Gemeinde gestaffelt; der Quadratmetersatz liegt je nach Gemeinde im einstelligen bis niedrigen zweistelligen Euro-Bereich pro Jahr. Den jährlichen Höchstbetrag legt das Land fest und passt ihn an – er bewegt sich in der Größenordnung mehrerer tausend Euro pro Wohnung. Besonderheit: Die Abgabe greift unabhängig davon, ob ein Nebenwohnsitz gemeldet ist. Wer keinen Melde-Akt setzt, die Wohnung aber nur wenige Wochen im Jahr nutzt, fällt trotzdem unter das Regime – die Gemeinde stützt sich im Zweifel auf Wasser- und Strombezugsdaten.

Ausnahmen gibt es für typisierte Fallgruppen: Pflegebedingte Abwesenheit, berufsbedingter Zweitwohnsitz oder eine für eine betreuungsbedürftige Person bereitgehaltene Wohnung. Die Befreiung greift nicht automatisch – sie muss rechtzeitig gegenüber der Gemeinde geltend gemacht und belegt werden. Wer den Antrag vergisst, zahlt auch dann, wenn er die Voraussetzungen materiell erfüllt.

Kärnten: Neue Zweitwohnungsabgabe 2026 – Rahmen verdoppelt

Das Kärntner Zweitwohnsitzabgabegesetz (K-ZWAG) war im Österreich-Vergleich lange moderat. Das Land hat eine Novelle beschlossen, die den Höchstrahmen der Abgabe verdoppelt – diese neuen Höchstsätze treten allerdings erst mit 1. Jänner 2027 in Kraft. Für 2026 gelten weiterhin die bisherigen, niedrigeren Sätze. Die Verschärfung trifft vor allem Eigentümer von Ferienwohnungen am Wörthersee, Ossiacher See, Millstätter See und Faaker See. Ob und wie stark eine Gemeinde den erweiterten Rahmen ab 2027 ausschöpft, entscheidet sie selbst; der Gemeindebund rechnet im Schnitt mit einer Verdoppelung.

Fälligkeit, Stichtag und Zahlungsfrist richten sich nach dem K-ZWAG und dem jeweiligen Bescheid; eine kurzfristige Ummeldung vor dem Stichtag bringt in der Regel nichts. In Tourismusgemeinden ist damit zu rechnen, dass der erweiterte Rahmen ab 2027 weitgehend ausgeschöpft wird. Wer sein Ferienhaus in Kärnten schon länger besitzt, sollte jeden neuen Bescheid prüfen und bei Zweifeln fristgerecht Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht erheben.

Steiermark: Zweitwohnsitz- und Leerstandsabgabe auf Gemeindeebene

Die Steiermark hat ihr System umgestellt: Seit 1. Jänner 2023 können die steirischen Gemeinden per Gemeinderatsbeschluss eine Zweitwohnsitzabgabe sowie eine Wohnungsleerstandsabgabe einheben. Diese Abgaben haben die frühere Ferienwohnungsabgabe abgelöst. Abgabepflichtig ist damit grundsätzlich, wer eine Wohnung als Zweitwohnsitz hält, ohne dort den Hauptwohnsitz zu haben – sofern die Standortgemeinde die Abgabe beschlossen hat. Höhe und Bemessung ergeben sich aus der jeweiligen Gemeindeverordnung.

Davon zu unterscheiden ist die Nächtigungsabgabe, die anfällt, sobald eine Wohnung tatsächlich an Gäste vermietet wird. Wer in Schladming oder Bad Aussee eine Ferienwohnung hält und über Plattformen anbietet, trifft auf beide Regime: die Zweitwohnsitzabgabe als gemeindebezogene Strukturabgabe und die Nächtigungsabgabe als nutzungsabhängige Abgabe pro Übernachtung. Unabhängig davon bleibt die Wohnung melderechtlich voll erfasst. Die Grauzone zwischen Privatnutzung und touristischer Vermietung wird in der Steiermark rasch zum Problem.

