Luxusimmobilien sind nicht nur ein Thema für Architektur- und Lifestyle-Magazine, sondern auch für das Steuerrecht. Speziell Modelle, bei denen eine sehr hochwertige Wohnimmobilie – etwa eine Villa, ein Penthouse oder eine großzügige Eigentumswohnung – von einer Gesellschaft oder Privatstiftung gehalten und an die wirtschaftlich Berechtigten vermietet wird, geraten zunehmend ins Visier des Gesetzgebers. Der geplante steuerliche Teil des Betrugsbekämpfungsgesetzes 2025 („BBKG 2025“) sieht nun eine einschneidende Änderung beim Vorsteuerabzug für solche Objekte vor. In diesem Beitrag stellen wir dar, wie die Rechtslage derzeit ist, wie sie nach der Regierungsvorlage aussehen soll und welche Fragen sich Eigentümer, Vermieter, Stiftungen und Projektentwickler nun stellen sollten.
Ausgangspunkt ist das System der Umsatzsteuer. Unternehmer stellen ihren Kunden Umsatzsteuer in Rechnung und können im Gegenzug die Umsatzsteuer auf ihre eigenen Eingangsleistungen als Vorsteuer abziehen. Im Ergebnis soll die Umsatzsteuer nur die Endverbraucher belasten, nicht aber die Unternehmen selbst. Dieses Grundprinzip gilt auch im Immobilienbereich.
Nach derzeitiger Rechtslage sieht § 6 Abs 1 Z 16 UStG vor, dass die Vermietung von Grundstücken grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit ist. Das bedeutet: Auf die Miete wird keine Umsatzsteuer verrechnet, im Gegenzug gibt es keinen Vorsteuerabzug auf die damit zusammenhängenden Kosten. Eine zentrale Ausnahme gilt jedoch für die Vermietung zu Wohnzwecken: Diese ist – von eng begrenzten Ausnahmen abgesehen – zwingend mit 10 Prozent Umsatzsteuer steuerpflichtig. Damit besteht für den Vermieter ein Recht auf Vorsteuerabzug, insbesondere für die Umsatzsteuer auf Bau-, Sanierungs- und Erwerbskosten.
In der Praxis nutzt das etwa ein Immobilienunternehmen, das ein Wohnhaus errichtet oder saniert und dieses anschließend zu Wohnzwecken vermietet. Die Baukosten unterliegen in der Regel dem Steuersatz von 20 Prozent. Vermietet das Unternehmen die Wohnungen steuerpflichtig zu 10 Prozent, kann es die 20 Prozent Umsatzsteuer auf die Errichtungskosten als Vorsteuer geltend machen. Die Umsatzsteuer auf die Mieteinnahmen wird über die Jahre verteilt abgeführt, während die Vorsteuer aus den Baukosten typischerweise kurzfristig zu einem Steuerguthaben führt.
Dieses System gilt nicht nur für klassische Mietwohnprojekte, sondern auch für Modelle, bei denen eine Kapitalgesellschaft oder eine Privatstiftung eine besonders hochwertige Wohnimmobilie hält und an den Gesellschafter, Stifter oder dessen Familie vermietet. Entscheidend ist zunächst, dass aus umsatzsteuerlicher Sicht eine unternehmerische Vermietung vorliegt. In der Ertragsteuer (also etwa bei Körperschaft- und Kapitalertragsteuer) werden solche Konstellationen bereits jetzt sehr genau geprüft. Insbesondere der Begriff des „besonders repräsentativen Wohngebäudes“ spielt hier im Zusammenhang mit verdeckten Ausschüttungen eine große Rolle: Gebäude, die schon ihrem Erscheinungsbild nach offensichtlich für die private Nutzung des Gesellschafters bestimmt sind, können nach der Rechtsprechung von vornherein nicht dem steuerlichen Betriebsvermögen zugerechnet werden.
Wichtig ist: Bislang ist dieser Gedanke aber primär ertragsteuerlich verortet. Für die Umsatzsteuer existiert derzeit keine ausdrückliche Regelung, die besonders hochwertige Wohnimmobilien mit einem fixen Schwellenwert von der Steuerpflicht und damit vom Vorsteuerabzug ausnimmt. Die Finanzverwaltung und die Rechtsprechung können zwar im Einzelfall den Vorsteuerabzug versagen, etwa wenn gar keine unternehmerische Tätigkeit vorliegt oder eine Nutzung ausschließlich außerhalb des Unternehmens erfolgt. Eine starre, betragsmäßige Grenze direkt im Umsatzsteuergesetz gibt es aber bisher nicht.
