Wer in Österreich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kauft, zahlt 3,5 % Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis – bei einer Wohnung um 350.000 € sind das 12.250 €. Das Regierungsprogramm 2025–2029 sieht nun die Prüfung einer GrESt-Befreiung beim Ersterwerb des ersten Eigenheims vor. Für Ersterwerbskäufer könnte das eine Ersparnis von mehreren tausend Euro bedeuten. Wir erklären, was konkret geplant ist, welche Voraussetzungen wahrscheinlich gelten werden und was Sie schon jetzt beachten sollten.
Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf – die Ausgangslage
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) fällt bei jedem entgeltlichen Erwerb einer Liegenschaft in Österreich an. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG) geregelt und betrifft den Kauf von Häusern, Eigentumswohnungen, Grundstücken und Baurechten. Die Steuer wird nicht auf den reinen Grundstückswert berechnet, sondern auf die sogenannte Gegenleistung – also auf alles, was der Käufer aufwenden muss. In den meisten Fällen entspricht das dem Kaufpreis. Bei einem regulären Kauf beträgt der Steuersatz 3,5 % der Gegenleistung (§ 7 Abs 1 Z 1 GrEStG). Für unentgeltliche Übertragungen im Familienverband gilt ein Stufentarif von 0,5 % bis 3,5 %.
Die GrESt gehört neben der Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %), der Vertragserrichtung und der Maklergebühr zu den größten Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Bei einer Wohnung um 400.000 € summieren sich allein GrESt und Grundbuchgebühr auf 18.400 €. Gerade für junge Käufer, die ihr erstes Eigenheim erwerben, ist das eine beträchtliche Hürde.
Was das Regierungsprogramm zur GrESt-Befreiung vorsieht
Am 27. Februar 2025 haben ÖVP, SPÖ und NEOS ihr Regierungsprogramm 2025–2029 vorgestellt. Darin findet sich unter dem Abschnitt „Leistbares Wohnen“ eine für Ersterwerbskäufer zentrale Passage. Das Regierungsprogramm sieht – wörtlich – die „Prüfung der Abschaffung der staatlichen Nebengebühren sowie der Grunderwerbsteuer (GrESt) beim Erwerb des ersten Eigenheims“ vor. Als Referenzmodell wird die bereits bestehende Grundbuchgebührenbefreiung für Ersterwerbe bis 500.000 € genannt.
Was bedeutet „Prüfung“? Eine Prüfung ist in der politischen Sprache weniger als ein „Beschluss“. Es handelt sich um eine politische Absichtserklärung – die Regierung will die Abschaffung ernsthaft evaluieren, hat sich aber noch nicht auf ein konkretes Gesetz festgelegt. Im besten Fall folgt im Laufe der Legislaturperiode ein Gesetzentwurf; im schlechtesten Fall bleibt es bei der Prüfung. Die Formulierung orientiert sich allerdings ausdrücklich am Modell der Grundbuchgebührenbefreiung, was darauf hindeutet, dass eine ähnliche Struktur angestrebt wird: Befreiung beim Ersterwerb, gekoppelt an das dringende Wohnbedürfnis, mit einer Wertgrenze.
Ein konkreter Gesetzentwurf liegt zum Stand März 2026 noch nicht vor. Die Koalition hat aber angekündigt, konkrete legislative Vorschläge im Laufe der Legislaturperiode auszuarbeiten. Für Ersterwerbskäufer empfiehlt es sich deshalb, die Entwicklung aufmerksam zu verfolgen – und beim Timing des Kaufs gegebenenfalls flexibel zu bleiben.
Wer als Ersterwerbskäufer gelten könnte
Das Regierungsprogramm definiert den Begriff „Ersterwerbskäufer“ nicht abschließend. Es verweist aber auf das Modell der Grundbuchgebührenbefreiung nach § 25a GGG. Daraus lassen sich die wahrscheinlichen Kriterien ableiten, die auch bei einer GrESt-Befreiung zum Tragen kommen dürften.
Ein zentraler Punkt wird die Definition des „ersten Eigenheims“ sein. Offen ist etwa, ob Personen, die früher einen Miteigentumsanteil besessen haben (z. B. durch Erbschaft), als Ersterwerbskäufer gelten. Bei der Grundbuchgebührenbefreiung kommt es darauf an, ob ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt und ob das bisherige Wohnverhältnis aufgegeben wird. Wer etwa eine geerbte Eigentumswohnung besitzt und darin wohnt, kann die Befreiung nicht für den Kauf einer weiteren Wohnung beanspruchen.
Rechenbeispiele: So viel spart die GrESt-Befreiung
Die finanziellen Auswirkungen einer GrESt-Befreiung hängen vom Kaufpreis ab. Die folgenden Szenarien zeigen die mögliche Ersparnis – unter der Annahme einer vollständigen Befreiung bis 500.000 € Kaufpreis.
