Der Kaufpreis ist nur die halbe Wahrheit. Wer in Österreich eine Immobilie erwirbt, muss zusätzlich rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten einkalkulieren – das sind bei einem Einfamilienhaus für 450.000 Euro schnell über 50.000 Euro, die neben der Finanzierung des eigentlichen Objekts aufzubringen sind. Die größten Posten: Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Eintragungsgebühr ins Grundbuch (1,1 Prozent), Honorar für Rechtsanwalt oder Notar (1,5 bis 3 Prozent zzgl. USt) und Maklerprovision (bis zu 3 Prozent plus USt pro Partei). Dazu kommen Treuhandkosten, Bewertungsgutachten, Beglaubigungen und Finanzierungsnebenkosten. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, was wirklich auf Sie zukommt, wo die aktuelle Grundbuch-Befreiung bis 30. Juni 2026 bis zu 11.500 Euro spart, und mit welchen sieben konkreten Maßnahmen Sie Ihre Nebenkosten nachweislich senken.
Kaufnebenkosten im Überblick: Die 10–12-Prozent-Regel
Als Orientierung gilt: Wer eine Immobilie kauft, sollte 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises zusätzlich für Nebenkosten einplanen. Bei einem Direktkauf ohne Makler sind es rund 6 bis 7 Prozent. Bei 300.000 Euro sind das 30.000 bis 36.000 Euro zusätzlich, bei 500.000 Euro 50.000 bis 60.000 Euro. Diese Summe muss neben dem Eigenkapital für den Kaufpreis vorhanden sein – Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht mit.
Die Nebenkosten setzen sich aus vier großen Blöcken zusammen: Steuern (GrESt 3,5 %), Gerichtsgebühren (Eintragungsgebühr 1,1 %, Pfandrechtseintragung 1,2 %), Vertragskosten (Rechtsanwalt oder Notar, 1,5 bis 3 % zzgl. 20 % USt) und Vermittlungskosten (Maklerprovision bis 3 % zzgl. USt pro Partei). Dazu kommen Treuhand (300 bis 800 Euro), Beglaubigungen (50 bis 200 Euro), allenfalls ein Bewertungsgutachten (500 bis 2.500 Euro) und Finanzierungsnebenkosten (1 bis 3 % des Kreditbetrags).
Ob Ihre Nebenkosten am unteren (7 Prozent) oder oberen Rand (12 Prozent) liegen, entscheiden vier Fragen: Wird die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt (dann greift die Grundbuch-Befreiung bis 500.000 Euro noch bis 30. Juni 2026)? Wird über einen Makler gekauft oder direkt? Wie hoch ist der Kreditbetrag? Und handelt es sich um Bestandskauf oder Bauträgervertrag mit Ratenzahlung?
Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent: Der größte Einzelposten
Die Grunderwerbsteuer nach dem GrEStG 1987 ist die zentrale Verkehrsteuer beim Liegenschaftserwerb. Bei Käufen zwischen Fremden beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent der Gegenleistung, also in der Regel des Kaufpreises (§ 7 GrEStG). Sie fällt bei jedem Erwerbsvorgang an, der zur Eigentumsübertragung führt – also auch bei Tausch, Übergabe, Schenkung, Auflassung oder einer tatbestandsmäßigen Anteilsvereinigung (Share Deal).
Im Familienkreis greift der Stufentarif (§ 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG): 0,5 Prozent auf die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent auf die nächsten 150.000 Euro, 3,5 Prozent auf alles darüber. Bemessungsgrundlage ist hier der Grundstückswert (mindestens Einheitswert mal drei). Das spart bei Übertragung im Familienkreis oft 5.000 bis 15.000 Euro. Mehr dazu in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer 2026 im Detail.
Steuerschuldner sind nach § 9 GrEStG Käufer und Verkäufer zur ungeteilten Hand; in der Praxis trägt der Käufer die Steuer vollständig. Die Fälligkeit ist bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld; bei Einschaltung eines Rechtsanwalts oder Notars erfolgt die Selbstberechnung nach § 11 GrEStG. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Selbstberechnungsbestätigung ist keine Einverleibung im Grundbuch möglich.
Auch bei Schenkung von Liegenschaften fällt die GrESt an – die Schenkungssteuer selbst ist seit 2008 abgeschafft, aber die GrESt bleibt (im Familienkreis nach Stufentarif). Details dazu im Beitrag Immobilie schenken in Österreich. Seit BBG 2025 (1. Juli 2025) greift die Share-Deal-Steuerpflicht bereits ab 75 Prozent Beteiligung (statt 95 %); der Beobachtungszeitraum wurde auf sieben Jahre verlängert.
