Ein Gewerbemieter, der den Mietzins schuldig bleibt, das Geschäftslokal vertragswidrig nutzt oder nach Vertragsende nicht auszieht – für Vermieter sind solche Situationen nicht nur ärgerlich, sondern oft mit erheblichen finanziellen Einbußen verbunden. Anders als bei Wohnraummiete gelten für die Kündigung von Geschäftsräumlichkeiten je nach Vertragskonstellation unterschiedliche Regeln: Mal greift das Mietrechtsgesetz (MRG), mal allein das ABGB. Wer hier Fehler macht, riskiert monatelange Verzögerungen und unnötige Kosten. Dieser Beitrag zeigt Ihnen als Vermieter, welche Kündigungsgründe in der Gewerbemiete tatsächlich greifen, wie Sie eine Räumung rechtssicher durchsetzen und welche Stolperfallen die Praxis bereithält.
Geschäftsraummiete – welches Recht gilt?
Bevor Sie als Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen, müssen Sie eine zentrale Frage klären: Unterliegt der Vertrag dem MRG – ganz oder teilweise – oder richtet er sich ausschließlich nach dem ABGB? Davon hängt ab, ob Sie an die strengen Kündigungsgründe des § 30 MRG gebunden sind oder den Vertrag auch ohne besonderen Grund beenden können.
Geschäftsräumlichkeiten fallen häufig in den Teilanwendungsbereich des MRG. Das bedeutet: Nicht alle Schutzbestimmungen des MRG gelten, aber die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG sind sehr wohl anwendbar. Im Vollanwendungsbereich greift der volle Mieterschutz – das betrifft etwa Geschäftslokale in Altbauten vor 1945. Nur bei bestimmten Ausnahmen – etwa Mietobjekten in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, Neubauten nach gewissen Stichtagen ohne Förderung, oder Ein-/Zweiobjekthäusern – fällt das Mietverhältnis ganz aus dem MRG heraus.
Die Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer einfach. Entscheidend sind Baujahr, Förderungsstatus und Gebäudestruktur – nicht die Bezeichnung im Vertrag. Ein als „ABGB-Mietvertrag“ überschriebenes Dokument schützt den Vermieter nicht, wenn das Objekt tatsächlich in den MRG-Anwendungsbereich fällt. Mehr zu den Grundlagen der Geschäftsraummiete und dem anwendbaren Recht finden Sie auf unserer Schwerpunktseite.
Gewerbemietvertrag kündigen im MRG-Bereich
Fällt das Geschäftslokal in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG, kann der Vermieter nur aus den in § 30 Abs 2 MRG abschließend aufgezählten Gründen kündigen. Eine Kündigung ohne anerkannten Grund ist unwirksam – unabhängig davon, was der Mietvertrag vorsieht. Die Kündigung muss als gerichtliche Aufkündigung beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Ein einfaches Schreiben an den Mieter reicht nicht aus.
Die für Geschäftsräumlichkeiten relevanten Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG umfassen insbesondere diese Tatbestände:
Die gerichtliche Aufkündigung wird dem Mieter über das Gericht zugestellt. Ab Zustellung hat der Mieter vier Wochen Zeit, Einwendungen zu erheben. Tut er das nicht, wird die Aufkündigung rechtskräftig und bildet den Titel für eine Räumungsexekution. Erhebt der Mieter Einwendungen, kommt es zum streitigen Verfahren – das Gericht prüft dann, ob der geltend gemachte Kündigungsgrund tatsächlich vorliegt. Eine ausführliche Darstellung der gerichtlichen Aufkündigung und ihrer Voraussetzungen finden Sie in unserem Spezialbeitrag.
Kündigung außerhalb des MRG – die ABGB-Regeln
Fällt das Geschäftslokal nicht unter das MRG, gelten die allgemeinen Bestandregeln des ABGB (§§ 1090 ff ABGB). Das verschafft dem Vermieter deutlich mehr Spielraum: Er ist nicht an die taxativen Kündigungsgründe des § 30 MRG gebunden und kann den Vertrag grundsätzlich unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfrist beenden.
