Maklerhonorar in Österreich: Wie hoch darf die Provision sein? (B2C & B2B)

Das Maklerhonorar (Maklerprovision) ist in Österreich nicht „frei erfunden“, sondern in vielen Fällen durch Höchstgrenzen und Sonderregeln begrenzt. Besonders oft erleben wir in der Praxis Unsicherheit bei zwei Fragen: Wie hoch darf die Provision überhaupt sein – und wer muss sie zahlen? Die Antwort hängt maßgeblich davon ab, ob Sie als Konsument:in (B2C) handeln oder als Unternehmer:in (B2B) – und ob es um Miete (Wohnung/Geschäftsraum) oder Kauf geht. In diesem Beitrag bringen wir Struktur in das Thema Maklerhonorar in Österreich (Stand: Jänner 2026) und zeigen Ihnen, worauf Sie bei Provision, Umgehungsversuchen und Vertragsgestaltung achten sollten.

1) Grundlagen: Was bedeutet „Maklerhonorar“ – und wann wird es fällig?

Unter „Maklerhonorar“ versteht man in der Regel die Provision, die ein:e Immobilienmakler:in für die erfolgreiche Vermittlung eines Geschäfts verlangen kann. Typisch sind zwei große Anwendungsfälle:

• Vermittlung eines Mietvertrags (Wohnung/Einzelhaus oder Geschäftsraum)
• Vermittlung eines Kaufvertrags (Liegenschaft, Wohnung, Anteil etc.)

Wichtig: Eine Provision ist nicht schon deshalb geschuldet, weil ein Inserat existiert oder eine Besichtigung stattfindet. Entscheidend ist – vereinfacht – dass durch die (vertragsgemäße, verdienstliche) Maklertätigkeit ein Vertrag zustande kommt und eine wirksame Provisionsvereinbarung besteht. Gerade bei Konsument:innen kommen zusätzliche Schutzvorschriften (z.B. Rücktrittsrechte, Informationspflichten) hinzu.

2) Zentrale Unterscheidung: B2C vs. B2B – warum das bei der Provision alles ändert

In der Praxis gibt es nicht „die eine“ Maklerprovision. Zwei Fragen sind entscheidend:

• B2C (Konsument:in): Sie handeln privat, typischerweise beim Wohnungsmieten oder -kauf.
• B2B (Unternehmer:in): Sie handeln im Rahmen Ihres Unternehmens, z.B. bei Gewerbemiete, Investmentkauf, Anmietung von Büro-/Geschäftsflächen.

Warum ist das so wichtig? Weil im B2C-Bereich zusätzliche Schutzmechanismen greifen (z.B. rund um Wohnungsmiete), während im B2B-Bereich zwar ebenfalls Regeln gelten, aber vertragliche Gestaltung (z.B. Kostenüberwälzung in der Gewerbemiete) wesentlich häufiger vorkommt.

3) B2C: Wohnungsmiete – Bestellerprinzip seit 1.7.2023 und Höchstprovision

Für Wohnungsmietverträge gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip (Erstauftraggeberprinzip). Vereinfacht: Wer den Makler/die Maklerin zuerst beauftragt, soll zahlen. In der Praxis sind das häufig Vermieter:innen.

Rechtlich ist zentral: Wenn die Vermieterseite als erster Auftraggeber den Makler beauftragt, kann der Makler nur mit der Vermieterseite eine Provision vereinbaren (Schutzregel in § 17a MaklerG). Das reduziert typische „Mieter zahlt immer“-Konstellationen deutlich.

Was ist die Bemessungsgrundlage bei der Wohnungsmiete?

Bei der Wohnungsmiete orientieren sich die Höchstgrenzen am Bruttomietzins (vereinfacht: Hauptmietzins + Betriebskosten, ohne Umsatzsteuer). In der Praxis ist die korrekte Berechnung ein häufiger Streitpunkt, weil manche Positionen nicht in die Bemessungsgrundlage gehören (z.B. bestimmte Zusatzentgelte). Auf die Provision wird üblicherweise 20% USt aufgeschlagen.

4) B2C: Immobilienkauf – Höchstprovision in Prozent und die Doppelmakler-Realität

Beim Immobilienkauf gilt das Bestellerprinzip (für Wohnungsmiete) nicht. Hier ist eine Provision sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite möglich – häufig als Doppelmakler. Genau deshalb ist die Frage „Wie hoch darf das Maklerhonorar sein?“ beim Kauf besonders relevant.

Die Höchstprovision beim Kauf ist in Österreich typischerweise an Wertgrenzen geknüpft. In der Praxis begegnen uns vor allem diese Eckwerte (je Partei):

Doppelmakler: Darf der Makler von beiden Seiten kassieren?

