Ein befristeter Mietvertrag klingt für beide Seiten zunächst nach Planungssicherheit – und wird in der Praxis oft zum Problem. Der Mieter will vorzeitig ausziehen, der Vermieter will nicht warten, der Vertrag ist unklar formuliert, und nach dem Mietenpaket 2026 mit der neuen Mindestbefristung von fünf Jahren sind viele Fragen neu zu stellen. Ich erkläre in diesem Leitfaden, wie Mieter einen befristeten Mietvertrag nach § 29 MRG wirksam vorzeitig kündigen können, welche Fristen und Formen einzuhalten sind, welche Rolle das Mietenpaket 2026 spielt und wo die häufigsten Fehler passieren. Der Beitrag berücksichtigt den Stand des österreichischen Mietrechts 2026.
Was ist ein befristeter Mietvertrag im MRG?
Ein befristeter Mietvertrag ist ein Vertrag, bei dem Mieter und Vermieter schon bei Abschluss vereinbaren, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt endet. Er wird in § 29 MRG geregelt und setzt voraus, dass die Befristung schon im schriftlichen Vertrag festgehalten ist. Ohne schriftlichen Vertrag und ohne ausdrückliche Befristungsvereinbarung gilt das Mietverhältnis als unbefristet – und zwar auch dann, wenn sich die Parteien mündlich auf eine bestimmte Dauer geeinigt haben. Die Schriftform ist nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG Wirksamkeitsvoraussetzung.
Die Befristung muss durch ein kalendermäßig bestimmtes Enddatum festgelegt sein. Formulierungen wie „der Vertrag endet, wenn der Mieter eine Eigentumswohnung kauft“ oder „die Befristung läuft bis zum Bezug einer anderen Wohnung“ sind unzulässig. Es braucht ein konkretes Datum oder eine klare Zeitspanne ab Vertragsbeginn. Andernfalls wandelt sich die „Befristung“ in ein unbefristetes Mietverhältnis. In der Praxis lesen wir solche unwirksamen Klauseln regelmäßig in selbst aufgesetzten Mietverträgen aus dem Internet.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Befristung und Kündigungsausschluss. Eine Befristung bedeutet, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum automatisch endet. Ein Kündigungsausschluss bedeutet, dass das Mietverhältnis weiterläuft und nur die Kündigungsmöglichkeiten eingeschränkt sind. Beides kann kombiniert werden, aber die Rechtsfolgen sind unterschiedlich. Für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG gelten zudem strenge Mindestbefristungen – dazu gleich mehr.
Mindestbefristung und Mietenpaket 2026
Bis zum 31. März 2026 galt für Wohnungen im Vollanwendungsbereich des MRG eine Mindestbefristung von drei Jahren. Mit dem Mietenpaket 2026, das am 1. April 2026 in Kraft tritt, wird diese Mindestbefristung deutlich angehoben. Der Regelfall liegt ab diesem Datum bei fünf Jahren – für Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten. Das betrifft in der Praxis gewerbliche Vermieter, professionelle Wohnungsgesellschaften und Eigentümer mit einer größeren Anzahl an Mietobjekten. Die Drei-Jahres-Frist bleibt nur noch für private Kleinvermieter bestehen, die nicht als Unternehmer gelten.
Die Unterscheidung zwischen unternehmerischem und privatem Vermieter ist für die Praxis zentral. Als Orientierungspunkt gilt: Wer mehr als fünf Mietobjekte vermietet, wird regelmäßig als Unternehmer qualifiziert und unterliegt der Fünf-Jahres-Mindestbefristung. Wer darunter liegt und die Wohnungen nicht systematisch-unternehmerisch verwaltet, kann weiterhin auf drei Jahre befristen. Die genaue Abgrenzung ist im Einzelfall umstritten und hängt auch vom wirtschaftlichen Gesamtbild ab. Wer unsicher ist, sollte anwaltlich prüfen lassen, welches Regime anwendbar ist.
Übergangsrechtlich ist folgendes wichtig: Bestandsverträge, die vor dem 1.1.2026 mit einer Drei-Jahres-Befristung geschlossen wurden, bleiben wirksam. Das Mietenpaket greift nur für Neuverträge ab dem Stichtag und – in bestimmten Konstellationen – für Vertragsverlängerungen. Wer einen alten Drei-Jahres-Vertrag hat und ihn verlängert, sollte prüfen, ob die Verlängerung als Neuabschluss oder als Fortsetzung zu werten ist. Im Zweifel gilt für Neuvereinbarungen das neue Recht. Eine detaillierte Darstellung der Änderungen finden Sie in unserem Beitrag zum Mietenpaket 2026.
Kündigung durch den Mieter nach § 29 Abs 2 MRG
Für den Mieter ist § 29 Abs 2 MRG die zentrale Bestimmung. Er enthält ein unverzichtbares und unbeschränkbares Recht: Nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer kann der Mieter den befristeten Mietvertrag jederzeit vorzeitig kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, die Kündigung ist zum Monatsletzten auszusprechen. Dieses Recht kann durch Vertrag nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden – jede anderslautende Klausel ist nichtig.
