Wer in Österreich eine Immobilie verkauft, muss auf den Gewinn grundsätzlich 30 % Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zahlen – und zwar zeitlich unbefristet. Die frühere Spekulationsfrist von zehn Jahren gibt es seit 2012 nicht mehr. Gleichzeitig kennt das Gesetz wichtige Befreiungen, allen voran die Hauptwohnsitzbefreiung und die Herstellerbefreiung, die den Verkaufserlös komplett steuerfrei stellen können. Für Alt-Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 erworben wurden, gelten wiederum günstigere Pauschalregelungen. Seit 1. Juli 2025 kommt bei umgewidmeten Grundstücken zusätzlich ein Umwidmungszuschlag von 30 % hinzu. Dieser Beitrag erklärt verständlich und praxisnah, wann die ImmoESt anfällt, wie sie berechnet wird, welche Ausnahmen greifen und warum die Selbstberechnung durch den Rechtsanwalt in der Praxis unverzichtbar ist.
Die Immobilienertragsteuer ist ein Sondersteuersatz innerhalb der Einkommensteuer. Sie erfasst Gewinne aus der Veräußerung von privatem Grundvermögen – also aus dem Verkauf von Grundstücken, Häusern, Eigentumswohnungen und grundstücksgleichen Rechten wie Baurechten. Der Steuersatz beträgt seit 1. Jänner 2016 einheitlich 30 % des Veräußerungsgewinns. Steuerpflichtig ist grundsätzlich der Verkäufer.
Die ImmoESt wird nicht über den regulären Einkommensteuerbescheid, sondern als besonderer Steuersatz mit Abgeltungswirkung erhoben. Das bedeutet: Ist die Steuer korrekt selbstberechnet und abgeführt worden, muss der Verkaufserlös in der Regel nicht mehr in der Jahresdeklärung angegeben werden. Nur wer den günstigeren regulären Einkommensteuertarif in Anspruch nehmen möchte (sog. Regelbesteuerungsoption), muss die Einkünfte in der Steuererklärung angeben.
Die Berechnung der ImmoESt hängt wesentlich davon ab, wann die Immobilie angeschafft wurde. Das Gesetz unterscheidet zwei Gruppen:
Für Immobilien, die ab dem 1. April 2002 entgeltlich erworben wurden, gilt die volle Besteuerung: Der Veräußerungsgewinn errechnet sich als Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den tatsächlichen Anschaffungskosten (inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühr, Vertragserrichtungskosten). Davon abgezogen werden dürfen außerdem bestimmte Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen, soweit sie nicht bereits steuerlich geltend gemacht wurden.
Für Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, war die zehnjährige Spekulationsfrist am 1. April 2012 bereits abgelaufen. Ihr Verkauf wäre nach alter Rechtslage steuerfrei gewesen. Deshalb sieht das Gesetz günstigere Pauschalregelungen vor:
Alternativ können auch bei Altgrundstücken die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen werden, wenn dies im Einzelfall günstiger ist – etwa bei hohen nachträglichen Investitionen.
Das Gesetz sieht mehrere Befreiungstatbestände vor, die den Verkaufsgewinn zur Gänze steuerfrei stellen können. In der Praxis sind zwei Befreiungen besonders relevant:
Die Hauptwohnsitzbefreiung ist die in der Praxis wichtigste Befreiung. Sie gilt für Eigenheime (Häuser mit maximal zwei Wohneinheiten) und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (bis zu 1.000 m²). Voraussetzung ist, dass der Verkäufer die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt hat – und zwar in einer von zwei Varianten:
Variante 1 – Die 2-Jahres-Regel:
Der Verkäufer hat die Immobilie ab der Anschaffung oder Herstellung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt. Der Hauptwohnsitz muss im Zusammenhang mit der Veräußerung aufgegeben werden.
Variante 2 – Die 5-aus-10-Regel:
Der Verkäufer hat innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend seinen Hauptwohnsitz in der Immobilie gehabt. Auch hier muss der Hauptwohnsitz aufgegeben werden. Diese Variante ist besonders praxisrelevant bei geerbten oder geschenkten Immobilien: Wer als Kind mit den Eltern im später geerbten Haus gelebt hat, kann diese Zeiten mitzählen.
Wichtige Details zur Hauptwohnsitzbefreiung:
Wer ein Gebäude selbst hergestellt hat (also das finanzielle Baurisiko getragen hat), kann den Gebäudegewinn steuerfrei realisieren. Die Befreiung gilt allerdings nur für das Gebäude, nicht für den Grund und Boden – ein wesentlicher Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung. Außerdem darf das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Einkünfteerzielung (z. B. Vermietung) verwendet worden sein. Die Befreiung steht nur dem Hersteller selbst zu, nicht einem Erben oder Beschenkten.
