Wer 2026 in Österreich eine Immobilie als Hauptwohnsitz kauft, kann sich bis zu 11.500 Euro Gebühren sparen – aber nur bis zum 30. Juni 2026 und nur, wenn der Grundbuchantrag rechtzeitig beim Bezirksgericht einlangt. Die im Rahmen der Wohnraum- und Bauoffensive (BGBl I 110/2023) beschlossene Befreiung nach § 26a GGG erfasst die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent und die Pfandrechtsgebühr von 1,2 Prozent – zusammen also 2,3 Prozent der Bemessungsgrundlage. Privilegiert sind Bemessungsgrundlagen bis 500.000 Euro pro Person; bei gemeinsamem Kauf verdoppelt sich der Effekt. Über 2.000.000 Euro entfällt die Vergünstigung vollständig. Was aussieht wie ein Geschenk des Gesetzgebers, hat in der Praxis mehrere Fallen: verspätete Hauptwohnsitzmeldung, fehlender Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses, Rückforderung bei vorzeitigem Verkauf. Dieser Ratgeber zeigt, wer profitiert, wie viel konkret gespart wird und wo die häufigsten Stolperfallen liegen.
Was ist von der Befreiung erfasst?
Die Grundbuchgebührenbefreiung nach § 26a Gerichtsgebührengesetz (GGG) ist Teil der im Dezember 2023 beschlossenen Wohnraum- und Bauoffensive (BGBl I 110/2023). Sie gilt für Erwerbsvorgänge zwischen dem 1. April 2024 und dem 30. Juni 2026 und befreit zwei Positionen, die bisher zusammen rund 2,3 Prozent der Bemessungsgrundlage ausgemacht haben.
Die erste Position ist die Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent nach TP 9 lit b Z 4 der Anlage zum GGG. Sie fällt für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch an und hatte bisher bei einer Wohnung um 380.000 Euro rund 4.180 Euro ausgemacht. Die zweite Position ist die Pfandrechtsgebühr von 1,2 Prozent nach TP 9 lit b Z 8. Sie fällt für die Eintragung der Hypothek an, wenn der Kauf fremdfinanziert wird. Bei einer Hypothek von 300.000 Euro sind das 3.600 Euro. Beides zusammen ergibt die maximale Ersparnis von 2,3 Prozent der Bemessungsgrundlage, gedeckelt bei 11.500 Euro pro Person.
Nicht befreit wird die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent – das ist eine Verkehrsteuer des Bundes und nicht mit der Grundbuchgebühr zu verwechseln. Wer also eine Wohnung um 380.000 Euro kauft, zahlt weiterhin 13.300 Euro Grunderwerbsteuer. Wie sich die Grunderwerbsteuer in Österreich 2026 berechnet und wo der Familien-Stufentarif greift, haben wir in unserem Beitrag zur Grunderwerbsteuer im Detail zusammengefasst. Ebenfalls nicht befreit ist die pauschale Eingabegebühr von 81 Euro für den Grundbuchantrag selbst. Sie ist vergleichsweise gering, fällt aber in jedem Fall an.
Voraussetzungen: Hauptwohnsitz und dringendes Wohnbedürfnis
Die Befreiung ist an vier Voraussetzungen geknüpft, die kumulativ erfüllt sein müssen. Wer auch nur eine verfehlt, verliert die gesamte Begünstigung – es gibt keine Teilbefreiung, die Prüfung ist streng. Das Grundbuchsgericht und in Zweifelsfällen der Kostenbeamte entscheiden rein nach Aktenlage; nachträgliche Klarstellungen sind aufwendig.
Die erste Voraussetzung ist das dringende Wohnbedürfnis des Erwerbers. Privilegiert sind ausschließlich Immobilien, die zur Deckung des unmittelbaren Wohnbedarfs erworben werden. Zweitwohnsitze, Ferienwohnungen, Anlageobjekte und Wohnungen, die zur Vermietung bestimmt sind, fallen durch. Der Gesetzgeber verlangt, dass der Käufer seinen bisherigen Hauptwohnsitz aufgibt und an der neuen Adresse einen dauerhaften Lebensmittelpunkt begründet. Wer also parallel zu einem bestehenden Hauptwohnsitz eine weitere Wohnung kauft, ohne den alten Wohnsitz zu räumen, ist nicht begünstigt.
