Seit 1. Jänner 2026 gilt im MRG-Bereich eine neue Mindestbefristung von fünf Jahren – statt bisher drei Jahren. Das verändert die Entscheidung zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag grundlegend. Drei von vier neuen Mietverträgen am privaten Mietmarkt werden befristet abgeschlossen. Gleichzeitig wissen viele Mieter und Vermieter nicht, welche Rechte und Pflichten mit der jeweiligen Vertragsform verbunden sind – oder welche Praxisfallen das Mietenpaket 2026 mitgebracht hat. Dieser Leitfaden erklärt die Unterschiede klar und praxisnah, zeigt die neuen Regeln im Detail und hilft Ihnen bei der richtigen Wahl (Stand: März 2026).
Befristet oder unbefristet – die Grundlagen
Jeder Mietvertrag in Österreich ist entweder befristet oder unbefristet. Die Unterscheidung klingt einfach, hat aber weitreichende Konsequenzen – für den Mietzins, für die Kündigungsmöglichkeiten und für die Planungssicherheit beider Seiten.
Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Er braucht keine Kündigung, kein Gerichtsverfahren – der Endtermin steht fest. Ein unbefristeter Mietvertrag läuft dagegen auf unbestimmte Zeit. Er kann nur durch Kündigung beendet werden, und im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) gelten dabei für den Vermieter strenge gesetzliche Gründe.
Die Wahl zwischen beiden Varianten hängt davon ab, ob und wie das MRG auf das konkrete Mietverhältnis anwendbar ist. Im Vollanwendungsbereich (typischerweise Altbauten vor 1945 und bestimmte Neubauten) greifen sowohl Preisschutz als auch Kündigungsschutz. Im Teilanwendungsbereich (z. B. vermietete Eigentumswohnungen in Neubauten) gilt nur der Kündigungsschutz. Außerhalb des MRG – etwa bei Ein- und Zweifamilienhäusern – können Befristung und Kündigung weitgehend frei vereinbart werden. Wer einen Mietvertrag erstellt, muss diese Einordnung als Erstes treffen.
Was sich 2026 geändert hat: 5 Jahre Mindestbefristung
Das Mietenpaket 2026 hat die Spielregeln für befristete Mietverträge im MRG-Bereich deutlich verändert. Die zentrale Neuerung: Die Mindestbefristung für Wohnungsmietverträge steigt von drei auf fünf Jahre – allerdings nur, wenn der Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) gilt. Bei privaten Vermietern, die nicht als Unternehmer einzustufen sind, bleibt die Mindestbefristung bei drei Jahren.
Die Frage, wann ein Vermieter als „Unternehmer“ im Sinne des KSchG gilt, ist in der Praxis heikel. Wer regelmäßig und nicht nur gelegentlich Wohnungen vermietet – also eine auf Dauer angelegte selbständige wirtschaftliche Tätigkeit ausübt –, fällt unter den Unternehmer-Begriff. Schon zwei oder drei vermietete Wohnungen können ausreichen. Ein einzelner privater Vermieter, der seine ehemalige Wohnung nach einem Umzug befristet vermietet, dürfte dagegen kein Unternehmer sein. Im Zweifel empfehlen wir eine Prüfung im Einzelfall.
Wichtig für die Übergangsphase: Mietverträge, die vor dem 1. Jänner 2026 wirksam befristet abgeschlossen wurden, bleiben von den neuen Regeln unberührt. Eine damals gültige Dreijahresbefristung bleibt durchsetzbar. Die neuen Fünfjahresregeln greifen erst bei Neuabschlüssen oder Verlängerungen nach dem 31. Dezember 2025.
Befristet vs. unbefristet – der große Vergleich
Der auffälligste Unterschied: Im Vollanwendungsbereich des MRG darf der Vermieter bei einem befristeten Mietvertrag nur 75 Prozent des sonst höchstzulässigen Hauptmietzinses verlangen (§ 16 Abs 7 MRG). Dieser Befristungsabschlag von 25 % macht den befristeten Vertrag für Mieter finanziell attraktiv – und für Vermieter entsprechend teurer. Wird der Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, kann der volle Mietzins verlangt werden, allerdings nur, wenn im Mietvertrag die beiden Mietzinsbeträge (befristet und unbefristet) schriftlich einander gegenübergestellt wurden. Fehlt diese Gegenüberstellung, bleibt der reduzierte Mietzins auch nach der Umwandlung aufrecht.
