Seit 1. Jänner 2026 gelten in Österreich neue Spielregeln für Mietverhältnisse. Das Mietenpaket 2026, bestehend aus dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) und dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), verlängert die Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre, deckelt die Weitergabe hoher Inflation an Mieter und bremst Richtwert- sowie Kategoriemieterhöhungen auf 1 % im Jahr 2026 und 2 % im Jahr 2027. Ob Sie als Mieter wissen wollen, ob Ihre letzte Mieterhöhung rechtmäßig war, oder als Vermieter Ihre Vertragsmuster anpassen müssen: Dieser Beitrag erklärt alle Neuerungen, zeigt Berechnungsbeispiele und gibt konkrete Handlungsempfehlungen.
Überblick: Was regelt das Mietenpaket 2026?
Am 11. Dezember 2025 hat der Nationalrat das sogenannte Mietenpaket beschlossen. Es trat am 1. Jänner 2026 in Kraft und besteht aus zwei zentralen Rechtsgrundlagen:
Erstens dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG), das Änderungen im Mietrechtsgesetz (MRG) und im Richtwertgesetz (RichtWG) vornimmt. Zweitens dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das erstmals eine gesetzliche Obergrenze für die Weitergabe von Inflation in Wohnungsmietverträgen festlegt. Ergänzend wurde das Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG) beschlossen.
Das Paket verfolgt zwei Ziele: Die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge wird von drei auf fünf Jahre angehoben. Und inflationsbedingte Mietsteigerungen werden durch neue Deckelungsmechanismen begrenzt. Beide Maßnahmen betreffen sowohl neue als auch viele bestehende Mietverhältnisse.
Mindestbefristung: Von drei auf fünf Jahre
Die wohl auffälligste Änderung betrifft die Laufzeit befristeter Mietverträge. Bisher musste ein befristeter Wohnungsmietvertrag im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) auf mindestens drei Jahre abgeschlossen werden (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG alt). Seit 1. Jänner 2026 beträgt diese Mindestdauer fünf Jahre.
Konkret gilt die neue Fünfjahresregel für:
Alle neuen Wohnungsmietverträge im Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG, die ab dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen werden. Ebenso für vertragliche oder gesetzliche Erneuerungen bestehender Befristungen nach dem 31. Dezember 2025. Wer also einen laufenden Vertrag verlängert, muss die neue Fünfjahresfrist beachten.
Für Befristungen, die vor dem 1. Jänner 2026 wirksam vereinbart wurden, gilt die bisherige Dreijahresregel weiter. Eine nachträgliche Anpassung bestehender Befristungen auf fünf Jahre ist nicht erforderlich, solange der Vertrag nicht erneuert wird.
Rechtsgrundlage
Die neue Mindestbefristung ergibt sich aus § 29 Abs 1 Z 3 MRG in der Fassung des 5. MILG. Die Verlängerungsregelung findet sich in § 29 Abs 3 MRG (neu). Verträge, die auf weniger als fünf Jahre befristet werden, obwohl die Fünfjahresregel anwendbar ist, sind nicht nichtig, sondern gelten als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das ist ein erhebliches Risiko für Vermieter, die irrtümlich eine kürzere Frist wählen.
Ausnahme: Wann bleiben drei Jahre möglich?
Der Gesetzgeber hat eine Ausnahme geschaffen: Vermieter, die keine Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) sind, dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen. Die Fünfjahresbefristung ist damit der Regelfall, die Dreijahresbefristung die Ausnahme.
Doch wann gilt ein Vermieter als Unternehmer? Die Gesetzesmaterialien nennen als Richtgröße, dass jemand, der nicht mehr als fünf Mietgegenstände vermietet, typischerweise nicht als Unternehmer einzustufen ist. Es handelt sich aber um keine starre Grenze. Weitere Umstände können eine Rolle spielen: Wird ein Makler oder eine Hausverwaltung eingeschaltet? Werden mehrere Mietverträge über eine GmbH abgewickelt? Treten auf Vermieterseite mehrere Personen gemeinsam auf?