Fünf Rechenbeispiele pro Bundesland

Theorie hilft nur begrenzt. Die folgenden fünf Beispiele zeigen die reale Belastung pro Bundesland bei typischen Konstellationen – mit allen Nebenkosten, die ein Zweitwohnsitz zusätzlich verursacht. Die Werte orientieren sich an aktuell durchschnittlichen Gemeindeverordnungen und sollen als Anhaltspunkt dienen; im Einzelfall können sie um 20 bis 40 Prozent abweichen.

Beispiel A – Salzburg, Wohnung in Saalbach (65 m²)

Eine ganzjährig als Zweitwohnsitz gehaltene 65-m²-Wohnung in einer Pinzgauer Tourismusgemeinde löst – sofern die Gemeinde die ZWAG-Abgabe beschlossen hat – je nach Verordnung eine Jahresabgabe aus, deren Höhe sich aus Quadratmetersatz und Monatszahl ergibt. Die exakte Summe nennt nur die Gemeindeverordnung. Beim Kauf kommen 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer und 1,1 Prozent Eintragungsgebühr dazu – bei 500.000 Euro Kaufpreis also 17.500 Euro GrESt und 5.500 Euro Grundbuchgebühr. Laufend kommen Betriebskosten, allfällige Kurtaxe und bei gewerblicher Vermietung weitere Abgaben hinzu.

Beispiel B – Tirol, Chalet in Kitzbühel (120 m²)

Ein 120-m²-Chalet in Kitzbühel fällt in eine der oberen Nutzflächenklassen der Freizeitwohnsitzabgabe; die konkrete Jahresabgabe richtet sich nach dem von der Gemeinde verordneten Satz innerhalb des Landeshöchstbetrags. Entscheidend ist die Widmungsfrage: Ein als Freizeitwohnsitz genutztes, dafür aber nicht gewidmetes Objekt ist unzulässig und kann eine empfindliche Verwaltungsstrafe sowie eine Benützungsuntersagung nach dem TROG 2022 nach sich ziehen. Dieses raumordnungsrechtliche Risiko wiegt regelmäßig schwerer als die laufende Abgabe.

Beispiel C – Vorarlberg, Ferienwohnung in Schruns (70 m²)

Eine 70-m²-Wohnung im Montafon ohne Hauptwohnsitz-Meldung und ohne ausreichende Nutzung über 26 Wochen fällt voll unter das Vorarlberger Regime. Die konkrete Belastung hängt von Nutzfläche, Zweitwohnsitzanteil der Gemeinde und Verordnung ab und ist bei der Gemeinde zu erfragen. Bei berufsbedingter Nutzung – etwa Schichtdienst in Bludenz – kann die Abgabe ganz wegfallen. Der Antrag muss fristgerecht mit Dienstvertrag, Arbeitgeberbestätigung und Fahrstrecken belegt werden.

Beispiel D – Kärnten, Wohnung in Velden (80 m²)

Für eine 80-m²-Wohnung in Velden am Wörthersee bemisst sich die Zweitwohnsitzabgabe bis einschließlich 2026 nach den bisherigen Monatssätzen der Gemeinde. Erst mit der ab 1. Jänner 2027 wirksamen Verdoppelung des Höchstrahmens kann sich die Belastung deutlich erhöhen, soweit die Gemeinde den Rahmen ausschöpft. Wer die Wohnung neben der Privatnutzung gelegentlich vermietet, muss zusätzlich prüfen, ob gewerbliche Beherbergung vorliegt – damit wären Gewerberecht, Nächtigungsabgabe und Umsatzsteuer berührt.

Beispiel E – Steiermark, Berghütte in Schladming (40 m²)

Eine 40-m²-Berghütte in Schladming, die ein paar Wochen im Jahr an Skifahrer vermietet wird, kann – soweit die Gemeinde die Abgabe beschlossen hat – der steirischen Zweitwohnsitzabgabe unterliegen; die Höhe ergibt sich aus der Gemeindeverordnung. Für die tatsächlichen Vermietungsnächte kommt die Nächtigungsabgabe hinzu, bei regelmäßiger Plattform-Vermietung besteht zudem Registrierungspflicht. Der Gesamtbetrag relativiert sich rasch, sobald der gewerbliche Charakter erreicht ist und USt sowie ESt dazukommen.