Mit dem BBKG 2025 soll genau hier angesetzt werden. Die Regierungsvorlage zum Teil „Steuern“ sieht eine Änderung des § 6 Abs 1 Z 16 UStG vor. Künftig soll die Vermietung von sogenannten „besonders repräsentativen Grundstücken“ zu Wohnzwecken zwingend unecht von der Umsatzsteuer befreit sein. Eine unechte Befreiung bedeutet, dass die Miete ohne Umsatzsteuer in Rechnung gestellt wird, aber kein Vorsteuerabzug zusteht.
Nach der Regierungsvorlage liegt ein „besonders repräsentatives Grundstück“ vor, wenn die anteiligen Anschaffungs- und/oder Herstellungskosten für das Grundstück samt Nebengebäuden und sonstigen Bauwerken innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren ab Anschaffung oder Herstellungsbeginn mehr als 2 Millionen Euro betragen. Einbezogen werden sollen dabei ausdrücklich auch der Grund und Nebengebäude, nicht nur das eigentliche Wohnhaus.
Damit würden Vermieter solcher Luxusimmobilien aus dem System der steuerpflichtigen Vermietung zu Wohnzwecken herausfallen. Die Vermietung wäre umsatzsteuerlich wie eine „normale“ Grundstücksvermietung zu behandeln, also unecht befreit, und die Umsatzsteuer auf die Errichtungs- und Betriebsaufwendungen wäre nicht mehr als Vorsteuer abzugsfähig. Die Möglichkeit, Vorsteuern bereits während der Bauphase abzuziehen, bestünde für diese Objekte nicht mehr – auch dann nicht, wenn die Vermietung später tatsächlich erfolgt.
Geplant ist, dass die Neuregelung grundsätzlich für Umsätze gilt, die nach dem 31. Dezember 2025 ausgeführt werden. Zusätzlich soll die neue Rechtslage nur dann eingreifen, wenn das „besonders repräsentative Grundstück“ erst nach dem 31. Dezember 2025 angeschafft oder mit seiner Herstellung begonnen wurde. Bestehende Strukturen behalten damit grundsätzlich ihren bisherigen Status, wobei Übergangs- und Anpassungssachverhalte im Detail zu prüfen sind.
Bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten – etwa Zinshäusern – sieht die Regierungsvorlage vor, dass es auf den einzelnen Mietgegenstand ankommt. Entscheidend ist also, ob die auf eine bestimmte Wohnung oder Einheit entfallenden Kosten über der Zwei-Millionen-Grenze liegen. Ein einzelnes sehr hochwertiges Penthouse in einem ansonsten „normalen“ Haus kann daher als „besonders repräsentativ“ behandelt werden, während die übrigen Wohnungen nicht in den Anwendungsbereich der neuen Regelung fallen.
Rein rechtlich betrachtet vollzieht sich mit der geplanten Änderung eine klare Verschiebung: Bisher ist die Vermietung zu Wohnzwecken zwingend steuerpflichtig, was als Gegenstück den Vorsteuerabzug eröffnet, sofern eine unternehmerische Vermietung vorliegt und keine speziellen Missbrauchstatbestände greifen. Künftig soll für besonders teure Wohnimmobilien eine Rückkehr zur unechten Befreiung stattfinden, allerdings beschränkt auf diese definierte Gruppe von Objekten.
Heute gilt: Wenn eine GmbH oder eine Privatstiftung eine Wohnimmobilie hält, diese zu Wohnzwecken vermietet und die allgemeinen Voraussetzungen einer unternehmerischen Tätigkeit erfüllt, ist die Vermietung mit 10 Prozent Umsatzsteuer steuerpflichtig. Die Gesellschaft kann die Umsatzsteuer auf Bau- und Erwerbskosten als Vorsteuer abziehen, solange nicht aus anderen Gründen der Vorsteuerabzug versagt wird, etwa weil das Gebäude ertragsteuerlich gar nicht zum Betriebsvermögen gehört oder eine verdeckte Ausschüttung „an der Wurzel“ angenommen wird. Diese Prüfung erfolgt jedoch einzelfallbezogen und ohne starre Betragsgrenze.
