Die Therme fällt im Jänner aus. Das Fenster klemmt seit Wochen. Am Heizkörper tropft Wasser auf den Boden. Sofort steht die Frage im Raum: Wer zahlt – Mieter oder Vermieter? Die Antwort hängt an drei Gesetzen (§ 3 MRG, § 8 MRG, § 1096 ABGB), am Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes und daran, ob das Gerät mitvermietet war. Seit einer klarstellenden Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 11. Jänner 2024 ist die Mieter-Position bei Wärmeinfrastruktur deutlich gestärkt. Wir führen Sie durch die Regeln, zeigen anhand einer Komponenten-Tabelle, wer für Therme, Boiler, Fenster und Leitungen einsteht, und liefern am Ende einen Muster-Brief, mit dem Sie den Vermieter rechtssicher zur Reparatur auffordern.
Inhalt dieses Beitrags
- Die drei Gesetze im Überblick: § 3 MRG, § 8 MRG, § 1096 ABGB
- Mitvermietet oder nicht? Der Schlüssel bei Therme, Boiler und Einbauten
- OGH 2024 (5 Ob 51/23w): Heizkörper und die gesamte Wärmeinfrastruktur
- Die große Kostenverteilungs-Tabelle – Komponente für Komponente
- Sonderfall Eigentumswohnung: Gemeinschaft, Vermieter oder Mieter?
- Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB: Wann und wie viel?
- Typische Streitfälle in der Praxis – und wie Sie sie vermeiden
- Muster: Der richtige Brief an den Vermieter
- Häufige Fragen zu Erhaltungspflichten
- Wie wir Ihnen helfen können
Die drei Gesetze im Überblick: § 3 MRG, § 8 MRG, § 1096 ABGB
Österreich kennt ein gestuftes System: Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes greift § 3 MRG mit einer taxativen Liste jener Arbeiten, die der Vermieter tragen muss. In Teil- und Ausnahmebereichen steht § 1096 ABGB im Vordergrund – eine allgemeine Bestandgeber-Pflicht, die Raum für Vertragsgestaltung lässt. Daneben regelt § 8 MRG die Duldungspflicht des Mieters. Der Anwendungsbereich entscheidet zuerst: Altbauwohnungen mit Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 fallen praktisch immer in die Vollanwendung, freifinanzierte Neubauten oder geförderte Objekte oft in die Teilanwendung, Ein- und Zweifamilienhäuser in den Ausnahmebereich. Eine Einordnung bietet unser Schwerpunkt Mietrecht & Wohnrecht.
Drei Anwendungsbereiche des MRG
Der erste Schritt: Welches Regime greift bei Ihrem Mietvertrag?
Im Vollanwendungsbereich zählt § 3 Abs 2 MRG taxativ auf: Arbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses, mitvermietete Heizthermen und Warmwasserboiler, ernste Schäden des Hauses, erhebliche Gesundheitsgefährdungen, gemeinsame Wärme- und Warmwasseraufbereitungsanlagen. Was nicht im Katalog steht, bleibt beim Mieter oder regelt sich über den Mietvertrag. § 8 MRG verpflichtet den Mieter, notwendige Erhaltungsarbeiten zu dulden – samt Baulärm und vorübergehender Einschränkung. § 1096 ABGB liefert die Grundpflicht des Vermieters und das Recht des Mieters auf Mietzinsminderung. Dieses Minderungsrecht gilt auch im Vollanwendungsbereich.
Mitvermietet oder nicht? Der Schlüssel bei Therme, Boiler und Einbauten
Seit der Wohnrechtsnovelle 2015 gilt eine klare Regel: Mitvermietete Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstige Wärmebereitungsgeräte muss der Vermieter im Vollanwendungsbereich erhalten – über die bloße Behebung ernster Schäden hinaus (§ 3 Abs 2 Z 2 MRG, in Kraft seit 1. Jänner 2015). Vor der Novelle hatte der Oberste Gerichtshof in 5 Ob 17/09z die Mieter-Position weitgehend zurückgewiesen; dieses Judikat ist heute nur mehr für Altfälle Maßstab.
Entscheidend bleibt die Vorfrage: Ist das Gerät überhaupt mitvermietet? Darunter versteht man ein Gerät, das bei Vertragsabschluss zum Mietgegenstand gehörte – unabhängig davon, ob es im Vertrag ausdrücklich erwähnt wurde. Maßgeblich sind Übergabeprotokoll und tatsächlicher Zustand bei Einzug. Wer eine bestehende Therme bei Einzug vorfindet und nutzt, hat ein mitvermietetes Gerät – auch wenn der Vertrag schweigt.