Meldesystem, Fristen und Strafen bei Nicht-Anmeldung

Melderecht und Abgabenrecht sind zwei verschiedene Systeme, die eng ineinandergreifen. Die Meldung beim Nebenwohnsitz richtet sich nach dem bundesgesetzlichen Meldegesetz 1991 und muss binnen drei Tagen nach Bezug erfolgen. Die Zweitwohnsitzabgabe wird von den Ländern geregelt und über die Gemeinde erhoben. Die Gemeinde bekommt die Meldedaten automatisch vom Zentralen Melderegister (ZMR) und zieht daraus Rückschlüsse, wer abgabepflichtig ist.

Die Strafdrohungen bei Meldeverstößen sind keine Bagatelle. Wer den Nebenwohnsitz gar nicht anmeldet, begeht eine Verwaltungsübertretung nach dem Meldegesetz, die mit Geldstrafe bedroht ist. Schwerer wiegt in Tirol und Salzburg die raumordnungsrechtliche Komponente: Wer eine Wohnung als Freizeitwohnsitz ohne die erforderliche Widmung nutzt, muss mit empfindlichen Verwaltungsstrafen nach dem jeweiligen Landes-Raumordnungsrecht rechnen. Die Behörde kann die Nutzung untersagen – bei kreditfinanzierten Objekten rasch ein existenzielles Problem.

Gemeinden erlassen Abgabenbescheide oft rückwirkend – die Ländergesetze sehen das ausdrücklich vor. Wer jahrelang einen Nebenwohnsitz nicht gemeldet hat, kann Nachforderungen für mehrere Perioden bekommen, dazu Verzugszinsen und Säumniszuschläge. Die bessere Strategie ist, den Melde-Akt sauber zu setzen und eine allfällige Ausnahme aktiv geltend zu machen, bevor die Gemeinde tätig wird. Einen vergleichbaren Blick auf kaufbezogene Abgaben finden Sie in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer in Österreich 2026.

Typische Fehler aus der Anwaltspraxis

In unserer Beratungspraxis tauchen immer wieder dieselben Fehlerquellen auf. Sie reichen von einer rein melderechtlichen Fehlinterpretation bis zu wirtschaftlichen Fehleinschätzungen, die Mandanten viel Geld kosten. Die folgende Übersicht zeigt die sechs häufigsten Stolperfallen – mit einer kurzen Erklärung, warum die Konstruktion rechtlich nicht tragfähig ist.

Besonders teuer wird es, wenn mehrere dieser Fehler zusammenkommen. Ein typisches Szenario aus der Kanzleipraxis: Ein deutscher Käufer erwirbt ein Chalet in Tirol, meldet einen Nebenwohnsitz, vermietet das Objekt über den Sommer an wechselnde Gäste und geht davon aus, er habe alle Pflichten erfüllt. Tatsächlich liegen ein unzulässiger Freizeitwohnsitz, ein nicht angemeldeter Beherbergungsbetrieb und eine unterlassene Registrierung vor – potenziell sechsstellige Folgekosten. Für deutsche Käufer geben wir in unserem Beitrag für den Immobilienkauf in Österreich als deutscher Käufer einen umfassenden Leitfaden an die Hand.

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Die Zweitwohnsitzabgabe verbindet Melderecht, Raumordnungsrecht, Abgabenrecht und – bei touristischer Nutzung – Gewerberecht zu einem Geflecht, in dem ein einziger Fehler rasch teuer wird. Wir prüfen für Eigentümer in Salzburg, Tirol, Vorarlberg, Kärnten und der Steiermark, welcher Abgabe die Immobilie unterliegt, welche Ausnahmen greifen und wie ein bereits erlassener Bescheid angefochten werden kann. Bei Kaufinteressenten sehen wir uns vor der Unterfertigung Grundbuchauszug, Widmungsplan und Nutzungskonzept an.

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