Mit Inkrafttreten der neuen Regelung (nach aktuellem Stand frühestens ab 1. Jänner 2026 für neue Objekte) würde die Rechtslage für Luxusimmobilien oberhalb von zwei Millionen Euro anders aussehen. Die Vermietung solcher Objekte zu Wohnzwecken wäre zwingend unecht steuerfrei. Die Gesellschaft dürfte auf der Miete keinen Umsatzsteuerbetrag mehr ausweisen. Gleichzeitig wäre sie nicht berechtigt, die Umsatzsteuer auf Anschaffungs-, Herstellungs- und laufende Aufwendungen für diese Immobilie als Vorsteuer geltend zu machen. Der Vorsteuerabzug wäre also nicht nur im Einzelfall aufgrund einer Missbrauchsprüfung ausgeschlossen, sondern kraft Gesetzes bereits aufgrund der Kostenhöhe.
Ein prägnanter Unterschied besteht auch darin, dass der Gesetzgeber mit dem Begriff des „besonders repräsentativen Grundstücks“ nun eine eigenständige umsatzsteuerliche Kategorie schafft, die von der bisher ertragsteuerlich geprägten Figur des „besonders repräsentativen Wohngebäudes“ zu unterscheiden ist. In der ertragsteuerlichen Judikatur steht im Vordergrund, ob das Gebäude nach seinem Erscheinungsbild und seiner Ausstattung offensichtlich vorwiegend der privaten Nutzung des Gesellschafters dient und deshalb nicht dem Betriebsvermögen zuzuordnen ist. Künftig soll für die Umsatzsteuer primär eine objektive, zahlenmäßige Grenze maßgeblich sein: die Kosten von über zwei Millionen Euro innerhalb von fünf Jahren.
Eine erste Frage, die viele Mandanten an dieser Stelle stellen, lautet: „Trifft mich das überhaupt?“ Aus rechtlicher Sicht kommt es darauf an, ob Sie im Bereich der Wohnimmobilien tätig sind und ob die relevanten Kosten pro Einheit in die Nähe der Zwei-Millionen-Grenze kommen. Das betrifft nicht nur klassische „Luxusvillen“, sondern auch sehr großzügige Stadtwohnungen, Penthouse-Einheiten mit Dachterrasse oder kombinierte Wohn- und Freizeitimmobilien mit hohem Ausstattungsniveau.
Eine zweite, sehr praktische Frage lautet: „Was zählt genau zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten?“ Nach der Regierungsvorlage sollen neben dem Gebäude auch der Grund und Nebengebäude sowie sonstige Bauwerke einbezogen werden. Im Detail wird es darauf ankommen, wie weit dieser Begriff auszulegen ist. Fließen etwa hochwertige Einbauten, Wellnessbereiche, Pools, aufwendige Außenanlagen, Planungs- und Beratungskosten oder bestimmte Nebenkosten in vollem Umfang ein, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Schwelle überschritten wird. Unternehmen werden daher verstärkt darauf achten müssen, ihre Kosten detailliert zu dokumentieren und frühzeitig hochzurechnen.
Eine weitere rechtliche Frage betrifft die zeitliche Anwendung: „Was passiert mit schon bestehenden Objekten und bestehenden Mietverhältnissen?“ Nach dem derzeitigen Stand der Regierungsvorlage kommt es für die Anwendung der neuen Regeln auf zwei Zeitpunkte an. Erstens müssen die Umsätze – also typischerweise die Vermietungsumsätze – nach dem 31. Dezember 2025 ausgeführt werden. Zweitens muss die Immobilie erst nach dem 31. Dezember 2025 angeschafft oder mit ihrer Herstellung begonnen worden sein. Damit sollen bereits errichtete und in Nutzung befindliche Objekte grundsätzlich von der Neuregelung ausgenommen werden. Gleichwohl bleibt zu beachten, dass spätere Um- oder Zubauten, aufwendige Sanierungen oder der Erwerb zusätzlicher Flächen zu neuen Beurteilungen führen können, wenn damit ein neues „Herstellungsprojekt“ beginnt.
