Gebundenes Kapital in der Betriebsliegenschaft, aber dringend liquide Mittel gebraucht? Sale-and-Lease-Back – also der Verkauf einer Immobilie mit gleichzeitiger Rückmietung – kann genau dieses Dilemma lösen. Das Modell klingt verlockend: Sie erhalten den Verkaufserlös, nutzen Ihr Gebäude aber weiter wie bisher. Doch die Transaktion ist kein Selbstläufer. Wer Kaufvertrag und Mietvertrag nicht sauber aufeinander abstimmt, riskiert steuerliche Nachteile, ungewollte Abhängigkeiten oder den Verlust günstiger Konditionen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wie Sale-and-Lease-Back bei Immobilien in Österreich funktioniert, worauf Sie bei Vertragsgestaltung und Steuern achten müssen – und wann das Modell die richtige Wahl ist.
Was ist Sale-and-Lease-Back bei Immobilien?
Beim Sale-and-Lease-Back (auch: Rückmietverkauf oder Sale-and-Rent-Back) verkauft ein Unternehmen seine betrieblich genutzte Immobilie an einen Investor – und mietet sie im selben Zug wieder zurück. Es handelt sich also um zwei miteinander verknüpfte Rechtsgeschäfte: einen Kaufvertrag und einen langfristigen Miet- oder Leasingvertrag.
Der wirtschaftliche Kern: Das gebundene Kapital in der Liegenschaft wird frei, während die betriebliche Nutzung gesichert bleibt. Für den Käufer (Investor) entsteht eine stabile Rendite durch die Mietzahlungen. Für den Verkäufer (Leasingnehmer) entsteht Liquidität, ohne den Standort aufgeben zu müssen.
Sale-and-Lease-Back ist kein neues Konzept. In angelsächsischen Märkten gehört es seit Jahrzehnten zum Standard der Unternehmensfinanzierung. In Österreich gewinnt das Modell seit einigen Jahren an Bedeutung – vor allem bei mittelständischen Unternehmen mit werthaltigen Betriebsliegenschaften.
Für wen eignet sich Sale-and-Lease-Back?
Sale-and-Lease-Back kommt nicht für jedes Unternehmen in Frage. Es ist ein Instrument für Eigentümer, deren Kapital zu einem erheblichen Teil in der Betriebsliegenschaft gebunden ist – und die dieses Kapital produktiver einsetzen wollen oder müssen.
Typische Ausgangslagen:
Weniger geeignet ist das Modell, wenn der Mietmarkt am Standort keine Vergleichswerte bietet, die Liegenschaft schwer bewertbar ist oder die laufenden Mietkosten das operative Ergebnis zu stark belasten würden.
Ablauf einer Sale-Leaseback-Transaktion
Eine Sale-and-Lease-Back-Transaktion bei Immobilien folgt einem strukturierten Ablauf. In der Praxis vergehen von der ersten Kontaktaufnahme mit einem Investor bis zum Closing zwischen drei und sechs Monaten – je nach Komplexität der Liegenschaft und der steuerlichen Struktur.
Lohnt sich der Rückmietverkauf? Vergleich: Erlös vs. künftige Mietbelastung vs. entgangene Wertsteigerung. Steuerberater und Rechtsanwalt einbeziehen.
Verkehrswertgutachten durch einen gerichtlich zertifizierten Sachverständigen. Der Kaufpreis muss marktkonform sein – die Finanzverwaltung prüft das.
Institutionelle Investoren, Leasinggesellschaften oder Privatanleger. Verhandlung über Kaufpreis, Mietkonditionen, Laufzeit und Rückkaufsoptionen.
Der Käufer prüft Grundbuch, Widmung, Baurecht, Altlasten, bestehende Mietverträge und steuerliche Situation. Dauer: 4–8 Wochen.
Kaufvertrag und Mietvertrag werden parallel ausverhandelt. Anwaltliche Begleitung ist hier zwingend – die Verträge müssen aufeinander abgestimmt sein.
Notarielle Beglaubigung, Grundbucheintragung des neuen Eigentümers, Abwicklung über Treuhänder. Kaufpreis wird ausbezahlt.
Das Unternehmen nutzt die Liegenschaft als Mieter weiter. Die Liquidität aus dem Verkauf steht zur Verfügung. Monatliche Mietzahlungen laufen.
Entscheidend ist, dass Kaufvertrag und Mietvertrag als Einheit verhandelt werden. Wer den Kaufvertrag abschließt, ohne den Mietvertrag bereits fixiert zu haben, geht ein erhebliches Risiko ein.
Steuerliche Behandlung in Österreich
Die steuerliche Beurteilung von Sale-and-Lease-Back-Transaktionen bei Immobilien ist in Österreich vielschichtig. Sie müssen mehrere Steuern im Blick behalten – und vor allem die Frage, ob die Finanzverwaltung die Transaktion als echten Verkauf oder als verdeckte Kreditfinanzierung qualifiziert.
