Die KIM-Verordnung ist in Österreich mit 30. Juni 2025 ausgelaufen – Sie müssen sie heute (Stand: Februar 2026) daher nicht mehr als „harte“ gesetzliche Pflicht erfüllen. In der Praxis sind die bekannten Kennzahlen (Eigenmittel/Beleihung, Kreditrate, Laufzeit) aber keineswegs verschwunden: Die Finanzmarktaufsicht (FMA) betrachtet sie weiterhin als Richtwert für eine solide Wohnkreditvergabe, und viele Banken orientieren sich daran in ihrer internen Risikopolitik. Wer 2026 eine Immobilie kaufen möchte, sollte daher verstehen, was sich tatsächlich geändert hat – und wie man sich so vorbereitet, dass die Finanzierung trotz mehr Spielraum realistisch bleibt.
1) Kurzantwort: Muss man die KIM-Verordnung aktuell noch erfüllen?
Nein – die KIM-V (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) ist mit 30. Juni 2025 außer Kraft getreten. Damit gibt es seit 1. Juli 2025 keine zwingende „Verordnungs-Pflicht“ mehr, wonach Banken nur innerhalb fixer Grenzen finanzieren dürften. Die FMA hat aber zeitgleich ein Rundschreiben zur soliden Vergabe privater Wohnimmobilienkredite veröffentlicht (WIK-Rundschreiben). Dieses Rundschreiben ist ausdrücklich keine Verordnung, formuliert jedoch die aufsichtsrechtliche Erwartungshaltung – und genau dort liegt die praktische Relevanz für Kreditnehmer.
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2) Grundlagen: Was war die KIM-V – und warum wurde sie beendet?
Die KIM-V wurde von der FMA als makroprudenzielle Maßnahme erlassen, um systemische Risiken aus der privaten Wohnimmobilienfinanzierung einzudämmen. Sie setzte drei zentrale Grenzen für neue Wohnimmobilienkredite (vereinfacht: Beleihung, Leistbarkeit der Rate, Laufzeit). Laut FMA ist die Verordnung deshalb mit 30. Juni 2025 ausgelaufen, weil das Systemrisiko im Zusammenhang mit Wohnimmobilienkrediten insgesamt deutlich abgenommen habe. Gleichzeitig betonte die FMA aber, dass weiterhin Risiken bestehen können – und dass man daher an soliden Standards festhalten soll.
Für Sie als Käufer oder Bauherr bedeutet das: Der rechtliche „Zwangskorsett-Effekt“ ist weg – aber die wirtschaftlichen Grundregeln der Tragbarkeit sind geblieben. Die Bank muss weiterhin verantwortungsvoll vergeben; die Aufsicht prüft weiterhin, ob Institute solide arbeiten.
3) Die zentrale Unterscheidung: „Verordnung“ vs. „Richtwert“
Der wichtigste Unterschied für 2026 ist nicht, ob die Kennzahlen „schön“ oder „streng“ sind – sondern ob sie rechtlich zwingend sind. Die KIM-V war eine Verordnung (für Banken verbindlich). Das WIK-Rundschreiben ist keine Verordnung: Daraus können über gesetzliche Bestimmungen hinaus grundsätzlich keine neuen Rechte und Pflichten abgeleitet werden. Gleichzeitig bildet es aber die aufsichtliche Erwartungshaltung ab und dient als Orientierung, wie Kreditvergabe „solide“ sein soll.
4) Die bekannten 90/40/35: Welche Zahlen sind 2026 noch relevant?
Die FMA nennt als drei einfache Grundregeln weiterhin die bekannten Kennzahlen: maximal 90% Beleihungsquote, maximal 40% Kreditbelastung (im Verhältnis zum Jahresnettoeinkommen) und maximal 35 Jahre Laufzeit. Im WIK-Kontext handelt es sich um Richtwerte, an denen solide Vergabe gemessen wird – nicht um ein starres Verbot jeder Abweichung.
5) Perspektive Käufer & Kreditnehmer: Was heißt das 2026 konkret für Ihre Finanzierung?
In der Beratungspraxis erleben wir, dass „Ende der KIM“ häufig missverstanden wird: Manche erwarten plötzlich eine Finanzierung ohne Eigenmittel oder mit sehr hohen Raten – andere sind unnötig verunsichert und trauen sich gar nicht mehr an eine Finanzierung heran. Die Wahrheit liegt dazwischen.
