Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen – und damit eine grundlegende Änderung für Makler, Vermieter und Mieter. Die Kernregel klingt einfach: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt die Provision. Doch was passiert, wenn ein Vermieter den Makler mit der Vermietung beauftragt und gleichzeitig ein Wohnungssuchender denselben Makler mit einem Suchauftrag betraut? Kann der Makler in dieser Konstellation von beiden Seiten kassieren? Die Antwort ist differenzierter, als oft dargestellt. Dieser Beitrag erklärt die Rechtslage nach § 17a MaklerG, zeigt die entscheidende Rolle der Beauftragungsreihenfolge und gibt Handlungsempfehlungen für alle Beteiligten.
Was ist das Bestellerprinzip? – Grundlagen nach § 17a MaklerG
Das Bestellerprinzip – juristisch korrekt: Erstauftraggeberprinzip – wurde mit dem Maklergesetz-Änderungsgesetz (MaklerG-ÄG) eingeführt und gilt seit dem 1. Juli 2023 für alle ab diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Maklerverträge. Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 17a MaklerG.
Der Grundgedanke ist schnell erklärt: Bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen zahlt die Maklerprovision derjenige, der den Makler als Erster beauftragt hat. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter, weil er den Makler mit der Mietersuche betraut. Der Mieter soll dadurch finanziell entlastet werden.
Wichtig: Das Bestellerprinzip ist zwingendes Recht. § 17a MaklerG wurde ausdrücklich in den Katalog der nicht abdingbaren Bestimmungen aufgenommen (§ 18 MaklerG). Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam. Verstöße können mit Verwaltungsstrafen von bis zu 3.600 Euro geahndet werden.
Wer ist Erstauftraggeber? – Die zentrale Weichenstellung
Die gesamte Provisionsfrage dreht sich um einen einzigen Punkt: Wer hat den Makler zuerst beauftragt? § 17a MaklerG unterscheidet zwei grundlegende Konstellationen.
Entscheidend ist die zeitliche Reihenfolge der Beauftragung. Der Makler ist verpflichtet, jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags unter Beifügung des Datums schriftlich oder auf einem anderen dauerhaften Datenträger festzuhalten (§ 17a Abs 4 MaklerG). Bei Geltendmachung eines Provisionsanspruchs gegenüber dem Mieter muss der Makler nachweisen, dass weder ein Fall des Abs 1 noch des Abs 3 vorliegt.
Suchauftrag des Mieters: Wann zahlt der Wohnungssuchende?
Der Suchauftrag ist die einzige Konstellation, in der ein Mieter nach dem Bestellerprinzip zur Provision verpflichtet werden kann. Doch die Hürden sind hoch.
Ein wirksamer Suchauftrag setzt voraus, dass der Wohnungssuchende den Makler von sich aus kontaktiert und ihm den Auftrag erteilt, eine Wohnung zu finden, die bestimmten Kriterien entspricht. Der Makler muss dann auf Basis dieses Auftrags aktiv tätig werden und eine Wohnung finden, die er nicht bereits im Auftrag eines Vermieters im Portfolio hat.
Provision von beiden Seiten – geht das noch?
Das ist die Kernfrage, die uns in der Beratung häufig gestellt wird – besonders von Maklern: Ein Vermieter beauftragt mich, seine Wohnung zu vermieten. Gleichzeitig hat ein Wohnungssuchender mir einen Suchauftrag erteilt. Wenn ich die beiden zusammenbringe – kann ich von beiden Provision verlangen?
Die Antwort hängt davon ab, wer Erstauftraggeber ist – und ist differenzierter, als auf den ersten Blick vermutet.
Regelfall: Vermieter beauftragt zuerst – nur er zahlt
Wenn der Vermieter den Makler zuerst beauftragt hat, ist eine Provisionsvereinbarung mit dem Wohnungssuchenden nach § 17a Abs 1 MaklerG jedenfalls ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter danach ebenfalls einen Maklervertrag abschließt. Dieser kann nur unentgeltlich sein. In dieser – bei weitem häufigsten – Konstellation ist eine Provision von beiden Seiten klar ausgeschlossen.
Sonderfall: Mieter beauftragt zuerst – dann kann auch der Vermieter zahlen
Hier wird es juristisch spannend. Wird der Maklervertrag mit dem Wohnungssuchenden als erstem abgeschlossen und liegt ein echter Suchauftrag vor, kann der Makler gemäß § 5 MaklerG weiterhin als Doppelmakler tätig werden – und grundsätzlich auch mit dem Vermieter eine entgeltliche Provisionsvereinbarung abschließen. So sieht es auch die von WKO und ÖVI herausgegebene Nebenkostenübersicht für Mietwohnungen.
In dieser – in der Praxis seltenen – Konstellation ist es also theoretisch möglich, dass ein Makler sowohl vom Mieter (als Erstauftraggeber) als auch vom Vermieter (als zweitem Auftraggeber) eine Provision erhält. Der Wohnungssuchende kann allerdings vertraglich vereinbaren, dass der Makler nur in seinem Auftrag tätig werden darf – was die Doppeltätigkeit und damit auch die doppelte Provision ausschließen würde.
Das typische Maklerszenario: Vermieter und Mietsuchender beauftragen denselben Makler
Zurück zur Ausgangsfrage: Ein Vermieter beauftragt den Makler, seine Wohnung zu vermieten. Ein Wohnungssuchender erteilt demselben Makler einen Suchauftrag. Der Makler bringt beide zusammen. Hier kommt es auf die Reihenfolge an.
