Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist in Österreich die größte Einzelposition der Kaufnebenkosten und fällt bei praktisch jedem Immobilienerwerb an – vom Wohnungskauf in Salzburg-Stadt bis zur Übergabe des Elternhauses an die Tochter. Seit dem Budgetbegleitgesetz 2025 ist das Grunderwerbsteuergesetz in einem Punkt spürbar strenger geworden: Bei Share Deals greift die Steuerpflicht schon ab einer Beteiligung von 75 Prozent und wird über sieben Jahre beobachtet. Für Privatkäufer bleibt der Standardsatz bei 3,5 Prozent, im Familienkreis kommt der Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent zur Anwendung – mit Sparpotenzial von bis zu 10.000 Euro bei einem typischen Einfamilienhaus. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen die Sätze, die Bemessungsgrundlage, drei Rechenbeispiele aus der Kanzleipraxis und die fünf häufigsten Fehler, die wir immer wieder bei der Selbstberechnung sehen.
Was ist die Grunderwerbsteuer? Kurz erklärt
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer des Bundes, die auf den Erwerb eines inländischen Grundstücks anfällt. Geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG). Sie betrifft nicht nur klassische Kaufverträge, sondern jeden Vorgang, der dazu führt, dass eine Person das Eigentum oder die wirtschaftliche Verfügungsmacht über eine Liegenschaft erwirbt – also auch Schenkungen, Übergabeverträge, Tausch, Auflassungen und bestimmte Anteilsvereinigungen an Gesellschaften mit Grundbesitz.
Steuerschuldner sind grundsätzlich die Vertragsparteien – also Käufer und Verkäufer zur ungeteilten Hand. In der Praxis übernimmt der Erwerber die GrESt zu 100 Prozent, so sieht es jeder seriöse Kaufvertrag vor. Der Bund erhebt die Steuer, die Länder erhalten nichts; sie ist damit strikt von der Grundbuch-Eintragungsgebühr zu unterscheiden, die ein Gerichtskostenbeitrag ist und 1,1 Prozent der Bemessungsgrundlage beträgt. Einen systematischen Überblick über alle Nebenkosten finden Sie in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten 2025/2026.
Die Steuer entsteht gemäß § 8 GrEStG mit dem Verwirklichen des Erwerbsvorgangs – bei Kaufverträgen also regelmäßig mit der Unterzeichnung, nicht erst mit der Verbücherung im Grundbuch. Das ist wichtig für die Fristenberechnung: Wer heute unterschreibt, für den läuft ab morgen die Frist für die Anzeige beziehungsweise die Selbstberechnung. Eine aufschiebende Bedingung (etwa eine Finanzierungszusage) kann die Fälligkeit verschieben; die genaue Beurteilung hängt von der Vertragsgestaltung ab.
GrESt-Sätze 2026: Standard, Stufentarif, Sonderfälle
Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach zwei Fragen: Wer erwirbt von wem, und wie hoch ist die Bemessungsgrundlage? Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen dem Standardsatz für entgeltliche Erwerbe zwischen Fremden, dem begünstigten Stufentarif für den Familienkreis und einigen Sondertatbeständen etwa für Grundstückszuwendungen an Stiftungen.
Der Standardsatz von 3,5 Prozent (§ 7 Abs 1 Z 3 GrEStG) gilt immer dann, wenn kein privilegierter Tatbestand vorliegt – also beim klassischen Kauf einer Eigentumswohnung, eines Einfamilienhauses oder eines Grundstücks zwischen nicht verwandten Personen. Der Stufentarif nach § 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG greift bei Erwerben innerhalb des Familienkreises. Er gilt sowohl bei entgeltlichen Vorgängen (zum Beispiel dem Verkauf zwischen Geschwistern) als auch bei unentgeltlichen Übertragungen (Schenkung, Erbschaft, Übergabevertrag).
Zusätzlich ist auf das Stiftungseingangssteueräquivalent zu achten: Werden Grundstücke einer Privatstiftung zugewendet, fallen seit 1. Jänner 2026 insgesamt 3,5 Prozent an (zuvor 2,5 Prozent). Dieser Satz vereint die reguläre GrESt und den Zuschlag nach § 22 StiftEG und sollte bei jeder Stiftungsgestaltung sauber eingerechnet werden. Wer eine Immobilie in der Familie weitergibt, findet die steuerlichen und zivilrechtlichen Aspekte zusammengefasst in unserem Beitrag zum Schenken einer Immobilie in Österreich.
