In Österreich leben rund 400.000 Paare in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft – viele davon in einer gemeinsamen Immobilie. Solange die Beziehung hält, spielt die Eigentumsfrage keine Rolle. Bei einer Trennung wird sie zum zentralen Streitpunkt. Denn anders als bei Ehepaaren gibt es für Lebensgefährten kein Aufteilungsverfahren. Wer im Grundbuch steht, behält die Immobilie. Wer nicht drinsteht, steht im schlimmsten Fall mit leeren Händen da – auch wenn er jahrelang mitfinanziert oder mitgebaut hat. Dieser Leitfaden zeigt, welche Ansprüche das Gesetz dennoch vorsieht, wie Bereicherungsklagen funktionieren und wie sich Paare ohne Trauschein absichern können.
Keine Ehe, kein Aufteilungsverfahren – die rechtliche Ausgangslage
Wenn Ehepaare sich trennen, regelt das Ehegesetz (§§ 81 ff EheG) die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse – einschließlich der gemeinsamen Wohnung. Das Aufteilungsverfahren sorgt dafür, dass beide Partner angemessen berücksichtigt werden – unabhängig davon, wer im Grundbuch steht.
Für Lebensgefährten existiert ein solches Verfahren nicht. Die nichteheliche Lebensgemeinschaft ist in Österreich kein eigenes Rechtsinstitut. Es gibt kein Lebensgemeinschaftsgesetz, kein gesetzliches Unterhaltsrecht und kein Aufteilungsverfahren. Bei einer Trennung gilt der Grundsatz der Gütertrennung: Jeder behält, was ihm gehört. Und Eigentum an einer Liegenschaft bestimmt sich nach dem Grundbuch – nicht nach der moralischen Vorstellung, wer „gerechterweise“ Anspruch hätte.
Wem gehört was? Eigentumsrechtliche Grundlagen
Bei Liegenschaften gilt in Österreich das Eintragungsprinzip: Eigentümer ist, wer im Grundbuch eingetragen ist (§ 431 ABGB). Drei Konstellationen sind bei Lebensgefährten typisch – und jede hat andere rechtliche Folgen bei einer Trennung.
Bereicherungsrecht: Wann Investitionen zurückgefordert werden können
Wenn ein Lebensgefährte in die Immobilie des anderen investiert hat – sei es durch Geldzahlungen, Kreditraten oder Eigenleistungen beim Hausbau – stellt sich bei der Trennung die Frage: Kann er diese Investitionen zurückfordern? Die Antwort liegt im Bereicherungsrecht, konkret in der Lehre vom Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 1435 ABGB analog).
Der OGH hat in ständiger Rechtsprechung anerkannt, dass Leistungen eines Lebensgefährten an den anderen zurückgefordert werden können, wenn sie in der erkennbaren Erwartung erbracht wurden, dass die Lebensgemeinschaft fortbestehen wird – und diese Erwartung enttäuscht wurde. Die Voraussetzungen sind allerdings streng.
Ein zentrales Problem in der Praxis: Die Beweislast liegt beim klagenden Partner. Er muss nachweisen, welche konkreten Leistungen er erbracht hat und in welcher Höhe. Wer jahrelang Kreditraten vom gemeinsamen Konto bezahlt hat, ohne separate Aufzeichnungen zu führen, steht vor erheblichen Beweisnöten. Der OGH verlangt eine möglichst exakte Bezifferung – pauschale Schätzungen reichen nicht.
Führen Sie von Anfang an Aufzeichnungen über jede Investition in die Immobilie Ihres Partners: Überweisungsbelege, Kontoauszüge, Rechnungen, Fotos von Eigenleistungen, schriftliche Absprachen (auch per E-Mail oder Nachricht). Diese Unterlagen sind im Streitfall Gold wert. In unserer Praxis sehen wir regelmäßig Fälle, in denen zehntausende Euro an Investitionen nicht zurückgefordert werden können, weil die Beweislage zu dünn ist.
Typische Fallkonstellationen in der Praxis
Die Rechtsprechung zu Bereicherungsansprüchen bei Auflösung einer Lebensgemeinschaft ist umfangreich. Einige Konstellationen kehren immer wieder – mit unterschiedlichen Ergebnissen.
Gemeinsame Immobilie – Ausstiegsmöglichkeiten bei Trennung
Stehen beide Lebensgefährten im Grundbuch (Miteigentum), ergeben sich bei der Trennung mehrere Handlungsoptionen. Keine davon ist einfach – aber alle sind berechenbar.
Beide Partner verkaufen die Immobilie gemeinsam an einen Dritten und teilen den Erlös nach Eigentumsanteilen. Oft die sauberste Lösung – aber nur möglich, wenn beide zustimmen.
Ein Partner übernimmt den Anteil des anderen gegen Zahlung des Verkehrswerts. Erfordert eine Immobilienbewertung (Sachverständigengutachten) und einen Notariatsakt für die Anteilsübertragung. Grundbuchgebühren und GrESt fallen an.