Grundbuch-Eintragungsgebühr und aktuelle Befreiung
Ohne Eintragung ins Grundbuch gibt es kein Liegenschaftseigentum. Die Eintragung kostet 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage – in der Regel des Kaufpreises (§ 26 GGG, TP 9 lit b Z 4). Bei 300.000 Euro sind das 3.300 Euro, bei 600.000 Euro schon 6.600 Euro. Dazu 81 Euro Eingabegebühr. Anders als die GrESt ist das ein Gerichtskostenbeitrag, keine Steuer.
Wird der Kauf über einen Kredit finanziert, kommt eine zweite Eintragung hinzu: Das Pfandrecht der Bank wird im C-Blatt vermerkt. Dafür fallen 1,2 Prozent vom Hypothekenbetrag an (TP 9 lit b Z 8 GGG) – bei 300.000 Euro Kredit also 3.600 Euro. Dieser Posten fällt real an, bevor die Bank den Kredit auszahlt.
Seit 1. Juli 2024 gibt es eine befristete Befreiung nach § 26a GGG: Beim Erwerb zur Schaffung eines Hauptwohnsitzes entfällt die Eintragungsgebühr für die ersten 500.000 Euro Bemessungsgrundlage. Die Befreiung gilt bis 30. Juni 2026; auch die Pfandrechtseintragung ist in diesem Rahmen befreit. Bei 500.000 Euro Immobilie mit 400.000 Euro Kredit spart das 5.500 Euro plus 4.800 Euro – insgesamt 10.300 Euro. Mehr dazu im Beitrag zur Grundbuch-Befreiung bis 500.000 Euro.
Die Befreiung ist kein Automatismus: Sie muss im Grundbuchantrag ausdrücklich beantragt werden. Voraussetzungen: dringendes Wohnbedürfnis, Meldung als Hauptwohnsitz innerhalb von drei Monaten, Beibehaltung mindestens fünf Jahre. Wer das vergisst, zahlt zunächst die volle Gebühr – die nachträgliche Rückforderung scheitert in der Praxis oft an Fristen und Nachweisen.
Sprechen Sie die Inanspruchnahme der Grundbuch-Befreiung bereits vor Unterzeichnung mit Ihrem Rechtsanwalt ab. Er muss sie im Antrag belegen (Meldezettel, Erklärung über die Nutzung als Hauptwohnsitz, eidesstattliche Erklärung über das Nichtvorhandensein anderer Objekte). Diese Dokumente müssen spätestens drei Monate nach Einverleibung nachgereicht werden. Wer den Antrag ohne Befreiungserklärung einbringt, verschenkt bei einem typischen Salzburger Eigentumswohnungskauf schnell 5.000 bis 11.000 Euro.
Rechtsanwalt, Notar, Beglaubigungen
Ein Liegenschafts-Kaufvertrag muss in Österreich nicht notariell beurkundet werden – die Unterschriften müssen aber gerichtlich oder notariell beglaubigt sein (§ 31 GBG). In der Praxis erstellt ein Rechtsanwalt oder Notar den Vertrag und übernimmt auch Treuhandschaft, GrESt-Selbstberechnung und Einverleibung. Das Honorar liegt zwischen 1,5 und 3 Prozent des Kaufpreises zzgl. 20 Prozent USt – bei 400.000 Euro also zwischen 7.200 Euro (1,5 %) und 14.400 Euro (3 %) brutto.
Die Tarife nach RATG (Anwalt) und NTG (Notar) sind Richtwerte, keine Pflichtbeträge. Vor allem bei Kaufpreisen ab 500.000 Euro lassen sich Pauschalhonorare unter 1,5 Prozent regelmäßig vereinbaren. Holen Sie mehrere Angebote ein – der Preis-Leistungs-Unterschied ist oft erheblich.
Beglaubigungen sind ein eigener Posten: gerichtlich rund 50 Euro pro Unterschrift, notariell 80 bis 200 Euro. Bei mehreren Unterzeichnenden (etwa Ehepaare auf beiden Seiten) summiert sich das auf 200 bis 400 Euro. Bei Fern-Verträgen werden oft Vollmachten erteilt, um Beglaubigungen zu bündeln.