2026 gibt es mehr Spielraum in der Strukturierung (z. B. Kombinationen aus Sicherheiten, Mitschuldnern, Laufzeit, Tilgungsprofil) – aber die Bank wird weiterhin genau fragen, ob die Finanzierung langfristig tragbar ist. Das ist keine „Schikane“, sondern Risiko- und Verbraucherschutz in einem: Eine überdehnte Finanzierung kann im Ernstfall zu Leistungsstörungen, Zwangsverwertung oder familiären Belastungen führen.
6) Perspektive Verkäufer & Vertragsseite: Warum die Finanzierung trotzdem „juristisch“ relevant bleibt
Auch wenn die KIM-V ausgelaufen ist, bleibt die Finanzierung im Immobilienkaufvertrag ein zentraler Risikopunkt. Denn wenn die Kreditfreigabe scheitert oder sich verzögert, kann das rasch zu Streit über Rücktritt, Fristen, Pönalen oder die Treuhandabwicklung führen. Gerade in angespannten Märkten sehen wir häufiger:
(1) Kaufanbote mit engen Fristen, (2) unklare Finanzierungsvorbehalte, (3) Druck, „schnell“ zu unterschreiben, obwohl die Kreditentscheidung noch nicht final ist. Diese Punkte sind rechtlich gestaltbar – und oft entscheidend dafür, ob ein Kauf reibungslos abläuft oder im Konflikt endet.
7) Ausnahmen & Sonderthemen: Wo gelten Richtwerte typischerweise nicht (oder anders)?
Die FMA nennt in ihren Informationen zur Wohnkreditvergabe auch Abgrenzungen, bei denen bestimmte Richtwerte nicht anzuwenden sind (beispielsweise bei sehr kleinen Kreditbeträgen oder bei Zwischenfinanzierungen). Für Kreditnehmer ist das wichtig, weil „Wohnkredit“ nicht gleich „Wohnkredit“ ist: Eine Zwischenfinanzierung beim Wohnsitzwechsel folgt anderen Logiken als ein klassischer Erwerbskredit.
8) Pragmatik 2026: So erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Zusage
Wenn die KIM-V weg ist, entscheidet 2026 noch stärker die Qualität Ihrer Vorbereitung. Banken schauen nicht nur auf eine Zahl, sondern auf das Gesamtbild: Stabilität, Reserven, Objektqualität, nachvollziehbare Kostenrechnung und „Plan B“, falls etwas teurer wird als gedacht (Sanierung, Zinsen, Baukosten).
9) Häufige Fehler nach dem „KIM-Ende“
Wir sehen seit dem Auslaufen der KIM-V typische Missverständnisse, die vermeidbare Risiken schaffen – sowohl in der Finanzierung als auch in der Vertragsabwicklung.
10) Sonderfälle, die 2026 besonders oft Fragen auslösen
Finanzierung mit unregelmäßigem Einkommen (Selbständige, variable Boni)
Hier ist weniger die „KIM-Zahl“ entscheidend als die Nachvollziehbarkeit: stabile Durchschnittswerte, konservative Haushaltsrechnung und ausreichend Liquiditätspuffer. Je transparenter die Unterlagen, desto eher lässt sich eine Bankentscheidung positiv strukturieren.
Kauf mit Sanierungsbedarf
Sanierungskosten werden oft zu optimistisch angesetzt. Für die Finanzierung (und die vertragliche Gewährleistungs- und Risikoallokation) sollte klar sein: Was muss sofort gemacht werden, was später – und wie wird das bezahlt?
Zwischenfinanzierung beim Wohnsitzwechsel
Wenn zuerst gekauft und erst danach verkauft wird, ist die Brückenphase häufig der kritische Punkt. Hier sind Zeitplan, Verkaufsszenarien und vertragliche Absicherung besonders wichtig – weil Verzögerungen sonst rasch teuer werden.
11) Das Wichtigste auf einen Blick
12) Wie wir Ihnen helfen können
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen und die Finanzierung (noch) nicht zu 100% fix ist, lohnt sich eine rechtlich saubere Struktur – vom Kaufanbot über Finanzierungsvorbehalte bis zur Treuhandabwicklung. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.