Touristische Vermietung von Wohnungen in Salzburg rechtssicher nutzen
Wer in Salzburg eine Wohnung besitzt, denkt schnell daran, sie über Airbnb oder ähnliche Plattformen zeitweise an Gäste zu vermieten. Was wie eine unkomplizierte Einnahmequelle klingt, kann jedoch rasch zu einem teuren Problem werden. Die Stadt und das Land Salzburg gehen konsequent gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum vor. Ohne genaue Kenntnis der Regeln drohen empfindliche Verwaltungsstrafen bis in den fünfstelligen Bereich. In diesem Beitrag erklären wir, was unter Zweckentfremdung zu verstehen ist, wann eine Vermietung als „touristische Beherbergung“ gilt, wann Sie eine Bewilligung benötigen, welche Ausnahmen es gibt und wie Sie Ihre Wohnung rechtssicher nutzen können.
1. Rechtliche Grundlagen der Zweckentfremdung in Salzburg
Die touristische Nutzung von Wohnungen wird im Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG) geregelt. § 31b ROG verbietet grundsätzlich die Verwendung von Wohnungen zu touristischen Zwecken, sofern keine ausdrückliche Bewilligung der Baubehörde vorliegt oder kein gesetzlicher Ausnahmetatbestand greift.
Hintergrund ist der Schutz des knappen Wohnraums. Wohnungen sollen in erster Linie der ansässigen Bevölkerung als Hauptwohnsitz zur Verfügung stehen und nicht großflächig in Ferienapartments umgewandelt werden. Deshalb dürfen in der Stadt Salzburg Wohnungen für touristische Zwecke nur genutzt werden, wenn eine behördliche Genehmigung erteilt wurde. Schon das bloße Anbieten im Internet kann im Einzelfall kritisch sein, weil es auf eine entsprechende Nutzung hindeutet.
2. Wann liegt eine „touristische Beherbergung“ vor?
Für Wohnungseigentümer ist entscheidend zu wissen, ab welchem Punkt die Vermietung nicht mehr als klassische Wohnnutzung, sondern als touristische Beherbergung einzustufen ist. Das Raumordnungsgesetz versteht darunter die entgeltliche Beherbergung von Reisenden, die sich nur vorübergehend aufhalten. Die Praxis zeigt, dass insbesondere kurzzeitige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia und ähnliche Dienste nahezu immer als touristische Beherbergung gewertet werden.
Ob die Gäste Geschäftsreisende, Urlauber, Seminarteilnehmer oder Kurgäste sind, spielt dabei kaum eine Rolle. Maßgeblich ist, dass es sich um einen zeitlich begrenzten Aufenthalt handelt und die Wohnung regelmäßig für wechselnde Gäste genutzt wird. Wenn also beispielsweise alle paar Tage oder Wochen neue Personen mit Koffern ein- und ausziehen, liegt aus Sicht der Behörden typischerweise touristische Nutzung vor – auch dann, wenn der Vermieter versucht, dies mit „Kurzzeitmietverträgen“ zu kaschieren.
3. Die Bewilligungspflicht der Baubehörde
Wer seine Wohnung in Salzburg zu touristischen Zwecken verwenden möchte, braucht in aller Regel eine Bewilligung der Baubehörde. Die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass Wohnungen für touristische Zwecke nur mit einer solchen Bewilligung genutzt werden dürfen.
Diese Genehmigung wird äußerst restriktiv gehandhabt. Sie kann nur erteilt werden, wenn für die Wohnung keine Wohnbauförderungsmittel in Anspruch genommen wurden und sie sich nicht gut als Hauptwohnsitz eignet – etwa weil es sich um eine Souterrainwohnung oder eine sogenannte „Bassena-Wohnung“ handelt. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Bewilligungswerber nachweisen. Die Bewilligung ist zudem auf höchstens zehn Jahre befristet und kann mit Bedingungen und Auflagen verbunden werden.
