Wer in Österreich eine Liegenschaft kauft oder verkauft, steht vor einem wirtschaftlichen Zielkonflikt: Der Käufer will nicht zahlen, bevor er im Grundbuch eingetragen ist, und der Verkäufer will das Eigentum nicht übertragen, bevor der Kaufpreis gesichert ist. Die anwaltliche Treuhandschaft löst diesen Konflikt. Ich erkläre in diesem Leitfaden, wie eine Treuhandschaft beim Immobilienkauf abläuft, welche Regeln die Rechtsanwaltskammer über das Treuhandregister und die ATHB vorgibt, was die Treuhand kostet und wo in der Praxis die häufigsten Fehler passieren. Der Beitrag berücksichtigt den Stand des österreichischen Rechts 2026 und die Salzburger Praxis.
Was ist eine Treuhandschaft beim Immobilienkauf?
Die Treuhandschaft ist ein Rechtsverhältnis, in dem eine neutrale dritte Person – der Treuhänder – Geld oder Vermögensgegenstände vorübergehend in eigenem Namen, aber auf fremde Rechnung hält. Beim Immobilienkauf übernimmt der Treuhänder den Kaufpreis, bewahrt ihn auf einem eigenen Treuhandkonto auf und zahlt ihn erst dann an den Verkäufer aus, wenn alle Voraussetzungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Der Treuhänder schuldet beiden Seiten Sorgfalt, Unparteilichkeit und Weisungstreue nach den vereinbarten Treuhandbedingungen.
An einer Treuhandabwicklung sind immer drei Personen beteiligt: der Käufer, der Verkäufer und der Treuhänder. Der Käufer überweist den Kaufpreis nicht an den Verkäufer, sondern auf das Treuhandkonto. Der Treuhänder prüft in der Folge die Eintragung des Käufers im Grundbuch, die Löschung aller vereinbarten Lasten und die steuerliche Abwicklung, bevor er den Kaufpreis freigibt. In Österreich darf ein Treuhänder beim Liegenschaftskauf nur ein eingetragener Rechtsanwalt oder ein Notar sein – es gibt keine „freien“ Immobilien-Treuhänder.
Der wirtschaftliche Zweck der Treuhandschaft liegt in der gleichzeitigen Absicherung beider Vertragsparteien. Der Käufer ist geschützt, weil er den Kaufpreis erst dann verliert, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Verkäufer ist geschützt, weil der Kaufpreis schon beim Treuhänder liegt und bei Vertragserfüllung ohne weitere Mitwirkung des Käufers ausgezahlt werden kann. Ohne Treuhand müsste eine Seite in Vorleistung gehen – wirtschaftlich ist das bei sechs- oder siebenstelligen Beträgen kaum zumutbar.
Rechtsgrundlage: ABGB, ATHB und Standesrecht
Ein überraschender Punkt vorweg: Die Treuhandschaft beim Immobilienkauf ist in Österreich nicht in einem eigenen Treuhandgesetz geregelt. Das ABGB kennt den Begriff der Treuhand nur punktuell, etwa beim Auftrag (§§ 1002 ff ABGB) und in den allgemeinen Regeln über die Stellvertretung. Die praktisch wichtigste Rechtsquelle sind daher die standesrechtlichen Vorschriften der österreichischen Rechtsanwaltskammern: die Allgemeinen Treuhandbedingungen (ATHB) und die Richtlinien für das anwaltliche elektronische Treuhandregister (eATHB).
Die ATHB sind ein Regelwerk der Rechtsanwaltskammer, das für jede anwaltliche Treuhandschaft gilt, sobald sie im Treuhandregister eingetragen ist. Sie regeln die Pflichten des Treuhänders, die Form des Treuhandauftrags, die Auszahlungsvoraussetzungen, die Dokumentation und die Haftung. Gemeinsam mit den Bestimmungen der Rechtsanwaltsordnung (RAO) und den Richtlinien der Berufsausübung bilden sie den Rahmen, innerhalb dessen sich ein Rechtsanwalt bei der Treuhandschaft bewegen muss. Verstößt ein Anwalt gegen die ATHB, drohen standesrechtliche Sanktionen bis hin zum Entzug der Treuhänderberechtigung.