Hat der Vermieter zuerst beauftragt – und das ist der Standardfall –, zahlt ausschließlich er. Der Mieter ist geschützt, egal ob er parallel auch einen Maklervertrag hat. Hat hingegen der Mieter nachweislich zuerst beauftragt, der Makler die Wohnung auf eigene Faust und ohne vorherige Bewerbung aufgespürt und dann zusätzlich mit dem Vermieter kontrahiert, wäre eine Provision von beiden Seiten grundsätzlich zulässig. Diese Konstellation ist aber an so strenge Voraussetzungen geknüpft, dass sie in der Praxis eine seltene Ausnahme darstellt.
Ein weiterer Sonderfall: Wenn zwei verschiedene Makler beteiligt sind – etwa ein Suchmakler für den Mieter und ein Vermietungsmakler für den Vermieter – und es zum sogenannten Gemeinschaftsgeschäft kommt, kann jeder Makler von seinem jeweiligen Auftraggeber Provision verlangen. Hier handelt es sich aber nicht um eine Doppelmaklertätigkeit einer einzigen Person, sondern um zwei getrennte Maklerverhältnisse.
Umgehungsschutz und Ausschlussgründe
Der Gesetzgeber hat den Umgehungsschutz ernst genommen. Selbst wenn der Wohnungssuchende formal als Erstauftraggeber auftritt, greift die Provisionspflicht nicht, wenn einer der drei Ausschlussgründe nach § 17a Abs 3 MaklerG vorliegt.
Gerade der dritte Ausschlussgrund hat es in sich: Sobald der Makler eine Wohnung mit Wissen des Vermieters in irgendeiner Form bewirbt – sei es auf einer Plattform, der eigenen Website oder auch nur durch gezielte Ansprache eines eingeschränkten Interessentenkreises – kann er vom Wohnungssuchenden keine Provision verlangen. Selbst dann nicht, wenn der Mieter formal vorher einen Suchauftrag erteilt hat.
Zusätzlich enthält § 17a Abs 5 MaklerG einen allgemeinen Umgehungsschutz: Vereinbarungen, die den Mieter zu Zahlungen an den nicht provisionsberechtigten Makler, den Vermieter oder sonstige Dritte verpflichten, sind unwirksam. Auch Ablösen, „Bearbeitungsgebühren“ oder ähnliche Konstruktionen als Ersatz für die Provision sind verboten.
Provisionshöhe und Höchstgrenzen bei Mietwohnungen
An den Höchstgrenzen der Maklerprovision bei Mietwohnungen hat das Bestellerprinzip nichts geändert. Was sich geändert hat: Nur noch eine Seite darf zur Zahlung herangezogen werden. Die Höchstgrenzen richten sich danach, ob der Makler vom Vermieter oder vom Mieter beauftragt wurde.
Ein praktischer Aspekt für Vermieter: Die gezahlte Maklerprovision kann steuerlich als Werbungskosten bei der Einkunftsermittlung aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Das federt die finanzielle Belastung zumindest teilweise ab.
Häufige Fehler in der Praxis
Seit Einführung des Bestellerprinzips beobachten wir in unserer Beratungspraxis regelmäßig dieselben Fehler – auf Seiten der Makler, der Vermieter und der Mieter.
Sonderfälle: Gewerbe, Kauf und Dienstwohnungen
Das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Wohnungsmietverträge. In drei wichtigen Bereichen bleibt die bisherige Rechtslage bestehen.
Immobilienkauf: Doppelmakler weiterhin möglich
Beim Kauf von Immobilien gilt das Bestellerprinzip in Österreich nicht. Der Makler darf weiterhin als Doppelmakler für Verkäufer und Käufer tätig sein und von beiden Seiten Provision verlangen. Die Höchstgrenzen richten sich nach der Immobilienmaklerverordnung: Bis zu 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt bei einem Kaufpreis über 48.448,51 Euro, je Seite. Der Makler muss seine Doppeltätigkeit beiden Parteien gegenüber offenlegen.
Geschäftsraummiete: Kein Bestellerprinzip
Für die Vermietung von Büros, Geschäftslokalen und Gewerbeflächen gilt § 17a MaklerG nicht. Hier bleibt die Doppelmaklertätigkeit mit beidseitiger Provision zulässig. In der Praxis wird die Provision bei Geschäftsraummieten häufig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt oder vom Vermieter allein getragen.
Dienstwohnungen: Ausnahme nach § 17a Abs 6
Eine ausdrückliche Ausnahme besteht für Dienstwohnungen im Sinne des § 1 Abs 2 Z 2 MRG. Wenn ein Dienstgeber als Mieter einen Vertrag abschließt, um seinem Dienstnehmer eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung zur Verfügung zu stellen, greift das Bestellerprinzip nicht. Die Abs 1 bis 5 und 7 des § 17a MaklerG finden in diesem Fall keine Anwendung.
Das Wichtigste auf einen Blick
Wie wir Ihnen helfen können
Das Bestellerprinzip hat die Spielregeln bei der Vermietung grundlegend verändert – für Makler, Vermieter und Mieter gleichermaßen. Ob Sie als Makler Ihre Vertragsgestaltung an die neue Rechtslage anpassen möchten, als Vermieter unsicher sind, wie Sie die Maklerprovision steuerlich optimal absetzen, oder als Mieter eine unberechtigte Provisionsforderung erhalten haben: Wir unterstützen Sie mit klarer rechtlicher Einordnung und praxistauglichen Lösungen. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: März 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.