Befristung aus Sicht des Mieters
Für Mieter hat ein befristeter Mietvertrag klare Vor- und Nachteile. Der offensichtliche Vorteil: Im Vollanwendungsbereich zahlen Sie 25 Prozent weniger Miete. Bei einer Wohnung mit einem Richtwertmietzins von 12 Euro pro Quadratmeter und 60 m² Nutzfläche sind das 180 Euro weniger pro Monat – also über 2.000 Euro im Jahr.
Der Nachteil: Sie wissen, dass der Vertrag endet. Verlängert der Vermieter nicht, müssen Sie ausziehen. Das kann gerade für Familien oder ältere Menschen belastend sein. Allerdings schützt Sie das Gesetz auch hier: Selbst bei einem befristeten Vertrag können Sie als Mieter nach dem ersten Jahr mit einer Frist von drei Monaten kündigen (§ 29 Abs 2 MRG). Das bedeutet: Der frühestmögliche Auszug bei einem befristeten Vertrag ist 16 Monate nach Vertragsbeginn.
Prüfen Sie bei Ihrem befristeten Mietvertrag, ob der 25-prozentige Abschlag tatsächlich gewährt wird. In der Praxis wird er häufig „vergessen“ oder der Vermieter berechnet den vollen unbefristeten Mietzins. Ist Ihre Wohnung im Vollanwendungsbereich des MRG, haben Sie Anspruch auf den Abschlag – und können die Differenz zurückfordern.
Ein weiterer Punkt, den Mieter kennen sollten: Bei der Verlängerung eines befristeten Vertrags gelten seit 2026 die neuen Mindestfristen. Wird Ihr Vertrag nach dem 31.12.2025 verlängert und ist Ihr Vermieter Unternehmer, muss die Verlängerung mindestens fünf Jahre betragen – eine kürzere Verlängerung wäre unwirksam und der Vertrag würde als unbefristet gelten.
Befristung aus Sicht des Vermieters
Vermieter schätzen die Befristung vor allem wegen der Planbarkeit. Am Ende der Laufzeit endet der Vertrag automatisch – ohne dass ein Kündigungsgrund vorliegen muss. Gerade im MRG-Vollanwendungsbereich, wo die gerichtliche Aufkündigung nur aus den taxativ aufgezählten Gründen des § 30 MRG möglich ist, verschafft die Befristung dem Vermieter eine wichtige Flexibilität.
Der Preis dafür: weniger Miete. Der Befristungsabschlag von 25 Prozent schmälert die Rendite spürbar. Wer langfristig vermieten will und keine „Exit-Option“ braucht, kann mit einem unbefristeten Vertrag wirtschaftlich besser fahren. Die Kündigung durch den Mieter ist bei einem unbefristeten Vertrag zwar jederzeit möglich, aber das Risiko lässt sich durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung abfedern.
Seit 2026 müssen Vermieter zusätzlich prüfen, ob sie als Unternehmer gelten. Ist das der Fall, beträgt die Mindestbefristung fünf statt drei Jahre – und auch die erste automatische Verlängerung läuft auf fünf Jahre. Das bedeutet: Ein Vermieter, der den Endtermin verschläft, sitzt mit einem Mieter, den er möglicherweise nicht mehr möchte, für fünf weitere Jahre fest. Das Fristenmanagement wird damit deutlich wichtiger. Detaillierte Informationen zu den Kündigungsmöglichkeiten finden Sie in unserem Beitrag zur Kündigung und gerichtlichen Aufkündigung im Mietrecht.
Stillschweigende Verlängerung – die neue Praxisfalle
Die stillschweigende Verlängerung ist eines der am häufigsten unterschätzten Risiken im österreichischen Mietrecht. Die Mechanik ist einfach: Läuft ein befristeter Mietvertrag ab und der Mieter bleibt in der Wohnung, ohne dass der Vermieter aktiv den Auszug betreibt, verlängert sich der Vertrag automatisch.
Der vereinbarte Endtermin ist erreicht. Mieter bleibt, Vermieter wird nicht aktiv.