Anders liegt der Fall, wenn Mieter oder Vormieter das Gerät selbst eingebracht hat. Dann spricht der Oberste Gerichtshof in 3 Ob 46/23f von einer „Grauzone“: Weder Vermieter noch Mieter sind nach § 3 MRG erhaltungspflichtig. Der Mieter kann die Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB geltend machen, bis er selbst repariert. Bei Vertragsende besteht ein teilweiser Kostenersatzanspruch gegen den Vermieter, reduziert um eine Abschreibung über zehn Jahre.
OGH 2024 (5 Ob 51/23w): Heizkörper und die gesamte Wärmeinfrastruktur
Am 11. Jänner 2024 hat der Oberste Gerichtshof in 5 Ob 51/23w die weite Lesart des § 3 Abs 2 Z 2 MRG bestätigt: Die Erhaltungspflicht umfasst alle zur Erzeugung, Weiterleitung und Abgabe von Wärme und Warmwasser dienenden Einrichtungen. Damit sind auch fehlerhaft verlegte Verteilleitungen, schadhafte Heizkörper und unsachgemäß montierte Wärmeabgabeflächen erfasst – nicht nur die Therme als zentrale Wärmequelle.
Die praktische Folge: Wenn der Heizkörper geräuscht, die Vorlauftemperatur nicht erreicht wird oder eine Rohrleitung an ungeeigneter Stelle verlegt wurde, steht der Vermieter in der Pflicht. Die gängige Ausrede „der Heizkörper zählt nicht zur Therme“ zieht seit 2024 nicht mehr. Das Judikat sollte in jeder Mängelanzeige ausdrücklich zitiert werden – es ist der stärkste rechtliche Hebel bei zögerlichen Vermietern.
Für Vermieter bedeutet die Entscheidung umgekehrt: Wer eine Wohnung mit Zentral- oder Etagenheizung vermietet, trägt die Kosten für das gesamte Wärme-System. Das sollte in der Kalkulation berücksichtigt werden, insbesondere bei Altanlagen mit absehbarem Sanierungsbedarf.
Die große Kostenverteilungs-Tabelle – Komponente für Komponente
Die folgende Tabelle fasst die Kostenverteilung über die drei Anwendungsbereiche zusammen. Legende: V = Vermieter, M = Mieter, V/M = Einzelfall. Sie ersetzt keine Prüfung im konkreten Fall – Mietvertrag, Verschuldensfragen und Schadensursache können die Zuordnung verschieben.
Faustregel: Je substanzwirksamer der Schaden (Mauerwerk, Leitungen, Wärmeinfrastruktur, Gesundheit), desto klarer trägt der Vermieter. Je gebrauchsbezogener der Defekt (Abnutzung, Verschulden, Kleinigkeit), desto eher der Mieter.
Sonderfall Eigentumswohnung: Gemeinschaft, Vermieter oder Mieter?
Bei Wohnungseigentum überlagern sich zwei Regelungsebenen. Im Innenverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und einzelnem Wohnungseigentümer gilt § 28 WEG 2002: Allgemeine Teile des Hauses – Fassade, Dach, tragende Wände, Stiegenhaus, Zentralheizungsanlage, Außenfenster (nach herrschender Judikatur stets) – fallen in die Verwaltung der Gemeinschaft und werden aus der Rücklage finanziert (§ 31 WEG 2002, Mindestrücklage ab 1. Jänner 2026: 0,90 €/m² monatlich). Mehr dazu in unserem Beitrag zur Mindestrücklage im Wohnungseigentum ab 2026.
Im Außenverhältnis bleibt das MRG maßgeblich. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, ist seinem Mieter gegenüber normaler Vermieter – mit allen Pflichten nach § 3 MRG oder § 1096 ABGB. Der vermietende Eigentümer muss zuerst seinem Mieter helfen und sich im Innenverhältnis bei der Gemeinschaft schadlos halten, soweit ein Allgemeinteil betroffen ist. Grundlagen dazu in unserem Schwerpunkt Wohnungseigentumsrecht Salzburg.
WEG und Mietrecht – die beiden Ebenen
Wer trägt was – im Innen- und Außenverhältnis.
Kniffelig wird es, wenn ein Fenster in der vermieteten Wohnung undicht wird. Der Mieter hat gegen seinen Vermieter einen Anspruch nach § 3 MRG. Der Vermieter muss handeln, unabhängig davon, dass die Eigentümergemeinschaft die Fensterreparatur aus der Rücklage tragen wird. In der Praxis heißt das: erst dem Mieter gegenüber reagieren, dann den Weg über den Hausverwalter gehen. Wer wartet, bis die Gemeinschaft beschlossen hat, riskiert Mietzinsminderung und Schadenersatz.
Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB: Wann und wie viel?