In der Praxis bedeutet das: Für die „klassische“ Stadtwohnung in einem Mehrparteienhaus besteht kaum Aussicht, eine entsprechende Bewilligung zu erhalten. Die Stadt Salzburg hat in den vergangenen Jahren wiederholt betont, dass sie Wohnraum für die Bevölkerung sichern und keine zusätzlichen Touristenwohnungen genehmigen will.
4. Hohe Verwaltungsstrafen bei Verstößen
Wer eine Wohnung ohne Bewilligung touristisch nutzt oder diese Nutzung wissentlich duldet, begeht eine Verwaltungsübertretung. Das Raumordnungsgesetz sieht dafür Geldstrafen von derzeit bis zu 25.000 Euro vor; beim ersten Verstoß werden häufig rund zehn Prozent der Höchststrafe, also etwa 2.500 Euro, verhängt.
In Wiederholungsfällen können die Strafen deutlich höher ausfallen, wie mehrere Entscheidungen der Salzburger Verwaltungsgerichte zeigen. In der politischen Diskussion steht zudem eine weitere Anhebung des Strafrahmens auf bis zu 50.000 Euro im Raum.
Die Stadt Salzburg betreibt inzwischen ein sehr intensives Kontrollsystem. Spezialisierte Mitarbeiter suchen im Internet nach Angeboten, gleichen Inserate mit Meldedaten und Nächtigungsabgaben ab und führen Vor-Ort-Kontrollen durch. Dabei werden Gäste befragt, Buchungsbestätigungen angeschaut und der Vermieter zur Stellungnahme aufgefordert. In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Verfahren eingeleitet, viele Vermieter haben ihre Kurzzeitvermietung nach Kontrollen wieder eingestellt.
5. Privatzimmervermietung: die zentrale Ausnahme
Trotz der strengen Regeln gibt es eine wichtige Ausnahme, die immer wieder übersehen wird: die Privatzimmervermietung. Sie ist im Raumordnungsgesetz ausdrücklich geregelt und kann eine touristische Beherbergung ohne raumordnungsrechtliche Bewilligung ermöglichen.
Als Privatzimmervermietung gilt die Beherbergung von bis zu zehn Gästen in Gästezimmern oder höchstens drei Wohneinheiten im Hausverband des Vermieters, in dem dieser seinen Hauptwohnsitz hat. Die Betreuung der Gäste muss durch Mitglieder des eigenen Haushalts als häusliche Nebenbeschäftigung erfolgen.
In der Praxis bedeutet das: Der Vermieter muss tatsächlich in demselben Haus wohnen, in dem sich die Gästezimmer oder kleinen Ferienwohnungen befinden. Die Vermietung darf nur einen begrenzten Umfang haben, sowohl was die Anzahl der Betten als auch die Intensität der Tätigkeit betrifft. Wer zum Beispiel in seinem Einfamilienhaus im Dachgeschoß zwei Zimmer mit insgesamt acht Betten anbietet, selbst im Erdgeschoß wohnt und die Reinigung sowie die Betreuung der Gäste mit Familienmitgliedern erledigt, kann sich in der Regel auf diese Ausnahme berufen.
Anders sieht es aus, wenn eine vollständig eigenständige Wohnung in einem Mehrparteienhaus als Ferienapartment vermietet wird, der Eigentümer aber in einem anderen Gebäude lebt. In diesem Fall liegt – trotz ähnlicher Bettenzahl – gerade keine Privatzimmervermietung vor, sondern eine bewilligungspflichtige touristische Nutzung einer Wohnung.
6. Was bedeutet „Hausverband“ und räumlich-funktionelle Verbindung?
Ein immer wieder strittiger Punkt ist die Frage, ob sich die Gästeeinheiten tatsächlich im „Hausverband“ des Vermieters befinden. Die Rechtsprechung verlangt eine räumlich-funktionelle Verbindung zwischen der Wohnung des Vermieters und den Gästeräumen.
Eine bloße Nachbarschaft – zum Beispiel zwei völlig getrennte Wohnungen in demselben Stiegenhaus – reicht in der Regel nicht aus. Es muss vielmehr eine innere, bauliche Verbindung bestehen, etwa ein gemeinsamer Vorraum oder eine interne Treppe innerhalb eines Einfamilienhauses. Gemeinsame haustechnische Anlagen wie Heizung oder Müllraum genügen nicht, um den Hausverband zu begründen.