Bei Unternehmer-Vermietern ab 2026. Bei privaten Vermietern: 3 Jahre. Mieter kann jederzeit mit 3 Monaten Frist kündigen.
Vermieter wird wieder nicht aktiv, keine schriftliche Verlängerung.
Der Mietvertrag gilt nun als unbefristet. Voller Kündigungsschutz nach § 30 MRG. Mietzins kann auf 100 % angehoben werden (nur mit Gegenüberstellung im Vertrag).
Die Praxisfalle seit 2026: Wenn der Vermieter den Endtermin übersieht, verlängert sich der Vertrag nicht mehr um drei, sondern um fünf Jahre (bei Unternehmer-Vermietern). Das ist fast die Hälfte eines Jahrzehnts – genug Zeit, um die gesamte Vermietungsstrategie über den Haufen zu werfen. Noch riskanter wird es, wenn der Mieter nach Ablauf beim Vermieter nachfragt, wie lange der Vertrag jetzt läuft. Eine unbedachte mündliche Antwort wie „noch drei Jahre“ kann als neue Befristungsvereinbarung gewertet werden. Mündliche Befristungen sind im MRG-Bereich allerdings unwirksam – mit der Folge, dass der Vertrag sofort als unbefristet gilt. Der Vermieter hat dann weder eine wirksame Befristung noch seinen Endtermin.
Vermieter sollten den Endtermin jedes befristeten Mietvertrags mit einer Vorlaufzeit von mindestens sechs Monaten im Kalender vermerken. So bleibt genug Zeit, um zu entscheiden: Räumungsklage einbringen, schriftlich verlängern oder den Vertrag auslaufen lassen. Ein versäumter Endtermin kann seit 2026 fünf Jahre ungewollte Bindung bedeuten.
Kündigung: Welche Rechte haben Mieter und Vermieter?
Die Kündigungsmöglichkeiten unterscheiden sich je nach Vertragstyp erheblich.
Befristeter Mietvertrag – Kündigung
Der Mieter kann einen befristeten Mietvertrag im MRG-Bereich frühestens nach einem Jahr mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten kündigen (§ 29 Abs 2 MRG). Das gilt unabhängig von der Vereinbarung im Vertrag – dieses Kündigungsrecht ist unverzichtbar. Außerhalb des MRG (z. B. Einfamilienhaus) gibt es kein gesetzliches vorzeitiges Kündigungsrecht. Hier ist der Mieter für die gesamte Laufzeit gebunden, es sei denn, der Vertrag sieht eine Kündigungsmöglichkeit vor.
Der Vermieter kann einen befristeten Mietvertrag während der Laufzeit nur aus wichtigem Grund beenden – dieselben Gründe, die auch bei einem unbefristeten Vertrag gelten (§ 30 Abs 2 MRG). Am Ende der Befristung endet der Vertrag automatisch. Der Vermieter muss aber darauf achten, dass er den Endtermin geltend macht – sonst greift die stillschweigende Verlängerung.
Unbefristeter Mietvertrag – Kündigung
Der Mieter kann einen unbefristeten Vertrag im MRG-Bereich jederzeit kündigen, ohne Angabe von Gründen. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel einen Monat zum Monatsletzten (bei monatlicher Mietzinszahlung). Es gibt keine Sperrfrist – der Mieter kann also auch kurz nach dem Einzug kündigen.
Der Vermieter kann einen unbefristeten Vertrag im MRG-Vollanwendungsbereich nur aus einem der taxativ aufgezählten wichtigen Gründe kündigen (§ 30 MRG) – und muss dazu eine gerichtliche Aufkündigung einbringen. Eine „normale“ Kündigung per Brief reicht nicht. Die häufigsten Gründe: qualifizierter Mietzinsrückstand, erheblich nachteiliger Gebrauch, gänzliches Nichtbenützen der Wohnung oder dringender Eigenbedarf (mit strenger Interessenabwägung). Alles rund um die Kündigungsregelungen im Mietrecht finden Sie auf unserer Schwerpunktseite.
Die häufigsten Fehler bei der Befristung
Ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von „2 Jahren“ im MRG-Bereich ist unwirksam befristet. Die Folge: Der Vertrag gilt als unbefristet – mit vollem Kündigungsschutz für den Mieter. Ein Fehler, der den Vermieter teuer zu stehen kommt.