In der Praxis wird die Abgrenzung schwierig bleiben. Wer etwa sechs Wohnungen vermietet, davon drei geerbt hat und keine professionelle Verwaltung nutzt, bewegt sich in einer Grauzone. Gerichte werden diese Fälle im Einzelfall entscheiden müssen. Bis sich eine gefestigte Judikatur herausbildet, sollten Vermieter im Zweifel die fünf Jahre wählen, um kein Risiko einzugehen.
Wenn Sie als Vermieter unsicher sind, ob Sie unter die Unternehmer-Ausnahme fallen, wählen Sie die Fünfjahresbefristung. Wer fälschlicherweise auf drei Jahre befristet, riskiert, dass der Vertrag als unbefristet gilt. Bei einem unbefristeten Vertrag im MRG-Vollanwendungsbereich kann der Vermieter nur aus den taxativen Gründen des § 30 Abs 2 MRG kündigen. Die sichere Variante ist fast immer die bessere.
Stillschweigende Verlängerung und ihre Tücken
Läuft ein befristeter Mietvertrag aus und nutzt der Mieter die Wohnung weiter, ohne dass der Vermieter aktiv die Rückgabe verlangt, tritt eine stillschweigende Verlängerung ein. Bisher verlängerte sich der Vertrag dabei um drei Jahre. Seit dem 1. Jänner 2026 beträgt die erste automatische Verlängerungsphase fünf Jahre (§ 29 Abs 3 MRG neu).
Das bringt Mietern mehr Stabilität, stellt Vermieter aber vor eine wichtige Entscheidung: Wer den Vertrag nach Ablauf der Befristung nicht verlängern will, muss rechtzeitig handeln. Verstreicht der Endtermin unbemerkt, ist der Vermieter für weitere fünf Jahre gebunden.
Die Gefahr der mündlichen Befristungsabrede
Ein besonders heikler Punkt ergibt sich bei der Kommunikation nach einer stillschweigenden Verlängerung. Fragt der Mieter den Vermieter, wie lange der Vertrag noch läuft, kann eine ungeschickte Antwort als neue Befristungsvereinbarung gewertet werden. Im MRG-Bereich muss eine Befristung aber schriftlich vereinbart werden. Eine mündliche Abrede ist unwirksam und führt zu einem unbefristeten Vertrag.
Der Unterschied liegt zwischen einer Wissenserklärung („Der Vertrag läuft bis Ende 2030“) und einer Willenserklärung („Wir vereinbaren, dass der Vertrag bis Ende 2030 läuft“). In der juristischen Praxis ist diese Grenze fließend. Empfehlung: Jede Kommunikation über Vertragslaufzeiten sollte schriftlich erfolgen, und es sollte klar formuliert sein, dass lediglich der bestehende Vertragszustand mitgeteilt wird.
Der vertraglich vereinbarte Endzeitpunkt ist erreicht.
Weder Mieter noch Vermieter handeln aktiv.
Der Vertrag gilt als erneuert. Der Mieter hat 5 weitere Jahre Sicherheit.
MieWeG: Die neue Deckelung der Wertsicherung
Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ist das Herzstück des Mietenpakets. Es betrifft alle Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, in denen eine vertragliche Wertsicherungsklausel vereinbart wurde. Das MieWeG gilt auch für Altverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden. Ausgenommen sind Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mietverträge, die gänzlich außerhalb des MRG fallen.
Mechanismus der Deckelung
Die zentrale Regel (§ 1 Abs 2 MieWeG): Die Wertsicherung darf nur noch einmal jährlich zum 1. April wirksam werden. Maßgeblich ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex VPI 2020 im Vorjahr. Liegt diese Veränderung bei maximal 3 %, bleibt die Anpassung in voller Höhe zulässig. Übersteigt die Inflation 3 %, darf der übersteigende Teil nur zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden.
Ein wichtiger Punkt: Das MieWeG begründet von sich aus keine Wertsicherung. Es setzt eine bestehende vertragliche Vereinbarung voraus und wirkt nur als Deckel. Fehlt im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel, gibt es keine automatische Mieterhöhung, und das MieWeG kommt nicht zur Anwendung. In neuen Verträgen ist es allerdings zulässig, direkt auf § 1 Abs 2 MieWeG als Grundlage für die Wertsicherung zu verweisen.