Wirtschaftliches Eigentum: Die Kernfrage
Nicht jedes Sale-and-Lease-Back wird steuerlich als Eigentumsübergang anerkannt. Die österreichische Finanzverwaltung prüft, ob das wirtschaftliche Eigentum tatsächlich auf den Käufer übergeht – oder ob das Geschäft in Wahrheit einer Kreditbesicherung entspricht. Entscheidende Kriterien sind:
Gibt es eine Rückkaufsverpflichtung (nicht bloß ein Optionsrecht)? Trägt der Käufer das Wertänderungsrisiko? Ist der Kaufpreis marktkonform? Entspricht die Miete dem Marktniveau? Wenn die Finanzverwaltung die Transaktion als Kreditfinanzierung einstuft, entfällt die steuerliche Anerkennung des Verkaufs. Das kann gravierende Folgen haben – etwa weil die Immobilienertragsteuer trotzdem anfällt, aber Abschreibungen beim Investor wegfallen.
Umsatzsteuer: Option zur Steuerpflicht
Der Verkauf einer Betriebsimmobilie ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit (§ 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG). Der Verkäufer kann jedoch zur Umsatzsteuerpflicht optieren – das ist dann sinnvoll, wenn der Käufer (Investor) vorsteuerabzugsberechtigt ist. Bei den laufenden Mietzahlungen gilt: Gewerbliche Vermietung kann mit 20 % USt in Rechnung gestellt werden, sofern der Vermieter zur Steuerpflicht optiert. Der Mieter als Unternehmer kann die Vorsteuer abziehen – wirtschaftlich ist die Umsatzsteuer dann ein Durchlaufposten.
Besonderheit: GmbH als Verkäufer
Wenn eine GmbH die Liegenschaft verkauft, fällt keine ImmoESt an. Stattdessen wird der Veräußerungsgewinn als Teil des Betriebsergebnisses mit der Körperschaftsteuer (23 % seit 2024) besteuert. Das kann je nach Konstellation günstiger oder ungünstiger sein als die ImmoESt. Wer die Liegenschaft in eine GmbH eingebracht hat, muss zudem die Einbringungskosten berücksichtigen. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Einbringung einer Immobilie in eine GmbH.
Lassen Sie vor Abschluss einer Sale-and-Lease-Back-Transaktion eine detaillierte steuerliche Simulation erstellen. Vergleichen Sie die Steuerbelastung bei Verkauf durch eine natürliche Person (ImmoESt 30 %) mit dem Verkauf über eine GmbH (KöSt 23 %). Rechnen Sie GrESt (3,5 %) und Grundbuchgebühr (1,1 %) ein – diese schmälern den Nettoerlös auf Investorenseite und können den Kaufpreis drücken. Ein Steuerberater mit Immobilienerfahrung gehört zwingend ins Projektteam.
Vertragsgestaltung: Kaufvertrag und Mietvertrag
Die juristische Herausforderung beim Sale-and-Lease-Back liegt in der Verzahnung zweier Verträge, die wirtschaftlich zusammengehören, rechtlich aber getrennt beurteilt werden. Beide Verträge müssen so gestaltet sein, dass sie einzeln standhalten – aber gemeinsam das wirtschaftliche Ziel erreichen.
Der Kaufvertrag
Der Kaufvertrag folgt den allgemeinen Regeln des österreichischen Liegenschaftskaufs. Er muss notariell beglaubigt und im Grundbuch eingetragen werden. Besondere Aufmerksamkeit erfordern:
Kaufpreisgestaltung: Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert entsprechen. Ein Kaufpreis unter dem Verkehrswert kann als verdeckte Schenkung qualifiziert werden. Ein Kaufpreis deutlich über dem Verkehrswert signalisiert der Finanzverwaltung, dass es sich um eine Kreditfinanzierung handeln könnte.
Rückkaufsoption: Eine Rückkaufsoption zugunsten des Verkäufers ist zulässig – aber die Ausgestaltung entscheidet über die steuerliche Qualifikation. Eine Rückkaufsverpflichtung (d. h. der Investor muss zurückverkaufen) spricht gegen einen echten Eigentumsübergang. Ein einseitiges Optionsrecht zum Marktwert ist dagegen unproblematisch.
Bedingungszusammenhang: Kaufvertrag und Mietvertrag sollten im Vertragswortlaut miteinander verknüpft werden – etwa durch eine Bedingung, dass der Kaufvertrag nur wirksam wird, wenn gleichzeitig der Mietvertrag abgeschlossen wird.
Der Mietvertrag
Der Mietvertrag ist das zweite tragende Element. Bei gewerblich genutzten Immobilien sind die Gestaltungsmöglichkeiten breiter als im Wohnmietrecht, weil das MRG meist nicht oder nur eingeschränkt anwendbar ist. Worauf Sie achten sollten:
Laufzeit: Üblich sind 10 bis 20 Jahre – lang genug, um Planungssicherheit zu schaffen, aber nicht so lang, dass die Miete jede Flexibilität nimmt. Verlängerungsoptionen sollten einseitig zugunsten des Mieters ausgestaltet sein.