Gerade hier passieren viele Fehler: Vermieter nehmen an, dass es ausreicht, wenn sie irgendwo im Gebäude wohnen, tatsächlich aber keinerlei funktionale Einheit mit den Gästeinheiten besteht. In solchen Konstellationen können sich Eigentümer nicht auf die Privatzimmervermietung berufen und riskieren erhebliche Strafen.
7. Häufige Fragen von Wohnungseigentümern
Viele Eigentümer wenden sich mit sehr ähnlichen Fragen an unsere Kanzlei. Ein typischer Fall ist die Frage, ob eine Eigentumswohnung „ein paar Wochen im Jahr“ über Airbnb vermietet werden darf, während der Eigentümer selbst anderswo wohnt. Die klare Antwort lautet in der Regel: Ohne Bewilligung der Baubehörde ist dies unzulässig, und die Chancen, eine solche Bewilligung für eine normale Stadtwohnung zu erhalten, sind äußerst gering.
Ebenso häufig hören wir die Überlegung, man könne doch einen „normalen Mietvertrag“ abschließen und die Gäste als Kurzzeitmieter bezeichnen. Aus rechtlicher Sicht kommt es aber auf die tatsächlichen Umstände an. Wenn realistisch betrachtet laufend Reisende für einige Tage oder Wochen in der Wohnung wohnen, ändert ein anders bezeichneter Vertrag daran nichts. Die Behörden und Gerichte schauen darauf, wer sich dort aufhält und zu welchem Zweck – nicht auf die Überschrift des Vertrages.
Auch der Hinweis, dass ausschließlich Geschäftsreisende beherbergt werden, hilft in der Regel nicht weiter. Das Raumordnungsgesetz unterscheidet nicht zwischen Urlaubs- und Geschäftsreisen; beide Gruppen gelten als Reisende, deren kurzfristige Beherbergung grundsätzlich unter den Begriff der touristischen Nutzung fällt.
Viele Eigentümer möchten schließlich wissen, wie sie ihre Immobilie dennoch wirtschaftlich sinnvoll nutzen können. In den meisten Fällen kommen eine langfristige Vermietung mit klassischem Mietvertrag, eine Zwischenvermietung an Personen mit Lebensmittelpunkt in Salzburg oder die Eigennutzung als Hauptwohnsitz in Betracht. Welche Variante im Einzelfall sinnvoll ist, hängt von Lage, Widmung, Wohnungseigentumsvertrag und individuellen Zielen ab.
8. Was sollten Vermieter jetzt tun?
Angesichts der intensiven Kontrollen und der hohen Strafdrohungen ist es für Vermieter riskant, sich auf „Graubereiche“ zu verlassen. Wer bereits touristisch vermietet, sollte überprüfen lassen, ob seine Konstellation tatsächlich unter einen Ausnahmetatbestand – insbesondere die Privatzimmervermietung – fällt oder ob eine unzulässige Zweckentfremdung vorliegt.
Wenn Sie überlegen, Ihre Wohnung künftig über Plattformen wie Airbnb, Booking.com oder andere Dienste anzubieten, empfehlen wir dringend, vor dem ersten Inserat eine rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Eine frühzeitige Prüfung der raumordnungsrechtlichen, baurechtlichen, mietrechtlichen und wohnungseigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen kostet deutlich weniger als eine nachträgliche Verteidigung in einem Verwaltungsstrafverfahren.
Wir unterstützen Sie gerne dabei, Ihre geplante oder bereits laufende Vermietung rechtssicher zu gestalten. Wir prüfen, ob in Ihrem konkreten Fall eine Bewilligung überhaupt realistisch ist, ob die Voraussetzungen für eine Privatzimmervermietung erfüllt sind und wie Sie Ihre Immobilie langfristig nutzen können, ohne eine Zweckentfremdung zu begehen.