Die zweite Voraussetzung ist die tatsächliche Hauptwohnsitzmeldung nach dem Meldegesetz (MeldeG). § 1 MeldeG definiert den Hauptwohnsitz als die Unterkunft, an der eine Person in der Absicht genommen wird, sie bis auf Weiteres zum Mittelpunkt ihrer Lebensbeziehungen zu machen. Die Meldung muss zeitnah nach Einzug – praxisüblich innerhalb von drei Tagen – bei der Meldebehörde erfolgen. Eine verspätete oder gar vergessene Ummeldung ist der häufigste Grund, warum die Befreiung nachträglich aberkannt wird.
Die dritte Voraussetzung ist die Mindestnutzungsdauer von fünf Jahren. Die begünstigte Immobilie muss über fünf Jahre nach Eintragung des Eigentumsrechts tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt werden. Ein vorzeitiger Verkauf, eine Umwidmung zur Mietwohnung oder die Rückmeldung zum Eltern- bzw. Zweitwohnsitz lösen die Rückforderung der ersparten Gebühren aus – dazu mehr in Abschnitt 6. Die vierte Voraussetzung ist die rechtzeitige Geltendmachung im Grundbuchantrag: Die Befreiung muss im Antrag explizit beantragt und urkundlich belegt werden. Wer den Antrag ohne Befreiungs-Hinweis einbringt, bekommt die Gebühr regulär vorgeschrieben und muss sie aufwendig rückfordern.
Wie viel können Sie sparen? Drei Rechenbeispiele
Die Höhe der Ersparnis hängt von drei Faktoren ab: der Bemessungsgrundlage, der Kreditfinanzierung und der Käuferkonstellation. Die folgenden Beispiele stammen aus typischen Fällen im Raum Salzburg.
Beispiel A: Eigentumswohnung 380.000 €, Einzelperson, 300.000 € Hypothek
Eine junge Käuferin erwirbt in Salzburg-Lehen eine 75-Quadratmeter-Wohnung um 380.000 Euro und finanziert 300.000 Euro per Bankkredit. Ohne Befreiung würden anfallen: 4.180 Euro Eintragungsgebühr (380.000 × 1,1 Prozent) und 3.600 Euro Pfandrechtsgebühr (300.000 × 1,2 Prozent) – zusammen 7.780 Euro. Mit Befreiung, da beide Bemessungsgrundlagen unter der 500.000-Euro-Grenze liegen und der Hauptwohnsitz begründet wird, fallen beide Positionen auf null. Die tatsächliche Ersparnis beträgt also 7.780 Euro, lediglich die 81 Euro Eingabegebühr bleiben.
Beispiel B: Einfamilienhaus 620.000 €, Paar als gemeinsame Eigentümer
Ein Ehepaar kauft in Puch bei Hallein ein Einfamilienhaus um 620.000 Euro und finanziert mit 500.000 Euro Hypothek. Beide werden je zur Hälfte ins Grundbuch eingetragen. Die Bemessungsgrundlage pro Person beträgt 310.000 Euro für den Eigentumsanteil und 250.000 Euro für die aliquote Pfandrechtsverhaftung – beide Werte liegen deutlich unter der 500.000-Euro-Schwelle. Beide Partner bekommen die volle Befreiung: 6.820 Euro Eintragungsgebühr (620.000 × 1,1 Prozent) plus 6.000 Euro Pfandrechtsgebühr (500.000 × 1,2 Prozent) – Gesamtersparnis 12.820 Euro. Würde dasselbe Haus nur auf einen Partner eingetragen, bliebe dieser über der 500.000-Euro-Grenze und die Befreiung würde aliquot gekürzt.
Beispiel C: Luxusobjekt 2,1 Mio. € – Vollverlust der Befreiung
Ein Käufer erwirbt als Alleineigentümer eine Villa im Salzburger Umland um 2,1 Millionen Euro. Die Bemessungsgrundlage überschreitet die absolute Obergrenze von 2.000.000 Euro – die Folge: keine Teilbefreiung, auch nicht für die ersten 500.000 Euro. Die volle Eintragungsgebühr von 23.100 Euro (2.100.000 × 1,1 Prozent) und die volle Pfandrechtsgebühr fallen an. Das ist kein Berechnungsfehler, sondern eine bewusste Systementscheidung des Gesetzgebers: Die Begünstigung soll dem Wohnraum für den „Durchschnittsbürger“ dienen, nicht dem Kauf von Premiumobjekten. Mehr zur Gesamtkostenkalkulation beim Immobilienkauf haben wir im Beitrag zu den Kaufnebenkosten 2025/2026 zusammengefasst.