Für Notare gibt es ein eigenes, inhaltlich ähnliches Regelwerk der Notariatskammer mit einem eigenen Treuhandbuch. Beide Systeme sind miteinander vergleichbar und bieten ein hohes Maß an Kontrolle und Dokumentation. Welche Variante Sie wählen, ist in Österreich weitgehend Geschmacksfrage. In der Praxis ist bei der klassischen Liegenschaftstransaktion die anwaltliche Treuhandschaft weiter verbreitet, weil in der Regel derselbe Anwalt auch den Kaufvertrag errichtet und die Abwicklung beim Grundbuch übernimmt.
Ein dritter Akteur – etwa ein Immobilienmakler, ein Steuerberater oder ein Treuhandunternehmen aus dem Ausland – darf in Österreich beim Liegenschaftskauf nicht als Treuhänder auftreten. Wer den Kaufpreis einer solchen Person überweist, bewegt sich außerhalb jedes Schutzsystems und riskiert im Ernstfall den Totalverlust. Zu den Grundlagen des Kaufvertrages samt Nebenkosten, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr finden Sie weitere Hinweise auf unserer Schwerpunktseite Immobilien-Kaufverträge.
Der Ablauf der Treuhandabwicklung Schritt für Schritt
Der typische Ablauf einer Treuhandschaft beim Liegenschaftskauf folgt einem festen Muster. Er beginnt mit der Unterfertigung des Kaufvertrags und endet mit der Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer nach erfolgter Grundbuchseintragung. Die Zeitspanne dazwischen liegt in der Praxis zwischen sechs Wochen und vier Monaten, abhängig von der Lastenfreistellung, den steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen und der Bearbeitungszeit des zuständigen Bezirksgerichts.
Im ersten Schritt wird der Treuhandauftrag als eigene Vereinbarung zwischen Käufer, Verkäufer und Treuhänder geschlossen – entweder als separater Treuhandvertrag oder als eigener Abschnitt im Kaufvertrag. Darin wird auf die ATHB verwiesen, der Treuhandbetrag benannt und die Auszahlungsvoraussetzungen werden festgelegt. Der Treuhänder meldet die Treuhandschaft im elektronischen Treuhandregister der Rechtsanwaltskammer an und eröffnet ein auf seinen Namen lautendes Anderkonto bei einer österreichischen Bank.
Anschließend überweist der Käufer den Kaufpreis – meist inklusive der Grunderwerbsteuer (3,5 %) und der Eintragungsgebühr (1,1 %) – auf das Treuhandkonto. Der Treuhänder lässt zuerst den Rangordnungsbeschluss im Grundbuch eintragen und bereitet die Löschung vorhandener Pfandrechte vor, etwa durch Einholung von Löschungserklärungen der finanzierenden Banken. Erst wenn die lastenfreie Übertragung gesichert ist, beantragt er die Eigentumseintragung für den Käufer.
Wie der Geldfluss im Detail funktioniert und an welchen Punkten Käufer und Verkäufer besonders aufmerksam sein sollten, haben wir in einem eigenen Beitrag zur Treuhandabwicklung und den typischen Streitpunkten ausführlicher beschrieben. Den praktischen Blick aus der Kanzlei auf die anwaltliche Treuhand – mit Fokus auf Kommunikation, Fristen und Dokumentation – finden Sie zusätzlich in unserem Beitrag So funktioniert die anwaltliche Treuhand.
Treuhandregister und ATHB der Rechtsanwaltskammer
Das elektronische anwaltliche Treuhandregister (eATHB) ist ein zentrales Kontrollinstrument der österreichischen Rechtsanwaltskammern. Jede Treuhandschaft ab einem Wert von 40.000 Euro muss dort verpflichtend eingetragen werden; darunter ist die Eintragung freiwillig, wird in der Praxis aber ebenfalls meist vorgenommen. Die Eintragung erfolgt elektronisch und umfasst den Treuhandgeber, den Begünstigten, den Treuhandbetrag, die Treuhandnummer des Kontos und die Auszahlungsbedingungen.