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Miteigentümer die gerichtliche Aufhebung der Eigentumsgemeinschaft verlangen. Das Gericht ordnet in der Regel die Zivilteilung an: öffentliche Versteigerung der Liegenschaft und Aufteilung des Erlöses. Die Naturalteilung (physische Teilung) kommt bei Wohnimmobilien praktisch nie in Betracht.
Ist nur ein Partner Eigentümer und lebt der andere ohne Rechtstitel (Mietvertrag, Wohnrecht) in der Immobilie, kann der Eigentümer die Räumung verlangen. Allerdings gewährt die Rechtsprechung eine angemessene Räumungsfrist – in der Regel vier bis zwölf Wochen.
Eine Besonderheit betrifft den gemeinsamen Kredit: Haften beide Partner solidarisch für ein Wohnbaudarlehen, bleibt diese Haftung auch nach der Trennung bestehen. Die Bank kann sich weiterhin an beiden halten – unabhängig davon, wer die Immobilie behält. Der ausscheidende Partner muss daher darauf bestehen, aus dem Kreditvertrag entlassen zu werden. Das erfordert die Zustimmung der Bank, die ihrerseits die Bonität des verbleibenden Kreditnehmers prüft.
Absicherung durch Partnerschaftsvertrag
Die einfachste und sicherste Methode, Streitigkeiten bei einer Trennung zu vermeiden, ist ein Partnerschaftsvertrag. Anders als bei der Ehe gibt es für Lebensgemeinschaften keine gesetzlichen Schutzmechanismen – deshalb muss alles, was im Trennungsfall gelten soll, vertraglich vereinbart werden.
Ein Partnerschaftsvertrag muss nicht notariell beurkundet werden – die Schriftform genügt. Allerdings empfehlen wir aus Beweisgründen eine anwaltliche Beglaubigung oder notarielle Beglaubigung der Unterschriften. Die Kosten für einen professionell gestalteten Partnerschaftsvertrag mit Immobilienbezug liegen zwischen 1.500 und 3.000 € – ein Bruchteil dessen, was ein Bereicherungsprozess kosten würde.
Der beste Zeitpunkt für einen Partnerschaftsvertrag ist vor dem gemeinsamen Immobilienkauf – idealerweise gleichzeitig mit dem Kaufvertrag. Aber auch nachträglich ist ein Vertrag möglich und sinnvoll. In unserer Praxis sehen wir, dass Paare das Thema oft aufschieben, weil es „unromantisch“ sei. Die Realität ist: Ein Partnerschaftsvertrag schützt beide Partner und ist ein Zeichen von gegenseitigem Respekt, nicht von Misstrauen.
Häufige Fehler bei Lebensgefährten und Immobilien
Der häufigste und teuerste Fehler: Ein Partner finanziert den Hauskauf oder -bau mit, wird aber nicht ins Grundbuch eingetragen. Im Trennungsfall hat er kein Eigentumsrecht – nur einen schwer durchsetzbaren Bereicherungsanspruch.
Beide haften solidarisch für den Kredit, aber nur einer steht im Grundbuch. Nach der Trennung zahlt der Nicht-Eigentümer weiter Kreditraten für ein Haus, das ihm nicht gehört – und aus dem Kreditvertrag kommt er ohne Zustimmung der Bank nicht heraus.
Ohne Belege sind Bereicherungsansprüche kaum durchsetzbar. Wer mit Bargeld bezahlt, keine Rechnungen aufhebt oder Eigenleistungen nicht dokumentiert, kann seine Investitionen im Streitfall nicht beweisen.
Wer seinem Partner Geld „schenkt“ (z. B. für die Anzahlung), kann dieses nach der Trennung nicht zurückfordern – auch nicht über das Bereicherungsrecht. Schenkungen sind grundsätzlich endgültig. Anders verhält es sich bei einer Zweckzuwendung: Hier wird das Geld mit einer konkreten Zweckbindung übergeben (z. B. „für den gemeinsamen Hausbau“). Die Abgrenzung ist in der Praxis oft heikel.
Wer bei einer Trennung sofort auszieht, schwächt seine Verhandlungsposition. Solange keine schriftliche Vereinbarung über die Auseinandersetzung getroffen ist, sollte der Auszug nicht vorschnell erfolgen – insbesondere wenn Kinder im Haushalt leben und das Wohnrecht strittig ist.
Das Wichtigste auf einen Blick
Stand: März 2026. Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Wie wir Ihnen helfen können
Als Kanzlei mit Schwerpunkt auf Immobilienrecht und Familienrecht beraten wir Lebensgefährten sowohl bei der Vorsorge (Partnerschaftsverträge, Eigentumsgestaltung) als auch im Trennungsfall (Bereicherungsansprüche, Teilungsklagen, Kreditregelungen). Wir wissen aus Erfahrung, wie emotional diese Situationen sind – und helfen Ihnen, eine sachliche und faire Lösung zu finden. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.