Auch im ABGB-Bereich gibt es allerdings Grenzen. Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 1118 ABGB) setzt voraus, dass der Mieter das Objekt erheblich beschädigt oder den Mietzins trotz Mahnung nicht zahlt. Und: Befristete Verträge können im ABGB-Bereich grundsätzlich nicht vorzeitig ordentlich gekündigt werden, es sei denn, der Vertrag sieht ein Kündigungsrecht vor. Fehlt eine solche Klausel, bleibt nur die außerordentliche Auflösung nach § 1117 oder § 1118 ABGB.
Wichtig: Auch im ABGB-Bereich muss die Kündigung den Mieter nachweislich erreichen. Eine Zustellung per eingeschriebenem Brief mit Rückschein ist der sicherste Weg. Worauf Sie dabei achten sollten, erklären wir in unserem Beitrag zum Thema Kündigung und Räumung rechtssicher durchsetzen.
Mietrückstand – der häufigste Kündigungsgrund
Der Mietrückstand ist in der Praxis der mit Abstand häufigste Grund, aus dem Vermieter einen Gewerbemietvertrag kündigen. Im MRG-Bereich regelt § 30 Abs 2 Z 1 MRG den qualifizierten Mietzinsrückstand: Der Mieter muss trotz gehöriger Mahnung mit der Zahlung des Mietzinses mindestens acht Tage im Rückstand sein.
Im ABGB-Bereich ist die Rechtslage noch klarer: § 1118 ABGB erlaubt die fristlose Auflösung, wenn der Mieter den Mietzins trotz Einmahnung nicht bezahlt. Die Gerichte verlangen keine bestimmte Mindesthöhe des Rückstands – aber die Mahnung muss nachweisbar sein und eine angemessene Nachfrist setzen.
Ein besonderes Risiko im MRG-Bereich: Der Mieter kann die Kündigung abwenden, indem er den offenen Betrag bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung in erster Instanz nachzahlt – vorausgesetzt, ihn trifft kein grobes Verschulden am Zahlungsrückstand. In der Praxis führt das dazu, dass Vermieter trotz monatelanger Rückstände die Kündigung verlieren, weil der Mieter kurz vor der Verhandlung zahlt. Die Verfahrenskosten muss dann allerdings der Mieter tragen.
Formulieren Sie die Mahnung so, dass sie gleichzeitig als Grundlage für die MRG-Aufkündigung (§ 30 Abs 2 Z 1 MRG) und für die ABGB-Auflösung (§ 1118 ABGB) dient. Setzen Sie eine Nachfrist von mindestens 14 Tagen, senden Sie das Schreiben per eingeschriebenem Brief mit Rückschein und dokumentieren Sie den exakten Rückstandsbetrag samt Fälligkeitsdatum. So sind Sie auf der sicheren Seite, falls sich die MRG-Anwendbarkeit erst im Verfahren klärt.
Wie Vermieter Mietrückstände auch bei Mietern mit Auslandsbezug durchsetzen können, behandelt unser Beitrag zur Beitreibung von Mietrückständen bei ausländischen Mietern.
Räumungsklage und Räumungsexekution – der Ablauf
Wenn der Mieter trotz wirksamer Kündigung oder Vertragsablauf das Geschäftslokal nicht räumt, braucht der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel. Der Weg dorthin unterscheidet sich je nach Ausgangslage: Im MRG-Bereich erfolgt die Räumung typischerweise im Anschluss an eine rechtskräftige gerichtliche Aufkündigung. Im ABGB-Bereich wird eine eigenständige Räumungsklage eingebracht.
Ein wichtiger Sonderfall bei befristeten Mietverträgen im MRG-Bereich: Gibt der Mieter das Geschäftslokal nach Ablauf der Befristung nicht zurück, muss der Vermieter innerhalb von 14 Tagen eine Räumungsklage oder einen Übergabsauftrag einbringen. Versäumt er diese Frist, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit erneuert – mit vollem Kündigungsschutz. Diese sogenannte Titelpräklusion (§ 569 ZPO) ist eine der gefährlichsten Fallen im Gewerbemietrecht.