Sobald eine Treuhandschaft eingetragen ist, greift ein mehrstufiges Kontrollsystem. Die kontoführende Bank führt das Anderkonto als gesondertes Treuhandkonto, getrennt vom Vermögen des Rechtsanwalts. Überweisungen vom Konto sind nur möglich, wenn die Bank eine Freigabe aus dem Treuhandregister erhält. Die Rechtsanwaltskammer führt zusätzlich stichprobenartige Kontrollen und prüft die ordnungsgemäße Abwicklung. Damit ist sichergestellt, dass der Treuhänder nicht eigenmächtig auf das Geld zugreifen kann.
Der Versicherungsschutz ist ein weiterer zentraler Bestandteil. Jeder Rechtsanwalt ist verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Für eingetragene Treuhandschaften kommt zusätzlich die Treuhandversicherung der Rechtsanwaltskammer zum Tragen. Sie greift, wenn der Treuhänder den Kaufpreis veruntreut oder durch schuldhafte Pflichtverletzung einen Schaden verursacht, den seine eigene Berufshaftpflicht nicht deckt. Für den Klienten bedeutet das: Bei einer ordnungsgemäß eingetragenen Treuhandschaft ist der Kaufpreis praktisch vollständig abgesichert.
Kosten und Honorar der anwaltlichen Treuhandschaft
Das Honorar des Treuhänders orientiert sich in der Regel am Rechtsanwaltstarifgesetz (RATG) oder wird als Pauschalbetrag vereinbart. In der Praxis wird die Treuhand selten als isolierte Leistung abgerechnet, sondern gemeinsam mit der Kaufvertragserrichtung. Der Anwalt, der den Kaufvertrag errichtet, übernimmt meist auch die Treuhandschaft, die grundbücherliche Durchführung und die steuerliche Abwicklung (ImmoESt, GrESt). Für den Klienten ist das eine Leistung aus einer Hand zu einem transparenten Honorar.
Die Kosten hängen vor allem vom Kaufpreis, vom Finanzierungsmodell und vom Komplexitätsgrad der Lastenfreistellung ab. Bei einem Standardkauf einer Eigentumswohnung um 400.000 Euro liegen die Gesamtkosten für Vertragserrichtung, Treuhand und Durchführung typischerweise zwischen 1,5 % und 2,5 % des Kaufpreises netto. Hinzu kommen die fixen Abgaben: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr und allfällige Gerichtsgebühren. Makler- und Bankkosten sind davon separat zu betrachten.
Wer bezahlt die Treuhand? Rechtlich zwingend ist keine Aufteilung. In der Praxis trägt der Käufer die Kosten der Vertragserrichtung und der Treuhand, weil er die wirtschaftlich interessierte Partei an der lastenfreien Eintragung ist. Wird ein Vertrag beidseitig ausverhandelt, ist auch eine Teilung zwischen Käufer und Verkäufer üblich. Wichtig ist, dass die Honorarvereinbarung schriftlich und vor Vertragsabschluss erfolgt – die Honorarinformation ist standesrechtliche Pflicht nach der Rechtsanwaltsordnung.
Abgrenzung Bauträger-Treuhand und BTVG
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses von einem gewerblichen Bauträger greift ein eigenes Regelwerk: das Bauträgervertragsgesetz (BTVG). Es gilt immer dann, wenn ein Unternehmer gegen Zahlung eines Entgelts die Errichtung oder durchgreifende Sanierung einer Immobilie übernimmt und diese vor Fertigstellung übergibt. Das BTVG sieht besondere Sicherungsinstrumente vor, die über die klassische Treuhandschaft beim Liegenschaftskauf hinausgehen. Für den Erwerber bedeutet das einen deutlich höheren Schutz, aber auch einen eigenen Ablauf.
Das BTVG kennt mehrere Sicherungsmodelle. Das wichtigste ist das Ratenplanmodell nach § 10 BTVG. Der Erwerber zahlt hier nicht den vollen Kaufpreis im Voraus, sondern in nach Baufortschritt gestaffelten Raten. Der Treuhänder – in der Regel ein eingetragener Rechtsanwalt oder Notar – prüft vor jeder Ratenfreigabe, ob der entsprechende Baufortschritt tatsächlich erreicht ist. Alternativ gibt es das Pfandrechtsmodell, das schuldrechtliche Sicherungsmodell und die Bank- oder Versicherungsgarantie.
