In Wohnungseigentumsanlagen entscheidet die Mehrheit – aber nicht grenzenlos. Wenn ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft formell fehlerhaft, gesetzwidrig oder inhaltlich überschießend ist, kann jeder überstimmte Wohnungseigentümer ihn anfechten. Die Hürde: Nach § 24 Abs 6 WEG 2002 läuft die Anfechtungsfrist ab dem Hausanschlag – und sie beträgt nur einen Monat. Wer diese Frist versäumt, verliert sein Recht unwiederbringlich. Dieser Leitfaden erklärt die Anfechtungsgründe, die Fristen und den Ablauf des Verfahrens beim Bezirksgericht.
Wie Beschlüsse im Wohnungseigentum gefasst werden
Im Wohnungseigentum treffen die Miteigentümer Entscheidungen über die Verwaltung der Liegenschaft durch Mehrheitsbeschluss. Die Mehrheit wird nach Miteigentumsanteilen berechnet, nicht nach Köpfen. Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren (schriftlich) gefasst werden. Voraussetzung ist, dass alle Wohnungseigentümer die Gelegenheit zur Äußerung hatten (§ 24 Abs 1 WEG 2002).
Gefasste Beschlüsse müssen jedem Wohnungseigentümer auf zwei Wegen bekannt gemacht werden: erstens durch Anschlag an einer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Stiegenhäusern an jeder Stiege), zweitens durch schriftliche Übersendung an jeden Wohnungseigentümer. Dem übersendeten Beschluss muss ein Hinweis beigefügt werden, dass für den Beginn der Anfechtungsfrist der Hausanschlag maßgeblich ist (§ 24 Abs 5 WEG 2002). Dieser Hausanschlag ist der zentrale Zeitpunkt: Ab dem Tag des Anschlags laufen die Fristen.
Die drei Anfechtungsgründe nach § 24 Abs 6 WEG 2002
Das Gesetz kennt drei verschiedene Gründe, aus denen ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten werden kann. Die Unterscheidung ist wichtig, weil sich die Fristen unterscheiden.
Infografik
Die drei Anfechtungsgründe im Überblick
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Formelle Mängel
1 Monat Frist
Fehler im Verfahren der Beschlussfassung: fehlende Verständigung, keine Gelegenheit zur Äußerung, falscher Abstimmungsmodus.
Heilung: Wird der Mangel nicht fristgerecht gerügt, gilt der Beschluss als geheilt.
⚖️
Gesetzwidrigkeit
1 Monat Frist
Der Beschluss verstößt inhaltlich gegen zwingendes Recht – etwa gegen Bestimmungen des WEG, des MRG oder der Gemeinschaftsordnung.
Beispiel: Wiederbestellung des Verwalters entgegen § 21 Abs 3 WEG.
🔢
Fehlende Mehrheit
1 Monat Frist
Die für den Beschluss erforderliche Mehrheit lag tatsächlich nicht vor – etwa wegen falscher Stimmenzählung oder Stimmrechtsausschluss.
Wichtig: Bezogen auf Anteile, nicht auf Köpfe.
Zusätzlich gibt es bei Beschlüssen über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (§ 29 WEG 2002) – also besonders einschneidende oder kostenintensive Maßnahmen – ein erweitertes Anfechtungsrecht. Hier kann der überstimmte Wohnungseigentümer den Beschluss zusätzlich aus inhaltlichen Gründen anfechten, und zwar innerhalb von drei Monaten ab Hausanschlag. Wurde ein Wohnungseigentümer von der beabsichtigten Beschlussfassung gar nicht verständigt, verlängert sich diese Frist auf sechs Monate.
Die Fristen im Überblick: Wann läuft was ab?