Häufige Fehler bei Kündigung und Räumung
In unserer Praxis sehen wir regelmäßig, dass Vermieter bei der Beendigung von Gewerbemietverhältnissen vermeidbare Fehler begehen. Diese kosten nicht nur Zeit, sondern gefährden oft den gesamten Kündigungserfolg.
Sonderfälle in der Praxis
Befristeter Gewerbemietvertrag – Vorzeitige Beendigung
Befristete Gewerbemietverträge enden grundsätzlich durch Zeitablauf. Während der Laufzeit kann der Vermieter nur aus wichtigem Grund (§ 30 Abs 2 MRG oder § 1118 ABGB) kündigen – je nach Anwendungsbereich. Im MRG-Bereich gilt seit 1.1.2026 für Wohnungen eine Mindestbefristung von fünf Jahren. Auf Geschäftsraummiete ist diese Änderung nicht anwendbar – hier bleibt die Mindestbefristung bei drei Jahren (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Ausführlich zu den aktuellen Befristungsregeln: unser Beitrag zum Mietenpaket 2026.
Untervermietung und Weitergabe des Geschäftslokals
Die gänzliche Weitergabe des Geschäftslokals an Dritte ist ein eigenständiger Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG. Entscheidend ist, ob der Hauptmieter das Objekt noch regelmäßig für eigene geschäftliche Zwecke nutzt. Eine bloße Untervermietung eines Teils genügt nicht – es muss sich um eine gänzliche Überlassung handeln. In der Praxis stellt sich oft die Frage, ob ein Gesellschafterwechsel in der mietenden GmbH als „Weitergabe“ zu werten ist. Die Judikatur sieht das überwiegend nicht so, solange die Gesellschaft als Rechtssubjekt unverändert bleibt.
Insolvenz des Gewerbemieters
Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über den Mieter ist kein automatischer Kündigungsgrund. Der Mietvertrag bleibt grundsätzlich aufrecht, und der Insolvenzverwalter tritt in die Rechte und Pflichten des Mieters ein. Der Vermieter kann aber die laufenden Mietzinsforderungen als Masseforderungen geltend machen. Wird der Mietzins aus der Masse nicht bezahlt, kann das einen qualifizierten Rückstand und damit einen Kündigungsgrund begründen. Vertragliche Klauseln, die eine automatische Auflösung bei Insolvenz vorsehen, sind nach § 25a IO unwirksam.
Wertsicherung und Betriebskosten als Streitpunkt
Bei Gewerbemietverträgen führen Uneinigkeiten über Wertsicherungsklauseln oder Betriebskostenabrechnungen nicht selten dazu, dass Mieter Zahlungen zurückhalten. Das rechtfertigt allerdings grundsätzlich keinen Zurückbehaltungsanspruch: Wer den Mietzins nicht zahlt, riskiert eine Kündigung – auch wenn die Betriebskostenabrechnung strittig ist. Mieter sind vielmehr gehalten, strittige Beträge unter Vorbehalt zu zahlen und die Differenz gerichtlich klären zu lassen.
Checkliste – So gehen Vermieter bei der Kündigung vor
Die folgende Checkliste gibt Ihnen als Vermieter eine Orientierungshilfe für die wichtigsten Schritte – von der Vorbereitung bis zur Räumung. Beachten Sie, dass jeder Einzelfall Besonderheiten aufweisen kann, die eine individuelle rechtliche Beurteilung erfordern.
Das Wichtigste auf einen Blick
Stand: März 2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage bei Kündigung und Räumung von Geschäftsräumlichkeiten in Österreich. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Wie wir Ihnen helfen können
In unserer Kanzlei in Salzburg beraten und vertreten wir Vermieter bei der Beendigung von Gewerbemietverhältnissen – von der Prüfung des Anwendungsbereichs über die Abfassung der Kündigung bis zur Durchsetzung der Räumung vor Gericht. Ob Mietrückstand, vertragswidriger Gebrauch oder ein auslaufender Befristungsvertrag: Wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die rechtssicherste Vorgehensweise auf. Kontaktieren Sie uns – je früher Sie handeln, desto besser stehen Ihre Chancen, das Mietverhältnis ohne unnötige Verzögerung zu beenden.