Die Mietzinsminderung tritt von Gesetzes wegen ein: Sobald das Bestandstück ohne Schuld des Mieters mangelhaft wird und nicht mehr zum bedungenen Gebrauch taugt, ist der Mieter für die Dauer und im Maße der Unbrauchbarkeit vom Mietzins befreit (§ 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB). Es braucht weder Gerichtsbeschluss noch Zustimmung des Vermieters – der Mieter rechnet selbst. Das Recht gilt im Voll-, Teil- und Ausnahmebereich gleichermaßen.
Die Höhe bemisst sich nach der Gebrauchsbeeinträchtigung. Unbewohnbare Wohnung: 100 Prozent. Küche unbrauchbar, Rest intakt: 20 bis 30 Prozent. Therme aus im Winter, kein Warmwasser, keine Heizung: 40 bis 80 Prozent. Lärmende Baustelle vor dem Fenster: 10 bis 25 Prozent. Die Werte sind Erfahrungsgrößen aus der Judikatur – im Streit entscheidet das Gericht anhand des konkreten Nutzungseinbruchs.
Grundsätzlich setzt die Minderung eine Mängelanzeige voraus: Der Mieter muss dem Vermieter Gelegenheit zur Behebung geben. Bei Gefahrenlagen – etwa einer nicht normgerechten Elektroanlage, die der Mieter ohne Verschulden nicht kannte – lässt der Oberste Gerichtshof Ausnahmen zu. Im Normalfall empfiehlt sich trotzdem eine schriftliche Anzeige per Einschreiben.
Ein Punkt für 2026: Mit dem Mietenpaket 2026 sind Wertsicherungen im Vollanwendungsbereich gedeckelt. Die Mietzinsminderung setzt am aktuell geschuldeten (wertgesicherten, gedeckelten) Zins an, nicht am historischen Ausgangsbetrag. Details dazu in unserem Artikel zu Index- und Wertsicherungsklauseln im Mietvertrag.
Typische Streitfälle in der Praxis – und wie Sie sie vermeiden
Drei Konstellationen tauchen in unserer Beratung besonders häufig auf. Sie stehen stellvertretend für die typischen Fallen bei Erhaltungspflichten.
Ein vierter häufiger Streitbereich ist die Kleinreparaturklausel. Im Teil- und Ausnahmebereich wälzen Formularverträge gerne „alle Kleinreparaturen“ auf den Mieter ab. Der Oberste Gerichtshof prüft solche Klauseln streng nach § 879 Abs 3 ABGB: Eine Generalüberwälzung ohne summenmäßige Obergrenze ist unwirksam. Zulässig ist eine Klausel mit Höchstbetrag pro Fall und pro Jahr (typisch: bis 150 Euro je Reparatur, maximal 6 Prozent der Jahresmiete). Pauschalüberwälzungen sollten vor Unterschrift geprüft werden.
Muster: Der richtige Brief an den Vermieter
Eine formelle Mängelanzeige mit Fristsetzung ist das stärkste Instrument des Mieters. Sie dokumentiert die Kenntnisnahme, setzt eine angemessene Reparaturfrist und behält sich die weiteren Schritte – Mietzinsminderung, Ersatzvornahme, gerichtliche Durchsetzung – ausdrücklich vor. Der folgende Muster-Text ist Vorlage; individuelle Anpassung ist nötig.
Eine Besonderheit für Salzburg: In der Stadt Salzburg existiert keine eigene Schlichtungsstelle wie in Wien. Der gerichtliche Weg führt direkt zum Bezirksgericht am Lageort. Verfahren nach § 37 MRG laufen im Außerstreitverfahren; im Teil- oder Ausnahmebereich ist der streitige Zivilprozess nach § 1096 ABGB einschlägig. Bei akuter Gefahr (Wasserschaden, Winter ohne Heizung, gesundheitsgefährdende Elektroanlage) steht die einstweilige Verfügung zur Verfügung, um Reparaturen schnell zu erzwingen.
Häufige Fragen zu Erhaltungspflichten
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Wie wir Ihnen helfen können
Die Frage, wer welchen Schaden trägt, entscheidet sich selten am Gesetzestext allein. Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Anwendungsbereich, Judikatur, Verschuldensfragen und konkrete Ursache müssen zusammengeführt werden – und das oft schnell. Unser Team prüft die Ausgangslage, bewertet die Erfolgsaussichten, setzt formgerechte Mängelanzeigen auf und begleitet die Durchsetzung – bis zur einstweiligen Verfügung, wenn es sein muss. Wir beraten Mieter und Vermieter gleichermaßen.
Dieser Beitrag gibt den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder und ersetzt keine individuelle rechtliche Beratung. Die steuerliche und zivilrechtliche Behandlung ist vom konkreten Einzelfall abhängig.