Wer eine Wohnung oder ein Haus kauft, das noch gar nicht gebaut wurde, geht ein erhebliches Risiko ein – finanziell, rechtlich und zeitlich. Sogenannte Forward Deals und Off-Plan-Käufe locken mit attraktiven Preisen und der Aussicht auf Wertsteigerung. Doch zwischen Vertragsunterschrift und Schlüsselübergabe liegen oft Jahre, in denen vieles schiefgehen kann: Der Bauträger wird insolvent, die Fertigstellung verzögert sich, oder die Bauqualität entspricht nicht dem Prospekt. Dieser Beitrag zeigt, welche Risiken beim Immobilienkauf vor Fertigstellung bestehen, wie das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) Käufer in Österreich schützt und worauf Sie bei der Vertragsgestaltung achten sollten. Stand: März 2026.
Was sind Forward Deals und Off-Plan-Käufe?
Der Begriff „Forward Deal“ stammt aus der Immobilienwirtschaft und beschreibt den Kauf einer Liegenschaft, die sich noch im Planungs- oder Baustadium befindet. Das Pendant im Wohnungsmarkt ist der „Off-Plan-Kauf“: Der Käufer erwirbt eine Wohnung auf Basis von Plänen, Baubeschreibungen und Visualisierungen – ohne die fertige Immobilie jemals betreten zu haben.
In der Praxis unterscheidet man zwei Varianten, die sich vor allem in der Zahlungsstruktur unterscheiden.
Für private Käufer in Österreich ist fast ausschließlich das Forward-Funding-Modell relevant: Sie zahlen den Kaufpreis in Raten, die an den Baufortschritt gekoppelt sind. Genau hier setzt das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) an.
Wann gilt das BTVG beim Kauf vor Fertigstellung?
Das BTVG ist das zentrale Schutzgesetz für Käufer, die Zahlungen leisten, bevor die Immobilie fertiggestellt ist. Es greift allerdings nicht automatisch bei jedem Off-Plan-Kauf. Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig vorliegen.
Die Details zur Abgrenzung – etwa bei einem Grundstückskauf mit separatem Werkvertrag – haben wir in einem eigenen Beitrag zum Anwendungsbereich des BTVG aufbereitet. Entscheidend für Forward Deals: Das BTVG ist zwingendes Recht. Vertragliche Vereinbarungen, die den Käufer schlechterstellen als das Gesetz, sind unwirksam (§ 12 BTVG).
Sicherungsmodelle im BTVG – Ihr Schutz als Käufer
Das BTVG verpflichtet den Bauträger, eines von mehreren gesetzlich vorgesehenen Sicherungsmodellen anzubieten. Diese Modelle sollen verhindern, dass Käufer bei einer Insolvenz des Bauträgers ihr bereits bezahltes Geld verlieren.
Für die meisten Off-Plan-Käufe in Österreich kommt die grundbücherliche Sicherung mit Ratenplan und Treuhandabwicklung zum Einsatz. Der Treuhänder – ein Rechtsanwalt oder Notar – gibt die Kaufpreisraten erst dann an den Bauträger frei, wenn der jeweilige Baufortschritt durch einen unabhängigen Sachverständigen bestätigt wurde. Wie die Treuhandabwicklung im Detail funktioniert, haben wir in einem gesonderten Beitrag erklärt.
Ratenplan A und B – Zahlungen nach Baufortschritt
Das BTVG sieht zwei gesetzliche Ratenpläne vor, nach denen die Kaufpreiszahlungen gestaffelt werden. Beide koppeln die Fälligkeit der Raten an konkrete Bauphasen. Der Unterschied liegt im Tempo der Zahlungen.
Ein entscheidender Punkt: Diese Ratenpläne sind Höchstgrenzen. Der Bauträger darf nicht mehr verlangen, als die jeweilige Rate vorsieht – auch wenn er im Vertrag etwas anderes schreibt. Ratenplan A ist für den Bauträger günstiger, weil er schneller an Geld kommt. Ratenplan B schützt den Käufer stärker, weil ein größerer Anteil des Kaufpreises erst in späteren Bauphasen fällig wird.
Die größten Risiken beim Off-Plan-Kauf
Auch wenn das BTVG einen soliden Schutzrahmen bietet, bleiben beim Kauf einer Immobilie vor Fertigstellung erhebliche Risiken bestehen. Diese lassen sich in fünf Kernbereiche unterteilen.
Insolvenz des Bauträgers
Das gravierendste Risiko. Wird der Bauträger während der Bauphase zahlungsunfähig, steht der Käufer vor einer Halbfertig-Ruine. Zwar schützt das BTVG die bereits geleisteten Zahlungen über das Sicherungsmodell. Das bedeutet aber nicht, dass der Käufer automatisch seine Wohnung bekommt. Im Insolvenzfall muss häufig ein neuer Bauträger gefunden werden – mit erheblichen Verzögerungen und zusätzlichen Kosten. Was konkret zu tun ist, wenn der Bauträger insolvent wird, haben wir gesondert aufbereitet.