Ein Beispiel aus der Salzburger Praxis: Eine Studentin unterschreibt im September 2026 einen auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag für eine Wohnung in der Riedenburg. Nach zwölf Monaten – also frühestens im September 2027 – kann sie die Kündigung aussprechen. Gibt sie die Kündigung am 15. September 2027 ab, endet das Mietverhältnis am 31. Dezember 2027. Sie muss keinen Grund nennen, keine Bedingung erfüllen und keine Vertragsstrafe akzeptieren. Der Vermieter kann ihr weder einen Nachmieter aufdrängen noch eine längere Frist verlangen.
Form der Kündigung: Das Gesetz erlaubt die schriftliche Kündigung oder die gerichtliche Kündigung. In der Praxis ist die schriftliche Kündigung per eingeschriebenem Brief mit Rückschein der Standardweg. Sie sollte das Wort „Kündigung“ enthalten, das Datum der Kündigungserklärung, das Datum der beabsichtigten Beendigung (Monatsletzter) und die Unterschrift des Mieters. Unterschreiben müssen alle im Vertrag genannten Mieter. Die Kündigung muss dem Vermieter fristgerecht zugegangen sein, nicht nur abgesendet – drei Monate vor dem gewählten Monatsende.
Kündigung durch den Vermieter und wichtige Gründe
Für den Vermieter ist die Lage spiegelverkehrt. Während der Laufzeit des befristeten Mietvertrags kann der Vermieter grundsätzlich nicht kündigen. Die Befristung dient ja gerade dem Zweck, dem Mieter Planungssicherheit zu geben; gäbe es ein freies Kündigungsrecht des Vermieters, wäre die Befristung sinnlos. Eine vorzeitige Beendigung durch den Vermieter ist nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich: Bei Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrunds nach § 30 MRG.
§ 30 MRG enthält eine taxative Aufzählung jener Gründe, aus denen ein Vermieter auch einen befristeten Mietvertrag vorzeitig beenden kann. Dazu gehören etwa der erhebliche Mietzinsrückstand (Z 1), der erheblich nachteilige Gebrauch der Wohnung (Z 3), das Untermietverhältnis ohne Zustimmung des Vermieters (Z 4 – unter engen Voraussetzungen), der Eigenbedarf des Vermieters (Z 8, 9 – stark eingeschränkt) und eine Handvoll weiterer Konstellationen. In der Praxis sind die häufigsten vermieterseitigen Kündigungen jene wegen Mietzinsrückstands.
Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben oder in der gerichtlichen Aufkündigung konkret genannt werden. Eine pauschale Kündigung ohne Angabe des gesetzlichen Grundes ist unwirksam. Der Mieter kann die Kündigung bestreiten und eine gerichtliche Feststellung der Unwirksamkeit beantragen. Läuft das Verfahren, bleibt das Mietverhältnis aufrecht. Kommt es zu einer vorzeitigen Beendigung durch den Vermieter ohne wichtigen Grund – etwa durch Aussperrung oder durch eine unwirksame Kündigung –, hat der Mieter Schadenersatzansprüche und kann die Rückgabe der Wohnung durchsetzen.
Was passiert nach Ablauf der Befristung?
Nach Ablauf der vereinbarten Befristung gibt es zwei Möglichkeiten: entweder der Mieter zieht aus und der Vertrag endet, oder der Mieter bleibt und es kommt zu einer stillschweigenden Verlängerung nach § 29 Abs 3 MRG. Die stillschweigende Verlängerung tritt ein, wenn der Mieter die Wohnung nach dem Befristungsende weiter benützt, ohne dass der Vermieter die Rückgabe innerhalb angemessener Frist verlangt. Die Rechtsfolge ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses – allerdings nicht unbefristet, sondern jeweils um eine neue Periode verlängert.
Mit dem Mietenpaket 2026 wurde die erste stillschweigende Verlängerungsphase von drei auf fünf Jahre angehoben. Wer also nach dem 1.1.2026 einen fünfjährigen Mietvertrag abschließt und nach Ablauf wohnen bleibt, steht für weitere fünf Jahre im Mietverhältnis – es sei denn, beide Seiten vereinbaren etwas anderes. Nach dieser zweiten Periode wird der Vertrag bei weiterer stillschweigender Fortsetzung unbefristet, und der Mieter hat den vollen Kündigungsschutz des MRG.