Übergangsregelungen für Altverträge
Bei Mietverträgen, die vor dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, stellt sich die Frage, ab wann die Deckelung greift. Das Gesetz löst das Problem über eine Fiktion: Als „Vertragsabschlusszeitpunkt“ gilt der Monat, auf den sich die letzte Wertsicherung vor dem 1. Jänner 2026 bezogen hat (§ 4 MieWeG). Monate zwischen der letzten Indexanpassung und dem 1. April 2026 können anteilig berücksichtigt werden.
Die Deckelungsberechnung wird für jedes Kalenderjahr gesondert durchgeführt. In der Praxis bedeutet das: Vermieter und Hausverwaltungen müssen für jeden einzelnen Mietvertrag prüfen, wann die letzte Wertsicherung erfolgt ist und wie die Überleitung auf den neuen 1.-April-Stichtag funktioniert. Das erzeugt einmalig erheblichen Verwaltungsaufwand.
Rückforderungsfrist: Fünf statt dreißig Jahre
Ein Detail, das leicht übersehen wird: Die Frist für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen wurde auf fünf Jahre begrenzt. Bisher konnte unter Umständen bis zu 30 Jahre zurückgefordert werden. Das entlastet Vermieter, kann aber Mieter benachteiligen, die Überzahlungen erst spät bemerken. Eine Ausnahme gilt: Beruht die Unwirksamkeit auf einem Verstoß gegen die EU-Klauselrichtlinie, bleibt die längere Frist bestehen.
Mietpreisbremse bei Richtwert- und Kategoriemieten
Für Mietverhältnisse im Vollanwendungsbereich des MRG gelten besonders strenge Regeln. Das betrifft typischerweise Altbauwohnungen (Baubewilligung vor dem 30. Juni 1953), Gemeindewohnungen und Genossenschaftswohnungen. Hier greift nicht der reguläre MieWeG-Mechanismus, sondern eine temporäre Mietpreisbremse:
Im Jahr 2026 dürfen Richtwert- und Kategoriemieten um maximal 1 % steigen (Erhöhung am 1. April 2026). Im Jahr 2027 beträgt die Obergrenze 2 % (Erhöhung am 1. April 2027). Erst ab 2028 gilt der reguläre MieWeG-Mechanismus (3 % plus halbe Überschreitung). Auch die gesetzliche Valorisierung der Richtwerte und Kategoriebeträge folgt diesem Schema (§ 1 Abs 3 MieWeG).
Für Mieter in Richtwertmieten bedeutet das konkret: Ihre Miete wird 2026 und 2027 deutlich unter der allgemeinen Inflation steigen. Das ist ein spürbarer Vorteil, insbesondere wenn die Inflation in diesen Jahren über 2 oder 3 % liegt.
Was das Mietenpaket für Mieter bedeutet
Für Mieter bringt das Mietenpaket in mehrfacher Hinsicht Vorteile. Die verlängerte Mindestbefristung von fünf Jahren gibt mehr Planungssicherheit. Wer einen neuen befristeten Vertrag abschließt, kann sich darauf verlassen, mindestens fünf Jahre in der Wohnung bleiben zu können. Das ist gerade in Ballungsräumen wie Salzburg, Graz oder Wien relevant, wo die Wohnungssuche zunehmend schwierig ist.
Die Deckelung der Wertsicherung durch das MieWeG begrenzt zudem die jährliche Mieterhöhung. In Jahren mit hoher Inflation macht sich das im Geldbörsel bemerkbar. Bei einer Monatsmiete von 900 Euro und einer Inflation von 6 % beträgt der Unterschied zwischen voller Weitergabe (54 Euro monatlich mehr) und gedeckelter Erhöhung nach MieWeG (40,50 Euro monatlich mehr) immerhin 13,50 Euro pro Monat oder 162 Euro im Jahr.