Bemessungsgrundlage: Kaufpreis, Grundstückswert, Einheitswert
Ohne korrekte Bemessungsgrundlage keine korrekte Steuer – und genau an dieser Stelle entstehen die meisten Streitigkeiten mit dem Finanzamt. § 4 GrEStG ordnet an: Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, mindestens aber der Grundstückswert. Der Einheitswert spielt nur noch bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken eine Rolle (§ 4 Abs 2 Z 1 GrEStG). Für Wohn- und Gewerbeimmobilien ist er 2016 abgeschafft worden.
Was zählt alles zur Gegenleistung? Nicht nur der bar bezahlte Kaufpreis. Auch übernommene Hypotheken, zu leistende Rentenzahlungen, einzuräumende Wohnrechte, Reallasten oder Kaufpreisrenten erhöhen die Bemessungsgrundlage. Wer eine Liegenschaft gegen Übernahme der Pflegeverpflichtung für die Eltern erhält, zahlt GrESt auf den kapitalisierten Wert dieser Verpflichtung – und nicht bloß auf null Euro, nur weil kein Bargeld fließt.
Der Grundstückswert ist die Untergrenze. Er wird nach der Grundstückswertverordnung (GrWV, BGBl II 442/2015 idF BGBl II 383/2023) pauschal berechnet: dreifacher Bodenwert nach Einheitswertakt (angehoben um einen gemeindespezifischen Hochrechnungsfaktor) plus Gebäudewert nach Baujahr, Bauklasse und Nutzfläche. Alternativ erlaubt die GrWV einen Immobilienpreisspiegel oder ein Sachverständigengutachten. In der Praxis rechnen Notare und Anwälte mit dem Pauschalmodell – das Gutachten lohnt nur, wenn der Pauschalwert offensichtlich zu hoch ausfällt (etwa bei schwer verwertbaren Immobilien in strukturschwachen Lagen).
Der Hochrechnungsfaktor der GrWV ist der häufigste Rechenfehler in der Praxis: Er liegt in Wien zwischen 1 und 7, in Salzburg-Stadt aktuell bei rund 5, in ländlichen Gemeinden Oberösterreichs teils unter 2. Wer für seine Gemeinde den falschen Faktor heranzieht, verfälscht die Bemessungsgrundlage um das Mehrfache. Das Bundesministerium für Finanzen veröffentlicht die aktuelle Faktoren-Tabelle auf seiner Website.
Familien-Stufentarif: Wer profitiert, was ist der Tarif?
Der Stufentarif des § 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG ist die wichtigste Begünstigung des GrEStG. Er gilt nicht nur bei Schenkungen, sondern bei jedem Erwerbsvorgang innerhalb des gesetzlich definierten Familienkreises – also auch beim Kauf zwischen Ehepartnern oder Geschwistern mit Verrechnungspreis. Der Tarif ist progressiv ausgestaltet:
Die ersten 250.000 Euro der Bemessungsgrundlage werden mit 0,5 Prozent besteuert, die nächsten 150.000 Euro mit 2,0 Prozent, alles darüber mit 3,5 Prozent. Ein Einfamilienhaus mit Grundstückswert 550.000 Euro führt also zu einer GrESt von 1.250 + 3.000 + 5.250 = 9.500 Euro – gegenüber 19.250 Euro beim Standardsatz. Die Ersparnis beträgt in diesem Beispiel 9.750 Euro. Bei einer Eigentumswohnung mit 380.000 Euro Grundstückswert sind es immer noch 11.050 Euro (Stufentarif) statt 13.300 Euro (Standard) – also rund 2.250 Euro weniger.
Wer zählt zum Familienkreis? Der Gesetzgeber knüpft an den Familienbegriff des § 26a Abs 1 Z 1 GGG an: Ehepartner, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamem Hauptwohnsitz, Verwandte in gerader Linie (Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel), Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegereltern und Schwiegerkinder. Nicht erfasst sind Onkel und Tante, Cousins, Urenkel außerhalb der geraden Linie und – wichtig – Stief- oder Pflegekinder ohne Adoption.
Zu beachten ist die Zusammenrechnungsregel. Werden innerhalb von fünf Jahren mehrere Erwerbsvorgänge zwischen denselben Personen an derselben wirtschaftlichen Einheit verwirklicht, werden sie für die Stufenermittlung zusammengerechnet. Ein Vater, der seiner Tochter 2024 die Hälfte eines Hauses schenkt und 2027 die zweite Hälfte nachreicht, bekommt den 0,5-Prozent-Tarif der Stufe 1 nur einmal: Bei der zweiten Schenkung beginnt die Stufenrechnung dort, wo die erste aufgehört hat.