Alternativ können die Parteien bei Ablauf eine ausdrückliche schriftliche Erneuerung vereinbaren. Dabei ist zu beachten: Die Erneuerung gilt wie ein Neuabschluss und unterliegt den aktuellen Mindestbefristungen. Nach dem Mietenpaket 2026 bedeutet das bei unternehmerischen Vermietern eine Mindestverlängerung von fünf Jahren. Eine Verlängerung um nur ein oder zwei Jahre ist – bei unternehmerischen Vermietern – unwirksam und wandelt den Vertrag in ein unbefristetes Mietverhältnis. Wer einen älteren Beitrag zum Vergleich befristet/unbefristet sucht, findet ihn in unserem Beitrag Befristet oder unbefristet mieten.
Befristungsabschlag 25 Prozent nach § 16 Abs 7 MRG
Ein Punkt, der Mietern oft nicht bekannt ist: Bei befristeten Mietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG steht dem Mieter nach § 16 Abs 7 MRG ein Abschlag von 25 Prozent auf den Richtwertmietzins zu. Der Vermieter darf also für eine befristet vermietete Wohnung nur 75 Prozent jenes Hauptmietzinses verlangen, der bei unbefristeter Vermietung zulässig wäre. Dieser Abschlag gleicht den Nachteil aus, den der Mieter durch die Befristung in Kauf nimmt.
Die praktische Bedeutung ist erheblich. Viele Vermieter kennen oder ignorieren die Bestimmung und vereinbaren denselben Mietzins wie bei einer unbefristeten Wohnung. Der Mieter kann in diesem Fall auch nachträglich – während der Laufzeit des Vertrags und bis zu drei Jahre nach Beendigung – den zu viel bezahlten Mietzins zurückfordern. Die Rückforderung erfolgt durch Antrag bei der Schlichtungsstelle oder durch Klage beim zuständigen Bezirksgericht. Wie bei anderen mietrechtlichen Rückforderungen ist die Dreijahresfrist zu beachten, innerhalb derer der Überzahlungsbetrag geltend gemacht werden muss.
Der Befristungsabschlag gilt nur im Vollanwendungsbereich des MRG – also im Wesentlichen bei Altbauwohnungen mit Baubewilligung vor 1945. Im Teilanwendungsbereich (z. B. Neubau, Ein- und Zweifamilienhaus) greift der Abschlag nicht. Dort ist die Höhe des Mietzinses weitgehend frei verhandelbar. Die Grenze zieht nur das allgemeine Wuchervertragsrecht und, bei freien Mietzinsvereinbarungen, die gesetzlichen Regelungen zum Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), die mit dem Mietenpaket 2026 erheblich verschärft wurden.
Häufige Fehler bei der Kündigung
Die typischen Fehler sind keine Spezialitäten juristischer Feinmechanik, sondern Alltagsmissverständnisse. Wer sie kennt, kündigt sauber und vermeidet einen Rechtsstreit um Mietzinszahlungen über mehrere Monate.
Sonderfall: Geschäftsraummiete
Bei Geschäftsraummieten gelten andere Regeln. Das unverzichtbare Kündigungsrecht des § 29 Abs 2 MRG betrifft primär Wohnungen. Bei Geschäftsräumen sind die Kündigungsmöglichkeiten oft vertraglich eingeschränkt, Kündigungsverzichte sind weitgehend zulässig. Vor allem bei Gewerbemieten in Einkaufszentren oder in der Salzburger Altstadt finden sich oft mehrjährige Kündigungsverzichte, die nur in sehr engen Fällen unwirksam werden.
Sonderfall: Tod des Mieters
Stirbt der Mieter während der befristeten Laufzeit, tritt § 14 MRG in Kraft. Nahe Angehörige, die bisher mit dem Verstorbenen im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, haben ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Sie übernehmen dabei den Vertrag inklusive seiner Befristung. Alternativ können die Erben den Vertrag durch außerordentliche Kündigung nach § 14 Abs 2 MRG vorzeitig beenden, ohne die übliche Mindestwartezeit beachten zu müssen.
Sonderfall: Einvernehmliche Auflösung
Jenseits der gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten steht immer der Weg der einvernehmlichen Auflösung offen. Mieter und Vermieter vereinbaren schriftlich, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum endet. Das ist der einfachste Weg – vorausgesetzt, beide Seiten sind einverstanden. Die Auflösungsvereinbarung sollte die Rückgabe der Wohnung, die Rückzahlung der Kaution und etwaige noch offene Positionen (Betriebskosten, Investitionsersatz) klar regeln. Ein schriftliches Übergabeprotokoll ist immer empfehlenswert.
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Als Kanzlei Brandauer Rechtsanwälte in Salzburg prüfen wir befristete Mietverträge regelmäßig aus beiden Perspektiven. Wir kontrollieren die Wirksamkeit der Befristung, berechnen den zulässigen Mietzins samt Abschlag, verfassen Kündigungen oder beantworten sie und begleiten Sie bei der einvernehmlichen Auflösung und der Rückgabe der Wohnung. Auch Rückforderungen zu Unrecht bezahlter Mietzinsbeträge setzen wir für Sie durch. Kontaktieren Sie uns – wir klären Ihre Situation und zeigen Ihnen die besten Handlungsoptionen auf.