Prüfungspflicht bei Mieterhöhungen
Nicht jede Mieterhöhung ist automatisch korrekt. Mieter sollten bei jeder Anpassung prüfen:
Erstens: Ist im Mietvertrag überhaupt eine Wertsicherungsklausel vereinbart? Ohne eine solche Klausel darf der Vermieter die Miete nicht einseitig erhöhen. Zweitens: Erfolgt die Erhöhung zum richtigen Zeitpunkt? Seit dem MieWeG ist nur noch der 1. April als Stichtag zulässig. Drittens: Ist die Berechnung korrekt? Die Kontrolle der Höhe erfordert den Abgleich mit dem offiziellen VPI 2020 der Statistik Austria. Viertens: Fällt der Mietvertrag in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG? Im Vollanwendungsbereich gelten 2026 und 2027 die strengeren Obergrenzen von 1 % bzw. 2 %.
Was Vermieter jetzt tun sollten
Für Vermieter bringt das Mietenpaket einen höheren Verwaltungsaufwand und erfordert eine Anpassung der Vertragspraxis. Die wichtigsten Handlungsfelder:
Vertragsmuster aktualisieren
Wer noch mit Vertragsvorlagen arbeitet, die eine Dreijahresbefristung vorsehen, muss diese auf fünf Jahre umstellen, sofern er als Unternehmer gilt. Viele Hausverwaltungen haben die Umstellung bereits Anfang 2026 vorgenommen. Wer seine Mietverträge selbst erstellt, sollte die Anpassung umgehend nachholen.
Fristenmanagement einrichten
Bei fünf Jahren Mindestlaufzeit und stillschweigender Verlängerung um weitere fünf Jahre summieren sich die Zeiträume schnell. Ein Vermieter, der einen neuen Vertrag abschließt und den Endtermin vergisst, ist unter Umständen zehn Jahre gebunden. Deshalb gilt: Endtermine systematisch erfassen und rechtzeitig (mindestens sechs Monate vorher) eine Entscheidung treffen, ob verlängert, nicht verlängert oder neu verhandelt werden soll.
Wertsicherungsklauseln überprüfen
Bestehende Wertsicherungsklauseln müssen mit dem MieWeG abgeglichen werden. Wenn eine Klausel eine quartalsweise oder monatliche Anpassung vorsieht, ist sie durch das MieWeG auf den 1.-April-Stichtag beschränkt. Die Klausel selbst wird nicht unwirksam, aber ihre Wirkung wird begrenzt. Für neue Verträge empfiehlt es sich, die Wertsicherung direkt auf den MieWeG-Mechanismus zu referenzieren.
Erträge neu kalkulieren
Vermieter, die mit der vollen Inflationsweitergabe kalkuliert haben, müssen ihre Ertragsprognosen anpassen. Bei einer anhaltenden Inflation von 5 % bedeutet die MieWeG-Deckelung, dass statt 5 % nur 4 % an den Mieter weitergegeben werden können. Auf einen Bestand von 20 Wohnungen mit einer Durchschnittsmiete von 800 Euro monatlich ergibt sich eine jährliche Differenz von rund 1.920 Euro. Das ist verkraftbar, sollte aber in der Liquiditätsplanung berücksichtigt werden.
Wenn ein befristeter Vertrag ausläuft und Sie als Vermieter eine Verlängerung oder Neubefristung anstreben, schreiben Sie dem Mieter einen Brief mit klarer Formulierung: „Wir teilen mit, dass der bestehende Mietvertrag am [Datum] endet. Wir bieten Ihnen den Abschluss eines neuen befristeten Mietvertrags mit einer Laufzeit von fünf Jahren an.“ Vermeiden Sie mehrdeutige mündliche Auskünfte über die verbleibende Laufzeit. Bei Kündigungsfragen ist anwaltliche Beratung ratsam.
Häufige Fehler bei der Umsetzung
In den ersten Monaten seit Inkrafttreten des Mietenpakets zeigen sich in der Praxis immer wieder dieselben Fehler. Wer sie kennt, kann sie vermeiden:
Manche Vermieter befristen weiterhin auf drei Jahre, ohne zu prüfen, ob sie als Unternehmer im Sinn des KSchG gelten. Folge: Der Vertrag gilt als unbefristet. Der Vermieter kann nur noch aus den Gründen des § 30 Abs 2 MRG kündigen.