⏱️ Anfechtungsfristen nach dem WEG 2002
| Anfechtungsgrund |
Frist |
Fristbeginn |
| Formelle Mängel (§ 24 Abs 6 WEG) |
1 Monat |
Tag des Hausanschlags |
| Gesetzwidrigkeit (§ 24 Abs 6 WEG) |
1 Monat |
Tag des Hausanschlags |
| Fehlende Mehrheit (§ 24 Abs 6 WEG) |
1 Monat |
Tag des Hausanschlags |
| Inhaltliche Anfechtung bei außerordentlicher Verwaltung (§ 29 Abs 1 WEG) |
3 Monate |
Tag des Hausanschlags |
| Bei unterbliebener Verständigung (§ 29 Abs 1 letzter Satz WEG) |
6 Monate |
Tag des Hausanschlags |
Alle Fristen sind materiell-rechtliche Ausschlussfristen. Nach Ablauf der Frist ist das Anfechtungsrecht endgültig verloren – der Beschluss wird bestandskräftig, auch wenn er fehlerhaft war. Die subjektive Kenntnis des Anfechtungsgrundes ist für den Fristbeginn irrelevant (st. Rsp des OGH).
💡 Praxistipp: Der Hausanschlag ist entscheidend – nicht die Zustellung
Maßgeblich für den Beginn der Anfechtungsfrist ist nach ständiger Rechtsprechung des OGH allein der Tag des Hausanschlags – nicht der Tag, an dem Sie die schriftliche Übersendung erhalten haben. Der Gesetzgeber wollte damit einen einheitlichen Fristlauf für alle Wohnungseigentümer sicherstellen. Ob Sie den Anschlag tatsächlich gesehen haben, ist rechtlich irrelevant. Notieren Sie daher nach jeder Beschlussfassung sofort das Datum des Anschlags und setzen Sie sich eine Frist im Kalender.
Ablauf der Beschlussanfechtung
Prozessdiagramm
Von der Beschlussfassung bis zur gerichtlichen Entscheidung
1
Beschluss wird ausgehängt
Der Beschluss wird im Haus angeschlagen und schriftlich an alle Wohnungseigentümer übersandt. Ab dem Tag des Anschlags läuft die Frist.
⚠️
Sofort handeln: Anfechtungsfrist prüfen, Datum notieren, Beschlusstext sichern, Rechtsberatung einholen. Die Frist von 1 Monat ist eine Ausschlussfrist – sie lässt sich nicht verlängern.
2
Antrag beim Bezirksgericht einbringen
Die Beschlussanfechtung erfolgt durch Antrag beim zuständigen Bezirksgericht (Außerstreitverfahren, § 52 Abs 1 Z 4 WEG). Im Antrag müssen der angegriffene Beschluss und die konkreten Anfechtungsgründe bezeichnet werden.
3
Gerichtliche Prüfung
Das Gericht prüft den Beschluss ausschließlich auf die geltend gemachten Anfechtungsgründe (beschränkte Amtswegigkeit). Es untersucht nicht von sich aus andere mögliche Mängel. Daher ist ein vollständiges Vorbringen im Antrag entscheidend.
4
Sachbeschluss des Gerichts
Gibt das Gericht dem Antrag statt, wird der Beschluss für rechtsunwirksam erklärt – mit Wirkung für alle Wohnungseigentümer. Gegen den Sachbeschluss steht der Rekurs an das Landesgericht offen.
Typische Praxisfälle: Wann sich eine Anfechtung lohnt
🔍 Häufige Anfechtungsfälle aus der Praxis
1
Sanierungsbeschluss ohne ordnungsgemäße Einladung – Ein Wohnungseigentümer wurde von der Eigentümerversammlung nicht verständigt und konnte daher seine Stimme nicht abgeben. Formeller Mangel – Frist: 1 Monat.
2
Kostenintensive Sanierung als ordentliche Verwaltung deklariert – Die Hausverwaltung stuft eine umfangreiche Fassadensanierung als „ordentliche Verwaltung“ ein, obwohl es sich um außerordentliche Verwaltung handelt. Dadurch werden die Minderheitsrechte nach § 29 WEG umgangen.
3
Erhöhung der Rücklage ohne sachliche Grundlage – Die Mehrheit beschließt eine überproportionale Erhöhung der Rücklage, die einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt. Anfechtung wegen Gesetzwidrigkeit.