Grundbuchgebührenbefreiung – was bereits seit 2024 gilt
Seit 1. April 2024 gibt es eine zeitlich befristete Gebührenbefreiung nach § 25a GGG (Gerichtsgebührengesetz). Sie befreit Ersterwerbskäufer von der Grundbucheintragungsgebühr (1,1 % des Kaufpreises) und – bei Aufnahme eines Hypothekardarlehens – auch von der Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 % des Pfandbetrags). Diese Befreiung gilt bis 30. Juni 2026. Wer bis dahin keinen Grundbuchantrag stellt, verliert den Anspruch. Die geplante GrESt-Befreiung würde auf dieser bestehenden Befreiung aufbauen und sie gewissermaßen um die größte Nebenkostenposition – die 3,5 % GrESt – ergänzen.
Entgeltlicher Erwerb von Wohnraum (Eigentum oder Baurecht) zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses.
Der Antrag auf Einverleibung muss zwischen 1. Juli 2024 und 30. Juni 2026 beim Grundbuch einlangen.
Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %) entfällt bis 500.000 € Bemessungsgrundlage. Darüber: Gebühr nur auf den übersteigenden Teil.
Innerhalb von 3 Monaten nach Übergabe, spätestens 5 Jahre nach Grundbucheintragung, ist die Hauptwohnsitzmeldung vorzulegen.
Wird der Hauptwohnsitz innerhalb von 5 Jahren aufgegeben oder das Eigentum veräußert, werden die Gebühren nachträglich in voller Höhe vorgeschrieben.
Alle Details zur bestehenden Befreiung – einschließlich der Antragstellung und typischer Fallstricke – haben wir in einem eigenen Beitrag zur Grundbuchgebührenbefreiung 2024–2026 zusammengefasst.
Häufige Fehler bei Kaufnebenkosten und Ersterwerbsplanung
Die Aussicht auf eine GrESt-Befreiung verleitet manche Kaufinteressenten zu Fehleinschätzungen. Wer sich auf eine künftige Befreiung verlässt, ohne die aktuelle Rechtslage zu kennen, riskiert finanzielle Überraschungen. Die folgenden Fehler sehen wir in unserer Praxis besonders häufig.
Sonderfälle: Schenkung, Erbschaft und Lebenspartner
Die geplante GrESt-Befreiung beim Ersterwerb dürfte nicht auf alle Erwerbsformen gleich anwendbar sein. Es gibt mehrere Konstellationen, die besondere Aufmerksamkeit verdienen.
Erbschaft und Schenkung einer Immobilie
Wer seine erste Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung erhält, zahlt bereits jetzt GrESt – allerdings nicht auf den Kaufpreis, sondern auf den Grundstückswert, und das zu einem begünstigten Stufentarif (0,5 %–3,5 %). Die geplante Befreiung zielt auf den entgeltlichen Ersterwerb ab, also auf den Kauf. Ob sie auch Erbschaften oder Schenkungen umfasst, ist derzeit offen. In der Praxis dürfte die Befreiung auf Kaufverträge beschränkt bleiben – analog zur Grundbuchgebührenbefreiung.
Kauf durch Lebenspartner oder Ehepaare
Kaufen zwei Personen gemeinsam eine Immobilie, stellt sich die Frage, ob beide als Ersterwerbskäufer gelten müssen. Bei der Grundbuchgebührenbefreiung wird auf den einzelnen Erwerber abgestellt: Jeder Käufer muss für seinen Miteigentumsanteil die Voraussetzungen erfüllen. Besitzt ein Partner bereits eine Immobilie, könnte nur der andere die Befreiung beanspruchen – und auch nur für seinen Hälfteanteil. Das kann die Ersparnis halbieren.
Mietkauf und Baurecht
Beim Mietkauf wird die Immobilie zunächst gemietet und später zum vereinbarten Preis gekauft. Die GrESt fällt erst beim endgültigen Eigentumserwerb an. Ob der spätere Kauf als „Ersterwerb“ gilt, hängt davon ab, ob der Mietkäufer in der Zwischenzeit anderweitig Eigentum erworben hat. Beim Baurecht – also der Errichtung eines Gebäudes auf fremdem Grund – dürfte die Befreiung analog gelten, wenn das Baurecht dem Wohnbedürfnis dient. Die Grundbuchgebührenbefreiung umfasst Baurechte bereits ausdrücklich.
Für eine detaillierte Einschätzung Ihrer individuellen Situation empfehlen wir eine anwaltliche Beratung. Die Rechtslage bei Immobilienübertragungen hängt von vielen Faktoren ab – vom Erwerbszeitpunkt über die Eigentumsstruktur bis hin zur konkreten Nutzung. Einen Überblick über die gesamten Kaufnebenkosten finden Sie auch auf unserer Schwerpunktseite zu Kaufverträgen und Treuhandschaft.
GrESt-Befreiung für Ersterwerbskäufer – das Wichtigste
Wie wir Ihnen helfen können
Als Kanzlei mit Schwerpunkt Immobilienrecht in Salzburg begleiten wir Ersterwerbskäufer von der Vertragsprüfung bis zur Grundbucheintragung. Wir prüfen, welche Befreiungen und Begünstigungen in Ihrem Fall anwendbar sind, erstellen Ihren Kaufvertrag und wickeln die Treuhandschaft ab. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.
Stand: März 2026 | Dieser Beitrag stellt allgemeine Informationen dar und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.