Das MieWeG legt den 1. April als einzigen zulässigen Stichtag fest. Eine Erhöhung zum Vertragsjahrestag, zum 1. Jänner oder zu einem anderen Datum widerspricht dem Gesetz. Die Erhöhung ist insoweit unwirksam.
Im Vollanwendungsbereich (Altbau, Gemeindewohnung) beträgt das Maximum 2026 nur 1 %. Eine Erhöhung um die tatsächliche Inflation oder den MieWeG-Deckel ist dort nicht zulässig.
Wer nach Ablauf eines befristeten Vertrags mündlich über die verbleibende Laufzeit informiert, riskiert, dass diese Aussage als neue Befristungsvereinbarung interpretiert wird. Da mündliche Befristungen im MRG-Bereich unwirksam sind, entsteht ein unbefristeter Vertrag.
Wer die Übergangsregel für vor dem 1.1.2026 abgeschlossene Verträge nicht beachtet, berechnet die erste MieWeG-Anpassung falsch. Der fiktive Vertragsabschlusszeitpunkt nach § 4 MieWeG muss korrekt ermittelt werden.
Sonderfälle und Abgrenzungsfragen
Ein- und Zweifamilienhäuser
Mietverträge über Ein- und Zweifamilienhäuser fallen nicht unter das MieWeG. Dort bleibt die vertraglich vereinbarte Wertsicherung in vollem Umfang wirksam. Das bedeutet: Vermieter von Einfamilienhäusern können die Inflation nach wie vor vollständig weitergeben, sofern der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält. Die Fünfjahres-Mindestbefristung gilt allerdings auch hier, sofern das MRG anwendbar ist.
Gewerbemietverträge
Das MieWeG betrifft nur Wohnungsmietverträge. Gewerbemietverträge sind davon ausgenommen. Auch die neue Mindestbefristung von fünf Jahren gilt nur für Wohnungsmieten. Bei gemischt genutzten Objekten (Wohnung und Geschäft im selben Vertrag) kommt es darauf an, welcher Nutzungszweck überwiegt.
Untermiete und WG-Verträge
Auch Untermietverträge werden vom Mietenpaket erfasst, wenn sie in den Anwendungsbereich des MRG fallen. Die Fünfjahres-Mindestbefristung gilt also auch für einen Untermietvertrag, wenn der Hauptmieter als Unternehmer einzustufen ist. Bei reinen WG-Vereinbarungen, die keinen eigenständigen Mietvertrag darstellen, sind die neuen Regeln nicht anwendbar.
Verträge mit Auslaufklausel vor dem 1.1.2026
Endet ein befristeter Vertrag planmäßig am 31. Dezember 2025 und wird im Jänner 2026 ein neuer Vertrag abgeschlossen, gilt die Fünfjahresregel. Endet er hingegen erst im März 2026, bleibt die alte Befristung wirksam, aber eine etwaige Verlängerung unterliegt bereits den neuen Regeln. Die Stichtagsregelung ist hier entscheidend.
Das Wichtigste auf einen Blick
Stand: April 2026. Die dargestellten Informationen geben die allgemeine Rechtslage wieder und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Gesetzesänderungen, Verordnungen und Gerichtsentscheidungen können die Rechtslage im Einzelfall verändern.
Jetzt unverbindlich anfragen
Wir prüfen Ihren Mietvertrag und beraten Sie zu Ihren Rechten.
Wie wir Ihnen helfen können
Als Kanzlei mit Schwerpunkt Immobilienrecht in Salzburg beraten wir Mieter und Vermieter gleichermaßen zu allen Fragen rund um das Mietenpaket 2026. Wir prüfen Ihre bestehenden Mietverträge auf Konformität mit den neuen Regeln, berechnen die zulässige Wertsicherung nach dem MieWeG und unterstützen Sie bei der Gestaltung neuer Vertragsmuster. Kontaktieren Sie uns, damit wir gemeinsam klären, welche Schritte in Ihrer Situation sinnvoll sind.