Share Deals nach BBG 2025: Die 75-Prozent-Schwelle
Die auffälligste Änderung der letzten Jahre betrifft den sogenannten Share Deal: den mittelbaren Erwerb einer Liegenschaft über Gesellschaftsanteile. Wer eine Immobilie nicht direkt kauft, sondern die Anteile an der GmbH erwirbt, die diese Immobilie hält, umgeht die GrESt auf den ersten Blick – denn es wechselt formell kein Grundstück den Eigentümer. Der Gesetzgeber hat diese Lücke seit Jahren geschlossen, aber mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 deutlich nachgeschärft.
Seit 1. Juli 2025 gilt: Die Beteiligungsschwelle wurde von bisher 95 Prozent auf 75 Prozent gesenkt (§ 1 Abs 3 Z 1 GrEStG 1987). Wird diese Schwelle überschritten, liegt ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang vor. Der Beobachtungszeitraum wurde gleichzeitig von fünf auf sieben Jahre verlängert. Innerhalb dieses Fensters werden Anteilsübertragungen zu einem „einheitlichen Erwerb“ zusammengefasst – auch dann, wenn sie in mehreren Tranchen erfolgen. Das früher beliebte Modell des „94-Prozent-Share-Deals“ ist damit endgültig beerdigt.
Neu ist außerdem: Die Regel gilt nicht mehr nur für Personengesellschaften, sondern auch für Kapitalgesellschaften und Genossenschaften. Mittelbare Beteiligungen werden über alle Ebenen hinweg durchgerechnet (Multiplikationsmethode). Und der Begriff der „Erwerbergruppe“ wird eingeführt – wirtschaftlich verbundene Erwerber werden für die Schwellenrechnung zusammengerechnet, auch wenn sie rechtlich selbständig agieren. Halten Sie eine Immobiliengesellschaft mit Ihrem Ehepartner zu je 50 Prozent, wird das für die GrESt zusammengerechnet.
Der Steuersatz unterscheidet sich nach dem Charakter der Gesellschaft. Bei einer reinen Immobiliengesellschaft – einer Gesellschaft, deren Aktiva überwiegend aus Grundstücken bestehen – fallen 3,5 Prozent vom gemeinen Wert des Grundstücks an (und nicht vom Grundstückswert). Bei anderen grundstückshaltenden Gesellschaften bleibt es bei 0,5 Prozent vom Grundstückswert. Die Abgrenzung zwischen beiden Kategorien ist komplex; sie folgt in Anlehnung an § 2 Immobilieninvestmentfondsgesetz einer Bilanzbetrachtung. Details, Gestaltungsbeispiele und Übergangsregelungen haben wir separat aufbereitet – siehe unseren Beitrag zu Share Deals und Anteilsübertragung.
Drei Rechenbeispiele: Wohnung, Haus, Share Deal
Theorie ist das eine, die Zahlen auf dem Papier etwas anderes. Die folgenden drei Rechenbeispiele zeigen, wie sich die GrESt in unterschiedlichen Fallkonstellationen auswirkt – jeweils inklusive der Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 Prozent, die zwar nicht zur GrESt gehört, aber als zweite zentrale Nebenkostenposition immer im Blick zu halten ist.
Beispiel A: Eigentumswohnung Salzburg-Stadt, Kauf von Fremden
Eine Neubauwohnung in Salzburg-Maxglan wird um 420.000 Euro verkauft. Käufer und Verkäufer sind nicht verwandt. Der Grundstückswert nach GrWV liegt bei rund 380.000 Euro, daher ist der Kaufpreis die höhere – und damit maßgebliche – Bemessungsgrundlage. Die GrESt beträgt 420.000 × 3,5 % = 14.700 Euro. Zusätzlich fällt die Grundbuch-Eintragungsgebühr an: 420.000 × 1,1 % = 4.620 Euro. Macht in Summe 19.320 Euro Steuern und Gebühren für Bund und Gericht. Wenn die Käuferin die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt und die 500.000-Euro-Schwelle unterschreitet, kann sie bis 30. Juni 2026 noch von der Grundbuchgebührenbefreiung profitieren und die 4.620 Euro sparen – die GrESt bleibt aber unverändert.
Beispiel B: Familientarif – Einfamilienhaus von Mutter an Tochter
Die Mutter übergibt ihrer Tochter im Übergabevertrag ein Einfamilienhaus in Hallein. Der Grundstückswert nach GrWV beträgt 550.000 Euro. Eine Gegenleistung gibt es nicht – klassischer Fall einer unentgeltlichen Übertragung. Die Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, der Tarif der Stufentarif: 250.000 × 0,5 % = 1.250 Euro + 150.000 × 2,0 % = 3.000 Euro + 150.000 × 3,5 % = 5.250 Euro. Macht in Summe 9.500 Euro GrESt. Im Vergleich zum Standardsatz (19.250 Euro) spart die Tochter 9.750 Euro – allein durch die korrekte Anwendung von § 7 GrEStG.