Ja, in Österreich ist die Doppelmakler-Konstellation im Immobilienbereich verbreitet. Das führt in der Praxis zu zwei Kernfragen: (1) Wurde die Doppelmaklerrolle klar offengelegt? und (2) Wurden die Interessen beider Seiten gewahrt? Gerade wenn der Makler besondere Nähe zu einer Seite hat (z.B. wirtschaftliches Naheverhältnis), können sich heikle Konstellationen ergeben. In solchen Fällen lohnt sich eine saubere rechtliche Prüfung.

5) B2B: Gewerbemiete – Maklerprovision und „Kostenüberwälzung“

Bei der Gewerbemiete (Büro, Geschäftslokal, Lager, Praxis, Gastronomie etc.) gilt das Bestellerprinzip für Wohnungsmiete nicht. Hier sehen wir in der Praxis sehr häufig, dass die Maklerkosten vertraglich dem Mieter/der Mieterin auferlegt werden – oft auch dann, wenn der Erstkontakt über die Vermieterseite zustande kam.

Das muss nicht automatisch unzulässig sein – aber es ist verhandlungs- und prüfungsbedürftig. Denn bei Gewerbemiete stehen oft höhere Laufzeiten, Investitionen (Ausbau, Umbau, Standortkosten) und zusätzliche Nebenkosten im Raum. Eine „nebenbei“ akzeptierte Maklerklausel kann dann wirtschaftlich spürbar sein.

6) Wie hoch darf das Maklerhonorar sein? – Schnellvergleich B2C vs. B2B

Wenn man die Praxisfälle auf den Punkt bringt, ergeben sich drei typische „Schienen“:

• Wohnungsmiete (B2C): Bestellerprinzip + Höchstgrenzen in Bruttomietzinsen (typisch 1–2 BMM, plus USt).
• Immobilienkauf (B2C/B2B): Höchstprovision je Partei typischerweise 3% (über der maßgeblichen Wertgrenze), plus USt.
• Gewerbemiete (B2B): Bestellerprinzip greift nicht; häufig Überwälzung/Verhandlung – genaue Grenzen und Zulässigkeit hängen stark vom Vertrag ab.

7) Häufige Fehler rund um Maklerhonorar (aus der Praxis)

Viele Streitigkeiten entstehen nicht wegen „3%“ oder „2 BMM“ an sich, sondern wegen Details: Wer war Erstauftraggeber? Was ist in der Bemessungsgrundlage? Ist die Doppelmaklerrolle transparent? Gibt es Umgehungsversuche? Hier sind typische Stolperfallen:

8) Sonderfälle, die besonders oft Fragen auslösen

8.1 Suchauftrag vs. Objektvermittlung (Wohnungsmiete)

Ein echter Suchauftrag kann – je nach Ausgestaltung – dazu führen, dass Wohnungssuchende als Erstauftraggeber auftreten. In der Praxis ist die Abgrenzung aber oft umstritten: War es wirklich eine eigenständige Suchleistung oder bloß eine „Umetikettierung“ der Objektvermittlung? Genau hier setzen Umgehungsschutz und strenge Anforderungen an Transparenz an.

8.2 Verlängerung eines befristeten Mietvertrags

Wird ein befristeter Vertrag später verlängert oder in einen unbefristeten umgewandelt, kann – wenn von Beginn an korrekt vereinbart – eine Ergänzungsprovision im Raum stehen. Gerade bei standardisierten Maklerformularen lohnt ein Blick in die Details (Zeitpunkt, Vereinbarung, Höhe, Bemessungsgrundlage).

8.3 Kauf: Makler ist (direkt oder indirekt) „beteiligt“

Wenn Makler:innen selbst am Objekt/Unternehmen beteiligt sind oder ein besonderes wirtschaftliches Naheverhältnis besteht, wird die Provisionsfrage besonders sensibel. (Hinweis für die Redaktion: Interne Verlinkung möglich zu bestehendem Brandauer-Beitrag „Provisionsanspruch des Maklers bei Beteiligungen“.)

9) Pragmatistische Lösung: So gehen Sie richtig vor (ohne unnötige Eskalation)

Wenn Sie das Gefühl haben, dass eine Provisionsforderung „nicht ganz sauber“ ist, empfehlen wir in der Praxis ein strukturiertes Vorgehen: Zuerst Fakten klären (welcher Vertrag? wer Erstauftraggeber? welche Dauer? welche Bemessungsgrundlage?), dann Dokumente prüfen (Maklervertrag, Exposé, Provisionshinweise, E-Mails), erst dann über Zahlung/Einwendung/Verhandlung entscheiden.

10) Das Wichtigste auf einen Blick

11) Wie wir Ihnen helfen können

Ob Wohnungsmiete, Immobilienkauf oder Gewerbemiete: Gerade bei Maklerhonoraren entscheiden Details über mehrere tausend Euro – und über die Frage, ob eine Forderung überhaupt zulässig und korrekt berechnet ist. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation, prüfen die Unterlagen (Maklervertrag, Provisionshinweise, Miet-/Kaufvertrag) und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.