Sie besitzen gemeinsam mit einer anderen Person eine Liegenschaft im Wohnungseigentum – und wollen aussteigen? Oder die Eigentümergemeinschaft funktioniert nicht mehr, und eine Teilung scheint der einzige Ausweg? Die Aufhebung von Wohnungseigentum und die Realteilung einer Liegenschaft gehören zu den komplexesten Vorgängen im österreichischen Immobilienrecht. Falsche Schritte kosten nicht nur Geld, sondern können jahrelange Gerichtsverfahren auslösen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Wege zur Verfügung stehen, was der Ablauf tatsächlich kostet und worauf Sie in der Praxis achten müssen.
Wohnungseigentum und Miteigentum – der entscheidende Unterschied
Bevor wir über die Aufhebung sprechen, muss eine Grundlage klar sein: Wohnungseigentum nach dem WEG 2002 ist nicht dasselbe wie schlichtes Miteigentum. Beim schlichten Miteigentum (§ 829 ABGB) gehört jedem Teilhaber ein ideeller Anteil an der gesamten Liegenschaft – ohne Zuordnung zu einer bestimmten Wohnung. Beim Wohnungseigentum hingegen ist der Miteigentumsanteil mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden (§ 2 Abs 1 WEG 2002). Diese Verknüpfung macht das Wohnungseigentum zu einer besonders stabilen Eigentumsform – und die Aufhebung entsprechend anspruchsvoll.
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, hat also einerseits einen Mindestanteil an der Liegenschaft und andererseits das dingliche Recht, eine bestimmte Wohnung oder ein bestimmtes Geschäftslokal ausschließlich zu nutzen und darüber zu verfügen. Dieses System ist im Grundbuch durch die Eintragung von Mindestanteilen und sogenannten B-LNR-Einträgen sichtbar.
Wann wird die Aufhebung von Wohnungseigentum relevant?
Die Gründe, warum Eigentümer das Wohnungseigentum an einer Liegenschaft aufheben wollen, sind vielfältig. Nicht immer ist ein Streit der Auslöser – oft sind es wirtschaftliche oder familiäre Veränderungen.
Einvernehmliche Aufhebung – der schnellste Weg
Die einfachste Variante ist die einvernehmliche Aufhebung: Alle Wohnungseigentümer der Liegenschaft schließen einen schriftlichen Vertrag, mit dem sie das Wohnungseigentum aufheben und die Liegenschaft künftig im schlichten Miteigentum halten – oder eine andere Lösung vereinbaren.
Rechtlich gesehen bildet § 3 Abs 1 Z 1 WEG 2002 die Grundlage: Dort wird der Wohnungseigentumsvertrag als Titel für die Begründung genannt. Die Aufhebung erfolgt spiegelbildlich durch einen Aufhebungsvertrag. Dieser muss notariell beglaubigt und beim Grundbuchgericht eingereicht werden, damit die Löschung des Wohnungseigentums im B-Blatt eingetragen wird.
Was viele unterschätzen: Auch bei der einvernehmlichen Aufhebung müssen sämtliche Pfandgläubiger (Banken mit Hypotheken) zustimmen. Denn die Aufhebung des Wohnungseigentums verändert das Sicherungsobjekt des Pfandrechts. Ohne Zustimmung der Bank bleibt die Eintragung im Grundbuch bestehen – und die Aufhebung scheitert.
Realteilung vs. Zivilteilung – welcher Weg passt?
Wenn das Wohnungseigentum aufgehoben ist (oder wenn es sich um schlichtes Miteigentum handelt), stellt sich die nächste Frage: Wie wird die Liegenschaft geteilt? Das österreichische Recht kennt zwei Wege: die Realteilung und die Zivilteilung.
§ 843 ABGB legt einen klaren Vorrang fest: Die Realteilung – also die körperliche Aufteilung der Liegenschaft – geht der Zivilteilung vor. Zur Zivilteilung (gerichtliche Versteigerung mit Erlösverteilung) kommt es nur, wenn eine Realteilung nicht möglich oder nicht tunlich ist. Das hat der OGH in ständiger Rechtsprechung bestätigt. Einen vertieften Überblick über die Teilungsklage und Grundstücksteilung finden Sie in unserem gesonderten Beitrag.
Wann ist eine Realteilung „tunlich“?
Nicht jede Liegenschaft lässt sich real teilen. Die Realteilung ist nach der Rechtsprechung des OGH nur dann tunlich, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Erstens muss die Liegenschaft physisch und rechtlich teilbar sein – es müssen also genauso viele selbstständige Teile entstehen können, wie es Miteigentümer gibt. Zweitens darf die Teilung nicht zu einer wesentlichen Wertminderung führen. Und drittens müssen die entstehenden Teile wertmäßig ungefähr den bisherigen Anteilen entsprechen. Geringfügige Wertdifferenzen sind zulässig, wenn sie durch Ausgleichszahlungen kompensiert werden.
Bei einem Mehrparteienhaus mit Wohnungseigentum ist die Realteilung typischerweise möglich, wenn das Gebäude baulich in separate Einheiten trennbar ist – etwa in ein Vorderhaus und ein Hinterhaus, oder in Erdgeschoß und Obergeschoß mit jeweils eigenem Zugang. Bei einem einzelnen Wohnungseigentumsobjekt (etwa einer Eigentumswohnung) ist eine Realteilung dagegen kaum denkbar.
Ablauf einer Realteilung Schritt für Schritt
Die Realteilung einer Liegenschaft, auf der Wohnungseigentum besteht, ist ein mehrstufiger Prozess. Er beginnt mit der rechtlichen Aufhebung und endet mit der Eintragung neuer Grundbuchskörper.