Der praktische Unterschied zur klassischen Treuhand ist erheblich. Beim Bestandskauf (z. B. eine fertige Wohnung in der Altstadt) greift die „normale“ anwaltliche Treuhand nach den ATHB. Beim Erwerb vom Bauträger (z. B. ein Neubauprojekt am Salzburger Stadtrand in der Errichtungsphase) ist zusätzlich das BTVG anwendbar, und der Treuhänder muss die besonderen Ratenprüfungen durchführen. Wer beim Bauträgervertrag auf die BTVG-Prüfung verzichtet, begibt sich eines wesentlichen Schutzes. Die Rechtslage ist eindeutig: Das BTVG ist zwingend, eine Abbedingung durch Vertrag ist unwirksam.
Für die Salzburger Praxis sind beide Varianten relevant. Beim Kauf einer Altbau-Eigentumswohnung in der Altstadt oder eines Seegrundstücks am Wallersee läuft die Abwicklung regelmäßig über die klassische anwaltliche Treuhand. Bei den zahlreichen Neubauprojekten in den Umlandgemeinden – etwa Hallein, Seekirchen oder Bergheim – greift dagegen das BTVG samt Ratenplanprüfung. Weitere Informationen zum Thema Immobilienrecht in Salzburg finden Sie auf unserer Schwerpunktseite.
Häufige Fehler bei der Treuhandabwicklung
In der Kanzleipraxis sehen wir einige Fehler besonders häufig. Manche kosten Zeit, andere echtes Geld. Die folgende Liste ist keine abschließende Aufzählung, deckt aber die Konstellationen ab, die regelmäßig auf dem Schreibtisch landen.
Sonderfall: Finanzierung durch mehrere Banken
Finanziert der Käufer mit einer zweiten Bank und ist auf der Liegenschaft zusätzlich eine bestehende Hypothek eingetragen, wird die Treuhand komplexer. Der Treuhänder muss in einem Ablaufplan sicherstellen, dass die Restschuld der alten Finanzierung aus dem Kaufpreis abgedeckt, gleichzeitig das neue Pfandrecht der finanzierenden Bank des Käufers eingetragen und der Rest des Kaufpreises an den Verkäufer ausgezahlt wird. In der Praxis erfolgt das durch eine koordinierte Zahlungsanweisung zwischen beiden Banken und dem Treuhänder.
Sonderfall: Ausländischer Käufer und Devisenrecht
Bei Käufern aus dem EU-Raum greifen keine Devisenbeschränkungen, wohl aber – je nach Bundesland – das Grundverkehrsrecht. In Salzburg unterliegen Ferienwohnungen und Wohnimmobilien im Zweitwohnsitz dem Salzburger Grundverkehrsgesetz. Die Treuhandschaft läuft in diesen Fällen oft mit einer aufschiebenden Bedingung: Der Kaufpreis bleibt so lange im Treuhandkonto, bis die grundverkehrsbehördliche Genehmigung vorliegt. Fehlt die Genehmigung, wird der Betrag an den Käufer retourniert.
Sonderfall: Verlassenschaft und Teilungsklage
Stammt die Liegenschaft aus einer Verlassenschaft, sind oft mehrere Miterben beteiligt. Die Treuhandabwicklung muss in diesen Fällen den Kaufpreis entsprechend den Erbquoten aufteilen und die jeweiligen Auszahlungen an die einzelnen Erben dokumentieren. Kommt es zu einer Teilungsklage nach § 841 ff ABGB, ist die Treuhandschaft das sachgerechte Instrument, um den Erlös aus der gerichtlichen Feilbietung oder aus dem freien Verkauf auf die Berechtigten zu verteilen.
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Wie wir Ihnen helfen können
Als Kanzlei Brandauer Rechtsanwälte in Salzburg begleiten wir Liegenschaftstransaktionen von der ersten Besichtigung bis zur Grundbuchseintragung. Wir errichten den Kaufvertrag, übernehmen die anwaltliche Treuhandschaft nach den ATHB, kümmern uns um die Lastenfreistellung, die grundbücherliche Durchführung und die steuerliche Abwicklung. Sie haben dabei einen Ansprechpartner für den gesamten Prozess, eine Honorarvereinbarung vor Vertragsabschluss und die volle Absicherung durch das Treuhandsystem der Rechtsanwaltskammer. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.