Schließlich stellt sich die Frage, wie sich die neue Umsatzsteuerregelung mit den bereits bestehenden ertragsteuerlichen Grundsätzen – insbesondere zur verdeckten Ausschüttung bei Gesellschafter- und Stifternutzung – verzahnt. Diese Grundsätze bleiben unverändert bestehen. Das bedeutet: Auch unter der neuen Rechtslage müssen Mietverträge mit Gesellschaftern oder Stiftern fremdüblich ausgestaltet sein, um nicht zu verdeckten Ausschüttungen zu führen. Ein Gebäude, das schon rein äußerlich als privat luxuriöse Repräsentationsimmobilie erkennbar ist, kann weiterhin ertragsteuerlich von vornherein dem Privatbereich zugerechnet werden, unabhängig davon, ob es umsatzsteuerlich als „besonders repräsentatives Grundstück“ eingestuft wird. Umgekehrt kann eine Immobilie die Zwei-Millionen-Grenze überschreiten und damit umsatzsteuerlich als Luxusimmobilie gelten, ohne dass ertragsteuerlich zwingend eine verdeckte Ausschüttung vorliegt. Die Prüfungsmaßstäbe sind unterschiedlich und parallel anzuwenden.
Aus rechtlicher Sicht verändert die geplante Neuregelung die Kalkulation von Wohnimmobilienprojekten im hochpreisigen Segment. Wer heute ein Projekt plant, das pro Einheit in die Nähe von zwei Millionen Euro Anschaffungs- oder Herstellungskosten kommt, sollte die vorgesehene Rechtslage ab 1. Jänner 2026 in die Vertragsgestaltung und in die wirtschaftliche Planung einbeziehen.
Für Projektentwickler:innen bedeutet das, dass die Entscheidung, ob Einheiten verkauft oder langfristig vermietet werden, auch über die Frage des Vorsteuerabzugs mitentscheidet. Die Vermietung einer Einheit, die über der Kosten-Schwelle liegt, wäre künftig umsatzsteuerfrei, der Vorsteuerabzug auf die Errichtungskosten stünde nicht mehr zu. Anders kann dies bei Einheiten unterhalb der Schwelle sein, für die weiterhin die steuerpflichtige Vermietung zu Wohnzwecken mit 10 Prozent und damit der Vorsteuerabzug möglich bleibt.
Für Privatstiftungen und Familiengesellschaften stellt sich die Frage, ob bestehende oder geplante Modelle, bei denen eine Luxusimmobilie gehalten und an die Familie vermietet wird, unter der neuen Rechtslage noch in gleicher Form zweckmäßig sind. Der Wegfall des Vorsteuerabzugs kann dazu führen, dass eine Gestaltung, die bisher aus Umsatzsteuersicht vorteilhaft war, nur noch ertragsteuerlich oder zivilrechtlich motiviert ist. Gerade in diesem Bereich ist eine einheitliche Betrachtung von Umsatzsteuer, Ertragsteuer, Stiftungsrecht und Zivilrecht erforderlich.
Die Diskussion über „Luxusimmobilien“ wird in der Öffentlichkeit oft emotional geführt. Aus anwaltlicher Sicht steht jedoch die nüchterne Rechtsfrage im Vordergrund: Unter welchen Voraussetzungen steht heute ein Vorsteuerabzug für Wohnimmobilien zu, und unter welchen Voraussetzungen soll dieses Recht ab 2026 für besonders teure Wohnobjekte entfallen?
Der aktuelle Entwurf des BBKG 2025 gibt hier eine klare Richtung vor. Für „besonders repräsentative Grundstücke“ zu Wohnzwecken mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten von mehr als zwei Millionen Euro soll die Vermietung künftig unecht umsatzsteuerbefreit sein; ein Vorsteuerabzug steht nicht zu. Die bisherige Systematik – steuerpflichtige Wohnraumvermietung mit Vorsteuerabzug – gilt für diese Fälle dann nicht mehr.
Für Sie als Eigentümer, Vermieter, Stiftung, Family Office oder Projektentwickler bedeutet das: Es lohnt sich, die eigene Struktur und laufende oder geplante Projekte rechtzeitig zu überprüfen, bevor die neue Rechtslage wirksam wird. Wir unterstützen Sie gerne dabei, die aktuelle und künftige Rechtslage im Detail zu analysieren, die Auswirkungen auf Ihre konkrete Situation zu bewerten und rechtssichere Lösungen zu entwickeln – damit Ihre Immobilientätigkeit auch in einem sich verändernden Rechtsrahmen gut aufgestellt bleibt.