Ablauf beim Grundbuchsgericht – Schritt für Schritt
Der Weg von der Kaufvertragsunterzeichnung bis zur eingetragenen Befreiung verläuft in sechs Phasen. Die Zuständigkeit liegt beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt (§ 87 Abs 1 JN). In der Praxis übernimmt der beauftragte Rechtsanwalt oder Notar die Abwicklung treuhändig – er reicht den Antrag elektronisch ein, beantwortet Verbesserungsaufträge und überwacht die Verbücherung bis zum Rangordnungsbescheid.
Die Befreiungsabsicht wird bereits im Kaufvertrag vermerkt („Erwerb zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses“).
Treuhändige Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe, tatsächlicher Einzug ins Objekt.
Binnen drei Tagen nach Einzug. Meldebestätigung ausdrucken und zur Urkunde legen.
Rechtsanwalt/Notar reicht den Antrag via ERV ein. Befreiung nach § 26a GGG wird explizit beantragt, Meldezettel liegt bei.
Das Gericht prüft formale Vollständigkeit und die Befreiungsvoraussetzungen. Bei Zweifeln Verbesserungsauftrag.
Das Eigentumsrecht wird ohne Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr eingetragen. Nur die 81 € Eingabegebühr verbleiben.
Die Befreiung wird nicht rückwirkend gewährt. Wer den Antrag ohne Befreiungs-Hinweis einbringt, kann zwar gemäß § 31 GGG einen Berichtigungsantrag stellen – dieser Weg ist aber aufwendig und nicht immer erfolgreich. Der sichere Weg ist die Geltendmachung beim erstmaligen Antrag.
Die 2-Millionen-Grenze: Wann die Befreiung vollständig wegfällt
Die Systematik der Befreiung folgt zwei unterschiedlichen Schwellen, die leicht zu verwechseln sind. Die untere Schwelle bei 500.000 Euro ist der Höchstbetrag, für den die Befreiung pro Person gewährt wird. Liegt die Bemessungsgrundlage darüber, kommt ein Einschleifmodell zur Anwendung: Die Befreiung wird nur für die ersten 500.000 Euro gewährt, der übersteigende Betrag ist regulär gebührenpflichtig. Die obere Schwelle bei 2.000.000 Euro ist hingegen eine Kippgrenze – wird sie überschritten, entfällt die Befreiung komplett, auch rückwirkend für die ersten 500.000 Euro.
Die entscheidende Planungsüberlegung für Paare: Wer das Objekt nur auf eine Person einträgt und die Bemessungsgrundlage überschreitet die 500.000-Euro-Grenze, verliert bei dieser Person den übersteigenden Teil der Befreiung. Bei einer 50/50-Aufteilung hingegen wird die 500.000-Euro-Grenze pro Person angewendet – ein Paar kann also effektiv bis zu 1.000.000 Euro Bemessungsgrundlage gemeinsam steuerfrei stellen. Diese Gestaltung lohnt sich nicht nur bei der Grundbuchgebühr, sie hat auch Folgewirkungen auf die Mitfinanzierung und das Pflichtteilsrecht. Wer plant, das Objekt ausschließlich auf den besserverdienenden Partner einzutragen, sollte diese Nebenkostenfolge vor Unterfertigung kennen.
Rückforderung: Wenn Sie zu früh wieder verkaufen
Die Fünf-Jahres-Mindestnutzung ist kein Papiertiger. Wer die Immobilie vor Ablauf dieser Frist veräußert, den Hauptwohnsitz aufgibt oder das Objekt in größerem Umfang vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend. Das zuständige Gericht fordert die ersparten Gebühren nach – in voller Höhe, ohne Einschleifen, und in der Regel mit Nebengebühren.
Die Rückforderung erfolgt technisch über einen Nachforderungsbescheid nach dem GGG. Zuständig ist jener Kostenbeamte, der die Befreiung ursprünglich gewährt hat. Die Überwachung der Fünf-Jahres-Frist passiert anlassbezogen: Verkauft der Eigentümer die Liegenschaft, wird mit dem neuen Grundbuchantrag des Erwerbers ersichtlich, dass die Mindestnutzungsdauer nicht erfüllt wurde. Gleiches gilt, wenn der bisherige Eigentümer sich umgemeldet hat und die neue Meldeadresse im Zuge der Überprüfung auffällt.
Es gibt eine Reihe von Ausnahmefällen, in denen die Befreiung trotz vorzeitigen Auszugs erhalten bleiben kann. Dazu zählen unverschuldete Umstände wie Scheidung, schwere Erkrankung, beruflich erzwungener Umzug oder Tod des Ehepartners. Diese Ausnahmen ergeben sich nicht direkt aus § 26a GGG, sondern aus der Rechtsprechung zur Vorgängerregelung (§ 4 Z 11 GGG alt). Eine generelle Leitentscheidung des VwGH zur aktuellen Bestimmung fehlt Stand April 2026 – die Praxis orientiert sich am analogen Maßstab. Wer vor einer solchen Situation steht, sollte vor dem Verkauf eine anwaltliche Prüfung einholen, um die Rückforderung gegebenenfalls abzuwenden.