4
Falsche Stimmenauszählung – Bei der Beschlussfassung wurden Stimmen eines stimmrechtsausgeschlossenen Wohnungseigentümers (§ 24 Abs 3 WEG – Befangenheit bei Eigengeschäften) mitgezählt. Fehlen der erforderlichen Mehrheit.
5
Wiederbestellung des Verwalters trotz Fristablauf – Der Verwaltungsvertrag wird verlängert, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen nach § 21 Abs 3 WEG nicht eingehalten wurden. Gesetzwidrigkeit.
Ordentliche vs. außerordentliche Verwaltung: Warum die Abgrenzung wichtig ist
Die Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung ist für die Beschlussanfechtung von erheblicher Bedeutung. Bei Beschlüssen über Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung (laufende Erhaltung, Betriebskosten, Hausverwaltungsvertrag) steht die Anfechtung wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder fehlender Mehrheit zur Verfügung – jeweils mit der 1-Monatsfrist.
Bei Beschlüssen über Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung (§ 29 WEG) – also besonders kostenintensive oder einschneidende Maßnahmen wie große Sanierungen, bauliche Veränderungen oder ungewöhnliche Investitionen – gibt es zusätzlich das Recht auf inhaltliche Überprüfung durch das Gericht. Der überstimmte Wohnungseigentümer kann beantragen, dass das Gericht prüft, ob die Maßnahme „übermäßig“ ist. Für diese inhaltliche Anfechtung gilt die längere 3-Monatsfrist (bzw. 6 Monate bei unterbliebener Verständigung).
💡 Praxistipp: Formelle Mängel immer innerhalb der 1-Monatsfrist rügen
Auch wenn ein Beschluss über eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung inhaltlich innerhalb von 3 Monaten angefochten werden kann, gilt für formelle Mängel immer die kürzere 1-Monatsfrist. Wer formelle und inhaltliche Gründe geltend machen will, muss die formellen Gründe innerhalb des ersten Monats vorbringen – ein „Nachschieben“ nach Ablauf der 1-Monatsfrist ist nach ständiger Rechtsprechung des OGH ausgeschlossen.
Häufige Fehler bei der Beschlussanfechtung
✕
Auf die schriftliche Zustellung warten statt den Hausanschlag zu beachten
Die Frist beginnt mit dem Hausanschlag – nicht mit dem Erhalt der schriftlichen Übersendung. Wer auf den Brief wartet und erst dann reagiert, hat möglicherweise schon wertvolle Tage verloren.
✕
Anfechtungsgründe zu unbestimmt formulieren
Das Gericht prüft nur die konkret geltend gemachten Gründe. Wer nur pauschal „der Beschluss ist rechtswidrig“ anführt, riskiert die Abweisung. Jeder Anfechtungsgrund muss mit konkretem Sachverhalt untermauert werden.
✕
Anfechtungsgründe nachträglich „nachschieben“
Wer den Antrag fristgerecht einbringt, aber erst später neue Anfechtungsgründe vorbringt, scheitert an der Präklusion. Der OGH hat wiederholt klargestellt: Verspätet geltend gemachte Gründe sind unbeachtlich – auch im Rechtsmittelverfahren.
✕
Beschluss einfach ignorieren statt anfechten
Ein nicht angefochter Beschluss wird bestandskräftig – auch wenn er fehlerhaft war. Die Nichtbefolgung eines bestandskräftigen Beschlusses kann eigene rechtliche Konsequenzen haben. Wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind: anfechten oder akzeptieren, nicht ignorieren.
✕
Verwechslung: Anfechtbarer Beschluss vs. nichtiger Beschluss
Beschlüsse über Angelegenheiten, die nicht in die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft fallen (z. B. Verfügungen über fremdes Eigentum, Änderungen nach § 16 Abs 2 WEG ohne Zustimmung), sind nichtig – sie werden nicht durch Fristablauf geheilt und können unbefristet geltend gemacht werden. Die Abgrenzung zwischen Anfechtbarkeit und Nichtigkeit erfordert juristische Prüfung.