Beispiel C: Anlagewohnung im Share Deal nach BBG 2025
Eine Privatinvestorin möchte ein Wiener Zinshaus übernehmen. Statt der Immobilie direkt kauft sie 80 Prozent der Anteile an der „ImmoHaus GmbH“, die das Zinshaus als einziges Aktivum hält. Der gemeine Wert des Grundstücks liegt bei 4,5 Millionen Euro. Weil die Beteiligung die 75-Prozent-Schwelle überschreitet und die GmbH eine reine Immobiliengesellschaft ist, wird der Erwerbsvorgang durch § 1 Abs 3 Z 1 GrEStG erfasst. Bemessungsgrundlage ist der gemeine Wert des Grundstücks: 4.500.000 × 3,5 % = 157.500 Euro GrESt. Vor dem BBG 2025 wäre dieselbe Transaktion steuerfrei geblieben – 80 Prozent lagen damals unter der alten 95-Prozent-Schwelle. Diese Gestaltung funktioniert also nicht mehr.
Selbstberechnung vs. Finanzamt: Ablauf und Fälligkeit
Das GrEStG kennt zwei Wege zur Entrichtung: die Selbstberechnung durch einen Rechtsanwalt oder Notar (Parteienvertreter nach § 11 GrEStG) und die Abfuhr auf Bescheid des Finanzamts nach Anzeige. In der Praxis dominiert die Selbstberechnung mit Abstand – aus zwei Gründen. Erstens ist sie schneller: Die Eintragung ins Grundbuch setzt eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung voraus, und die bekommen Sie bei Selbstberechnung unmittelbar elektronisch über FinanzOnline. Zweitens übernimmt der Parteienvertreter die Verantwortung für die korrekte Bemessung; er haftet für die abgeführte Steuer.
Die Selbstberechnung erfolgt über FinanzOnline. Der Anwalt oder Notar berechnet die Steuer, überweist den Betrag und meldet die Transaktion elektronisch. Die Fälligkeit liegt bei beiden Wegen gleich: Die Steuer ist bis zum 15. des auf den Entstehungsmonat zweitfolgenden Monats zu entrichten. Wird der Kaufvertrag also am 10. März unterzeichnet, ist die GrESt bis zum 15. Mai abzuführen. Bei Selbstberechnung wird der Betrag in der Regel gleich bei Treuhand-Auszahlung mitgedeckt; der Käufer überweist der Treuhandstelle die Summe von Kaufpreis plus GrESt plus Eintragungsgebühr.
Ohne Selbstberechnung bleibt die Anzeige an das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel nach § 10 GrEStG innerhalb eines Monats ab Vertragsabschluss. Das Finanzamt erlässt dann einen Bescheid. Für die grundbücherliche Durchführung muss der Erwerber auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung warten – das dauert je nach Finanzamt zwischen zwei und acht Wochen. In dieser Zeit ruht das Grundbuchgesuch; wer eilt, wählt die Selbstberechnung. Die Abwicklung über den Treuhänder und die sachgerechte Vertragsgestaltung beschreiben wir in unserer Schwerpunktseite zum Kaufvertrag und zur Treuhandschaft.
Typische Fehler bei der Grunderwerbsteuer – Anwaltssicht
In unserer Kanzleipraxis tauchen immer wieder dieselben Fehler auf – bei Selbstrechnern ebenso wie bei Klienten, die sich auf Internet-Rechner verlassen. Die folgenden sechs Stolperfallen decken den größten Teil unserer Korrekturberatungen ab. Wer sie im Vorfeld ausschließt, vermeidet Nachforderungen, Zinsen nach § 205 BAO und die mühsame Korrektur bereits verbücherter Verträge.
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Wie wir Ihnen bei der Grunderwerbsteuer helfen können
Die Grunderwerbsteuer wirkt auf den ersten Blick schlicht – 3,5 Prozent auf den Kaufpreis, so denkt man. In der Praxis entscheidet aber die Detailgestaltung des Kaufvertrags darüber, ob Familientarif greift, welcher Grundstückswert anzusetzen ist und ob eine Share-Deal-Konstruktion zulässig bleibt. Brandauer Rechtsanwälte prüfen jeden Immobilienerwerb vor der Unterzeichnung steuerlich und zivilrechtlich durch, übernehmen die Selbstberechnung und die Treuhandabwicklung und beraten bei Umstrukturierungen im Immobilienbestand. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation, zeigen Ihnen die relevanten Optionen zur Tarifoptimierung und führen Sie sicher durch die Transaktion.
Stand: Februar 2026. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und ersetzt keine Einzelfallberatung. Die Rechtslage im konkreten Fall hängt von zahlreichen Faktoren ab – lassen Sie Ihren Fall vor Unterzeichnung prüfen.