Stichtag 30.06.2026: Das Handlungsfenster schließt sich
Das Handlungsfenster der Grundbuchgebührenbefreiung schließt sich am 30. Juni 2026. Entscheidend ist nicht das Datum des Kaufvertrages, sondern der Zeitpunkt, an dem der Grundbuchantrag beim zuständigen Bezirksgericht einlangt. Wer am 29. Juni unterschreibt und erst im Juli den Antrag einreicht, bekommt die Befreiung nicht mehr. Umgekehrt schadet ein bereits im Frühling 2026 unterzeichneter Vertrag nicht – solange der elektronische Antrag fristgerecht übermittelt ist.
Ob die Befreiung verlängert wird, ist Stand April 2026 offen. Weder das BMJ noch das BMF haben eine formelle Ankündigung gemacht. Politisch wird die Verlängerung in mehreren Stellungnahmen in Aussicht gestellt, eine Verordnungs- oder Gesetzesinitiative liegt aber nicht vor. Interessenten, die 2026 kaufen wollen, sollten daher nicht auf eine Verlängerung spekulieren, sondern den Antrag so früh wie möglich einbringen.
Die GGG-Novelle BGBl I 110/2023 tritt in Kraft. Die Befreiung gilt erstmals für alle Anträge ab diesem Tag.
Jetzt liegt noch genug Zeit für Vertragsverhandlung, Finanzierungsbestätigung und elektronische Einreichung.
Der Grundbuchantrag muss bis spätestens an diesem Tag beim BG einlangen. Einreichungen am 1. Juli 2026 sind zu spät.
Ohne politische Verlängerung fällt die Befreiung weg. Die Kaufnebenkosten steigen um 2,3 Prozent der Bemessungsgrundlage.
Besonders deutsche Käufer, die ihren Lebensmittelpunkt nach Österreich verlegen, sollten die Befreiung nicht übersehen. Ein rechtzeitig gestellter Hauptwohnsitzantrag und die korrekte Gestaltung des Kaufvertrages entscheiden darüber, ob sich der Österreich-Wechsel um 10.000 Euro Nebenkosten verteuert oder nicht. Wir haben zu den Besonderheiten einen Leitfaden für deutsche Käufer verfasst, der die Meldepflichten, Bewilligungsvoraussetzungen und steuerlichen Fallstricke zusammenfasst. Für einen tieferen Überblick in Grundbuch und Rangordnung lohnt sich unsere Schwerpunktseite zum Grundbuchrecht.
Fehlerquellen bei Selbstberechnung – Anwaltssicht
In unserer Praxis sehen wir regelmäßig Fälle, in denen die Befreiung aus vermeidbaren Gründen verloren geht. Die folgenden sechs Fehler sind aus unserer Sicht die häufigsten. Sie betreffen unterschiedliche Phasen – von der Vertragsgestaltung bis zur Antragsstellung im Grundbuch – und sind fast immer durch sorgfältige Planung zu vermeiden.
Häufige Fragen zur Grundbuchgebührenbefreiung
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Wie wir Ihnen bei der Grundbuchbefreiung helfen können
Die Grundbuchgebührenbefreiung wirkt auf den ersten Blick wie ein Verwaltungsformalismus – tatsächlich entscheidet die saubere Gestaltung von Kaufvertrag, Hauptwohnsitzmeldung und Grundbuchantrag darüber, ob Käufer fünfstellig sparen oder die volle Gebühr zahlen. Brandauer Rechtsanwälte übernehmen die treuhändige Abwicklung des Immobilienkaufs vom ersten Vertragsentwurf bis zur Verbücherung, achten auf die rechtzeitige Hauptwohnsitzmeldung und bringen den Grundbuchantrag mit der Befreiung nach § 26a GGG ein. Kontaktieren Sie uns, wenn Sie 2026 eine Liegenschaft erwerben – wir prüfen, ob Sie in den Befreiungsrahmen fallen, zeigen Optimierungsmöglichkeiten bei Paaren und Familien auf und führen Sie sicher zum Rangordnungsbescheid, bevor am 30. Juni 2026 das Handlungsfenster schließt.
Stand: April 2026. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Einzelfallberatung. Die Rechtslage im konkreten Fall hängt von zahlreichen Faktoren ab – lassen Sie Ihren Fall vor Unterzeichnung prüfen.