Kann der Vollzug des Beschlusses gestoppt werden?
Die Anfechtung eines Beschlusses hat keine aufschiebende Wirkung. Das heißt: Der Beschluss darf grundsätzlich umgesetzt werden, auch wenn ein Anfechtungsverfahren läuft. Drohen irreversible Folgen – etwa der Abriss einer Bausubstanz oder der Abschluss eines langfristigen Vertrags –, kann beim Bezirksgericht eine einstweilige Verfügung beantragt werden, um den Vollzug vorläufig zu stoppen. Das erfordert allerdings eine separate Antragstellung und die Glaubhaftmachung der Dringlichkeit.
Checkliste: Was tun, wenn Sie einen Beschluss anfechten wollen?
✅ Sofort-Checkliste bei Erhalt eines Beschlusses
☑️
Datum des Hausanschlags notieren – Dieses Datum ist der Fristbeginn. Kontrollieren Sie es auch auf dem übersendeten Beschluss.
☑️
Frist im Kalender eintragen – 1 Monat ab Anschlag für formelle Mängel / Gesetzwidrigkeit / fehlende Mehrheit. 3 Monate bei außerordentlicher Verwaltung (inhaltlich).
☑️
Beschlusstext und Protokoll sichern – Fotografieren Sie den Hausanschlag. Bewahren Sie das Protokoll der Eigentümerversammlung und die schriftliche Übersendung auf.
☑️
Anfechtungsgründe sammeln – Formfehler? Gesetzesverstoß? Falsche Stimmenzählung? Konkret und vollständig dokumentieren.
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Rechtsberatung einholen – sofort – Die 1-Monatsfrist lässt wenig Spielraum. Warten Sie nicht ab, bis „sich die Sache klärt“.
☑️
Prüfen: Drohen irreversible Folgen? – Falls ja: Einstweilige Verfügung erwägen, um den Vollzug zu stoppen.
Das Wichtigste auf einen Blick
📌 Das Wichtigste auf einen Blick
1.
Die Anfechtung von WEG-Beschlüssen ist in § 24 Abs 6 WEG 2002 geregelt. Drei Gründe: formelle Mängel, Gesetzwidrigkeit, fehlende Mehrheit.
2.
Die Grundfrist beträgt 1 Monat ab Hausanschlag. Bei außerordentlicher Verwaltung (§ 29 WEG) zusätzlich 3 bzw. 6 Monate für inhaltliche Anfechtung.
3.
Es handelt sich um Ausschlussfristen: Nach Ablauf ist das Anfechtungsrecht unwiederbringlich verloren. Der Beschluss wird bestandskräftig.
4.
Das Verfahren läuft als Außerstreitverfahren beim Bezirksgericht. Das Gericht prüft nur die konkret vorgebrachten Anfechtungsgründe.
5.
Nichtige Beschlüsse (Kompetenzüberschreitung, Verfügungen) können unbefristet geltend gemacht werden – die Abgrenzung zur Anfechtbarkeit erfordert juristische Prüfung.
6.
Schnelles Handeln ist entscheidend. Der Hausanschlag löst die Frist aus – nicht die Zustellung, nicht die Kenntnis des Mangels.
Wie wir Ihnen helfen können
Einen WEG-Beschluss erfolgreich anzufechten erfordert schnelles, präzises Handeln. Schon die Frage, ob ein Beschluss anfechtbar oder nichtig ist, kann den gesamten Verfahrensweg ändern. Wir prüfen den Beschluss, identifizieren die Anfechtungsgründe, bringen den Antrag fristgerecht beim Bezirksgericht ein und vertreten Sie im Außerstreitverfahren. Wenn nötig, beantragen wir eine einstweilige Verfügung, um irreversible Folgen zu verhindern. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: März 2026. Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Die Rechtslage im Einzelfall hängt von verschiedenen Faktoren ab – lassen Sie sich beraten.