Die Befristung muss im MRG-Bereich schriftlich vereinbart werden und einen unbedingten Endtermin enthalten (z. B. „endet am 31.12.2030, ohne dass es einer Kündigung bedarf“). Formulierungen wie „für mindestens 3 Jahre“ oder „bis auf Weiteres, längstens bis …“ sind riskant.
Im Vollanwendungsbereich muss der Mietzins bei Befristung um 25 % reduziert werden. Vermieter, die den vollen Mietzins verlangen, riskieren Rückforderungen – auch für die gesamte bisherige Vertragsdauer und darüber hinaus.
Seit 2026 verlängert sich der Vertrag bei Unternehmer-Vermietern stillschweigend um 5 Jahre statt 3. Wer das alte Fristenmanagement beibehält, kalkuliert zwei Jahre zu kurz.
Wird ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt, kann der Vermieter den vollen Mietzins nur verlangen, wenn im Vertrag der befristete und der unbefristete Betrag schriftlich gegenübergestellt wurden (§ 16 Abs 7 MRG). Ohne diese Klausel bleibt der Abschlag.
Sonderfälle in der Praxis
Ein- und Zweifamilienhäuser
Für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern gilt das MRG grundsätzlich nicht. Hier können Befristung und Kündigung frei vereinbart werden – es gibt keine Mindestbefristung, keinen Befristungsabschlag und kein gesetzliches vorzeitiges Kündigungsrecht für den Mieter. Wird kein Kündigungsrecht vereinbart, ist der Mieter für die gesamte Laufzeit gebunden. Die ABGB-Regeln erlauben allerdings in bestimmten Fällen eine Auflösung aus wichtigem Grund (§ 1117 ABGB).
Geschäftsraummiete
Bei Geschäftsräumen gelten im MRG-Bereich keine Mindestbefristungen – weder drei noch fünf Jahre. Der Vertrag kann auf beliebige Dauer befristet werden, auch auf ein Jahr oder kürzer. Die automatische Verlängerung bei nicht rechtzeitig geltend gemachtem Endtermin beträgt allerdings auch hier fünf Jahre (bei Unternehmer-Vermietern) bzw. drei Jahre. Für alles rund um Geschäftsraummiete hat die WKO detaillierte Informationen bereitgestellt. Die Entscheidung zwischen Befristung und Unbefristung fällt bei Geschäftsräumen oft anders aus als bei Wohnungen, weil die wirtschaftlichen Überlegungen – Standortbindung, Investitionsschutz, Nachmieterklauseln – eine größere Rolle spielen.
Wertsicherung bei befristeten Verträgen
Auch bei befristeten Mietverträgen kann eine Wertsicherungsklausel vereinbart werden. Seit 2026 gelten dabei die neuen Regeln des MieWeG: Mietzinsanpassungen sind nur noch einmal jährlich am 1. April zulässig, und im Vollanwendungsbereich gelten 2026 und 2027 besonders niedrige Obergrenzen (1 % bzw. 2 %). Für Vermieter bedeutet das: Der ohnehin um 25 % reduzierte befristete Mietzins kann nur noch sehr eingeschränkt an die Inflation angepasst werden. Für Mieter bedeutet das: doppelter Schutz – niedrigerer Ausgangsbetrag und gedeckelte Anpassungen.
Das Wichtigste auf einen Blick
Wie wir Ihnen helfen können
Die Entscheidung zwischen befristetem und unbefristetem Mietvertrag ist selten nur eine juristische Frage – sie hängt von Ihrer Lebenssituation, Ihren wirtschaftlichen Zielen und den konkreten Umständen des Mietobjekts ab. In unserer Kanzlei prüfen wir Ihren bestehenden Mietvertrag auf die korrekte Befristung, berechnen, ob der Befristungsabschlag richtig gewährt wurde, und beraten Sie bei Neuabschlüssen oder Verlängerungen zur optimalen Vertragsgestaltung. Für Vermieter bieten wir ein systematisches Fristenmanagement an, damit kein Endtermin unbemerkt verstreicht. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet allgemeine Information zum österreichischen Mietrecht (Stand: März 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Rechtslage hängt vom Anwendungsbereich des MRG, von der Unternehmereigenschaft des Vermieters und vom konkreten Vertrag ab.