Sonderfall: Aufhebung durch Begründung von neuem Wohnungseigentum
Eine in der Praxis häufig übersehene Variante: Gemäß § 3 Abs 1 Z 3 WEG 2002 kann Wohnungseigentum auch im Rahmen eines Verfahrens zur Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft begründet werden. Das klingt paradox, ist aber ein wichtiges Instrument. Wenn etwa drei Miteigentümer eine Liegenschaft mit sechs Wohnungen besitzen, kann das Gericht – statt zu versteigern – jedem Miteigentümer zwei Wohnungen im Wohnungseigentum zuweisen. Die Miteigentumsgemeinschaft wird also nicht durch Realteilung im klassischen Sinn, sondern durch Neubegründung von Wohnungseigentum aufgehoben.
Kosten: Womit Sie rechnen müssen
Die Kosten einer Aufhebung von Wohnungseigentum mit anschließender Realteilung setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Ein verbindlicher Gesamtbetrag lässt sich nicht pauschal nennen, da er von der Liegenschaftsgröße, der Anzahl der neuen Grundstücke und dem Bundesland abhängt. Die folgende Übersicht gibt Ihnen aber eine verlässliche Orientierung.
Ein oft übersehener Kostenpunkt: Die Grunderwerbsteuer. Wenn bei der Realteilung ein Miteigentümer mehr erhält, als seinem bisherigen Anteil entspricht, kann der übersteigende Teil als Erwerb gewertet werden. In diesem Fall fällt Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Grundstückswerts an. Für die Immobilienertragssteuer gilt dasselbe Prinzip – der über die Quote hinausgehende Teil kann steuerpflichtig sein.
Häufige Fehler bei Aufhebung und Realteilung
In unserer Praxis sehen wir regelmäßig dieselben Fehler – sie kosten Zeit, Geld und Nerven. Vier davon kommen besonders häufig vor.
Sonderfälle aus der Praxis
Eigentümerpartnerschaft nach Trennung
Die Eigentümerpartnerschaft (§ 13 WEG 2002) ermöglicht es zwei natürlichen Personen, gemeinsam Wohnungseigentum an einem Objekt zu erwerben. Typischerweise nutzen Paare dieses Modell. Scheitert die Beziehung, wird die Situation heikel: Im Gegensatz zum schlichten Miteigentum kann bei der Eigentümerpartnerschaft nicht einfach eine Teilungsklage nach § 830 ABGB erhoben werden. Stattdessen muss die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft nach § 13 Abs 6 WEG beim zuständigen Bezirksgericht beantragt werden. Das Gericht entscheidet dann, ob einer der Partner das Objekt gegen Abfindung übernimmt oder ob ein Verkauf an Dritte erfolgt.
Handelt es sich zugleich um die Ehewohnung, wird das Verfahren noch komplexer: Die Aufteilung der Ehewohnung fällt in den Anwendungsbereich des § 87 EheG und erfolgt im Außerstreitverfahren. Die „klassische“ Teilungsklage ist in diesem Fall gesperrt.
Wohnungseigentum an einem Grundstück mit Baurecht
In seltenen Fällen ist das Wohnungseigentum nicht an einem Grundstück selbst, sondern an einem darauf bestellten Baurecht begründet. Die Aufhebung betrifft dann das Baurecht – nicht das Grundstück. Das hat Konsequenzen für die Realteilung: Eine körperliche Teilung des Baurechts ist in der Regel nicht möglich, sodass nur die Zivilteilung bleibt. Alternativ kann einer der Eigentümer das Baurecht vollständig übernehmen und den anderen auszahlen.
Nutzungsänderung als Alternative zur Aufhebung
Nicht immer ist die vollständige Aufhebung nötig. Wenn der Konflikt darauf beruht, dass ein Eigentümer sein Objekt anders nutzen möchte (z. B. als Büro statt als Wohnung), kann eine Nutzungsänderung nach § 16 WEG der weniger aufwändige Weg sein. Diese erfordert die Zustimmung der übrigen Eigentümer oder eine gerichtliche Genehmigung – aber das Wohnungseigentum bleibt bestehen.
Steuerliche Auswirkungen bei Anteilsverschiebung
Wenn die Realteilung dazu führt, dass ein Eigentümer wertmäßig mehr erhält als seinen bisherigen Anteil, liegt ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang vor. Das betrifft den Differenzbetrag, nicht den gesamten Wert. Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des gemeinen Werts des Grundstücks (§ 4 GrEStG). Seit dem BBG 2025 gelten bei Anteilsverschiebungen über 75 % verschärfte Regeln – ein Punkt, der bei größeren Liegenschaften mit Unternehmensstrukturen besonders relevant wird.
Checkliste: Vorbereitung auf die Aufhebung
Ob Sie die Aufhebung einvernehmlich anstreben oder sich auf eine gerichtliche Auseinandersetzung vorbereiten – diese Punkte sollten vorab geklärt sein.
Das Wichtigste auf einen Blick
Rechtsstand: März 2026. Dieser Beitrag stellt eine allgemeine Information dar und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.
Wie wir Ihnen helfen können
Die Aufhebung von Wohnungseigentum und die Realteilung einer Liegenschaft berühren Grundbuchrecht, Vertragsrecht, Steuerrecht und oft auch Familienrecht gleichzeitig. Wir bei Brandauer Rechtsanwälte begleiten Eigentümer in Salzburg und ganz Österreich durch den gesamten Prozess – von der ersten Prüfung der Ausgangslage über die Verhandlung mit Miteigentümern und Banken bis zur Eintragung im Grundbuch. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.