Bauverzögerungen und Terminüberschreitungen
Forward Deals werden oft so früh abgeschlossen, dass noch nicht einmal eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt. Zwischen Vertragsunterschrift und Fertigstellung können zwei, drei oder mehr Jahre vergehen. In dieser Zeit können Lieferkettenprobleme, Fachkräftemangel oder behördliche Verzögerungen die Bauzeit massiv verlängern. Der Käufer sitzt fest: Der Vertrag bindet ihn, die Wohnung gibt es aber noch nicht.
Abweichungen von der Baubeschreibung
Ein Off-Plan-Käufer kauft auf Basis von Plänen und einer Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Je vager diese formuliert ist, desto mehr Spielraum hat der Bauträger bei der Ausführung. „Hochwertige Sanitärausstattung“ kann vieles bedeuten. Konkrete Marken, Typenbezeichnungen und Materialangaben im Vertrag sind der einzige wirksame Schutz.
Marktpreisrisiko und Preisbindung
Bei einem Forward Deal vereinbart der Käufer einen festen Kaufpreis – oft Jahre vor Fertigstellung. Sinkt der Marktwert der Immobilie in der Zwischenzeit, bezahlt der Käufer mehr als das fertige Objekt wert ist. Steigt der Markt, profitiert der Käufer zwar theoretisch. In der Praxis ist die Preisbindung aber ein zweischneidiges Schwert, das in fallenden Märkten zu erheblichen Verlusten führen kann.
Mängel bei der Fertigstellung
Bauträger arbeiten mit Subunternehmern. Der Käufer hat keinen Einfluss darauf, wer seine Wohnung tatsächlich baut. Mängel – von Rissen in Wänden über undichte Fenster bis zu fehlerhaften Installationen – zeigen sich oft erst bei oder nach der Übergabe. Das Gewährleistungsrecht greift zwar, aber die Durchsetzung ist aufwendig und erfordert in der Regel ein Sachverständigengutachten.
Häufige Fehler bei Forward Deals
In unserer Praxis sehen wir regelmäßig dieselben Fehler, die Käufer bei Off-Plan-Verträgen teuer zu stehen kommen. Sechs davon sind besonders verbreitet.
Sonderfälle in der Praxis
Nicht jeder Off-Plan-Kauf folgt dem Lehrbuch. Drei Konstellationen tauchen in unserer Beratungspraxis immer wieder auf.
Weiterverkauf vor Fertigstellung (Flipping)
Mancher Käufer spekuliert darauf, die noch nicht fertige Wohnung mit Gewinn weiterzuverkaufen, bevor er den gesamten Kaufpreis bezahlt hat. Rechtlich ist das möglich, sofern der Bauträgervertrag keine Weitergabebeschränkung enthält – was er aber oft tut. Zudem löst ein Weiterverkauf die Immobilienertragssteuer (ImmoESt) von 30 % auf den Veräußerungsgewinn aus (§ 30 EStG). Der Gewinn berechnet sich aus der Differenz zwischen Weiterverkaufspreis und den bisherigen Anschaffungskosten. Wer innerhalb kurzer Zeit mehrfach kauft und verkauft, riskiert außerdem eine Einstufung als gewerblicher Immobilienhändler durch das Finanzamt.
Forward Deal ohne BTVG-Anwendung
Nicht jeder Forward Deal fällt unter das BTVG. Wenn der Käufer keine Vorauszahlungen leistet, die 150 €/m² Nutzfläche übersteigen, greift das Gesetz nicht. Das kann bei reinen Forward-Purchase-Modellen der Fall sein, bei denen der gesamte Kaufpreis erst bei Fertigstellung fällig wird. In diesen Fällen fehlt der BTVG-Schutz. Der Käufer ist dann auf die allgemeinen Bestimmungen des ABGB angewiesen – insbesondere auf das Gewährleistungsrecht (§§ 922 ff ABGB) und das Schadenersatzrecht.
Sonderwünsche und nachträgliche Änderungen
Viele Bauträger bieten Käufern die Möglichkeit, individuelle Ausstattungswünsche zu realisieren – andere Fliesen, eine andere Raumaufteilung, zusätzliche Steckdosen. Solche Sonderwünsche sollten immer schriftlich als Vertragsergänzung festgehalten werden, inklusive der Mehrkosten und des Zeitplans. Mündliche Zusagen sind im Streitfall schwer beweisbar. Außerdem können Sonderwünsche den Fertigstellungstermin verschieben, ohne dass der Bauträger dafür Verzug eingesteht.
Checkliste vor Vertragsunterschrift
Bevor Sie einen Forward Deal oder Off-Plan-Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie folgende Punkte systematisch prüfen. Eine gründliche Due Diligence vor dem Immobilienkauf ist gerade bei noch nicht existierenden Objekten unerlässlich.
Das Wichtigste auf einen Blick
Wie wir Ihnen helfen können
Als auf Immobilienrecht spezialisierte Kanzlei in Salzburg begleiten wir regelmäßig Käufer bei Forward Deals und Off-Plan-Verträgen. Wir prüfen Ihren Bauträgervertrag, identifizieren problematische Klauseln und verhandeln für Sie bessere Konditionen – vom Ratenplan über die Baubeschreibung bis zum Fertigstellungstermin. Wenn es bereits Probleme gibt – Bauverzögerungen, Mängel oder eine Insolvenz des Bauträgers – setzen wir Ihre Ansprüche konsequent durch. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.