Was leistet der Rechtsanwalt dafür? Er entwirft den Kaufvertrag (Lastenfreistellung, Gewährleistung, Übergabe), holt Grundbuchauszug und Flächenwidmungsnachweis, prüft offene Lasten, koordiniert die Treuhandschaft, rechnet die GrESt selbst ab, reicht den Grundbuchantrag ein und sorgt für die Lastenfreistellung beim bisherigen Kreditgeber. Mehr auf unserer Schwerpunktseite zum Kaufvertrag und zur Treuhandschaft.
Maklerprovision 3 Prozent: Bestellerprinzip richtig verstehen
Die Maklerprovision ist für viele Käufer der unerwartetste Nebenkostenposten. Sie beträgt nach der Höchstprovisions-Verordnung (IMV) maximal 3 Prozent des Kaufpreises zzgl. 20 Prozent USt – brutto also bis zu 3,6 Prozent. Diese Obergrenze gilt ab 48.449 Euro Kaufpreis; darunter gelten gestaffelte Pauschalsätze. Bei einem 450.000-Euro-Kauf sind das als Käufer 16.200 Euro brutto.
Ein verbreitetes Missverständnis betrifft das Bestellerprinzip. Seit 1. Juli 2023 (Maklergesetz-Änderungsgesetz 2023) zahlt bei der Mietvermittlung nur, wer den Makler beauftragt hat – in der Regel der Vermieter. Dieses Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Mietverträge, nicht für den Kauf. Beim Immobilienkauf zahlen typischerweise beide Parteien ihre Provision: Verkäufer 3 % + USt, Käufer ebenfalls. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das in Summe 28.800 Euro brutto.
Die Provisionshöhe ist verhandelbar. Der Anspruch setzt einen schriftlichen Maklervertrag und die Kausalität der Vermittlung für den Abschluss voraus (§ 6, § 7 MaklerG). Der Makler hat eine Informationspflicht nach § 30b Abs 1 KSchG: Er muss vor Vermittlungsbeginn schriftlich offenlegen, für wen er tätig wird (Doppeltätigkeit ist erlaubt, muss aber offengelegt werden). Ohne diese Aufklärung ist der Provisionsanspruch gefährdet.
Beim Direktkauf ohne Makler entfällt die Käuferprovision ganz. Vorsicht bei Inseraten auf Immobilienportalen: Hier ist die Provisionspflicht regelmäßig schon durch die Kontaktaufnahme ausgelöst, auch wenn der Kauf erst später zustande kommt. Hier lohnt die anwaltliche Prüfung des Maklervertrags vor Unterzeichnung. Mehr dazu auf unserer Schwerpunktseite Maklerrecht.
Treuhand, Bewertung, Finanzierungsnebenkosten
Neben den vier großen Blöcken gibt es kleinere Posten, die zusammen 2 bis 4 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Die Treuhandschaft ist der wichtigste: Der Käufer überweist den Kaufpreis nicht direkt, sondern auf ein Treuhandkonto des Rechtsanwalts oder Notars. Erst wenn Lastenfreistellung bestätigt, GrESt bezahlt und Einverleibung eingeleitet ist, wird das Geld ausgezahlt. Kosten: 300 bis 800 Euro pauschal. Details zum Ablauf im Beitrag zur Treuhandabwicklung beim Immobilienkauf.
Ein Bewertungsgutachten ist nicht immer Pflicht, aber oft sinnvoll oder von der Bank gefordert. Kosten: 500 bis 2.500 Euro. Bei Wohnungen genügt Banken häufig ein internes Kurzgutachten; bei Häusern und Anlageobjekten ist ein externes Verkehrswertgutachten Standard. In Streitfällen (etwa Anfechtung wegen laesio enormis) ist ein Gutachten ohnehin zentral.
Die Finanzierungsnebenkosten werden oft unterschätzt. Banken verlangen typischerweise 1 bis 3 Prozent des Kreditbetrags – Bearbeitungsgebühr (0,5–1,5 %), Schätzgebühr (300–800 Euro), Pfandrechts-Eingabenzuschlag (50 Euro). Bei 300.000 Euro Kredit sind das 3.000 bis 9.000 Euro zusätzlich, plus 1,2 % Pfandrechtsgebühr (falls nicht befreit). Bankvergleich lohnt – die Sätze variieren oft um das Doppelte.