Tipp: Wenn sowohl Hauptwohnsitz- als auch Herstellerbefreiung anwendbar sind, ist die Hauptwohnsitzbefreiung immer vorzuziehen – sie erfasst auch den Grund und Boden bis 1.000 m².
Das Budgetbegleitgesetz 2025 hat eine zusätzliche Steuerkomponente eingeführt: Wer Grund und Boden verkauft, der nach dem 31. Dezember 2024 erstmals baulich nutzbar umgewidmet wurde, muss zum Veräußerungsgewinn einen Zuschlag von 30 % hinzurechnen. Die Summe aus Gewinn und Zuschlag ist mit dem Verkaufserlös gedeckelt. Der Zuschlag betrifft nur den Anteil Grund und Boden, nicht den Gebäudeteil, und gilt für Verkaufsfälle ab dem 1. Juli 2025.
Die ImmoESt wird in der Praxis nicht vom Verkäufer selbst berechnet und ans Finanzamt überwiesen. Vielmehr ist die Selbstberechnung durch einen Parteienvertreter (Rechtsanwalt oder Notar) vorgesehen – und zwar zwingend dann, wenn dieser ohnehin die Grunderwerbsteuer für den Käufer selbstberechnet, was bei nahezu jeder Kaufvertragserrichtung der Fall ist.
Der Rechtsanwalt berechnet die ImmoESt nach den Angaben des Verkäufers, führt sie ab und erstattet die elektronische Anzeige an das Finanzamt. Der Verkäufer haftet für die Richtigkeit der Angaben. Es empfiehlt sich daher, alle relevanten Unterlagen (Kaufvertrag des seinerzeitigen Erwerbs, Rechnungen über Investitionen, Nachweise zur Hauptwohnsitznutzung) rechtzeitig zusammenzustellen.
Die ImmoESt ist spätestens am 15. des übernächsten Monats nach Zufluss des Kaufpreises an das Finanzamt abzuführen. Geht der Kaufpreis also am 10. März ein, ist die Steuer bis spätestens 15. Mai fällig.
Auf Antrag kann anstelle des 30-%-Sondersteuersatzes der individuelle Einkommensteuertarif angewendet werden. Das kann sich lohnen, wenn der Verkäufer im betreffenden Jahr insgesamt niedrige Einkünfte hat und sein persönlicher Grenzsteuersatz unter 30 % liegt – etwa bei Pensionären, Studierenden oder Personen in Karenz. In der Praxis ist die Regelbesteuerungsoption aber eher die Ausnahme als die Regel.
Erbschaft und Schenkung:
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt zunächst keine ImmoESt. Beim späteren Verkauf tritt der Erbe oder Beschenkte aber in die steuerliche Position des Rechtsvorgängers ein: Die Anschaffungskosten und der Anschaffungszeitpunkt des ursprünglichen Eigentümers werden übernommen. Bei einer alten Familienimmobilie ist das oft vorteilhaft, weil die Altgrundstücks-Pauschalierung (4,2 %) zur Anwendung kommen kann.
Gemischte Nutzung:
Wurde ein Eigenheim teilweise vermietet, ist eine Aufteilung erforderlich. Der vermietete Teil ist steuerpflichtig, der selbst bewohnte Teil kann unter die Hauptwohnsitzbefreiung fallen – sofern die Wohnnutzung mindestens zwei Drittel der Gesamtfläche ausmacht.
Tausch:
Auch ein Liegenschaftstausch gilt als Veräußerung und löst grundsätzlich ImmoESt aus. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall der gemeine Wert (Verkehrswert) des erhaltenen Grundstücks.
Körperschaften (GmbH, AG):
Bei rechnungslegungspflichtigen Körperschaften (insbesondere GmbH und AG) unterliegt der Gewinn aus dem Grundstücksverkauf nicht der ImmoESt, sondern der Körperschaftsteuer in Höhe von 23 %. Wird der Gewinn ausgeschüttet, fällt zusätzlich 27,5 % Kapitalertragsteuer an.
Die Immobilienertragsteuer ist bei jedem privaten Immobilienverkauf in Österreich das zentrale Steuerthema. Wer frühzeitig prüft, ob eine Befreiung greift, die richtigen Unterlagen bereit hat und die Selbstberechnung einem erfahrenen Rechtsanwalt überlässt, vermeidet böse Überraschungen – und spart im besten Fall eine sechsstellige Summe.
Gerne unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Beurteilung Ihres Immobilienverkaufs, der Vertragserrichtung und der Selbstberechnung der ImmoESt. Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Erstgespräch.