Miethöhe: Die Miete muss marktkonform sein. Ist sie deutlich unter dem Marktniveau, interpretiert das Finanzamt den „Abschlag“ als Teil der Kreditrückzahlung. Liegt sie darüber, belastet das die Ertragslage des Unternehmens unnötig.
Wertsicherung: Eine VPI-Bindung ist Standard. Bei gewerblichen Mietverträgen greift das MieWeG nicht – die Wertsicherung kann also frei vereinbart werden.
Erhaltungspflichten: Regeln Sie klar, wer für Instandhaltung, Instandsetzung und Investitionen zuständig ist. Bei Triple-Net-Mietverträgen übernimmt der Mieter alle Kosten – das ist für den Investor attraktiv, für den Mieter aber eine zusätzliche Belastung.
Häufige Fehler bei Sale-and-Lease-Back
In unserer Praxis sehen wir regelmäßig Fehler, die sich bei sorgfältiger Vorbereitung vermeiden ließen. Manche kosten Geld, andere die gesamte Transaktion.
Alternativen zum Sale-and-Lease-Back
Sale-and-Lease-Back ist nicht die einzige Möglichkeit, Liquidität aus einer Betriebsliegenschaft zu gewinnen. Je nach Zielsetzung und Ausgangslage können andere Instrumente besser passen.
Neben dem klassischen Hypothekarkredit und der Einbringung in eine GmbH gibt es weitere Optionen: den Teilverkauf (in Österreich noch wenig verbreitet), die Bestellung eines Baurechts zugunsten Dritter oder – bei Wohnimmobilien – das Modell der Immobilienverrentung. Welche Variante am besten passt, hängt von der Höhe des Liquiditätsbedarfs, der steuerlichen Situation und der langfristigen Unternehmensstrategie ab.
Sonderfälle in der Praxis
Sale-and-Lease-Back innerhalb eines Konzerns
Wenn die Liegenschaft an eine konzerneigene Immobiliengesellschaft verkauft wird, gelten verschärfte Prüfmaßstäbe. Die Finanzverwaltung achtet hier besonders auf Fremdüblichkeit – also darauf, ob Kaufpreis und Mietkonditionen einem Drittvergleich standhalten. Die seit Juli 2025 verschärften Regeln zur Grunderwerbsteuer bei Share Deals (§ 1 Abs 3 Z 1 GrEStG, Schwelle jetzt 75 % statt 95 %, Beobachtungszeitraum 7 statt 5 Jahre) sind hier ebenfalls zu beachten.
Bestehende Mieter in der Liegenschaft
Befinden sich bereits Drittmieter in Teilen der Liegenschaft, gehen deren Mietverträge nach § 1120 ABGB auf den Käufer über. Das muss bei der Kaufpreiskalkulation und bei der Gestaltung des Rückmietvertrags berücksichtigt werden. Der Investor erwirbt nicht nur eine Liegenschaft, sondern ein bestehendes Mieterportfolio.
Insolvenzrisiko des Mieters
Fällt das rückmietende Unternehmen in Insolvenz, hat der Investor ein Problem: Er sitzt auf einer Liegenschaft, die möglicherweise auf einen spezifischen Betriebszweck zugeschnitten ist und schwer neu zu vermieten ist. Investoren verlangen deshalb regelmäßig Sicherheiten – Bankgarantien, Kautionen oder persönliche Bürgschaften der Gesellschafter.
Vereinbaren Sie eine Rückkaufsoption zum dann aktuellen Verkehrswert (nicht zum ursprünglichen Kaufpreis). So bleibt die steuerliche Anerkennung als echten Eigentumsübergang gewahrt, und Sie behalten trotzdem die Möglichkeit, die Liegenschaft zurückzuerwerben, wenn sich Ihre wirtschaftliche Situation verbessert. Die Option sollte zeitlich befristet sein – zum Beispiel ausübbar nach 5 bis 10 Jahren.
Das Wichtigste auf einen Blick
Wie wir Ihnen helfen können
Sale-and-Lease-Back bei Immobilien berührt Kaufvertragsrecht, Mietrecht, Steuerrecht und oft auch Gesellschaftsrecht. Bei Brandauer Rechtsanwälte begleiten wir Unternehmer von der ersten Wirtschaftlichkeitsanalyse bis zur Verbücherung – und koordinieren die Abstimmung mit Ihrem Steuerberater. Wir prüfen die Vertragswerke auf steuerliche Risiken, gestalten Rückkaufsoptionen so, dass die Finanzverwaltung den Eigentumsübergang anerkennt, und sorgen dafür, dass Ihr Mietvertrag Sie langfristig absichert. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.