Kleinere, aber nicht vernachlässigbare Posten: Beglaubigungsgebühren (50 bis 200 Euro), Grundbuchauszug (online gebührenfrei, beim Bezirksgericht 14,20 Euro), Flächenwidmungsnachweis (oft kostenlos, sonst 20 bis 50 Euro), Energieausweis (bei Erstausstellung 200 bis 500 Euro, sonst Verkäuferpflicht) und Übergabeprotokoll (Vorlage vom Rechtsanwalt). In Summe 200 bis 600 Euro.
Drei Rechenbeispiele: 150k / 450k / 900k Euro
Drei realistische Szenarien im Detail. Die Zahlen basieren auf marktüblichen Sätzen und berücksichtigen die Grundbuch-Befreiung bis 30. Juni 2026 (wo anwendbar). Maklerprovision, Anwaltshonorar und Finanzierungsnebenkosten liegen im mittleren Bereich.
Die drei Beispiele zeigen die Spannbreite: Beim 150.000-Euro-Hauptwohnsitz liegen die Nebenkosten bei 9,8 Prozent (Grundbuch-Befreiung wirkt). Beim 450.000-Euro-Haus sind es 11,2 Prozent, beim Anlageobjekt ohne HWS-Befreiung 12,1 Prozent. Allein aus der fehlenden Grundbuch-Befreiung fallen beim Zinshaus zusätzlich 15.900 Euro an – ein Argument, die Hauptwohnsitz-Nutzung zumindest zu prüfen, wo es der Lebensumstand zulässt.
Sieben Spartipps – was wirklich wirkt
An mehreren Stellen lässt sich bei den Nebenkosten sparen. Nicht jeder Tipp passt zu jedem Fall, aber einer oder zwei davon sind in fast jeder Konstellation einsetzbar.
Wer sich vor dem Rechnen in ein Objekt verliebt, kauft oft 10 bis 12 Prozent über Budget. Setzen Sie die Obergrenze für den Kaufpreis bereits vor der Besichtigung – mit den Nebenkosten einkalkuliert. Wer 500.000 Euro Gesamtbudget hat, darf bei 445.000 Euro (mit Makler) oder 465.000 Euro (ohne Makler) zuschlagen, abhängig von Befreiungen und Finanzierungsstruktur.
Neubau und Bauträgerkauf: BTVG-Spezifika
Beim Kauf einer Neubauwohnung vom Bauträger gilt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Der wichtigste Unterschied zum Bestandskauf: Der Kaufpreis wird nicht in einer Summe, sondern in Raten nach dem Ratenplanmodell des § 10 BTVG bezahlt. Typische Verkehrsphasen: Grundstückserwerb, Rohbau, Dachgleiche, Fenster-/Fassadenabschluss, Sanitär- und Elektroinstallationen, Übergabe.
Der Bauträger muss nach § 7 BTVG Sicherheiten stellen – Bankgarantie, Versicherung oder pfandrechtliche Sicherstellung. Das Ratenplan-Modell ist Pflicht bei allen BTVG-pflichtigen Verträgen. Für den Käufer bedeutet das: Raten-Treuhandschaft über die gesamte Bauphase statt einer einmaligen Abwicklung. Die Treuhandkosten steigen dadurch auf 800 bis 1.500 Euro.
Weitere Unterschiede: Die GrESt wird teilweise nur auf den Grundanteil berechnet, der Gebäudeanteil unterliegt je nach Vertragsgestaltung der Umsatzsteuer (20 %) – bei Vorsteuerabzug (Vermietung) relevant. Die Grundbuch-Befreiung bis 500.000 Euro kann auch beim Bauträgerkauf greifen, wenn das Fertigstellungsdatum vor dem 30. Juni 2026 liegt. Die Maklerprovision entfällt häufig, weil Bauträger ihre Objekte selbst vermarkten.
In Summe liegen die Nebenkosten beim Bauträgerkauf oft etwas niedriger (keine Maklerprovision, teils reduzierte GrESt-Basis), die Abwicklung ist aber komplexer. Ratenplan- und Sicherheitsklauseln sollten unbedingt anwaltlich geprüft werden – unzureichende Bankgarantien oder zu frühe Ratenzahlungen ohne Leistungsnachweis sind häufige Schwachstellen.
Häufige Fehler bei der Nebenkostenplanung
Fünf Fehler sehen wir bei der Nebenkostenkalkulation immer wieder. Alle sind vermeidbar, wenn man die Kostenstruktur vorab systematisch durchgeht.
Häufige Fragen zu den Kaufnebenkosten
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Stand: Dezember 2025. Dieser Beitrag ersetzt keine anwaltliche Beratung im Einzelfall.